6.5 直接資本化法
6.5.1 直接資本化法概述
6.5.1.1 直接資本化法的概念和基本公式
直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。
未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。
資本化率（c9pitalIzationrate，R）是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：資本化率＝年收益/價(jià)格利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法，常用的是下列公式：y—NOI/V式中y－房地產(chǎn)價(jià)值；NOI－房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R－資本化率。
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：收益乘數(shù)＝價(jià)格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值＝年收益×收益乘數(shù)6.5.1.2 幾種收益乘數(shù)法對(duì)應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)（grossrentmultiplier，GRM）、潛在毛收入乘數(shù)（potentialgrosslncomemultiplier，PGIM）、有效毛收入乘數(shù)（effectivegrossincomemultiplier，EGIM）和凈收益乘數(shù)（netincomemultiplier，NIM）。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
（1）毛租金乘數(shù)法
毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：房地產(chǎn)價(jià)值＝毛租金×毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即：毛租金乘數(shù)＝價(jià)格/毛租金毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價(jià)”。當(dāng)采用月租金轉(zhuǎn)換為價(jià)值時(shí)要采用通過月租金與價(jià)格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)；當(dāng)采用年租金轉(zhuǎn)換為價(jià)值時(shí)，要采用通過年租金與價(jià)格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)。
毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)：①方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金資料；②由于在同一市場(chǎng)上，相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)如下：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；②忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。
毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅（特別是公寓）的估價(jià)。但由于它的計(jì)算方法比較粗糙，往往作為市場(chǎng)法或其他收益法的一個(gè)部分。
（2）潛在毛收入乘數(shù)法
潛在毛收人乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：V＝PGI×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：PGIM=V/PGI與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異?？偟膩碚f，該方法也比較粗糙，適用于估價(jià)對(duì)象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)。
（3）有效毛收入乘數(shù)法
有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：V＝EGI×EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即：EGIM=V/EGI有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是，不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。因此，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí)，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因?yàn)橥顿Y者在估算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，是會(huì)考慮空置率的差異的。該方法的缺點(diǎn)是沒有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異，因而也只用于做粗略的估價(jià)。
（4）凈收益乘數(shù)法
凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：V＝NOI×NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即：NIM=V/NOI凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。
由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即：V=N0I/R 6.5.2 資本化率和收益乘數(shù)的求取方法資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式（包括凈收益的變化、收益年限的長(zhǎng)短）等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料（由這些資料可求得年收益和價(jià)格）求取。綜合資本化率（Ro）還可以通過凈收益率（NIR）與有效毛收入乘數(shù)（EGIM）之比、資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系（見后面“資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系”）及投資組合技術(shù)（見本章第6節(jié)）求取。
通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM由于NIR=1－OER所以Ro=（1－OER）/EGIM上述公式的來源是：因?yàn)镽o=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入（EGl）得：Ro=NIR/EGIM如果可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同，可用估價(jià)對(duì)象的凈收益率或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象的綜合資本化率。
6.5.3 資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系
資本化率（R）和報(bào)酬率（y）都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率；報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價(jià)值的比率（通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)值來計(jì)算），僅僅表示從凈收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力；報(bào)酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。
在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同。例如，在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y而資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，所有情況下的未來某一年的凈收益與價(jià)值的比率（A／y）都是資本化率。
可見，報(bào)酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等無直接關(guān)系；資本化率則與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。
[例6-22] 某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見表6—4.假定報(bào)酬率為10％，試求其資本化率。
[解] 先求取該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為其未來每年凈收益的現(xiàn)值之和，計(jì)算結(jié)果見表6—5.某宗房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值表6-5
求出了該宗房地產(chǎn)的價(jià)值之后，其資本化率為未來第一年的凈收益與價(jià)值的比率，即：R＝5000/57447.17＝8.70％。
例6—22由于凈收益流是無規(guī)則變動(dòng)的，所以資本化率與報(bào)酬率之間沒有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。
6.5.1 直接資本化法概述
6.5.1.1 直接資本化法的概念和基本公式
直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。
未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。
資本化率（c9pitalIzationrate，R）是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：資本化率＝年收益/價(jià)格利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法，常用的是下列公式：y—NOI/V式中y－房地產(chǎn)價(jià)值；NOI－房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R－資本化率。
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：收益乘數(shù)＝價(jià)格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值＝年收益×收益乘數(shù)6.5.1.2 幾種收益乘數(shù)法對(duì)應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)（grossrentmultiplier，GRM）、潛在毛收入乘數(shù)（potentialgrosslncomemultiplier，PGIM）、有效毛收入乘數(shù)（effectivegrossincomemultiplier，EGIM）和凈收益乘數(shù)（netincomemultiplier，NIM）。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
（1）毛租金乘數(shù)法
毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：房地產(chǎn)價(jià)值＝毛租金×毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即：毛租金乘數(shù)＝價(jià)格/毛租金毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價(jià)”。當(dāng)采用月租金轉(zhuǎn)換為價(jià)值時(shí)要采用通過月租金與價(jià)格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)；當(dāng)采用年租金轉(zhuǎn)換為價(jià)值時(shí)，要采用通過年租金與價(jià)格的關(guān)系求得的毛租金乘數(shù)。
毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)：①方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金資料；②由于在同一市場(chǎng)上，相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)如下：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；②忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。
毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅（特別是公寓）的估價(jià)。但由于它的計(jì)算方法比較粗糙，往往作為市場(chǎng)法或其他收益法的一個(gè)部分。
（2）潛在毛收入乘數(shù)法
潛在毛收人乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：V＝PGI×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：PGIM=V/PGI與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異?？偟膩碚f，該方法也比較粗糙，適用于估價(jià)對(duì)象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)。
（3）有效毛收入乘數(shù)法
有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：V＝EGI×EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即：EGIM=V/EGI有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是，不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。因此，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí)，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因?yàn)橥顿Y者在估算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，是會(huì)考慮空置率的差異的。該方法的缺點(diǎn)是沒有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異，因而也只用于做粗略的估價(jià)。
（4）凈收益乘數(shù)法
凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：V＝NOI×NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即：NIM=V/NOI凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。
由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即：V=N0I/R 6.5.2 資本化率和收益乘數(shù)的求取方法資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式（包括凈收益的變化、收益年限的長(zhǎng)短）等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料（由這些資料可求得年收益和價(jià)格）求取。綜合資本化率（Ro）還可以通過凈收益率（NIR）與有效毛收入乘數(shù)（EGIM）之比、資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系（見后面“資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系”）及投資組合技術(shù)（見本章第6節(jié)）求取。
通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM由于NIR=1－OER所以Ro=（1－OER）/EGIM上述公式的來源是：因?yàn)镽o=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入（EGl）得：Ro=NIR/EGIM如果可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同，可用估價(jià)對(duì)象的凈收益率或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象的綜合資本化率。
6.5.3 資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系
資本化率（R）和報(bào)酬率（y）都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率；報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價(jià)值的比率（通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)值來計(jì)算），僅僅表示從凈收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力；報(bào)酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。
在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同。例如，在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y而資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，所有情況下的未來某一年的凈收益與價(jià)值的比率（A／y）都是資本化率。
可見，報(bào)酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等無直接關(guān)系；資本化率則與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。
[例6-22] 某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見表6—4.假定報(bào)酬率為10％，試求其資本化率。
[解] 先求取該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為其未來每年凈收益的現(xiàn)值之和，計(jì)算結(jié)果見表6—5.某宗房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值表6-5
求出了該宗房地產(chǎn)的價(jià)值之后，其資本化率為未來第一年的凈收益與價(jià)值的比率，即：R＝5000/57447.17＝8.70％。
例6—22由于凈收益流是無規(guī)則變動(dòng)的，所以資本化率與報(bào)酬率之間沒有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。