國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中的基本概念
(1)與資產(chǎn)相關(guān)的概念。不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)”，是指包含在不動(dòng)產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨(dú)立于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書、租約等正式文件。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是由其效用即滿足人們需求和欲望的能力創(chuàng)造的。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值取決于不動(dòng)產(chǎn)的獨(dú)特性、長(zhǎng)期存在性、地理位置的固定性、土地供應(yīng)的相對(duì)有限性以及特定位置不動(dòng)產(chǎn)的特殊效用。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中有許多公認(rèn)的原則，包括供求原則、競(jìng)爭(zhēng)原則、替代原則、預(yù)期或期望原則、變化原則以及其他原則。
不動(dòng)產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱為動(dòng)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)之外的所有有形或無(wú)形的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動(dòng)產(chǎn)。通常具有可移動(dòng)性。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為“動(dòng)產(chǎn)權(quán)”。
財(cái)產(chǎn)是個(gè)法律概念，包括與所有權(quán)有關(guān)的各種權(quán)利。在資產(chǎn)評(píng)估中，使用“財(cái)產(chǎn)”概念時(shí)，如果未加進(jìn)一步限定或說(shuō)明，可以指不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、財(cái)務(wù)權(quán)益中的任一種或全部。
資產(chǎn)在一般意義上往往用來(lái)表示不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)。在會(huì)計(jì)術(shù)語(yǔ)中，資產(chǎn)是指企業(yè)所擁有的、由于過(guò)去行為所形成的、可以從中合理預(yù)計(jì)未來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)利益的資源。在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項(xiàng)資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。
(2)資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)概念。資產(chǎn)評(píng)估是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，即從經(jīng)濟(jì)意義上說(shuō)，評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)的所有權(quán)或“所有者的權(quán)利”，而不是有形資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)本身。
(3)評(píng)估中的折舊概念?！罢叟f”這一術(shù)語(yǔ)在評(píng)估行業(yè)和會(huì)計(jì)行業(yè)中都使用，在實(shí)踐中可能會(huì)引起評(píng)估師、會(huì)計(jì)師或其他人士的誤解。評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中所使用的折舊概念表示從估計(jì)的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分(評(píng)估中的折舊)依其產(chǎn)生原因可分為實(shí)體性損耗、功能性(技術(shù)性)陳舊或經(jīng)濟(jì)性(外部環(huán)境)貶值。而會(huì)計(jì)上的“應(yīng)計(jì)折舊”概念是指會(huì)計(jì)師根椐歷史成本原則做出的對(duì)資產(chǎn)原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實(shí)際情況相符。折舊在評(píng)估和會(huì)計(jì)上重要的區(qū)別在于，評(píng)估中的“應(yīng)計(jì)折舊”應(yīng)當(dāng)與市場(chǎng)有關(guān)，反映相關(guān)的市場(chǎng)狀況；而會(huì)計(jì)上的“應(yīng)計(jì)折舊”則與會(huì)計(jì)原則有關(guān)，并不反映市場(chǎng)狀況。
(4)市場(chǎng)、成本、價(jià)格和價(jià)值概念。市場(chǎng)是買方和賣方之間在價(jià)格機(jī)制作用下就商品和服務(wù)進(jìn)行交易的體系，市場(chǎng)的存在是資產(chǎn)評(píng)估能夠得以進(jìn)行的基礎(chǔ)條件之一。市場(chǎng)意味著買方和賣方能夠在沒(méi)有不合理限制的條件下進(jìn)行商品或服務(wù)交易：交易各方都能夠根據(jù)供求關(guān)系和其他價(jià)格確定因素、各方的能力和知識(shí)、他們對(duì)商品或服務(wù)效用的理解以及他們各自的需要、欲望等因素做出合理決策：市場(chǎng)可以是地方市場(chǎng)或國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，也可以是國(guó)際市場(chǎng)。
成本是與生產(chǎn)相關(guān)的概念，是為商品或服務(wù)所支付的貨幣數(shù)額，或者是生產(chǎn)商品、提供服務(wù)所需要的貨幣數(shù)額；當(dāng)商品生產(chǎn)、服務(wù)提供完成之后，成本就成為事實(shí)(歷史數(shù)據(jù))。對(duì)于購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，為商品或服務(wù)所付出的價(jià)格就成為其成本。資產(chǎn)的總成本包括其創(chuàng)建、生產(chǎn)過(guò)程中的所有直接、間接成本，如果購(gòu)買方在收購(gòu)之后又發(fā)生了附加性資本成本，根據(jù)成本會(huì)計(jì)原理這些費(fèi)用可增加到歷史成本中。但在資產(chǎn)評(píng)估中，根據(jù)市場(chǎng)對(duì)這些支出費(fèi)用的效用的認(rèn)可程度，這些費(fèi)用可能會(huì)全部在資產(chǎn)的“市場(chǎng)價(jià)值”中反映，也可能不予以反映。
價(jià)格是與商品或服務(wù)交換相關(guān)的概念，表示就某商品或某項(xiàng)服務(wù)所要求的、提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品或服務(wù)進(jìn)行實(shí)際交易的貨幣金額。價(jià)格是事實(shí)，是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)，不論其是否公開披露。由于特定買方、賣方的財(cái)務(wù)實(shí)力、動(dòng)機(jī)或特殊興趣不同，他們?yōu)樯唐坊蚍?wù)所付出的價(jià)格與其他人對(duì)該商品或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可意見可能有關(guān)系，也可能沒(méi)有任何關(guān)系。一般情況下，價(jià)格反映出在特定條件下特定的買方或賣方對(duì)商品或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可。
價(jià)值是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，而并不是事實(shí)，只是根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)進(jìn)行交易時(shí)可能形成的價(jià)格的估計(jì)額。價(jià)值的經(jīng)濟(jì)概念反映了在價(jià)值的有效日期(基準(zhǔn)日)，市場(chǎng)(而不是特定買方或賣方)對(duì)于某人由于擁有某商品或接受某服務(wù)而具有的利益的評(píng)判。
資產(chǎn)的所有者、經(jīng)營(yíng)者、投資者、保險(xiǎn)人、清算人和接管人、征稅部門、具有特殊動(dòng)機(jī)的特殊購(gòu)買方等對(duì)同一資產(chǎn)會(huì)賦予不同的價(jià)值。價(jià)值類型有許多種，每種價(jià)值類型都有其定義。某些經(jīng)嚴(yán)格定義的價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估中常用的價(jià)值類型，其他價(jià)值類型則適用于特殊場(chǎng)合，需要明確定義并予以披露。對(duì)于評(píng)估師而言，在執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，重要的是確信所評(píng)估的價(jià)值類型和定義符合特定的評(píng)估業(yè)務(wù)目的，并明確披露所評(píng)估價(jià)值的類型和定義。價(jià)值定義的改變會(huì)對(duì)資產(chǎn)所具有的價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。因此，專業(yè)評(píng)估師應(yīng)避免使用未經(jīng)限定的“價(jià)值”概念，而應(yīng)對(duì)所涉及的特定價(jià)值類型進(jìn)行詳細(xì)定義。
(5)佳用途。資產(chǎn)具有各種不同的用途，在每種用途下該資產(chǎn)發(fā)揮的作用也不同，因此反映到價(jià)值上，不同用途下資產(chǎn)所具有的價(jià)值可能也會(huì)有很大不同。
(6)市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中普遍使用的概念，各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論和評(píng)估準(zhǔn)則中關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值的定義不盡相同，但大多只是措辭上的區(qū)別，其基本組成要件大致相同。
《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中市場(chǎng)價(jià)值的定義如下：
市場(chǎng)價(jià)值是自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自理性、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
市場(chǎng)價(jià)值在某些國(guó)家稱為公開市場(chǎng)價(jià)值，是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中常使用的價(jià)值類型，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值反映了市場(chǎng)作為一個(gè)整體對(duì)其效用的認(rèn)可，而并不僅僅反映其物理實(shí)體狀況。某項(xiàng)資產(chǎn)對(duì)于某特定市場(chǎng)主體所具有的價(jià)值，可能不同于市場(chǎng)或特定行業(yè)對(duì)該資產(chǎn)：價(jià)值的認(rèn)同。市場(chǎng)價(jià)值反映了各市場(chǎng)主體組成的市場(chǎng)整體對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)效用和價(jià)值的綜合判斷，不同于特定市場(chǎng)主體的判斷。
(7)非市場(chǎng)價(jià)值
《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中并沒(méi)有給出非市場(chǎng)價(jià)值的定義。非市場(chǎng)價(jià)值又稱市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值或其他價(jià)值，指所有不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的價(jià)值類型。因此非市場(chǎng)價(jià)值不是個(gè)體概念，而是一個(gè)集合概念，指不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的一系列價(jià)值類型的集合，主要包括在用價(jià)值、持續(xù)使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、納稅價(jià)值、剩余價(jià)值、清算價(jià)值等。
在用價(jià)值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值量。在用價(jià)值是特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值，因而是非市場(chǎng)性的。
投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。這一主觀概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的特定投資者或某一類投資者結(jié)合起來(lái)。
持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值。這一概念涉及到對(duì)一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行的評(píng)估，由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分，但所有這些組成部分本身的價(jià)值并不構(gòu)成市場(chǎng)價(jià)值。
保險(xiǎn)價(jià)值是指根據(jù)保險(xiǎn)合同或協(xié)議中規(guī)定的定義所確定的價(jià)值。計(jì)稅、課稅或征稅價(jià)值是指根據(jù)有關(guān)資產(chǎn)計(jì)稅、課稅和征稅法律中規(guī)定的定義所確定的價(jià)值。有的司法管轄*可能會(huì)引用市場(chǎng)價(jià)值作為征稅的基礎(chǔ)，但所要求的評(píng)估方法可能會(huì)產(chǎn)生不同于市場(chǎng)價(jià)值定義的結(jié)果。
剩余價(jià)值是指假設(shè)在未進(jìn)行特別修理或改進(jìn)的情況下，將資產(chǎn)中所包含的各組成部分進(jìn)行變賣處置的價(jià)值。剩余價(jià)值不是繼續(xù)使用時(shí)的價(jià)值，且不包括土地價(jià)值在內(nèi)。該價(jià)值中可能還需考慮總的處置成本或凈處置成本，在后一種情況下可能等同于可變現(xiàn)凈值。
清算價(jià)值或強(qiáng)制變賣價(jià)值是指在銷售時(shí)間過(guò)短，達(dá)不到市場(chǎng)價(jià)值定義所要求的市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)間要求的情況下，變賣資產(chǎn)所能合理收到的價(jià)值數(shù)額。在某些國(guó)家，強(qiáng)制變賣價(jià)值還可能涉及非自愿買方和非自愿賣方，或買方在購(gòu)買時(shí)知曉賣方不利處境的況。
特殊價(jià)值是指資產(chǎn)價(jià)值量超出和高于其市場(chǎng)價(jià)值的部分。特殊價(jià)值是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟(jì)性組合而產(chǎn)生的，比如相鄰資產(chǎn)。特殊價(jià)值是針對(duì)特定的資產(chǎn)所有者或使用者、未來(lái)特定所有者或使用者的資產(chǎn)價(jià)值升值，而不是針對(duì)整個(gè)市場(chǎng)，即這種價(jià)值升值是針對(duì)具有特殊興趣的購(gòu)買者。
4，《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中關(guān)于評(píng)估方法的論述
無(wú)論評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值還是非市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估師都需要根據(jù)項(xiàng)目具體情況恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。在選擇評(píng)估方法時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)考慮三種基本評(píng)估方法在具體項(xiàng)目中的適用性，采用多種評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析、調(diào)整運(yùn)用多種評(píng)估方法得出的評(píng)估結(jié)論，確定終評(píng)估結(jié)果。
成本法建立在這樣一個(gè)假設(shè)基礎(chǔ)上，即作為購(gòu)買某特定資產(chǎn)的替代選擇，人們可以去建造一個(gè)與該資產(chǎn)相同的或具有相同功能的資產(chǎn)。除非有額外的時(shí)間支出、風(fēng)險(xiǎn)或其他不方便之處，人們?yōu)樵撎囟ㄙY產(chǎn)所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)獲取相同或具有相似功能的替代資產(chǎn)的成本。由于舊資產(chǎn)或功能較低資產(chǎn)的全新重置成本超過(guò)了市場(chǎng)愿意為其支付的價(jià)格，評(píng)估師在運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要估計(jì)折舊(貶值)。當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)處于全新狀態(tài)時(shí)，其成本與市場(chǎng)價(jià)值為接近。
成本法經(jīng)常被用于評(píng)估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評(píng)估計(jì)劃將要建設(shè)的項(xiàng)目：成本的估計(jì)通常設(shè)定了市場(chǎng)參與者為該資產(chǎn)所愿支付金額的上限。成本法也常用于評(píng)估那些很少進(jìn)行交易的特殊資產(chǎn)或有特殊用途的資產(chǎn)。成本法如果用于評(píng)估較舊的資產(chǎn)，可能會(huì)由于對(duì)成本和損耗的估計(jì)缺乏足夠的市場(chǎng)資料支持，評(píng)估結(jié)果所反映的不是市場(chǎng)價(jià)值。
市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、銷售比較法，是指通過(guò)對(duì)與被評(píng)估資產(chǎn)相似或可替代資產(chǎn)的分析，以及對(duì)購(gòu)買方為類似資產(chǎn)或可替代資產(chǎn)所愿支付的購(gòu)買價(jià)格的分析，采用必要的比較程序，估算被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)法有著較為廣泛的用途，在市場(chǎng)數(shù)據(jù)充分的情況下該方法的重要性更為突出。通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)法所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)也可能用于成本法和收益法的評(píng)估。當(dāng)市場(chǎng)條件發(fā)生重大變化或波動(dòng)時(shí)，或?qū)苌俳灰椎奶厥赓Y產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)法的運(yùn)用受到限制。
運(yùn)用市場(chǎng)法需要對(duì)類似資產(chǎn)的交易情況進(jìn)行分析，以確保交易雙方具有正常的動(dòng)機(jī)。當(dāng)交易價(jià)格反映的不是市場(chǎng)參與者的正常動(dòng)機(jī)時(shí)，如特殊購(gòu)買者愿意支付特別的溢價(jià)，這樣的交易價(jià)格數(shù)據(jù)不具有可參照性，應(yīng)予剔除。評(píng)估師將評(píng)估對(duì)象與參照物進(jìn)行比較時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意：評(píng)估對(duì)象與參照物屬于相似資產(chǎn)；參照物的交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)是近期在公開市場(chǎng)上的交易價(jià)格；評(píng)估對(duì)象與參照物應(yīng)當(dāng)按照適當(dāng)?shù)谋容^單位進(jìn)行比較，并按可比因素進(jìn)行必要的調(diào)整；關(guān)注評(píng)估對(duì)象的權(quán)利狀況，確信其與參照物的權(quán)利狀況相同，否則需要進(jìn)行必要的調(diào)整。
收益法又稱收益資本化法或收益現(xiàn)值法，通過(guò)分析被評(píng)估資產(chǎn)的相關(guān)收入和成本費(fèi)用，將未來(lái)收益折現(xiàn)或資本化為估算價(jià)值。收益法的理論基礎(chǔ)在于預(yù)期原則，即資產(chǎn)的價(jià)值是由其預(yù)期的未來(lái)收益決定的，因此收益法通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象收益能力的分析確定其價(jià)值。
成本法、市場(chǎng)法和收益法作為資產(chǎn)評(píng)估的三大基本方法，反映了三種評(píng)估思路，每種評(píng)估方法又包括一些具體的運(yùn)用方法。評(píng)估師在進(jìn)行某項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)、當(dāng)?shù)氐脑u(píng)估準(zhǔn)則要求、市場(chǎng)要求、數(shù)據(jù)的可獲得程度等綜合因素，選取適宜的評(píng)估方法：評(píng)估師在選用某種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮其他可以適用的評(píng)估方法。這樣做可以給評(píng)估師提供一個(gè)系、統(tǒng)的分析程序，以終分析、調(diào)整不同評(píng)估方法得出結(jié)論。
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、金融資產(chǎn)等各種資產(chǎn)類型的評(píng)估項(xiàng)目而言，三種評(píng)估方法都是適用的：但不同類型的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目所獲得的相關(guān)信息資料是不同的，分別反映了各類型資產(chǎn)在其相應(yīng)市場(chǎng)上的特點(diǎn)。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)收集、分析能夠合理反映被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的數(shù)據(jù)資料，在選取評(píng)估方法時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮資料的可獲得程度。
評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，如果評(píng)估方法運(yùn)用得當(dāng)，則所有評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法、技術(shù)和程序都會(huì)得出符合市場(chǎng)價(jià)值基本定義的評(píng)估結(jié)果，采用市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)須根據(jù)市場(chǎng)觀察得出結(jié)果；采用成本法確定建筑成本和損耗時(shí)，須根據(jù)對(duì)成本和應(yīng)計(jì)損耗的市場(chǎng)化分析進(jìn)行判斷；采用收益法時(shí)須以市場(chǎng)認(rèn)可的現(xiàn)金流和市場(chǎng)確定的回報(bào)率為基礎(chǔ)。雖然需要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及與市場(chǎng)或資產(chǎn)本身相關(guān)的條件決定哪種評(píng)估方法適用，但如果每種評(píng)估方法都是以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用以上任何評(píng)估方法都可以評(píng)估出資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
(1)與資產(chǎn)相關(guān)的概念。不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)”，是指包含在不動(dòng)產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨(dú)立于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書、租約等正式文件。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是由其效用即滿足人們需求和欲望的能力創(chuàng)造的。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值取決于不動(dòng)產(chǎn)的獨(dú)特性、長(zhǎng)期存在性、地理位置的固定性、土地供應(yīng)的相對(duì)有限性以及特定位置不動(dòng)產(chǎn)的特殊效用。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中有許多公認(rèn)的原則，包括供求原則、競(jìng)爭(zhēng)原則、替代原則、預(yù)期或期望原則、變化原則以及其他原則。
不動(dòng)產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱為動(dòng)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)之外的所有有形或無(wú)形的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動(dòng)產(chǎn)。通常具有可移動(dòng)性。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為“動(dòng)產(chǎn)權(quán)”。
財(cái)產(chǎn)是個(gè)法律概念，包括與所有權(quán)有關(guān)的各種權(quán)利。在資產(chǎn)評(píng)估中，使用“財(cái)產(chǎn)”概念時(shí)，如果未加進(jìn)一步限定或說(shuō)明，可以指不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、財(cái)務(wù)權(quán)益中的任一種或全部。
資產(chǎn)在一般意義上往往用來(lái)表示不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)。在會(huì)計(jì)術(shù)語(yǔ)中，資產(chǎn)是指企業(yè)所擁有的、由于過(guò)去行為所形成的、可以從中合理預(yù)計(jì)未來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)利益的資源。在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項(xiàng)資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。
(2)資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)概念。資產(chǎn)評(píng)估是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，即從經(jīng)濟(jì)意義上說(shuō)，評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)的所有權(quán)或“所有者的權(quán)利”，而不是有形資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)本身。
(3)評(píng)估中的折舊概念?！罢叟f”這一術(shù)語(yǔ)在評(píng)估行業(yè)和會(huì)計(jì)行業(yè)中都使用，在實(shí)踐中可能會(huì)引起評(píng)估師、會(huì)計(jì)師或其他人士的誤解。評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中所使用的折舊概念表示從估計(jì)的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分(評(píng)估中的折舊)依其產(chǎn)生原因可分為實(shí)體性損耗、功能性(技術(shù)性)陳舊或經(jīng)濟(jì)性(外部環(huán)境)貶值。而會(huì)計(jì)上的“應(yīng)計(jì)折舊”概念是指會(huì)計(jì)師根椐歷史成本原則做出的對(duì)資產(chǎn)原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實(shí)際情況相符。折舊在評(píng)估和會(huì)計(jì)上重要的區(qū)別在于，評(píng)估中的“應(yīng)計(jì)折舊”應(yīng)當(dāng)與市場(chǎng)有關(guān)，反映相關(guān)的市場(chǎng)狀況；而會(huì)計(jì)上的“應(yīng)計(jì)折舊”則與會(huì)計(jì)原則有關(guān)，并不反映市場(chǎng)狀況。
(4)市場(chǎng)、成本、價(jià)格和價(jià)值概念。市場(chǎng)是買方和賣方之間在價(jià)格機(jī)制作用下就商品和服務(wù)進(jìn)行交易的體系，市場(chǎng)的存在是資產(chǎn)評(píng)估能夠得以進(jìn)行的基礎(chǔ)條件之一。市場(chǎng)意味著買方和賣方能夠在沒(méi)有不合理限制的條件下進(jìn)行商品或服務(wù)交易：交易各方都能夠根據(jù)供求關(guān)系和其他價(jià)格確定因素、各方的能力和知識(shí)、他們對(duì)商品或服務(wù)效用的理解以及他們各自的需要、欲望等因素做出合理決策：市場(chǎng)可以是地方市場(chǎng)或國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，也可以是國(guó)際市場(chǎng)。
成本是與生產(chǎn)相關(guān)的概念，是為商品或服務(wù)所支付的貨幣數(shù)額，或者是生產(chǎn)商品、提供服務(wù)所需要的貨幣數(shù)額；當(dāng)商品生產(chǎn)、服務(wù)提供完成之后，成本就成為事實(shí)(歷史數(shù)據(jù))。對(duì)于購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，為商品或服務(wù)所付出的價(jià)格就成為其成本。資產(chǎn)的總成本包括其創(chuàng)建、生產(chǎn)過(guò)程中的所有直接、間接成本，如果購(gòu)買方在收購(gòu)之后又發(fā)生了附加性資本成本，根據(jù)成本會(huì)計(jì)原理這些費(fèi)用可增加到歷史成本中。但在資產(chǎn)評(píng)估中，根據(jù)市場(chǎng)對(duì)這些支出費(fèi)用的效用的認(rèn)可程度，這些費(fèi)用可能會(huì)全部在資產(chǎn)的“市場(chǎng)價(jià)值”中反映，也可能不予以反映。
價(jià)格是與商品或服務(wù)交換相關(guān)的概念，表示就某商品或某項(xiàng)服務(wù)所要求的、提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品或服務(wù)進(jìn)行實(shí)際交易的貨幣金額。價(jià)格是事實(shí)，是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)，不論其是否公開披露。由于特定買方、賣方的財(cái)務(wù)實(shí)力、動(dòng)機(jī)或特殊興趣不同，他們?yōu)樯唐坊蚍?wù)所付出的價(jià)格與其他人對(duì)該商品或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可意見可能有關(guān)系，也可能沒(méi)有任何關(guān)系。一般情況下，價(jià)格反映出在特定條件下特定的買方或賣方對(duì)商品或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可。
價(jià)值是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，而并不是事實(shí)，只是根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)進(jìn)行交易時(shí)可能形成的價(jià)格的估計(jì)額。價(jià)值的經(jīng)濟(jì)概念反映了在價(jià)值的有效日期(基準(zhǔn)日)，市場(chǎng)(而不是特定買方或賣方)對(duì)于某人由于擁有某商品或接受某服務(wù)而具有的利益的評(píng)判。
資產(chǎn)的所有者、經(jīng)營(yíng)者、投資者、保險(xiǎn)人、清算人和接管人、征稅部門、具有特殊動(dòng)機(jī)的特殊購(gòu)買方等對(duì)同一資產(chǎn)會(huì)賦予不同的價(jià)值。價(jià)值類型有許多種，每種價(jià)值類型都有其定義。某些經(jīng)嚴(yán)格定義的價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估中常用的價(jià)值類型，其他價(jià)值類型則適用于特殊場(chǎng)合，需要明確定義并予以披露。對(duì)于評(píng)估師而言，在執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，重要的是確信所評(píng)估的價(jià)值類型和定義符合特定的評(píng)估業(yè)務(wù)目的，并明確披露所評(píng)估價(jià)值的類型和定義。價(jià)值定義的改變會(huì)對(duì)資產(chǎn)所具有的價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。因此，專業(yè)評(píng)估師應(yīng)避免使用未經(jīng)限定的“價(jià)值”概念，而應(yīng)對(duì)所涉及的特定價(jià)值類型進(jìn)行詳細(xì)定義。
(5)佳用途。資產(chǎn)具有各種不同的用途，在每種用途下該資產(chǎn)發(fā)揮的作用也不同，因此反映到價(jià)值上，不同用途下資產(chǎn)所具有的價(jià)值可能也會(huì)有很大不同。
(6)市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中普遍使用的概念，各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論和評(píng)估準(zhǔn)則中關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值的定義不盡相同，但大多只是措辭上的區(qū)別，其基本組成要件大致相同。
《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中市場(chǎng)價(jià)值的定義如下：
市場(chǎng)價(jià)值是自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自理性、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
市場(chǎng)價(jià)值在某些國(guó)家稱為公開市場(chǎng)價(jià)值，是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中常使用的價(jià)值類型，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值反映了市場(chǎng)作為一個(gè)整體對(duì)其效用的認(rèn)可，而并不僅僅反映其物理實(shí)體狀況。某項(xiàng)資產(chǎn)對(duì)于某特定市場(chǎng)主體所具有的價(jià)值，可能不同于市場(chǎng)或特定行業(yè)對(duì)該資產(chǎn)：價(jià)值的認(rèn)同。市場(chǎng)價(jià)值反映了各市場(chǎng)主體組成的市場(chǎng)整體對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)效用和價(jià)值的綜合判斷，不同于特定市場(chǎng)主體的判斷。
(7)非市場(chǎng)價(jià)值
《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中并沒(méi)有給出非市場(chǎng)價(jià)值的定義。非市場(chǎng)價(jià)值又稱市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值或其他價(jià)值，指所有不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的價(jià)值類型。因此非市場(chǎng)價(jià)值不是個(gè)體概念，而是一個(gè)集合概念，指不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的一系列價(jià)值類型的集合，主要包括在用價(jià)值、持續(xù)使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、納稅價(jià)值、剩余價(jià)值、清算價(jià)值等。
在用價(jià)值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值量。在用價(jià)值是特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值，因而是非市場(chǎng)性的。
投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。這一主觀概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的特定投資者或某一類投資者結(jié)合起來(lái)。
持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值。這一概念涉及到對(duì)一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行的評(píng)估，由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分，但所有這些組成部分本身的價(jià)值并不構(gòu)成市場(chǎng)價(jià)值。
保險(xiǎn)價(jià)值是指根據(jù)保險(xiǎn)合同或協(xié)議中規(guī)定的定義所確定的價(jià)值。計(jì)稅、課稅或征稅價(jià)值是指根據(jù)有關(guān)資產(chǎn)計(jì)稅、課稅和征稅法律中規(guī)定的定義所確定的價(jià)值。有的司法管轄*可能會(huì)引用市場(chǎng)價(jià)值作為征稅的基礎(chǔ)，但所要求的評(píng)估方法可能會(huì)產(chǎn)生不同于市場(chǎng)價(jià)值定義的結(jié)果。
剩余價(jià)值是指假設(shè)在未進(jìn)行特別修理或改進(jìn)的情況下，將資產(chǎn)中所包含的各組成部分進(jìn)行變賣處置的價(jià)值。剩余價(jià)值不是繼續(xù)使用時(shí)的價(jià)值，且不包括土地價(jià)值在內(nèi)。該價(jià)值中可能還需考慮總的處置成本或凈處置成本，在后一種情況下可能等同于可變現(xiàn)凈值。
清算價(jià)值或強(qiáng)制變賣價(jià)值是指在銷售時(shí)間過(guò)短，達(dá)不到市場(chǎng)價(jià)值定義所要求的市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)間要求的情況下，變賣資產(chǎn)所能合理收到的價(jià)值數(shù)額。在某些國(guó)家，強(qiáng)制變賣價(jià)值還可能涉及非自愿買方和非自愿賣方，或買方在購(gòu)買時(shí)知曉賣方不利處境的況。
特殊價(jià)值是指資產(chǎn)價(jià)值量超出和高于其市場(chǎng)價(jià)值的部分。特殊價(jià)值是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟(jì)性組合而產(chǎn)生的，比如相鄰資產(chǎn)。特殊價(jià)值是針對(duì)特定的資產(chǎn)所有者或使用者、未來(lái)特定所有者或使用者的資產(chǎn)價(jià)值升值，而不是針對(duì)整個(gè)市場(chǎng)，即這種價(jià)值升值是針對(duì)具有特殊興趣的購(gòu)買者。
4，《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中關(guān)于評(píng)估方法的論述
無(wú)論評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值還是非市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估師都需要根據(jù)項(xiàng)目具體情況恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。在選擇評(píng)估方法時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)考慮三種基本評(píng)估方法在具體項(xiàng)目中的適用性，采用多種評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析、調(diào)整運(yùn)用多種評(píng)估方法得出的評(píng)估結(jié)論，確定終評(píng)估結(jié)果。
成本法建立在這樣一個(gè)假設(shè)基礎(chǔ)上，即作為購(gòu)買某特定資產(chǎn)的替代選擇，人們可以去建造一個(gè)與該資產(chǎn)相同的或具有相同功能的資產(chǎn)。除非有額外的時(shí)間支出、風(fēng)險(xiǎn)或其他不方便之處，人們?yōu)樵撎囟ㄙY產(chǎn)所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)獲取相同或具有相似功能的替代資產(chǎn)的成本。由于舊資產(chǎn)或功能較低資產(chǎn)的全新重置成本超過(guò)了市場(chǎng)愿意為其支付的價(jià)格，評(píng)估師在運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要估計(jì)折舊(貶值)。當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)處于全新狀態(tài)時(shí)，其成本與市場(chǎng)價(jià)值為接近。
成本法經(jīng)常被用于評(píng)估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評(píng)估計(jì)劃將要建設(shè)的項(xiàng)目：成本的估計(jì)通常設(shè)定了市場(chǎng)參與者為該資產(chǎn)所愿支付金額的上限。成本法也常用于評(píng)估那些很少進(jìn)行交易的特殊資產(chǎn)或有特殊用途的資產(chǎn)。成本法如果用于評(píng)估較舊的資產(chǎn)，可能會(huì)由于對(duì)成本和損耗的估計(jì)缺乏足夠的市場(chǎng)資料支持，評(píng)估結(jié)果所反映的不是市場(chǎng)價(jià)值。
市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、銷售比較法，是指通過(guò)對(duì)與被評(píng)估資產(chǎn)相似或可替代資產(chǎn)的分析，以及對(duì)購(gòu)買方為類似資產(chǎn)或可替代資產(chǎn)所愿支付的購(gòu)買價(jià)格的分析，采用必要的比較程序，估算被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)法有著較為廣泛的用途，在市場(chǎng)數(shù)據(jù)充分的情況下該方法的重要性更為突出。通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)法所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)也可能用于成本法和收益法的評(píng)估。當(dāng)市場(chǎng)條件發(fā)生重大變化或波動(dòng)時(shí)，或?qū)苌俳灰椎奶厥赓Y產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)法的運(yùn)用受到限制。
運(yùn)用市場(chǎng)法需要對(duì)類似資產(chǎn)的交易情況進(jìn)行分析，以確保交易雙方具有正常的動(dòng)機(jī)。當(dāng)交易價(jià)格反映的不是市場(chǎng)參與者的正常動(dòng)機(jī)時(shí)，如特殊購(gòu)買者愿意支付特別的溢價(jià)，這樣的交易價(jià)格數(shù)據(jù)不具有可參照性，應(yīng)予剔除。評(píng)估師將評(píng)估對(duì)象與參照物進(jìn)行比較時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意：評(píng)估對(duì)象與參照物屬于相似資產(chǎn)；參照物的交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)是近期在公開市場(chǎng)上的交易價(jià)格；評(píng)估對(duì)象與參照物應(yīng)當(dāng)按照適當(dāng)?shù)谋容^單位進(jìn)行比較，并按可比因素進(jìn)行必要的調(diào)整；關(guān)注評(píng)估對(duì)象的權(quán)利狀況，確信其與參照物的權(quán)利狀況相同，否則需要進(jìn)行必要的調(diào)整。
收益法又稱收益資本化法或收益現(xiàn)值法，通過(guò)分析被評(píng)估資產(chǎn)的相關(guān)收入和成本費(fèi)用，將未來(lái)收益折現(xiàn)或資本化為估算價(jià)值。收益法的理論基礎(chǔ)在于預(yù)期原則，即資產(chǎn)的價(jià)值是由其預(yù)期的未來(lái)收益決定的，因此收益法通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象收益能力的分析確定其價(jià)值。
成本法、市場(chǎng)法和收益法作為資產(chǎn)評(píng)估的三大基本方法，反映了三種評(píng)估思路，每種評(píng)估方法又包括一些具體的運(yùn)用方法。評(píng)估師在進(jìn)行某項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)、當(dāng)?shù)氐脑u(píng)估準(zhǔn)則要求、市場(chǎng)要求、數(shù)據(jù)的可獲得程度等綜合因素，選取適宜的評(píng)估方法：評(píng)估師在選用某種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮其他可以適用的評(píng)估方法。這樣做可以給評(píng)估師提供一個(gè)系、統(tǒng)的分析程序，以終分析、調(diào)整不同評(píng)估方法得出結(jié)論。
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、金融資產(chǎn)等各種資產(chǎn)類型的評(píng)估項(xiàng)目而言，三種評(píng)估方法都是適用的：但不同類型的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目所獲得的相關(guān)信息資料是不同的，分別反映了各類型資產(chǎn)在其相應(yīng)市場(chǎng)上的特點(diǎn)。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)收集、分析能夠合理反映被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的數(shù)據(jù)資料，在選取評(píng)估方法時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮資料的可獲得程度。
評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，如果評(píng)估方法運(yùn)用得當(dāng)，則所有評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法、技術(shù)和程序都會(huì)得出符合市場(chǎng)價(jià)值基本定義的評(píng)估結(jié)果，采用市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)須根據(jù)市場(chǎng)觀察得出結(jié)果；采用成本法確定建筑成本和損耗時(shí)，須根據(jù)對(duì)成本和應(yīng)計(jì)損耗的市場(chǎng)化分析進(jìn)行判斷；采用收益法時(shí)須以市場(chǎng)認(rèn)可的現(xiàn)金流和市場(chǎng)確定的回報(bào)率為基礎(chǔ)。雖然需要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及與市場(chǎng)或資產(chǎn)本身相關(guān)的條件決定哪種評(píng)估方法適用，但如果每種評(píng)估方法都是以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用以上任何評(píng)估方法都可以評(píng)估出資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。