第 五 章 房地產(chǎn)評估
第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述
一、土地與土地使用權(quán)
（一）土地
（二）土地的特性
1.土地的自然特性
（1）位置的固定性。
（2）質(zhì)量的差異性。
（3）不可再生性。
（4）效用永續(xù)性。
2.土地的經(jīng)濟特性
（1）供給的稀缺性。
（2）可壟斷性。
（3）土地利用多方向性。
（4）效益級差性。
（三）土地使用權(quán)
土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。
二、地租與地價理論
（一）地租理論
（二）地價理論
（三）地價的特征
1.地價是地租的資本化。
2.地價是權(quán)益價格。
3.土地具有增值性。
4.地價與用途相關(guān)。
5.地價具有個別性。
6.地價具有可比性。
三、房地產(chǎn)及其特性
四、房地產(chǎn)評估的原則
（一）使用原則
（二）合法原則
五、房地產(chǎn)評估程序
第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素
一、房地產(chǎn)價格的種類
（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格。
（二）按價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格
（三）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格
（四）按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等
樓面地價，又稱單位建筑面積地價。樓面地價＝土地總價格/建筑總面積，因為建筑總面積/土地總面積＝容積率，所以，樓面地價＝土地單價/容積率。
第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述
一、土地與土地使用權(quán)
（一）土地
（二）土地的特性
1.土地的自然特性
（1）位置的固定性。
（2）質(zhì)量的差異性。
（3）不可再生性。
（4）效用永續(xù)性。
2.土地的經(jīng)濟特性
（1）供給的稀缺性。
（2）可壟斷性。
（3）土地利用多方向性。
（4）效益級差性。
（三）土地使用權(quán)
土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。
二、地租與地價理論
（一）地租理論
（二）地價理論
（三）地價的特征
1.地價是地租的資本化。
2.地價是權(quán)益價格。
3.土地具有增值性。
4.地價與用途相關(guān)。
5.地價具有個別性。
6.地價具有可比性。
三、房地產(chǎn)及其特性
四、房地產(chǎn)評估的原則
（一）使用原則
（二）合法原則
五、房地產(chǎn)評估程序
第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素
一、房地產(chǎn)價格的種類
（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格。
（二）按價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格
（三）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格
（四）按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等
樓面地價，又稱單位建筑面積地價。樓面地價＝土地總價格/建筑總面積，因為建筑總面積/土地總面積＝容積率，所以，樓面地價＝土地單價/容積率。