房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)比較法，就是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法(見《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999))。市場(chǎng)比較法又稱市價(jià)法，它是一種最簡(jiǎn)單、有效的方法，是因?yàn)楣纼r(jià)過(guò)程中的資料直接來(lái)源于市場(chǎng)，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。因此，在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)第5.14條指出：有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。可見，市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)方法中的重要性，同時(shí)，也是運(yùn)用最多的估價(jià)方法之一。
當(dāng)然，選用市場(chǎng)比較法，必須的前提條件是：1、需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價(jià)對(duì)象相類似房地產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得；2、參照物及估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場(chǎng)比較法估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值，重要是能夠找到與估價(jià)對(duì)象相同或相似的參照物。與估價(jià)對(duì)象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對(duì)類似房地產(chǎn)參照物進(jìn)行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場(chǎng)比較法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。
隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，交易非常頻繁，為市場(chǎng)比較法運(yùn)用奠定了基礎(chǔ)。但是，由于市場(chǎng)信息的不對(duì)稱而造成的相對(duì)阻塞，估價(jià)人員直接、及時(shí)獲取最新成交案例的機(jī)會(huì)相對(duì)較難；交易情況、交易內(nèi)幕的不透明，這二種情況制約了市場(chǎng)比較法估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值的股價(jià)精度。因此，如果估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)不足，選擇的參照案例不能全面反映對(duì)價(jià)格或價(jià)值的影響、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)判斷不準(zhǔn)、對(duì)同類房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征把握不全面而不分修正因素的主次、不按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)對(duì)市場(chǎng)比較法的技術(shù)規(guī)范操作等，就會(huì)影響估價(jià)精度而造成股價(jià)結(jié)果的偏離。
為了準(zhǔn)確反映估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值，提高估價(jià)結(jié)果的精度，我認(rèn)為應(yīng)：
一、提高估價(jià)人員的規(guī)范意識(shí)、全面理解和把握《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)精神。
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)作為房地產(chǎn)估價(jià)的操作技術(shù)規(guī)范，是房地產(chǎn)估價(jià)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的全過(guò)程的行為準(zhǔn)則和技術(shù)指導(dǎo)。我們要深刻理解和把握規(guī)范的涵義、精神實(shí)質(zhì)，從進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)行業(yè)開始，在承辦業(yè)務(wù)開始到股價(jià)報(bào)告出具、估價(jià)底稿歸檔，都必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范；平時(shí)加強(qiáng)學(xué)習(xí)、交流，提高執(zhí)業(yè)水平。
二、估價(jià)流程規(guī)范
在承辦業(yè)務(wù)后，估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行必要的鑒定，兩名或多名估價(jià)人員(一名則在經(jīng)驗(yàn)或把握不全面時(shí)容易產(chǎn)生誤差；多名則可以分工協(xié)作，一人疏漏的他人可以補(bǔ)充)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，進(jìn)行全面、細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查。資料匯總、認(rèn)真分析，把握對(duì)價(jià)格或價(jià)值影響的主次因素，確定修正調(diào)整系數(shù)，內(nèi)部審核，必要時(shí)進(jìn)行座談，將誤差降到最小。
三、設(shè)立專門的信息資料部門
設(shè)立專門的信息資料的部門，負(fù)責(zé)收集市場(chǎng)信息、房地產(chǎn)交易資料，進(jìn)行實(shí)地查看，核對(duì)成交的真實(shí)性；對(duì)資料進(jìn)行匯總、分析、歸納，以掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)，為估價(jià)部門提供翔實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)的交易案例，從而提高參考案例的可比精度。
當(dāng)然，選用市場(chǎng)比較法，必須的前提條件是：1、需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價(jià)對(duì)象相類似房地產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得；2、參照物及估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場(chǎng)比較法估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值，重要是能夠找到與估價(jià)對(duì)象相同或相似的參照物。與估價(jià)對(duì)象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對(duì)類似房地產(chǎn)參照物進(jìn)行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場(chǎng)比較法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。
隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，交易非常頻繁，為市場(chǎng)比較法運(yùn)用奠定了基礎(chǔ)。但是，由于市場(chǎng)信息的不對(duì)稱而造成的相對(duì)阻塞，估價(jià)人員直接、及時(shí)獲取最新成交案例的機(jī)會(huì)相對(duì)較難；交易情況、交易內(nèi)幕的不透明，這二種情況制約了市場(chǎng)比較法估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值的股價(jià)精度。因此，如果估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)不足，選擇的參照案例不能全面反映對(duì)價(jià)格或價(jià)值的影響、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)判斷不準(zhǔn)、對(duì)同類房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征把握不全面而不分修正因素的主次、不按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)對(duì)市場(chǎng)比較法的技術(shù)規(guī)范操作等，就會(huì)影響估價(jià)精度而造成股價(jià)結(jié)果的偏離。
為了準(zhǔn)確反映估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值，提高估價(jià)結(jié)果的精度，我認(rèn)為應(yīng)：
一、提高估價(jià)人員的規(guī)范意識(shí)、全面理解和把握《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)精神。
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)作為房地產(chǎn)估價(jià)的操作技術(shù)規(guī)范，是房地產(chǎn)估價(jià)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的全過(guò)程的行為準(zhǔn)則和技術(shù)指導(dǎo)。我們要深刻理解和把握規(guī)范的涵義、精神實(shí)質(zhì)，從進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)行業(yè)開始，在承辦業(yè)務(wù)開始到股價(jià)報(bào)告出具、估價(jià)底稿歸檔，都必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范；平時(shí)加強(qiáng)學(xué)習(xí)、交流，提高執(zhí)業(yè)水平。
二、估價(jià)流程規(guī)范
在承辦業(yè)務(wù)后，估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行必要的鑒定，兩名或多名估價(jià)人員(一名則在經(jīng)驗(yàn)或把握不全面時(shí)容易產(chǎn)生誤差；多名則可以分工協(xié)作，一人疏漏的他人可以補(bǔ)充)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，進(jìn)行全面、細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查。資料匯總、認(rèn)真分析，把握對(duì)價(jià)格或價(jià)值影響的主次因素，確定修正調(diào)整系數(shù)，內(nèi)部審核，必要時(shí)進(jìn)行座談，將誤差降到最小。
三、設(shè)立專門的信息資料部門
設(shè)立專門的信息資料的部門，負(fù)責(zé)收集市場(chǎng)信息、房地產(chǎn)交易資料，進(jìn)行實(shí)地查看，核對(duì)成交的真實(shí)性；對(duì)資料進(jìn)行匯總、分析、歸納，以掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)，為估價(jià)部門提供翔實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)的交易案例，從而提高參考案例的可比精度。