人類(lèi)為了實(shí)現(xiàn)不同的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境目標(biāo)，對(duì)土地進(jìn)行了多途徑的開(kāi)發(fā)利用。土地用途是決定土地價(jià)格的核心因素。土地用途不同，土地產(chǎn)權(quán)人從土地中獲得的未來(lái)收益的預(yù)期不同，土地價(jià)格就不同。在城鎮(zhèn)土地估價(jià)中，由于土地用途的不確定性，造成地價(jià)定義中設(shè)定土地用途的困難性。能否正確設(shè)定土地用途，將直接關(guān)系到土地價(jià)格的準(zhǔn)確揭示和顯現(xiàn)。只有撩開(kāi)土地用途的神秘面紗，才能找到科學(xué)、合理地設(shè)定土地用途的對(duì)策。
土地用途的不確定性
土地用途的不確定性是指從不同渠道求證來(lái)的土地用途具有明顯的不一致性，所謂“殊路不同歸”。
1、土地用途與房屋用途不一致。目前我國(guó)房地產(chǎn)界絕大部分地區(qū)實(shí)行的是分開(kāi)管理體制，國(guó)土部門(mén)頒發(fā)土地使用證，房管部門(mén)頒發(fā)房屋所有權(quán)證。兩種登記所依據(jù)的分類(lèi)系統(tǒng)不一樣，土地用途與房屋用途不可能一致。再加上兩種登記是兩班互不溝通的人馬在不同的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行，更加劇了土地用途與房屋用途的差異性。
2、合法用途與實(shí)際用途不一致。合法用途是指土地、房屋的登記用途。改革開(kāi)放以來(lái)，城市發(fā)展日新月異，一塊土地的區(qū)位隨著城市的拓展及城市生產(chǎn)力布局的調(diào)整而不斷變化，土地區(qū)位的變化引發(fā)了土地潛在價(jià)值的產(chǎn)生，土地原用途(合法用途)價(jià)值與新的土地潛在價(jià)值的矛盾，特別是新的土地潛在價(jià)值大于土地原用途價(jià)值時(shí)，土地的產(chǎn)權(quán)人將有更強(qiáng)的欲望去實(shí)現(xiàn)土地的潛在價(jià)值，也就是改變?cè)恋赜猛?。近幾年?lái)，由于土地登記部門(mén)的工作滯后或土地產(chǎn)權(quán)人的法制觀念淡薄等原因，土地的合法用途與實(shí)際用途不一致的現(xiàn)象越來(lái)越普遍。
3、實(shí)際用途的合法性與科學(xué)性的矛盾。在法制社會(huì)，合法性是判斷事物適時(shí)與否的首要標(biāo)準(zhǔn)，再美好的事物如果不合法也就失去了它立足的基礎(chǔ)。但是，我國(guó)現(xiàn)階段仍處于經(jīng)濟(jì)體制改革的轉(zhuǎn)型期，離成熟的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還有一段距離，這個(gè)時(shí)候，由于法律的滯后性、合法性的東西可能是我們要改革的，不合法的東西可能是我們下一步將使之合法的。在這種情況下，如果我們把改革的目標(biāo)以不合法為由一棍子打死，將有悖我國(guó)改革開(kāi)放的初衷，也不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律。土地的實(shí)際用途合法，但它并不一定符合城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃；土地的實(shí)際用途不合法，但它并不一定不符合城市的發(fā)展規(guī)劃。
4、合法用途的不全面性。原國(guó)家土地管理局批準(zhǔn)的《土地登記規(guī)則》規(guī)定，土地證書(shū)上土地用途一欄填寫(xiě)宗地的主要用途。土地估價(jià)中，經(jīng)常碰到土地證書(shū)上登記的是某某用途，到現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)還有其它的用途。
土地用途的不確定性
土地用途的不確定性是指從不同渠道求證來(lái)的土地用途具有明顯的不一致性，所謂“殊路不同歸”。
1、土地用途與房屋用途不一致。目前我國(guó)房地產(chǎn)界絕大部分地區(qū)實(shí)行的是分開(kāi)管理體制，國(guó)土部門(mén)頒發(fā)土地使用證，房管部門(mén)頒發(fā)房屋所有權(quán)證。兩種登記所依據(jù)的分類(lèi)系統(tǒng)不一樣，土地用途與房屋用途不可能一致。再加上兩種登記是兩班互不溝通的人馬在不同的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行，更加劇了土地用途與房屋用途的差異性。
2、合法用途與實(shí)際用途不一致。合法用途是指土地、房屋的登記用途。改革開(kāi)放以來(lái)，城市發(fā)展日新月異，一塊土地的區(qū)位隨著城市的拓展及城市生產(chǎn)力布局的調(diào)整而不斷變化，土地區(qū)位的變化引發(fā)了土地潛在價(jià)值的產(chǎn)生，土地原用途(合法用途)價(jià)值與新的土地潛在價(jià)值的矛盾，特別是新的土地潛在價(jià)值大于土地原用途價(jià)值時(shí)，土地的產(chǎn)權(quán)人將有更強(qiáng)的欲望去實(shí)現(xiàn)土地的潛在價(jià)值，也就是改變?cè)恋赜猛?。近幾年?lái)，由于土地登記部門(mén)的工作滯后或土地產(chǎn)權(quán)人的法制觀念淡薄等原因，土地的合法用途與實(shí)際用途不一致的現(xiàn)象越來(lái)越普遍。
3、實(shí)際用途的合法性與科學(xué)性的矛盾。在法制社會(huì)，合法性是判斷事物適時(shí)與否的首要標(biāo)準(zhǔn)，再美好的事物如果不合法也就失去了它立足的基礎(chǔ)。但是，我國(guó)現(xiàn)階段仍處于經(jīng)濟(jì)體制改革的轉(zhuǎn)型期，離成熟的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還有一段距離，這個(gè)時(shí)候，由于法律的滯后性、合法性的東西可能是我們要改革的，不合法的東西可能是我們下一步將使之合法的。在這種情況下，如果我們把改革的目標(biāo)以不合法為由一棍子打死，將有悖我國(guó)改革開(kāi)放的初衷，也不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律。土地的實(shí)際用途合法，但它并不一定符合城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃；土地的實(shí)際用途不合法，但它并不一定不符合城市的發(fā)展規(guī)劃。
4、合法用途的不全面性。原國(guó)家土地管理局批準(zhǔn)的《土地登記規(guī)則》規(guī)定，土地證書(shū)上土地用途一欄填寫(xiě)宗地的主要用途。土地估價(jià)中，經(jīng)常碰到土地證書(shū)上登記的是某某用途，到現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)還有其它的用途。