十、 房地產(chǎn)拍賣底價評估
1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣法》以及其他有關規(guī)定。
2、幾條相關法律。
①《擔保法》第五十五條規(guī)定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣后新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。
以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押的，以實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。=
②《拍賣法》第六條規(guī)定：拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)。
第五十六條規(guī)定：委托人、買受人與拍賣人約定傭金的比例。
委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣或者成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。
拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用，未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。
3、房地產(chǎn)拍賣底價評估的特點。
①強制處分。處分行為要在規(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。
②快速變現(xiàn)。買受人無時間充分了解標的物，因此出價一般低于正常交易價格。
③市場需求面窄，推廣力度小。
④消費者心理因素。認為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格。
⑤購買者的額外支出。拍賣時所發(fā)生的費用以及產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時所發(fā)生的費用，由于競買者要支付拍賣機構傭金，成為購買者的額外成本。估價時應該考慮是否扣除。
4、拍賣底價評估的技術路線。先確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度，然后可以先按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏低幅度對估價結果調(diào)減。
5、在建工程拍賣底價的評估。應充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設開發(fā)法、成本法、市場比較法。
十一、 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價
企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價。這種估價①首先應了解房地產(chǎn)權屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應按相應的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價；②其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進行估價。
1、權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)合作、合資、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移的，應按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價。但應注意①破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強制處分，要求在短時間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于公開市場價值。
②企業(yè)合資合作時，一般應根據(jù)新設立公司的有關合資、合作協(xié)議，以及相應的可行性研究報告，來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項目的未來發(fā)展和經(jīng)濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本，采用假設開發(fā)法和收益法進行估價；如果繼續(xù)使用，則在充分考慮項目的預期發(fā)展的可行性前提下，采用市場比較法和成本法進行估價。
2、房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移。③企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價，主要是為確定以房地產(chǎn)出資的出資方的利潤分配比例。宜用收益法、市場比較法、假設開發(fā)法，也可用成本法。
3、估價假設前提。根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進行估價。無論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點都是要保證估價對象的使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的使用；在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價對象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個組成部分的使用。
1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣法》以及其他有關規(guī)定。
2、幾條相關法律。
①《擔保法》第五十五條規(guī)定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣后新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。
以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押的，以實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。=
②《拍賣法》第六條規(guī)定：拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)。
第五十六條規(guī)定：委托人、買受人與拍賣人約定傭金的比例。
委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣或者成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。
拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用，未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。
3、房地產(chǎn)拍賣底價評估的特點。
①強制處分。處分行為要在規(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。
②快速變現(xiàn)。買受人無時間充分了解標的物，因此出價一般低于正常交易價格。
③市場需求面窄，推廣力度小。
④消費者心理因素。認為處分被拍賣的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格。
⑤購買者的額外支出。拍賣時所發(fā)生的費用以及產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時所發(fā)生的費用，由于競買者要支付拍賣機構傭金，成為購買者的額外成本。估價時應該考慮是否扣除。
4、拍賣底價評估的技術路線。先確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度，然后可以先按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏低幅度對估價結果調(diào)減。
5、在建工程拍賣底價的評估。應充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設開發(fā)法、成本法、市場比較法。
十一、 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價
企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價。這種估價①首先應了解房地產(chǎn)權屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應按相應的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價；②其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進行估價。
1、權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)合作、合資、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移的，應按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價。但應注意①破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強制處分，要求在短時間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于公開市場價值。
②企業(yè)合資合作時，一般應根據(jù)新設立公司的有關合資、合作協(xié)議，以及相應的可行性研究報告，來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項目的未來發(fā)展和經(jīng)濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本，采用假設開發(fā)法和收益法進行估價；如果繼續(xù)使用，則在充分考慮項目的預期發(fā)展的可行性前提下，采用市場比較法和成本法進行估價。
2、房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移。③企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價，主要是為確定以房地產(chǎn)出資的出資方的利潤分配比例。宜用收益法、市場比較法、假設開發(fā)法，也可用成本法。
3、估價假設前提。根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進行估價。無論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點都是要保證估價對象的使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的使用；在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價對象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個組成部分的使用。