對策
土地的市場價格是土地估價的基礎(chǔ)，一般土地估價所說的價格就是指的土地的市場價格，也就是人們常說的土地的客觀合理的價格。雖然，實際操作中估價的不一定是土地的市場價格，而是土地在某些假定條件制約下的正常價格，但市場價格畢竟是一切估價目的、估價基礎(chǔ)、限制條件下的土地價格的基準(zhǔn)。如何針對土地用途的不確定性，科學(xué)合理地設(shè)定在土地市場價格基礎(chǔ)上地價定義中的土地用途呢?
1、土地用途與房屋用途不一致時。有人說，房隨地走；也有人說，地隨房轉(zhuǎn)；其實，房地是一體，誰也離不開誰。有地不蓋房，土地不利用，土地的價值也不存在；蓋房不在地上，成了空中樓閣，實際是不存在的。不過根據(jù)不動產(chǎn)估價國際流行看法：土地具有價值，而改良物則是貢獻(xiàn)價值；土地可優(yōu)先取得來源于不動產(chǎn)的全部收益，也可優(yōu)先取得來源于改良物的所有報酬。(此觀點來源于《不動產(chǎn)估價(第11版·中文簡體版)》／美國估價學(xué)會著；不動產(chǎn)估價翻譯委員會譯。)因此，當(dāng)土地用途與房屋用途不一致時，設(shè)定土地用途需以土地用途為依據(jù)。
2、合法用途與實際用途不一致時。留誰?棄誰?主要看誰與城市土地規(guī)劃用途相一致，如果實際用途從理論上(城市土地規(guī)劃資料)說已經(jīng)可以合理地預(yù)期規(guī)劃許可會被批準(zhǔn)的時候，設(shè)定土地用途就應(yīng)以實際用途為依據(jù)。
3、合法用途與實際用途一致時。當(dāng)土地合法用途 (實際用途)與城市土地規(guī)劃用途一致時，設(shè)定土地用途當(dāng)然應(yīng)以土地合法用途(實際用途)為依據(jù)。當(dāng)土地合法用途(實際用途)與城市土地規(guī)劃用途不一致時，如果待估土地已劃入城市建設(shè)拆遷改造計劃范圍，為了體現(xiàn)城市規(guī)劃造就土地價值，土地價值引導(dǎo)土地利用的城市建設(shè)運作模式，設(shè)定土地用途應(yīng)以土地的城市規(guī)劃用途為依據(jù)；如果待估土地未劃入城市建設(shè)拆遷改造計劃范圍，設(shè)定土地用途宜在現(xiàn)狀利用條件下以土地合法用途(實際用途)為依據(jù)。
4、合法用途不全面時。當(dāng)一宗土地除了具有土地證書上登記的主要用途外，還有一種或多種次要用途時，設(shè)定土地用途時就要依土地主要用途與次要用途之間的內(nèi)在聯(lián)系而定。如果土地的次要用途是主要用途的附屬用途，是為主要用途服務(wù)的，兩者之間具有緊密的內(nèi)在聯(lián)系，這時設(shè)定土地用途應(yīng)以主要用途為依據(jù)；如果次要用途與主要用途之間沒有必然的內(nèi)在聯(lián)系，有沒有次要用途都不影響主要用途功能的發(fā)揮，這時設(shè)定土地用途應(yīng)以主要用途與次要用途組成的混合用途為依據(jù)。
5、土地用途很特殊難以歸類時。國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中規(guī)定，在土地估價中，土地用途主要可分為以下幾類：(1)居住用地；(2)工業(yè)用地；(3)商業(yè)、旅游、娛樂用地；(4)綜合用地；(5)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育或者其它用地。土地估價中土地用途的分類與土地登記中土地用途的分類不是一一對應(yīng)的關(guān)系。由于土地登記中土地用途的分類比土地估價中土地用途的分類要細(xì)，所以由土地登記中土地用途的分類過渡到土地估價中土地用途的分類，有一個歸類的問題(特別是運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時)。當(dāng)土地登記用途很特殊或土地登記中土地用途的分類不規(guī)范、不具體時，有時確實很難將它歸類到土地估價中土地用途的哪一類，這時設(shè)定土地用途時，就要看該宗土地周圍的土地利用類型，應(yīng)以該宗土地周圍的主流土地用途進(jìn)行歸類為依據(jù)。
土地的市場價格是土地估價的基礎(chǔ)，一般土地估價所說的價格就是指的土地的市場價格，也就是人們常說的土地的客觀合理的價格。雖然，實際操作中估價的不一定是土地的市場價格，而是土地在某些假定條件制約下的正常價格，但市場價格畢竟是一切估價目的、估價基礎(chǔ)、限制條件下的土地價格的基準(zhǔn)。如何針對土地用途的不確定性，科學(xué)合理地設(shè)定在土地市場價格基礎(chǔ)上地價定義中的土地用途呢?
1、土地用途與房屋用途不一致時。有人說，房隨地走；也有人說，地隨房轉(zhuǎn)；其實，房地是一體，誰也離不開誰。有地不蓋房，土地不利用，土地的價值也不存在；蓋房不在地上，成了空中樓閣，實際是不存在的。不過根據(jù)不動產(chǎn)估價國際流行看法：土地具有價值，而改良物則是貢獻(xiàn)價值；土地可優(yōu)先取得來源于不動產(chǎn)的全部收益，也可優(yōu)先取得來源于改良物的所有報酬。(此觀點來源于《不動產(chǎn)估價(第11版·中文簡體版)》／美國估價學(xué)會著；不動產(chǎn)估價翻譯委員會譯。)因此，當(dāng)土地用途與房屋用途不一致時，設(shè)定土地用途需以土地用途為依據(jù)。
2、合法用途與實際用途不一致時。留誰?棄誰?主要看誰與城市土地規(guī)劃用途相一致，如果實際用途從理論上(城市土地規(guī)劃資料)說已經(jīng)可以合理地預(yù)期規(guī)劃許可會被批準(zhǔn)的時候，設(shè)定土地用途就應(yīng)以實際用途為依據(jù)。
3、合法用途與實際用途一致時。當(dāng)土地合法用途 (實際用途)與城市土地規(guī)劃用途一致時，設(shè)定土地用途當(dāng)然應(yīng)以土地合法用途(實際用途)為依據(jù)。當(dāng)土地合法用途(實際用途)與城市土地規(guī)劃用途不一致時，如果待估土地已劃入城市建設(shè)拆遷改造計劃范圍，為了體現(xiàn)城市規(guī)劃造就土地價值，土地價值引導(dǎo)土地利用的城市建設(shè)運作模式，設(shè)定土地用途應(yīng)以土地的城市規(guī)劃用途為依據(jù)；如果待估土地未劃入城市建設(shè)拆遷改造計劃范圍，設(shè)定土地用途宜在現(xiàn)狀利用條件下以土地合法用途(實際用途)為依據(jù)。
4、合法用途不全面時。當(dāng)一宗土地除了具有土地證書上登記的主要用途外，還有一種或多種次要用途時，設(shè)定土地用途時就要依土地主要用途與次要用途之間的內(nèi)在聯(lián)系而定。如果土地的次要用途是主要用途的附屬用途，是為主要用途服務(wù)的，兩者之間具有緊密的內(nèi)在聯(lián)系，這時設(shè)定土地用途應(yīng)以主要用途為依據(jù)；如果次要用途與主要用途之間沒有必然的內(nèi)在聯(lián)系，有沒有次要用途都不影響主要用途功能的發(fā)揮，這時設(shè)定土地用途應(yīng)以主要用途與次要用途組成的混合用途為依據(jù)。
5、土地用途很特殊難以歸類時。國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中規(guī)定，在土地估價中，土地用途主要可分為以下幾類：(1)居住用地；(2)工業(yè)用地；(3)商業(yè)、旅游、娛樂用地；(4)綜合用地；(5)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育或者其它用地。土地估價中土地用途的分類與土地登記中土地用途的分類不是一一對應(yīng)的關(guān)系。由于土地登記中土地用途的分類比土地估價中土地用途的分類要細(xì)，所以由土地登記中土地用途的分類過渡到土地估價中土地用途的分類，有一個歸類的問題(特別是運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時)。當(dāng)土地登記用途很特殊或土地登記中土地用途的分類不規(guī)范、不具體時，有時確實很難將它歸類到土地估價中土地用途的哪一類，這時設(shè)定土地用途時，就要看該宗土地周圍的土地利用類型，應(yīng)以該宗土地周圍的主流土地用途進(jìn)行歸類為依據(jù)。