目前國(guó)內(nèi)幾大銀行對(duì)貸款項(xiàng)目的評(píng)估與政府審批時(shí)的項(xiàng)目評(píng)估都有所不同。由于貸款企業(yè)是貸款的承受主體，所以在對(duì)貸款項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，評(píng)估內(nèi)容一般都超出項(xiàng)目本身，除通常在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行的市場(chǎng)分析、建設(shè)方案評(píng)價(jià)、投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等內(nèi)容外，往往將對(duì)借款人資信評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，及貸款項(xiàng)目的評(píng)估合在一起進(jìn)行，與傳統(tǒng)項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容相比，還要進(jìn)行的評(píng)價(jià)主要包括以下幾個(gè)方面：
(一)借款人資信評(píng)價(jià)
1．借款人概況
主要調(diào)查借款人歷史沿革、企業(yè)類別、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)期限、資質(zhì)等級(jí)、經(jīng)營(yíng)管理模式、部門建設(shè)、借款人主要規(guī)定情況等。
2．經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)
主要調(diào)查企業(yè)法人代表、高層管理人員的國(guó)籍、年齡、文化程度、行業(yè)經(jīng)歷、信譽(yù)、工作能力及歷史業(yè)績(jī)、有無(wú)不良記錄等，評(píng)價(jià)借款人的經(jīng)營(yíng)管理水平。
3．借款人經(jīng)營(yíng)情況及發(fā)展前景
主要調(diào)查借款人業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，人員構(gòu)成、職工素質(zhì)、技術(shù)裝備情況，銷售和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在建項(xiàng)目情況，在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)地位，預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)企業(yè)發(fā)展前景。
4．借款人財(cái)務(wù)狀況及償債能力評(píng)估
主要包括資產(chǎn)負(fù)債分析，盈利能力分析，現(xiàn)金流量分析。主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：
(1)償債能力分析：
流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)／流動(dòng)負(fù)債 (2-1)
速動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)-存貨)／流動(dòng)負(fù)債 (2-2)
保守速動(dòng)比率=(現(xiàn)金+短期證券+應(yīng)收賬款凈額)／流動(dòng)負(fù)債 (2-3)
利息支付倍數(shù)=稅息前利潤(rùn)／利息費(fèi)用 (2—4)
長(zhǎng)期負(fù)債與營(yíng)運(yùn)資金比率=長(zhǎng)期負(fù)倩／(流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債) (2-5)
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均應(yīng)收賬款 (2—6)
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360天／應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 (2-7)
(2)資本結(jié)構(gòu)分析：
股東權(quán)益比率=(股東權(quán)益總額／資產(chǎn)總額)×100％ (2-8)
資產(chǎn)負(fù)債比率=(負(fù)債總額／資產(chǎn)總額)×100％ (2-9)
長(zhǎng)期負(fù)債比率=(長(zhǎng)期負(fù)倩／資產(chǎn)總額)×100％ (2-10)
股東權(quán)益與固定資產(chǎn)比率=(股東權(quán)益總額／固定資產(chǎn)總額)×100％ (2-11)
(3)經(jīng)營(yíng)效率分析：
存貨周轉(zhuǎn)率=銷貨成本／平均存貨 (2-12)
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360／存貨周轉(zhuǎn)率 (2-13)
原材料周轉(zhuǎn)率=耗用原材料成本／平均原材料存貨 (2-14)
在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)率=制造成本／平均在產(chǎn)品存貨 (2-15)
固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均固定資產(chǎn) (2-16)
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均資產(chǎn)總額 (2-17)
股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均股東權(quán)益 (2-18)
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率=[(本期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-上期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)／上期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入]×100％ (2-19)
(4)盈利能力分析：
銷售毛利率=(銷售收入-銷售成本)／銷售收入×100％ (2-20)
銷售凈利潤(rùn)率=(稅后利潤(rùn)／銷售收入)×100％ (2'21)
資產(chǎn)收益率=(凈利潤(rùn)／平均資產(chǎn)總額)×100％ (2-22)
股東權(quán)益率=(稅后利潤(rùn)／平均股東權(quán)益)×100％ (2-23)
主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率= (主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)／主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)×100％ (2-24)
(5)投資收益分析：
投資收益率=投資收益／平均投資額 (2-25)
(6)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)分析：
資本化比率=[長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)／(長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)+所有者權(quán)益合計(jì))]×100％ (2-26)
固定資產(chǎn)凈值率=(固定資產(chǎn)凈值／固定資產(chǎn)原值)×100％ (2-27)
資本固定化比率=[(資產(chǎn)總計(jì)-流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì))／所有者權(quán)益合計(jì)]×100％ (2-28)
此外還有資產(chǎn)負(fù)債率。
5．借款人信用狀況評(píng)價(jià)
主要調(diào)查借款人基本賬戶、信用等級(jí)、借款總額和還本付息情況、銀行存款和借款、還本付息等情況，評(píng)價(jià)借款人在銀行存量貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況。
6．項(xiàng)目公司評(píng)價(jià)
對(duì)于項(xiàng)目公司，除進(jìn)行上述分析評(píng)價(jià)外，還要分析借款人主要股東情況和項(xiàng)目公司注冊(cè)資金到位情況。
(二)項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)
(1)項(xiàng)目建設(shè)的必要性。主要調(diào)查項(xiàng)目提出的背景，綜合分析項(xiàng)目所在地區(qū)政策環(huán)境和發(fā)展規(guī)模，分析項(xiàng)目建設(shè)的目的和社會(huì)效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)的必要性。
(2)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位。分析項(xiàng)目產(chǎn)品的國(guó)際、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)狀況，未來(lái)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)，產(chǎn)品的價(jià)格定位、主要銷售對(duì)象等。
(3)項(xiàng)目建設(shè)合法性分析。主要調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)合法性手續(xù)，項(xiàng)目的招投標(biāo)是否符合國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定。
(4)同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較。
(5)SWOT綜合分析。
(6)項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)。
(7)根據(jù)被評(píng)估項(xiàng)目的市場(chǎng)前景和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷售計(jì)劃和銷售價(jià)格，評(píng)估影響銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)狀況。
(8)建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、設(shè)備與配套設(shè)施情況。這方面的評(píng)估與傳統(tǒng)的項(xiàng)目評(píng)估基本相同。
(9)項(xiàng)目開發(fā)周期及工程進(jìn)度計(jì)劃。主要調(diào)查項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、報(bào)批、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政配套、開工，直至竣工等整個(gè)開發(fā)工作的進(jìn)度安排情況。
對(duì)已開工項(xiàng)目要分析形象進(jìn)度、投資完成情況和各項(xiàng)資金的使用情況。
(10)項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)。主要分析項(xiàng)目建設(shè)期間的道路、電力、上下水等條件的保障程度，調(diào)查項(xiàng)目建成后水、電、熱力、燃?xì)?、交通、通信等條件的落實(shí)情況。
(11)相關(guān)單位的資質(zhì)評(píng)價(jià)。主要調(diào)查項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、監(jiān)理等單位的資質(zhì)等級(jí)和專業(yè)技術(shù)能力，了解其有無(wú)不良記錄。
(三)貸款方式分析
通過(guò)以上的分析，可基本確定項(xiàng)目所需的貸款數(shù)量與可能的償還情況。為減少風(fēng)險(xiǎn)，還要對(duì)采用何種擔(dān)保方式貸款進(jìn)行分析，主要包括：①信用貸款方式；②保證擔(dān)保貸款方式；③抵(質(zhì))押擔(dān)保貸款方式。
(四)銀行效益和貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)銀行效益評(píng)估。銀行效益評(píng)估主要包括流動(dòng)性評(píng)估和銀行相關(guān)效益評(píng)估。
(2)貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施。
(五)項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)
總結(jié)分析評(píng)價(jià)結(jié)果，提出是否貸款、貸款額度、貸款期限、還款方式和風(fēng)險(xiǎn)防范措施等方面的結(jié)論和建議。
(一)借款人資信評(píng)價(jià)
1．借款人概況
主要調(diào)查借款人歷史沿革、企業(yè)類別、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)期限、資質(zhì)等級(jí)、經(jīng)營(yíng)管理模式、部門建設(shè)、借款人主要規(guī)定情況等。
2．經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)
主要調(diào)查企業(yè)法人代表、高層管理人員的國(guó)籍、年齡、文化程度、行業(yè)經(jīng)歷、信譽(yù)、工作能力及歷史業(yè)績(jī)、有無(wú)不良記錄等，評(píng)價(jià)借款人的經(jīng)營(yíng)管理水平。
3．借款人經(jīng)營(yíng)情況及發(fā)展前景
主要調(diào)查借款人業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，人員構(gòu)成、職工素質(zhì)、技術(shù)裝備情況，銷售和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在建項(xiàng)目情況，在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)地位，預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)企業(yè)發(fā)展前景。
4．借款人財(cái)務(wù)狀況及償債能力評(píng)估
主要包括資產(chǎn)負(fù)債分析，盈利能力分析，現(xiàn)金流量分析。主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：
(1)償債能力分析：
流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)／流動(dòng)負(fù)債 (2-1)
速動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)-存貨)／流動(dòng)負(fù)債 (2-2)
保守速動(dòng)比率=(現(xiàn)金+短期證券+應(yīng)收賬款凈額)／流動(dòng)負(fù)債 (2-3)
利息支付倍數(shù)=稅息前利潤(rùn)／利息費(fèi)用 (2—4)
長(zhǎng)期負(fù)債與營(yíng)運(yùn)資金比率=長(zhǎng)期負(fù)倩／(流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債) (2-5)
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均應(yīng)收賬款 (2—6)
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360天／應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 (2-7)
(2)資本結(jié)構(gòu)分析：
股東權(quán)益比率=(股東權(quán)益總額／資產(chǎn)總額)×100％ (2-8)
資產(chǎn)負(fù)債比率=(負(fù)債總額／資產(chǎn)總額)×100％ (2-9)
長(zhǎng)期負(fù)債比率=(長(zhǎng)期負(fù)倩／資產(chǎn)總額)×100％ (2-10)
股東權(quán)益與固定資產(chǎn)比率=(股東權(quán)益總額／固定資產(chǎn)總額)×100％ (2-11)
(3)經(jīng)營(yíng)效率分析：
存貨周轉(zhuǎn)率=銷貨成本／平均存貨 (2-12)
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360／存貨周轉(zhuǎn)率 (2-13)
原材料周轉(zhuǎn)率=耗用原材料成本／平均原材料存貨 (2-14)
在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)率=制造成本／平均在產(chǎn)品存貨 (2-15)
固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均固定資產(chǎn) (2-16)
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均資產(chǎn)總額 (2-17)
股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率=銷售收入／平均股東權(quán)益 (2-18)
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率=[(本期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-上期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)／上期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入]×100％ (2-19)
(4)盈利能力分析：
銷售毛利率=(銷售收入-銷售成本)／銷售收入×100％ (2-20)
銷售凈利潤(rùn)率=(稅后利潤(rùn)／銷售收入)×100％ (2'21)
資產(chǎn)收益率=(凈利潤(rùn)／平均資產(chǎn)總額)×100％ (2-22)
股東權(quán)益率=(稅后利潤(rùn)／平均股東權(quán)益)×100％ (2-23)
主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率= (主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)／主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)×100％ (2-24)
(5)投資收益分析：
投資收益率=投資收益／平均投資額 (2-25)
(6)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)分析：
資本化比率=[長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)／(長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)+所有者權(quán)益合計(jì))]×100％ (2-26)
固定資產(chǎn)凈值率=(固定資產(chǎn)凈值／固定資產(chǎn)原值)×100％ (2-27)
資本固定化比率=[(資產(chǎn)總計(jì)-流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì))／所有者權(quán)益合計(jì)]×100％ (2-28)
此外還有資產(chǎn)負(fù)債率。
5．借款人信用狀況評(píng)價(jià)
主要調(diào)查借款人基本賬戶、信用等級(jí)、借款總額和還本付息情況、銀行存款和借款、還本付息等情況，評(píng)價(jià)借款人在銀行存量貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況。
6．項(xiàng)目公司評(píng)價(jià)
對(duì)于項(xiàng)目公司，除進(jìn)行上述分析評(píng)價(jià)外，還要分析借款人主要股東情況和項(xiàng)目公司注冊(cè)資金到位情況。
(二)項(xiàng)目基本情況評(píng)價(jià)
(1)項(xiàng)目建設(shè)的必要性。主要調(diào)查項(xiàng)目提出的背景，綜合分析項(xiàng)目所在地區(qū)政策環(huán)境和發(fā)展規(guī)模，分析項(xiàng)目建設(shè)的目的和社會(huì)效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)的必要性。
(2)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位。分析項(xiàng)目產(chǎn)品的國(guó)際、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)狀況，未來(lái)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)，產(chǎn)品的價(jià)格定位、主要銷售對(duì)象等。
(3)項(xiàng)目建設(shè)合法性分析。主要調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)合法性手續(xù)，項(xiàng)目的招投標(biāo)是否符合國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定。
(4)同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較。
(5)SWOT綜合分析。
(6)項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)。
(7)根據(jù)被評(píng)估項(xiàng)目的市場(chǎng)前景和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷售計(jì)劃和銷售價(jià)格，評(píng)估影響銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)狀況。
(8)建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、設(shè)備與配套設(shè)施情況。這方面的評(píng)估與傳統(tǒng)的項(xiàng)目評(píng)估基本相同。
(9)項(xiàng)目開發(fā)周期及工程進(jìn)度計(jì)劃。主要調(diào)查項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、報(bào)批、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政配套、開工，直至竣工等整個(gè)開發(fā)工作的進(jìn)度安排情況。
對(duì)已開工項(xiàng)目要分析形象進(jìn)度、投資完成情況和各項(xiàng)資金的使用情況。
(10)項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)。主要分析項(xiàng)目建設(shè)期間的道路、電力、上下水等條件的保障程度，調(diào)查項(xiàng)目建成后水、電、熱力、燃?xì)?、交通、通信等條件的落實(shí)情況。
(11)相關(guān)單位的資質(zhì)評(píng)價(jià)。主要調(diào)查項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、監(jiān)理等單位的資質(zhì)等級(jí)和專業(yè)技術(shù)能力，了解其有無(wú)不良記錄。
(三)貸款方式分析
通過(guò)以上的分析，可基本確定項(xiàng)目所需的貸款數(shù)量與可能的償還情況。為減少風(fēng)險(xiǎn)，還要對(duì)采用何種擔(dān)保方式貸款進(jìn)行分析，主要包括：①信用貸款方式；②保證擔(dān)保貸款方式；③抵(質(zhì))押擔(dān)保貸款方式。
(四)銀行效益和貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)銀行效益評(píng)估。銀行效益評(píng)估主要包括流動(dòng)性評(píng)估和銀行相關(guān)效益評(píng)估。
(2)貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施。
(五)項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)
總結(jié)分析評(píng)價(jià)結(jié)果，提出是否貸款、貸款額度、貸款期限、還款方式和風(fēng)險(xiǎn)防范措施等方面的結(jié)論和建議。