豪宅業(yè)主與石化集團(tuán)對(duì)簿公堂 ——深圳龍崗法院依法裁判化解糾紛 深圳石化坂田高新技術(shù)工業(yè)區(qū)是深圳石化集團(tuán)擁有的工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施——石化坂田新村50棟別墅點(diǎn)綴其間，環(huán)境幽雅、寧?kù)o?？墒菑?000年1月，一場(chǎng)激烈的官司卻在這里拉開(kāi)了帷幕。
入住新房?jī)赡甓鄻I(yè)主訴請(qǐng)退房 這場(chǎng)官司的原告是坂田新村的兩位業(yè)主，他們把深圳石化工業(yè)集團(tuán)股份有限公司（下稱(chēng)石化工業(yè)集團(tuán)）告到了法院，訴請(qǐng)與被告解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同、由石化工業(yè)集團(tuán)償付延遲交樓的違約金、賠償其它經(jīng)濟(jì)損失。
原告訴稱(chēng)：1998年11月，與被告簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，按[五成按揭]的方式購(gòu)買(mǎi)由被告開(kāi)發(fā)的石化坂田新村第15棟201房和第10棟401房。
合同簽訂后，原告依約實(shí)際履行，但在正式入住所購(gòu)房屋后，才發(fā)現(xiàn)被告所交付的房屋存在著嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題：墻堤、樓頂?shù)教幜芽p、滲水，致使整個(gè)房屋的墻體發(fā)黑、發(fā)霉，墻體、樓頂涂料整塊脫落。由于屋內(nèi)滲水，房屋的裝飾遭受到毀滅性損害，現(xiàn)狀慘不忍睹。
尤令原告無(wú)法接受的是，被告在交付樓宇時(shí)，根本就沒(méi)有取得合同約定的、建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的《竣工驗(yàn)收證》，直到現(xiàn)在亦未合法通過(guò)竣工驗(yàn)收。
此外，被告在該樓宇預(yù)售時(shí)向原告等廣大住戶(hù)所宣傳、承諾的小區(qū)配套設(shè)施幾乎沒(méi)有，生活用水、用電得不到電保障，且整個(gè)小區(qū)存在著嚴(yán)重的安全隱患。
原告認(rèn)為，被告的行為違背了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，違背了合同的[誠(chéng)實(shí)信用]原則，損害了原告的合法權(quán)益。
未辦手續(xù)有原因被告反訴索欠款 面對(duì)原告的指控，代理深圳石化集團(tuán)的潘翔律師寫(xiě)下答辯狀，對(duì)原告提起訴求——反駁： 一、按照龍崗區(qū)政府的相關(guān)規(guī)定，坂田新村商品房是按歷史遺留問(wèn)題處理的房產(chǎn)，是按無(wú)法竣工驗(yàn)收工程項(xiàng)目的驗(yàn)收程序辦理的工程。原告入住時(shí)，該房沒(méi)有竣工驗(yàn)收手續(xù)，責(zé)任不在石化公司。
二、原告在實(shí)際使用房屋二年后，訴請(qǐng)解除購(gòu)房合同，有違民法上公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。且坂田新村尚未辦完竣工驗(yàn)收手續(xù)，對(duì)原告實(shí)際使用該房屋沒(méi)有任何影響，其稱(chēng)我方延期交樓沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。
三、小區(qū)樓房質(zhì)量安全可靠，商場(chǎng)、游戲池、美容美發(fā)店、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、水、電等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，綠樹(shù)成蔭，環(huán)境幽雅，且由石化物業(yè)管理公司的民兵提供24小時(shí)的保安服務(wù)。
四、原告仍欠購(gòu)樓款人民幣38000元未付，違約在先，被告可以不交付房屋來(lái)行使合同的先履行抗辯權(quán)。被告請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。鑒于原告延期付款的事實(shí)，被告石化集團(tuán)提出反訴，請(qǐng)求法院判令原告償付仍欠的購(gòu)房款38000元及延期付款違約金。
作為佐證，潘翔律師向法庭提交了開(kāi)庭前收集的證據(jù)以支持答辯的觀(guān)點(diǎn)，包括《石化集團(tuán)坂田工業(yè)區(qū)規(guī)劃及土地問(wèn)題協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要》、《土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》和補(bǔ)辦的《建設(shè)工程施工許可證》等。
何以在房屋使用了近兩年之后，原告才訴請(qǐng)退房呢？石化集團(tuán)還認(rèn)為，原告是看好在坂田新村對(duì)面的萬(wàn)科四季花城，所以找借口退房，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)四季花城的房子。另有人透露，坂田新村有數(shù)十戶(hù)業(yè)主都支持與關(guān)注這兩名原告的訴訟，一旦這兩戶(hù)業(yè)主獲勝，他們也打算起訴退房，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)四季花城的房子。
有效合同不能撤原告需付違約金 雙方當(dāng)事人似乎都很理直氣壯，到底誰(shuí)言過(guò)其實(shí)、誰(shuí)言是虛，哪方更站得住腳呢？法庭開(kāi)始了深入細(xì)致的調(diào)查。
據(jù)查，按原、被告約定，被告應(yīng)于1998年10月31日將合同規(guī)定之驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)交付原告使用。原告分別于1998年12月、1999年1月入伙所購(gòu)的兩套房屋，當(dāng)時(shí)確有20%的房款未付。
1999年1月20日，原、被告又簽訂了《協(xié)議書(shū)》，約定未付的20%房款人民幣38000元自簽訂協(xié)議之日起一年內(nèi)付清，但原告未付。
另查，石化坂田新村是布吉鎮(zhèn)坂田村1994年建設(shè)而后轉(zhuǎn)讓給被告的住宅小區(qū)，龍崗區(qū)政府同意其按歷史遺留問(wèn)題作商品房用地處理，因該工程施工未報(bào)質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按無(wú)法竣工驗(yàn)收工程辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。
2000年8月23日，深圳市龍崗區(qū)建設(shè)局施工管理科在深圳石化坂田新村《歷史遺留房產(chǎn)補(bǔ)辦竣工驗(yàn)收備案表》上簽章，同意備案。龍崗區(qū)建設(shè)局解釋?zhuān)ㄔO(shè)工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)完成后，可以交付使用。
法院還召集雙方當(dāng)事人到現(xiàn)場(chǎng)勘查確認(rèn)原告所購(gòu)兩房的質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)存在一兩處墻面霉變、墻漆脫落、滲水等問(wèn)題。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的主張和調(diào)查實(shí)情，法庭認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》屬雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，依法應(yīng)確認(rèn)有效。因合同約定的交房時(shí)間為1998年10月31日，先于合同簽訂的時(shí)間，故可以認(rèn)定合同簽訂后被告即有義務(wù)將房屋交付原告。被告于1998年12月、1999年1日交付，且當(dāng)時(shí)房屋尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收，被告的交付行為違反了合同的約定，被告對(duì)此應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)支付延期交房違約金自1998年11月10日計(jì)至同12月31日。被告交付的房屋已于訴訟期間內(nèi)通過(guò)了竣工驗(yàn)收，況且原告亦接受并入住了所購(gòu)房屋，原告請(qǐng)求解除與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、被告退還購(gòu)房款的理由不成立。
原告請(qǐng)求被告賠償?shù)钠渌?jīng)濟(jì)損失，即裝修費(fèi)、按揭保險(xiǎn)費(fèi)及公證費(fèi)，是原告簽訂、履行合同而支出的費(fèi)用，在合同得以繼續(xù)履行的前提下，不能視為經(jīng)濟(jì)損失而由售房方予以賠償。原告房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由被告予以維修解決。原、被告于1999年1月20日簽訂的《協(xié)議書(shū)》，當(dāng)屬購(gòu)房合同的組成部分，除原告要交付未按協(xié)議規(guī)定，即2000年1月19日前付清剩余房款38000元外，還應(yīng)依約按欠付額每日萬(wàn)分之五支付延期付款違約金。被告反訴理由成立，法院予以支持。按照上述意見(jiàn)并依照《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，法院作了相應(yīng)判決。
官司打完了，結(jié)果是債權(quán)債務(wù)沖抵后，原告應(yīng)支付被告約六萬(wàn)元人民幣的房款和違約金，被告要對(duì)原告所購(gòu)房屋的瑕疵進(jìn)行維修。
入住新房?jī)赡甓鄻I(yè)主訴請(qǐng)退房 這場(chǎng)官司的原告是坂田新村的兩位業(yè)主，他們把深圳石化工業(yè)集團(tuán)股份有限公司（下稱(chēng)石化工業(yè)集團(tuán)）告到了法院，訴請(qǐng)與被告解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同、由石化工業(yè)集團(tuán)償付延遲交樓的違約金、賠償其它經(jīng)濟(jì)損失。
原告訴稱(chēng)：1998年11月，與被告簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，按[五成按揭]的方式購(gòu)買(mǎi)由被告開(kāi)發(fā)的石化坂田新村第15棟201房和第10棟401房。
合同簽訂后，原告依約實(shí)際履行，但在正式入住所購(gòu)房屋后，才發(fā)現(xiàn)被告所交付的房屋存在著嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題：墻堤、樓頂?shù)教幜芽p、滲水，致使整個(gè)房屋的墻體發(fā)黑、發(fā)霉，墻體、樓頂涂料整塊脫落。由于屋內(nèi)滲水，房屋的裝飾遭受到毀滅性損害，現(xiàn)狀慘不忍睹。
尤令原告無(wú)法接受的是，被告在交付樓宇時(shí)，根本就沒(méi)有取得合同約定的、建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的《竣工驗(yàn)收證》，直到現(xiàn)在亦未合法通過(guò)竣工驗(yàn)收。
此外，被告在該樓宇預(yù)售時(shí)向原告等廣大住戶(hù)所宣傳、承諾的小區(qū)配套設(shè)施幾乎沒(méi)有，生活用水、用電得不到電保障，且整個(gè)小區(qū)存在著嚴(yán)重的安全隱患。
原告認(rèn)為，被告的行為違背了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，違背了合同的[誠(chéng)實(shí)信用]原則，損害了原告的合法權(quán)益。
未辦手續(xù)有原因被告反訴索欠款 面對(duì)原告的指控，代理深圳石化集團(tuán)的潘翔律師寫(xiě)下答辯狀，對(duì)原告提起訴求——反駁： 一、按照龍崗區(qū)政府的相關(guān)規(guī)定，坂田新村商品房是按歷史遺留問(wèn)題處理的房產(chǎn)，是按無(wú)法竣工驗(yàn)收工程項(xiàng)目的驗(yàn)收程序辦理的工程。原告入住時(shí)，該房沒(méi)有竣工驗(yàn)收手續(xù)，責(zé)任不在石化公司。
二、原告在實(shí)際使用房屋二年后，訴請(qǐng)解除購(gòu)房合同，有違民法上公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。且坂田新村尚未辦完竣工驗(yàn)收手續(xù)，對(duì)原告實(shí)際使用該房屋沒(méi)有任何影響，其稱(chēng)我方延期交樓沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。
三、小區(qū)樓房質(zhì)量安全可靠，商場(chǎng)、游戲池、美容美發(fā)店、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、水、電等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，綠樹(shù)成蔭，環(huán)境幽雅，且由石化物業(yè)管理公司的民兵提供24小時(shí)的保安服務(wù)。
四、原告仍欠購(gòu)樓款人民幣38000元未付，違約在先，被告可以不交付房屋來(lái)行使合同的先履行抗辯權(quán)。被告請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。鑒于原告延期付款的事實(shí)，被告石化集團(tuán)提出反訴，請(qǐng)求法院判令原告償付仍欠的購(gòu)房款38000元及延期付款違約金。
作為佐證，潘翔律師向法庭提交了開(kāi)庭前收集的證據(jù)以支持答辯的觀(guān)點(diǎn)，包括《石化集團(tuán)坂田工業(yè)區(qū)規(guī)劃及土地問(wèn)題協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要》、《土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》和補(bǔ)辦的《建設(shè)工程施工許可證》等。
何以在房屋使用了近兩年之后，原告才訴請(qǐng)退房呢？石化集團(tuán)還認(rèn)為，原告是看好在坂田新村對(duì)面的萬(wàn)科四季花城，所以找借口退房，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)四季花城的房子。另有人透露，坂田新村有數(shù)十戶(hù)業(yè)主都支持與關(guān)注這兩名原告的訴訟，一旦這兩戶(hù)業(yè)主獲勝，他們也打算起訴退房，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)四季花城的房子。
有效合同不能撤原告需付違約金 雙方當(dāng)事人似乎都很理直氣壯，到底誰(shuí)言過(guò)其實(shí)、誰(shuí)言是虛，哪方更站得住腳呢？法庭開(kāi)始了深入細(xì)致的調(diào)查。
據(jù)查，按原、被告約定，被告應(yīng)于1998年10月31日將合同規(guī)定之驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)交付原告使用。原告分別于1998年12月、1999年1月入伙所購(gòu)的兩套房屋，當(dāng)時(shí)確有20%的房款未付。
1999年1月20日，原、被告又簽訂了《協(xié)議書(shū)》，約定未付的20%房款人民幣38000元自簽訂協(xié)議之日起一年內(nèi)付清，但原告未付。
另查，石化坂田新村是布吉鎮(zhèn)坂田村1994年建設(shè)而后轉(zhuǎn)讓給被告的住宅小區(qū)，龍崗區(qū)政府同意其按歷史遺留問(wèn)題作商品房用地處理，因該工程施工未報(bào)質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按無(wú)法竣工驗(yàn)收工程辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。
2000年8月23日，深圳市龍崗區(qū)建設(shè)局施工管理科在深圳石化坂田新村《歷史遺留房產(chǎn)補(bǔ)辦竣工驗(yàn)收備案表》上簽章，同意備案。龍崗區(qū)建設(shè)局解釋?zhuān)ㄔO(shè)工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)完成后，可以交付使用。
法院還召集雙方當(dāng)事人到現(xiàn)場(chǎng)勘查確認(rèn)原告所購(gòu)兩房的質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)存在一兩處墻面霉變、墻漆脫落、滲水等問(wèn)題。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的主張和調(diào)查實(shí)情，法庭認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》屬雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，依法應(yīng)確認(rèn)有效。因合同約定的交房時(shí)間為1998年10月31日，先于合同簽訂的時(shí)間，故可以認(rèn)定合同簽訂后被告即有義務(wù)將房屋交付原告。被告于1998年12月、1999年1日交付，且當(dāng)時(shí)房屋尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收，被告的交付行為違反了合同的約定，被告對(duì)此應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)支付延期交房違約金自1998年11月10日計(jì)至同12月31日。被告交付的房屋已于訴訟期間內(nèi)通過(guò)了竣工驗(yàn)收，況且原告亦接受并入住了所購(gòu)房屋，原告請(qǐng)求解除與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、被告退還購(gòu)房款的理由不成立。
原告請(qǐng)求被告賠償?shù)钠渌?jīng)濟(jì)損失，即裝修費(fèi)、按揭保險(xiǎn)費(fèi)及公證費(fèi)，是原告簽訂、履行合同而支出的費(fèi)用，在合同得以繼續(xù)履行的前提下，不能視為經(jīng)濟(jì)損失而由售房方予以賠償。原告房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由被告予以維修解決。原、被告于1999年1月20日簽訂的《協(xié)議書(shū)》，當(dāng)屬購(gòu)房合同的組成部分，除原告要交付未按協(xié)議規(guī)定，即2000年1月19日前付清剩余房款38000元外，還應(yīng)依約按欠付額每日萬(wàn)分之五支付延期付款違約金。被告反訴理由成立，法院予以支持。按照上述意見(jiàn)并依照《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，法院作了相應(yīng)判決。
官司打完了，結(jié)果是債權(quán)債務(wù)沖抵后，原告應(yīng)支付被告約六萬(wàn)元人民幣的房款和違約金，被告要對(duì)原告所購(gòu)房屋的瑕疵進(jìn)行維修。