1．1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線
1．1．1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念
房地產(chǎn)估價人員接受了估價委托并且明確了估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)等估價基本事項(xiàng)之后，接下來要做的一件至關(guān)重要的事情就是確定估價技術(shù)路線。只有確定了估價技術(shù)路線，才能相應(yīng)地選擇估價方法，進(jìn)而才能開始進(jìn)行后面的具體估價作業(yè)。
房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認(rèn)識。
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程。確定估價技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，要對估價對象房地產(chǎn)本身有充分的認(rèn)識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。
1．1．2 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程
房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)的客觀合理價格的過程，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線體現(xiàn)的正是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的正是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。
從《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定，我們就可以看到房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程的關(guān)系。
以《規(guī)范》第6．4．4條為例：
“6．4．4以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：
(1)首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定年限，從估價時點(diǎn)起計。
(2)用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。
這里給出的處理土地使用權(quán)出讓金問題的兩種方式就是兩種估價技術(shù)路線，這兩種估價技術(shù)路線反映了共同的價格內(nèi)涵：劃撥土地使用權(quán)的價格內(nèi)涵是出讓土地使用權(quán)價格扣除土地使用權(quán)出讓金價款后的余額部分。
而這兩種估價技術(shù)路線反映的價格形成過程卻又是不一樣的：前者是用出讓土地使用權(quán)價格減去土地使用權(quán)出讓金價款；后者是采用成本積算的方法，在積算時不考慮土地使用權(quán)出讓金價款。
又例如《規(guī)范》第6．12．2條規(guī)定：
“6．12．2房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價值?！?BR> 這里所說的：“對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價值”，就是一種估價技術(shù)路線。也就是說，在進(jìn)行房地產(chǎn)損壞賠償估價時，我們需要確定的是估價對象房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失。這個價值損失又如何衡量呢?是用對其進(jìn)行修復(fù)所需的費(fèi)用來衡量的。所以，房地產(chǎn)損壞賠償估價時，估價結(jié)論的價格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復(fù)所需的費(fèi)用”。明確了價格內(nèi)涵，我們也就明確了該價格的形成過程：模擬對損壞的房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)從而得出修復(fù)所需的費(fèi)用。進(jìn)而，我們也就明確了估價的技術(shù)路線：估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價值。
由以上所舉《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定我們已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和房地產(chǎn)價格形成過程，關(guān)于這一點(diǎn)，我們在本章后面還會反復(fù)強(qiáng)調(diào)。
1．1．3 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法
1．1．3．1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關(guān)系
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識，可以說，每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。
例如市場法，它所體現(xiàn)的是這樣一種對價格形成過程的認(rèn)識：房地產(chǎn)的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價格。正是按照這樣對價格形成過程的認(rèn)識，市場法采用選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格作為評估價格?！钡募夹g(shù)路線。
成本法，它反映的估價技術(shù)路線是：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，我們可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進(jìn)行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加(積算)作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認(rèn)可這樣一種價格形成過程：房地產(chǎn)的價格是由其各組成部分的價格累加而成的。
收益法，它體現(xiàn)了對價格形成過程的這樣一種認(rèn)識：可以將購買房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價對象的房地產(chǎn)價格。收益法所體現(xiàn)的估價技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。
假設(shè)開發(fā)法，它所體現(xiàn)的房地產(chǎn)價格形成過程也即估價技術(shù)路線是：未完成的房地產(chǎn)價格取決于它完成后的價格與從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費(fèi)的差額。
同一個估價對象，采用不同的估價方法，實(shí)際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的估價，我們可以采用成本法，求取獲取土地的價格、已投入的建造成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)，累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。它所反映的價格形成過程是：產(chǎn)品的價格是由構(gòu)成產(chǎn)品價格的各組成部分積算而形成的。我們還可以采用假設(shè)開發(fā)法，先確定該項(xiàng)目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項(xiàng)投入和利息、利潤、稅費(fèi)，由此也可得出估價對象的價格，這種方法所反映的價格形成過程是：未完成產(chǎn)品的價格最終取決于它開發(fā)建設(shè)完成后的市場價格，由后者可以推算出前者。
所以說，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。關(guān)于估價方法與估價技術(shù)路線的關(guān)系，在本書第二章還要涉及。
1．1．3．2 把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法
由于房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價格，因此，把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。下面通過案例1—1來說明這一點(diǎn)
[案例1—1]
XX股份有限公司土地使用權(quán)估價結(jié)果報告(節(jié)選)
(一)委托方：(略)
(二)估價方：(略)
(三)估價對象：
1．坐落
估價對象地塊為一幅，坐落于XX市XX新區(qū)境內(nèi)。
該地塊位于XX商貿(mào)區(qū)內(nèi)，地處XX路南，XX路西，XX信息中心大樓北，XX大廈東。
2．產(chǎn)權(quán)狀況
估價對象土地使用權(quán)為原XX市土地管理局根據(jù)國家和XX市的有關(guān)法規(guī)出讓給XX貿(mào)易區(qū)開發(fā)公司和XX加工區(qū)開發(fā)公司，然后XX股份有限公司(以下簡稱XX公司)通過市場轉(zhuǎn)讓方式取得。
該地塊于1993年2月與XX貿(mào)易區(qū)開發(fā)公司簽訂轉(zhuǎn)讓合同受讓取得，至估價時點(diǎn)尚余使用年限48年。
3．規(guī)劃限制條件（略）
1．1．1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念
房地產(chǎn)估價人員接受了估價委托并且明確了估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)等估價基本事項(xiàng)之后，接下來要做的一件至關(guān)重要的事情就是確定估價技術(shù)路線。只有確定了估價技術(shù)路線，才能相應(yīng)地選擇估價方法，進(jìn)而才能開始進(jìn)行后面的具體估價作業(yè)。
房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認(rèn)識。
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程。確定估價技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，要對估價對象房地產(chǎn)本身有充分的認(rèn)識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。
1．1．2 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程
房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)的客觀合理價格的過程，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線體現(xiàn)的正是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的正是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。
從《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定，我們就可以看到房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程的關(guān)系。
以《規(guī)范》第6．4．4條為例：
“6．4．4以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：
(1)首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定年限，從估價時點(diǎn)起計。
(2)用成本法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。
這里給出的處理土地使用權(quán)出讓金問題的兩種方式就是兩種估價技術(shù)路線，這兩種估價技術(shù)路線反映了共同的價格內(nèi)涵：劃撥土地使用權(quán)的價格內(nèi)涵是出讓土地使用權(quán)價格扣除土地使用權(quán)出讓金價款后的余額部分。
而這兩種估價技術(shù)路線反映的價格形成過程卻又是不一樣的：前者是用出讓土地使用權(quán)價格減去土地使用權(quán)出讓金價款；后者是采用成本積算的方法，在積算時不考慮土地使用權(quán)出讓金價款。
又例如《規(guī)范》第6．12．2條規(guī)定：
“6．12．2房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價值?！?BR> 這里所說的：“對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價值”，就是一種估價技術(shù)路線。也就是說，在進(jìn)行房地產(chǎn)損壞賠償估價時，我們需要確定的是估價對象房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失。這個價值損失又如何衡量呢?是用對其進(jìn)行修復(fù)所需的費(fèi)用來衡量的。所以，房地產(chǎn)損壞賠償估價時，估價結(jié)論的價格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復(fù)所需的費(fèi)用”。明確了價格內(nèi)涵，我們也就明確了該價格的形成過程：模擬對損壞的房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)從而得出修復(fù)所需的費(fèi)用。進(jìn)而，我們也就明確了估價的技術(shù)路線：估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價值。
由以上所舉《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定我們已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和房地產(chǎn)價格形成過程，關(guān)于這一點(diǎn)，我們在本章后面還會反復(fù)強(qiáng)調(diào)。
1．1．3 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法
1．1．3．1 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關(guān)系
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識，可以說，每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。
例如市場法，它所體現(xiàn)的是這樣一種對價格形成過程的認(rèn)識：房地產(chǎn)的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價格。正是按照這樣對價格形成過程的認(rèn)識，市場法采用選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格作為評估價格?！钡募夹g(shù)路線。
成本法，它反映的估價技術(shù)路線是：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，我們可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進(jìn)行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加(積算)作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認(rèn)可這樣一種價格形成過程：房地產(chǎn)的價格是由其各組成部分的價格累加而成的。
收益法，它體現(xiàn)了對價格形成過程的這樣一種認(rèn)識：可以將購買房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價對象的房地產(chǎn)價格。收益法所體現(xiàn)的估價技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。
假設(shè)開發(fā)法，它所體現(xiàn)的房地產(chǎn)價格形成過程也即估價技術(shù)路線是：未完成的房地產(chǎn)價格取決于它完成后的價格與從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費(fèi)的差額。
同一個估價對象，采用不同的估價方法，實(shí)際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的估價，我們可以采用成本法，求取獲取土地的價格、已投入的建造成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)，累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。它所反映的價格形成過程是：產(chǎn)品的價格是由構(gòu)成產(chǎn)品價格的各組成部分積算而形成的。我們還可以采用假設(shè)開發(fā)法，先確定該項(xiàng)目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項(xiàng)投入和利息、利潤、稅費(fèi)，由此也可得出估價對象的價格，這種方法所反映的價格形成過程是：未完成產(chǎn)品的價格最終取決于它開發(fā)建設(shè)完成后的市場價格，由后者可以推算出前者。
所以說，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。關(guān)于估價方法與估價技術(shù)路線的關(guān)系，在本書第二章還要涉及。
1．1．3．2 把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法
由于房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價格，因此，把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。下面通過案例1—1來說明這一點(diǎn)
[案例1—1]
XX股份有限公司土地使用權(quán)估價結(jié)果報告(節(jié)選)
(一)委托方：(略)
(二)估價方：(略)
(三)估價對象：
1．坐落
估價對象地塊為一幅，坐落于XX市XX新區(qū)境內(nèi)。
該地塊位于XX商貿(mào)區(qū)內(nèi)，地處XX路南，XX路西，XX信息中心大樓北，XX大廈東。
2．產(chǎn)權(quán)狀況
估價對象土地使用權(quán)為原XX市土地管理局根據(jù)國家和XX市的有關(guān)法規(guī)出讓給XX貿(mào)易區(qū)開發(fā)公司和XX加工區(qū)開發(fā)公司，然后XX股份有限公司(以下簡稱XX公司)通過市場轉(zhuǎn)讓方式取得。
該地塊于1993年2月與XX貿(mào)易區(qū)開發(fā)公司簽訂轉(zhuǎn)讓合同受讓取得，至估價時點(diǎn)尚余使用年限48年。
3．規(guī)劃限制條件（略）