②已抵押擔(dān)保的數(shù)額，若委托人提供的產(chǎn)權(quán)證上沒有標(biāo)注，是否還需要估價(jià)師自行向房管部門查詢?在本地還好，如果估價(jià)對象地處外地，那估價(jià)師的盡職調(diào)查工作將有更大難度。
③若土地出讓金、交易稅費(fèi)，應(yīng)補(bǔ)繳政府費(fèi)用等也在法定優(yōu)先受償權(quán)范疇之內(nèi)，則估價(jià)師的盡職調(diào)查工作深度、廣度、難度都將更大，而且調(diào)查所得數(shù)據(jù)不一定準(zhǔn)確，將影響估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性。
2．對可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)地查勘的困難。就目前情況而言，估價(jià)所采用的可比實(shí)例的來源大多為估價(jià)人員自物業(yè)中介等處自行調(diào)查而來或是由房地產(chǎn)管理部門公布的市場交易案例，《意見》要求對可比實(shí)例“進(jìn)行必要的實(shí)地查勘”，到底必要到什么程度?要進(jìn)入可比實(shí)例房屋內(nèi)部幾乎不可能，甚至所在小區(qū)如果封閉式管理，也很難進(jìn)入，那么最多只能了解到物業(yè)所處地理位置，對其內(nèi)部狀況、景觀等不得而知。
3．《意見》中規(guī)定：“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、資本化率、利潤率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用，不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明理由?！本湍壳扒闆r，這些參數(shù)應(yīng)該還沒有公布，大多是由估價(jià)師根據(jù)執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)自行制定，也給人為調(diào)節(jié)評估值帶來了操作空間，從促進(jìn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展方向來說，有關(guān)行業(yè)組織應(yīng)該將其盡快公布。
4．《意見》中規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括包括估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析”。這種分析應(yīng)該是定性的還是定量的?如果是需要進(jìn)行定量的分析，則數(shù)據(jù)的不確定性、費(fèi)用項(xiàng)目的不完整性都是存在的問題。因?yàn)樯婕暗盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)而需對抵押物進(jìn)行變現(xiàn)的情況，幾乎都需要經(jīng)過司法途徑，涉及訴訟費(fèi)用主要有案件受理費(fèi)和申請執(zhí)行費(fèi)，另外還有執(zhí)行中的實(shí)際支出費(fèi)用，包括人民法院執(zhí)行人員異地執(zhí)行本案時(shí)按照國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支出的差旅費(fèi)用，有人民法院或人民法院委托其他單位或個(gè)人進(jìn)行的與本案有關(guān)的勘驗(yàn)、鑒定、評估、拍賣、倉儲(chǔ)、保管、運(yùn)輸?shù)葘?shí)際支出費(fèi)用。另外，訴訟費(fèi)用還包括抵押權(quán)人支出的律師費(fèi)用等。這些費(fèi)用和其他變現(xiàn)時(shí)應(yīng)繳交的各種稅費(fèi)等是估價(jià)人員難以估算清楚的。
5．作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，《意見》也規(guī)定了“在處置房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)評估房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見及其理由?！边@時(shí)的評估結(jié)論，亦即估價(jià)師應(yīng)對其承擔(dān)估價(jià)責(zé)任的，是公開市場價(jià)值還是變現(xiàn)價(jià)值?而且處置房地產(chǎn)時(shí)的評估，評估目的應(yīng)該改為“處置變現(xiàn)”或“強(qiáng)制拍賣”，報(bào)告名稱也不應(yīng)再叫“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”。
6．房地產(chǎn)估價(jià)不再作為其抵押過程中的必備要件，而且委托方由銀行承擔(dān)，對估價(jià)師及估價(jià)機(jī)構(gòu)提出了更高的質(zhì)量要求，對市場把握不準(zhǔn)確，估價(jià)質(zhì)量不理想，均可能導(dǎo)致其業(yè)務(wù)的萎縮，而且也會(huì)給自身帶來較大的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，《意見》規(guī)定“在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外”。
《通知》及《意見》的實(shí)施，對金融機(jī)構(gòu)來說，也為其防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供了支持，與以往的操作方式相比，也有不少新的地方：
1．金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，但抵押價(jià)值的確定可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，不一定非得要進(jìn)行評估，這樣的規(guī)定明確了金融機(jī)構(gòu)如果有能力把握抵押物市場價(jià)值和對借款人的資信有信心，就可省去評估的時(shí)間和費(fèi)用，為贏得市場競爭加分。金融機(jī)構(gòu)還可以委托估價(jià)機(jī)構(gòu)定期或者在市場價(jià)格變化較快時(shí)，評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。這就加強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)在日常管理中控制貸款風(fēng)險(xiǎn)的能力。
2．《通知》明確了金融機(jī)構(gòu)原則上應(yīng)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的委托方，自行決定選用合適的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，并支付評估費(fèi)用。這就理順了銀行、估價(jià)機(jī)構(gòu)、借款人(抵押人)間的關(guān)系，明確了估價(jià)機(jī)構(gòu)是為銀行提供服務(wù)，為銀行的信貸決策提供專業(yè)幫助并承擔(dān)責(zé)任的機(jī)構(gòu)，避免由借款人 (抵押人)授意高估抵押物而導(dǎo)致的信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行應(yīng)盡委托方的責(zé)任為估價(jià)師提供估價(jià)所需的文件資料及協(xié)助估價(jià)師對估價(jià)對象情況進(jìn)行調(diào)查了解，與目前相比，銀行在這方面的工作量及責(zé)任也加大了。
3．由于《意見》明確了估價(jià)報(bào)告必須提供估價(jià)對象(抵押物)的抵押價(jià)值和變現(xiàn)能力分析，采用哪個(gè)價(jià)值作為信貸決策的基礎(chǔ)，將影響銀行制定的貸款“折扣率”。目前，據(jù)我們了解的情況，銀行通常以抵押物的評估價(jià)值為基礎(chǔ)，以60—70％的折扣率發(fā)放貸款，之所以會(huì)有這樣的折扣，正是因?yàn)槌鲇陲L(fēng)險(xiǎn)控制的需要，把抵押物需要變現(xiàn)時(shí)產(chǎn)生的價(jià)格減損、應(yīng)上繳稅費(fèi)等考慮在內(nèi)。但是《意見》實(shí)施后，抵押物的“抵押價(jià)值”中已扣除了房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，如果按上文所述，假定抵押物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)也包括在優(yōu)先受償款中，那么這部分費(fèi)用在估價(jià)結(jié)論中就已扣除了，銀行在制定貸款折扣率時(shí)不需再重復(fù)考慮；如果以估價(jià)報(bào)告對估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析為折扣率制定基礎(chǔ)，那么抵押物變現(xiàn)時(shí)產(chǎn)生的價(jià)格減損也已經(jīng)包括在估價(jià)結(jié)論以內(nèi)了。所以，無論以哪個(gè)價(jià)值為信貸決策的基礎(chǔ)，銀行目前的貸款“折扣率”都應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
③若土地出讓金、交易稅費(fèi)，應(yīng)補(bǔ)繳政府費(fèi)用等也在法定優(yōu)先受償權(quán)范疇之內(nèi)，則估價(jià)師的盡職調(diào)查工作深度、廣度、難度都將更大，而且調(diào)查所得數(shù)據(jù)不一定準(zhǔn)確，將影響估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性。
2．對可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)地查勘的困難。就目前情況而言，估價(jià)所采用的可比實(shí)例的來源大多為估價(jià)人員自物業(yè)中介等處自行調(diào)查而來或是由房地產(chǎn)管理部門公布的市場交易案例，《意見》要求對可比實(shí)例“進(jìn)行必要的實(shí)地查勘”，到底必要到什么程度?要進(jìn)入可比實(shí)例房屋內(nèi)部幾乎不可能，甚至所在小區(qū)如果封閉式管理，也很難進(jìn)入，那么最多只能了解到物業(yè)所處地理位置，對其內(nèi)部狀況、景觀等不得而知。
3．《意見》中規(guī)定：“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、資本化率、利潤率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用，不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明理由?！本湍壳扒闆r，這些參數(shù)應(yīng)該還沒有公布，大多是由估價(jià)師根據(jù)執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)自行制定，也給人為調(diào)節(jié)評估值帶來了操作空間，從促進(jìn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展方向來說，有關(guān)行業(yè)組織應(yīng)該將其盡快公布。
4．《意見》中規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括包括估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析”。這種分析應(yīng)該是定性的還是定量的?如果是需要進(jìn)行定量的分析，則數(shù)據(jù)的不確定性、費(fèi)用項(xiàng)目的不完整性都是存在的問題。因?yàn)樯婕暗盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)而需對抵押物進(jìn)行變現(xiàn)的情況，幾乎都需要經(jīng)過司法途徑，涉及訴訟費(fèi)用主要有案件受理費(fèi)和申請執(zhí)行費(fèi)，另外還有執(zhí)行中的實(shí)際支出費(fèi)用，包括人民法院執(zhí)行人員異地執(zhí)行本案時(shí)按照國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支出的差旅費(fèi)用，有人民法院或人民法院委托其他單位或個(gè)人進(jìn)行的與本案有關(guān)的勘驗(yàn)、鑒定、評估、拍賣、倉儲(chǔ)、保管、運(yùn)輸?shù)葘?shí)際支出費(fèi)用。另外，訴訟費(fèi)用還包括抵押權(quán)人支出的律師費(fèi)用等。這些費(fèi)用和其他變現(xiàn)時(shí)應(yīng)繳交的各種稅費(fèi)等是估價(jià)人員難以估算清楚的。
5．作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，《意見》也規(guī)定了“在處置房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)評估房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值，同時(shí)給出快速變現(xiàn)價(jià)值意見及其理由?！边@時(shí)的評估結(jié)論，亦即估價(jià)師應(yīng)對其承擔(dān)估價(jià)責(zé)任的，是公開市場價(jià)值還是變現(xiàn)價(jià)值?而且處置房地產(chǎn)時(shí)的評估，評估目的應(yīng)該改為“處置變現(xiàn)”或“強(qiáng)制拍賣”，報(bào)告名稱也不應(yīng)再叫“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”。
6．房地產(chǎn)估價(jià)不再作為其抵押過程中的必備要件，而且委托方由銀行承擔(dān)，對估價(jià)師及估價(jià)機(jī)構(gòu)提出了更高的質(zhì)量要求，對市場把握不準(zhǔn)確，估價(jià)質(zhì)量不理想，均可能導(dǎo)致其業(yè)務(wù)的萎縮，而且也會(huì)給自身帶來較大的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，《意見》規(guī)定“在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外”。
《通知》及《意見》的實(shí)施，對金融機(jī)構(gòu)來說，也為其防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供了支持，與以往的操作方式相比，也有不少新的地方：
1．金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，但抵押價(jià)值的確定可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，不一定非得要進(jìn)行評估，這樣的規(guī)定明確了金融機(jī)構(gòu)如果有能力把握抵押物市場價(jià)值和對借款人的資信有信心，就可省去評估的時(shí)間和費(fèi)用，為贏得市場競爭加分。金融機(jī)構(gòu)還可以委托估價(jià)機(jī)構(gòu)定期或者在市場價(jià)格變化較快時(shí)，評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。這就加強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)在日常管理中控制貸款風(fēng)險(xiǎn)的能力。
2．《通知》明確了金融機(jī)構(gòu)原則上應(yīng)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的委托方，自行決定選用合適的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，并支付評估費(fèi)用。這就理順了銀行、估價(jià)機(jī)構(gòu)、借款人(抵押人)間的關(guān)系，明確了估價(jià)機(jī)構(gòu)是為銀行提供服務(wù)，為銀行的信貸決策提供專業(yè)幫助并承擔(dān)責(zé)任的機(jī)構(gòu)，避免由借款人 (抵押人)授意高估抵押物而導(dǎo)致的信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行應(yīng)盡委托方的責(zé)任為估價(jià)師提供估價(jià)所需的文件資料及協(xié)助估價(jià)師對估價(jià)對象情況進(jìn)行調(diào)查了解，與目前相比，銀行在這方面的工作量及責(zé)任也加大了。
3．由于《意見》明確了估價(jià)報(bào)告必須提供估價(jià)對象(抵押物)的抵押價(jià)值和變現(xiàn)能力分析，采用哪個(gè)價(jià)值作為信貸決策的基礎(chǔ)，將影響銀行制定的貸款“折扣率”。目前，據(jù)我們了解的情況，銀行通常以抵押物的評估價(jià)值為基礎(chǔ)，以60—70％的折扣率發(fā)放貸款，之所以會(huì)有這樣的折扣，正是因?yàn)槌鲇陲L(fēng)險(xiǎn)控制的需要，把抵押物需要變現(xiàn)時(shí)產(chǎn)生的價(jià)格減損、應(yīng)上繳稅費(fèi)等考慮在內(nèi)。但是《意見》實(shí)施后，抵押物的“抵押價(jià)值”中已扣除了房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，如果按上文所述，假定抵押物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)也包括在優(yōu)先受償款中，那么這部分費(fèi)用在估價(jià)結(jié)論中就已扣除了，銀行在制定貸款折扣率時(shí)不需再重復(fù)考慮；如果以估價(jià)報(bào)告對估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析為折扣率制定基礎(chǔ)，那么抵押物變現(xiàn)時(shí)產(chǎn)生的價(jià)格減損也已經(jīng)包括在估價(jià)結(jié)論以內(nèi)了。所以，無論以哪個(gè)價(jià)值為信貸決策的基礎(chǔ)，銀行目前的貸款“折扣率”都應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。