6.3.3 幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取
凈收益的具體求取因估價(jià)對(duì)象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列幾種情況：
6.3.3.1 出租的房地產(chǎn)凈收益求取
出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅（特別是公寓）、寫字樓、商鋪、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。
租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。
出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是（例如表6－1所列的費(fèi)用中）出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。
項(xiàng)目名稱 出租人負(fù)擔(dān) 承租人負(fù)擔(dān) 標(biāo) 準(zhǔn) 數(shù) 量 年金額
水費(fèi)
電費(fèi)
燃?xì)赓M(fèi)
供暖費(fèi)
通信費(fèi)
有線電視費(fèi)
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用[1]
維修費(fèi) ◆
室內(nèi)裝修折舊費(fèi)[2] ◆
家具設(shè)備折舊費(fèi)[2] ◆
保險(xiǎn)費(fèi)[3]
房地產(chǎn)稅[4]
租賃稅費(fèi)[5] ◆
租賃代理費(fèi)[6] ◆
其他費(fèi)用
出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用表6-1注：[1]如物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所收取的費(fèi)用；[2]如果由出租人提供室內(nèi)裝修和家具設(shè)備（如家具、電視機(jī)、電冰箱、空調(diào)機(jī)等），應(yīng)扣除它們的折舊費(fèi)；[3]如投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)等的保險(xiǎn)費(fèi)；[4]如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等；[5]包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；[6]委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的費(fèi)用。
在實(shí)際求取凈收益時(shí)，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。
如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢蝗绻饧s約定部分或全部費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時(shí)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用時(shí)，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)租賃中，如果出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多，則租金就要高一些；如果承租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多，則租金就要低一些。
6.3.3.2 營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取
營業(yè)的房地產(chǎn)的特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。
（1）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。
（2）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。
（3）農(nóng)地凈收益的測(cè)算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值（全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià)）扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。
6.3.3.3 自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取
自用或尚未使用的房地產(chǎn)、可以根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。
6.3.3.4 混合的房地產(chǎn)凈收益求?。裕?BR> 6.3.4 求取凈收益時(shí)對(duì)有關(guān)收益的取舍
6.3.4.1 有形收益和無形收益
房地產(chǎn)的收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)企業(yè)的融資能力和獲得一定的避稅能力。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。
無形收益通常難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時(shí)難以考慮，但可以通過選取較低的報(bào)酬率或資本化率來考慮無形收益。同時(shí)值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。如在當(dāng)?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實(shí)力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。
凈收益的具體求取因估價(jià)對(duì)象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列幾種情況：
6.3.3.1 出租的房地產(chǎn)凈收益求取
出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅（特別是公寓）、寫字樓、商鋪、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。
租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。
出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是（例如表6－1所列的費(fèi)用中）出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。
項(xiàng)目名稱 出租人負(fù)擔(dān) 承租人負(fù)擔(dān) 標(biāo) 準(zhǔn) 數(shù) 量 年金額
水費(fèi)
電費(fèi)
燃?xì)赓M(fèi)
供暖費(fèi)
通信費(fèi)
有線電視費(fèi)
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用[1]
維修費(fèi) ◆
室內(nèi)裝修折舊費(fèi)[2] ◆
家具設(shè)備折舊費(fèi)[2] ◆
保險(xiǎn)費(fèi)[3]
房地產(chǎn)稅[4]
租賃稅費(fèi)[5] ◆
租賃代理費(fèi)[6] ◆
其他費(fèi)用
出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用表6-1注：[1]如物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所收取的費(fèi)用；[2]如果由出租人提供室內(nèi)裝修和家具設(shè)備（如家具、電視機(jī)、電冰箱、空調(diào)機(jī)等），應(yīng)扣除它們的折舊費(fèi)；[3]如投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)等的保險(xiǎn)費(fèi)；[4]如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等；[5]包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；[6]委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的費(fèi)用。
在實(shí)際求取凈收益時(shí)，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。
如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢蝗绻饧s約定部分或全部費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時(shí)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用時(shí)，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)租賃中，如果出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多，則租金就要高一些；如果承租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多，則租金就要低一些。
6.3.3.2 營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取
營業(yè)的房地產(chǎn)的特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。
（1）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。
（2）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。
（3）農(nóng)地凈收益的測(cè)算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值（全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià)）扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤等。
6.3.3.3 自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取
自用或尚未使用的房地產(chǎn)、可以根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。
6.3.3.4 混合的房地產(chǎn)凈收益求?。裕?BR> 6.3.4 求取凈收益時(shí)對(duì)有關(guān)收益的取舍
6.3.4.1 有形收益和無形收益
房地產(chǎn)的收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)企業(yè)的融資能力和獲得一定的避稅能力。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。
無形收益通常難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時(shí)難以考慮，但可以通過選取較低的報(bào)酬率或資本化率來考慮無形收益。同時(shí)值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。如在當(dāng)?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實(shí)力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。