3、 管理費用
管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經(jīng)調(diào)查，管理費一般為開發(fā)成本的2%—4%，本次評估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計取。
555.01×3%=16.65(萬元)
4、 投資利息
按正常開發(fā)進度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。
利率取一年期貸款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(萬元)
5、 銷售稅費
估價對象尚未進入預售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。
6、開發(fā)利潤
經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%。
555.01×15%=83.25（萬元）
7、運用成本法的估價結(jié)果
4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（萬元）
六、估價結(jié)果確定
運用假設開發(fā)法測算的價格為4846.27萬元，運用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據(jù)估價目的，確定假設開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重圍50%，成本法估價結(jié)果權(quán)重為50%，則估價對象房地產(chǎn)價值為：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52（萬元）
則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣4792.52萬元，答謝人民幣肆千柒佰玖拾肆萬伍千貳佰元整。
附件（略）
四、指出并改正下面股價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上做大，不得在試卷上改錯）
對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。
估價對象相關資料
估價對象相關資料
名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值
總建筑面積 25000平米 房屋重置價格 2000元/平米
可出租建筑面積 22000平米 房屋耐用年限 50年
設備用房建筑面積 2500平米 房屋維修費率（年） 房屋重置價格的 2%
管理用房建筑面積 500平米 月物業(yè)管理費 5元/平米
營業(yè)稅及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年
接租金收入計的房產(chǎn)稅率 12% 年報酬率 5%
平均正?？罩寐?10% 管理費用率（含保險費、租賃費用） 租金的3%
可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費） 50元/平米
估價測算如下（節(jié)選）：
（一） 年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
（二） 年運營費用
1、 年維修費用
25000×2000×2%=1000000（元）
2、 年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失
=13068000×3%+500×50%=692040（元）
3、 年營業(yè)稅及附加
年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）
4、 年運營費用小計
年運營費用=1000000+692040+725274=2417314（元）
（三） 年凈收益
年凈收益=（一）項-（二）項=13068000-2417314=10650686（元）
（四） 估價結(jié)果
估價結(jié)果= （元）（取整）
管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經(jīng)調(diào)查，管理費一般為開發(fā)成本的2%—4%，本次評估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計取。
555.01×3%=16.65(萬元)
4、 投資利息
按正常開發(fā)進度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。
利率取一年期貸款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(萬元)
5、 銷售稅費
估價對象尚未進入預售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。
6、開發(fā)利潤
經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%。
555.01×15%=83.25（萬元）
7、運用成本法的估價結(jié)果
4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（萬元）
六、估價結(jié)果確定
運用假設開發(fā)法測算的價格為4846.27萬元，運用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據(jù)估價目的，確定假設開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重圍50%，成本法估價結(jié)果權(quán)重為50%，則估價對象房地產(chǎn)價值為：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52（萬元）
則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣4792.52萬元，答謝人民幣肆千柒佰玖拾肆萬伍千貳佰元整。
附件（略）
四、指出并改正下面股價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上做大，不得在試卷上改錯）
對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。
估價對象相關資料
估價對象相關資料
名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值
總建筑面積 25000平米 房屋重置價格 2000元/平米
可出租建筑面積 22000平米 房屋耐用年限 50年
設備用房建筑面積 2500平米 房屋維修費率（年） 房屋重置價格的 2%
管理用房建筑面積 500平米 月物業(yè)管理費 5元/平米
營業(yè)稅及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年
接租金收入計的房產(chǎn)稅率 12% 年報酬率 5%
平均正?？罩寐?10% 管理費用率（含保險費、租賃費用） 租金的3%
可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費） 50元/平米
估價測算如下（節(jié)選）：
（一） 年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
（二） 年運營費用
1、 年維修費用
25000×2000×2%=1000000（元）
2、 年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失
=13068000×3%+500×50%=692040（元）
3、 年營業(yè)稅及附加
年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）
4、 年運營費用小計
年運營費用=1000000+692040+725274=2417314（元）
（三） 年凈收益
年凈收益=（一）項-（二）項=13068000-2417314=10650686（元）
（四） 估價結(jié)果
估價結(jié)果= （元）（取整）