第三部分 《房地產(chǎn)估價案例與分析》考點分析與詳解
一、問答題
（一）估價原則的運用
1、使用原則（在合法原則前提下）：用途、強度、適應(yīng)性。
例1：96年試題
例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據(jù)和理由。
答案：
1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。
900×4＝3600（萬元）
2、依據(jù)和理由：上述評估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評估中使用原則。因為，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強度未達到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。
例3：2001年模擬試題問答題的第（二）題
（2）估價時點原則：估價結(jié)果的時間相關(guān)性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態(tài)。
例1：98年的考題：選擇題第2題
例2：教材P141
例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為D）
A.400萬元 B.350萬元 C.100萬元 D.〉400萬元
估價時點說明了估價時依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況，這在《房地產(chǎn)估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。
例4：2001年模擬題A選擇題第2題
估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉(zhuǎn)讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。
（3）替代原則：
例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題
（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。
例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。
98年考試題：選擇題第（一）題。
一、問答題
（一）估價原則的運用
1、使用原則（在合法原則前提下）：用途、強度、適應(yīng)性。
例1：96年試題
例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據(jù)和理由。
答案：
1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。
900×4＝3600（萬元）
2、依據(jù)和理由：上述評估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評估中使用原則。因為，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強度未達到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應(yīng)該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。
例3：2001年模擬試題問答題的第（二）題
（2）估價時點原則：估價結(jié)果的時間相關(guān)性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態(tài)。
例1：98年的考題：選擇題第2題
例2：教材P141
例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為D）
A.400萬元 B.350萬元 C.100萬元 D.〉400萬元
估價時點說明了估價時依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況，這在《房地產(chǎn)估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。
例4：2001年模擬題A選擇題第2題
估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉(zhuǎn)讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。
（3）替代原則：
例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題
（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。
例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。
98年考試題：選擇題第（一）題。