房地產(chǎn)估價師考試-房地產(chǎn)估價案例與分析7

第13題
    試題解析：
    1.評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格；
    2.而實際發(fā)生的成本可能超過社會平均水平；
    3.估價時點與實際成本發(fā)生時點有差異，價格會有變化；
    第14題
    試題解析：
    1．“估價時間”用語錯誤，應(yīng)為估價時點
    2．缺少估價原則
    3．估價方法中缺少選用的估價方法的定義
    4．未分析租金水平的變化趨勢
    5．一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響
    6．三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響
    7．六層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數(shù)
    8．年運營費用中不應(yīng)計算土地使用費
    9．未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、點、氣、熱等費用
    10．保險計算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價值為基數(shù)計算
    11．資本化率取值未說明理由
    12．可獲收益年限錯，應(yīng)為36年
    13．基準(zhǔn)地價修正法中年期修正方法（公式）錯
    14．基準(zhǔn)地價修正法中已經(jīng)過年限錯，應(yīng)為4年
    15．基準(zhǔn)地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交代清楚
    16．未計算精裝修成本費用（建安費）
    17．建筑物折舊年限計算錯（應(yīng)2/38）
    18．未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價值的影響
    19．成本法中未考慮相關(guān)銷售費用
    20．未說明估價結(jié)果的確定的理由
    第15題
    試題解析：
    1．KA計算錯，應(yīng)為：
    1051/1048＝100.3%
    2．比準(zhǔn)價格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101：
    比準(zhǔn)價格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
    ×100/100×100/99×100/99×101/101＝6487（元/m2）
    3．比準(zhǔn)價格C，容積率修正系數(shù)錯誤，應(yīng)為：100/99：
    比準(zhǔn)價格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103＝6326（元/m2）