摘要：辦公室設計顧問、作家弗朗西斯。達菲指出，所謂的辦公建筑是二十世紀最偉大的標志之一。在各大洲是辦公樓的塔尖勾畫出了城市的天際線。作為經濟繁榮、社會進步、技術發(fā)展最常見的標志，辦公建筑已經成為這個世紀世界運轉狀態(tài)的象征。這一點完全正確，因為辦公建筑最能夠反映過去一百年來在就業(yè)方式方面已經發(fā)生的深刻變化。今天，在美國、在西歐、在日本，至少有50%的從業(yè)在辦公樓里工作。相比之下，二十世紀初這一數字僅為5%.關鍵詞： 辦公樓 辦公建筑 經濟
有趣的是，一個典型的服務機構，在其生命周期內的所有支出中，大約3%-4%是辦公設施開支，4%是運轉費用，1%是家具費用，90%-91%是員工工資，因此，如果辦公機構能夠充分利用這3%-4%的辦公設備開支來提高工作場所的產出率，它將對占服務機構支出費用90%-91%的員工開支產生事半功倍的影響。
為順利達到這一目的，建筑物必須受益于可以完成一系列目標綜合設計思路。通過綜合設計，新一代的高效能辦公建筑正在不斷地涌現出來。這些辦公建筑能夠為業(yè)主和承租人提高工作滿意度和工作效率，有益健康，具有更好的適應性，節(jié)能環(huán)保。特別是通過運用生活周期分析，這些設計方案可以使建筑設計、系統(tǒng)選擇、大樓建設這些先期投資發(fā)揮積極的作用。
方案提交團隊
高效能辦公建筑融合了各方面專家的設計成果，包括項目經理、房地產專家、設備經理、策劃師、內部設計人員、圖像設計人員、景觀設計師、土木工程師、結構工程師、機械工程師、電氣工程師、照明工程師、消防工程師、聲學工程師、電腦設備工程師、安全顧問、餐飲服務顧問、視聽系統(tǒng)工程師、建設人員（也就是一般合伙承包商等等）。這些專家的成果必須融合在一個涉及各專業(yè)的建筑系統(tǒng)內。通過制定并落實詳細的計劃進度表，可以約束方案的實施，并最終使方案成為一個能夠使辦公室達到高效能目的的渾然一體的設計。
方案提交階段
辦公建筑的提交過程需要考慮大型商業(yè)建筑在經濟方面的可行性。為了確保計劃購買使用的設備符合美國公共事務總署和承租人的目的，以及他們的要求能夠在高效能辦公建筑的開發(fā)中發(fā)揮作用，美國公用事務總署已經制定建立了一個指南來指導方案提交過程和項目發(fā)展研究。
城市規(guī)劃
大量的辦公人員聚集在一個建筑物內將對他們的鄰居們產生不可忽視的影響。辦公樓的建筑造型可以通過設立零售店、餐飲店使鄰居關系更加和諧。通過辦公室之間的業(yè)務互補還可以為相鄰辦公室?guī)順I(yè)務。開發(fā)辦公建筑時，還必須考慮運輸問題。辦公建筑通常與城市規(guī)劃和市政區(qū)劃沖突，因為城市規(guī)劃和市政區(qū)劃總是試圖使土地利用和和睦的鄰里關系能夠和諧共處。
空間類型
辦公建筑有建筑外殼和承租人改造部分組成。承租人需要通過不同的空間類型來適應辦公樓的內部構造。可供使用的空間類型包括辦公后勤區(qū)、倉庫、小實驗室、私人衛(wèi)生間、滯留區(qū)、醫(yī)務室、健身區(qū)、護嬰中心、會議室場所、圖書室空間、自動數據處理設備室空間、零售店空間、餐飲空間。辦公建筑空間一般還包括地下停車場和地面停車場。
建筑設計必須考慮潛在承租人方方面面的要求，包括他們想要的建筑外觀、開放度、運轉時間、附屬物要求、安全問題，以及大樓受攻擊可能性評估結果、組織和群體大小、發(fā)展可能性、長期需求的持續(xù)性、集會必要條件，電子設備和技術要求、音響要求、特殊升降和裝卸倉儲要求、特殊公用服務、各種經營材料和生產流水線上的材料，特殊的健康危害，交通工具的使用和類型，以及經濟目標等等。
建筑組成
建筑系統(tǒng)和組成包括建筑外殼和建筑內核。建筑內核包括停車場、景觀和綠化、場所照明、場所消耗、場所家具、大樓入口、建筑物包裝（如玻璃窗、大門和其他開放空間）、內部分隔、雨篷、屋頂系統(tǒng)和天窗、披屋結構、地基和下層結構、結構系統(tǒng)和地板背板、空氣流通、垂直運輸（樓梯、電梯、自動扶梯）、郵件支持、泊車場、設備維護、窗戶保潔、大樓安全保衛(wèi)，以及建筑物標記等等。大樓外殼的機械系統(tǒng)包括供暖系統(tǒng)、降溫系統(tǒng)、送風系統(tǒng)、排氣系統(tǒng)和系統(tǒng)控制。建筑外殼的電氣系統(tǒng)和相關槽隙包括電力服務和配給，照明、緊急電源、照明保護。建筑外殼的管道系統(tǒng)包括公用給排水服務、供氣服務、家庭冷熱水系統(tǒng)、衛(wèi)生排污系統(tǒng)和管道維修。建筑外殼消防系統(tǒng)包括壓制系統(tǒng)、警報系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)。建筑外殼通風系統(tǒng)和空間包括入口裝置、垂直和水平通道、箱體和結合物。建筑安全系統(tǒng)包括場所屏障和縮進，周邊屏障和防爆裝置、公用保衛(wèi)、進入控制和侵入檢查、入口掃描、包裹掃描和控制、空氣和公用供給保護。建筑外殼包括與建筑核心、公共走廊、門廊、普通空間和公用空間（如機械、電氣、管道、通道、消防、安全等空間）相關的內部建筑。
內部建筑和承租人改造包括分隔、門、標識、活地板、窗戶處理、墻面涂飾、地板涂飾、天花板系統(tǒng)、特殊機械服務、管道服務點、電力接口、器材、鋪設的通訊系統(tǒng)電纜和安裝的接口、配備的家具和辦公設備。為了能夠提供良好辦公環(huán)境，內部建筑必須在概念上與建筑外殼相一致。
建筑物屬性
集成性
也就是說，建筑設計要在考慮所有相關因素的前提下構思。除此之外，大樓的建設用途和維護方法也很重要。為保證建筑的完成與建筑物維護相分離，由建筑用途出發(fā)而得出的建筑設計就很重要。這意味著高效能辦公建筑的整體設計必須在建筑師、工程師、業(yè)主和委托人的合作下，貫穿于整個設計和建設過程。
可變性
高效能辦公室必須能夠簡單、經濟地裝修，必須適應經常性的更新改造。這些更新改造可能是由于經營方重組、職員變動、商業(yè)模式發(fā)生變化或技術創(chuàng)新的來臨。但是不管怎樣，辦公樓的基礎設施、內部系統(tǒng)、家具配備必須進行升級換代以應對這些需要。
技術創(chuàng)新正在飛速進行，特別是在電訊、照明、計算機領域。先進的辦公室必須通過有效采用不斷涌現的新技術，通過革新設備如電纜匯流、數模配電，來迎接技術的發(fā)展變化。
有趣的是，一個典型的服務機構，在其生命周期內的所有支出中，大約3%-4%是辦公設施開支，4%是運轉費用，1%是家具費用，90%-91%是員工工資，因此，如果辦公機構能夠充分利用這3%-4%的辦公設備開支來提高工作場所的產出率，它將對占服務機構支出費用90%-91%的員工開支產生事半功倍的影響。
為順利達到這一目的，建筑物必須受益于可以完成一系列目標綜合設計思路。通過綜合設計，新一代的高效能辦公建筑正在不斷地涌現出來。這些辦公建筑能夠為業(yè)主和承租人提高工作滿意度和工作效率，有益健康，具有更好的適應性，節(jié)能環(huán)保。特別是通過運用生活周期分析，這些設計方案可以使建筑設計、系統(tǒng)選擇、大樓建設這些先期投資發(fā)揮積極的作用。
方案提交團隊
高效能辦公建筑融合了各方面專家的設計成果，包括項目經理、房地產專家、設備經理、策劃師、內部設計人員、圖像設計人員、景觀設計師、土木工程師、結構工程師、機械工程師、電氣工程師、照明工程師、消防工程師、聲學工程師、電腦設備工程師、安全顧問、餐飲服務顧問、視聽系統(tǒng)工程師、建設人員（也就是一般合伙承包商等等）。這些專家的成果必須融合在一個涉及各專業(yè)的建筑系統(tǒng)內。通過制定并落實詳細的計劃進度表，可以約束方案的實施，并最終使方案成為一個能夠使辦公室達到高效能目的的渾然一體的設計。
方案提交階段
辦公建筑的提交過程需要考慮大型商業(yè)建筑在經濟方面的可行性。為了確保計劃購買使用的設備符合美國公共事務總署和承租人的目的，以及他們的要求能夠在高效能辦公建筑的開發(fā)中發(fā)揮作用，美國公用事務總署已經制定建立了一個指南來指導方案提交過程和項目發(fā)展研究。
城市規(guī)劃
大量的辦公人員聚集在一個建筑物內將對他們的鄰居們產生不可忽視的影響。辦公樓的建筑造型可以通過設立零售店、餐飲店使鄰居關系更加和諧。通過辦公室之間的業(yè)務互補還可以為相鄰辦公室?guī)順I(yè)務。開發(fā)辦公建筑時，還必須考慮運輸問題。辦公建筑通常與城市規(guī)劃和市政區(qū)劃沖突，因為城市規(guī)劃和市政區(qū)劃總是試圖使土地利用和和睦的鄰里關系能夠和諧共處。
空間類型
辦公建筑有建筑外殼和承租人改造部分組成。承租人需要通過不同的空間類型來適應辦公樓的內部構造。可供使用的空間類型包括辦公后勤區(qū)、倉庫、小實驗室、私人衛(wèi)生間、滯留區(qū)、醫(yī)務室、健身區(qū)、護嬰中心、會議室場所、圖書室空間、自動數據處理設備室空間、零售店空間、餐飲空間。辦公建筑空間一般還包括地下停車場和地面停車場。
建筑設計必須考慮潛在承租人方方面面的要求，包括他們想要的建筑外觀、開放度、運轉時間、附屬物要求、安全問題，以及大樓受攻擊可能性評估結果、組織和群體大小、發(fā)展可能性、長期需求的持續(xù)性、集會必要條件，電子設備和技術要求、音響要求、特殊升降和裝卸倉儲要求、特殊公用服務、各種經營材料和生產流水線上的材料，特殊的健康危害，交通工具的使用和類型，以及經濟目標等等。
建筑組成
建筑系統(tǒng)和組成包括建筑外殼和建筑內核。建筑內核包括停車場、景觀和綠化、場所照明、場所消耗、場所家具、大樓入口、建筑物包裝（如玻璃窗、大門和其他開放空間）、內部分隔、雨篷、屋頂系統(tǒng)和天窗、披屋結構、地基和下層結構、結構系統(tǒng)和地板背板、空氣流通、垂直運輸（樓梯、電梯、自動扶梯）、郵件支持、泊車場、設備維護、窗戶保潔、大樓安全保衛(wèi)，以及建筑物標記等等。大樓外殼的機械系統(tǒng)包括供暖系統(tǒng)、降溫系統(tǒng)、送風系統(tǒng)、排氣系統(tǒng)和系統(tǒng)控制。建筑外殼的電氣系統(tǒng)和相關槽隙包括電力服務和配給，照明、緊急電源、照明保護。建筑外殼的管道系統(tǒng)包括公用給排水服務、供氣服務、家庭冷熱水系統(tǒng)、衛(wèi)生排污系統(tǒng)和管道維修。建筑外殼消防系統(tǒng)包括壓制系統(tǒng)、警報系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)。建筑外殼通風系統(tǒng)和空間包括入口裝置、垂直和水平通道、箱體和結合物。建筑安全系統(tǒng)包括場所屏障和縮進，周邊屏障和防爆裝置、公用保衛(wèi)、進入控制和侵入檢查、入口掃描、包裹掃描和控制、空氣和公用供給保護。建筑外殼包括與建筑核心、公共走廊、門廊、普通空間和公用空間（如機械、電氣、管道、通道、消防、安全等空間）相關的內部建筑。
內部建筑和承租人改造包括分隔、門、標識、活地板、窗戶處理、墻面涂飾、地板涂飾、天花板系統(tǒng)、特殊機械服務、管道服務點、電力接口、器材、鋪設的通訊系統(tǒng)電纜和安裝的接口、配備的家具和辦公設備。為了能夠提供良好辦公環(huán)境，內部建筑必須在概念上與建筑外殼相一致。
建筑物屬性
集成性
也就是說，建筑設計要在考慮所有相關因素的前提下構思。除此之外，大樓的建設用途和維護方法也很重要。為保證建筑的完成與建筑物維護相分離，由建筑用途出發(fā)而得出的建筑設計就很重要。這意味著高效能辦公建筑的整體設計必須在建筑師、工程師、業(yè)主和委托人的合作下，貫穿于整個設計和建設過程。
可變性
高效能辦公室必須能夠簡單、經濟地裝修，必須適應經常性的更新改造。這些更新改造可能是由于經營方重組、職員變動、商業(yè)模式發(fā)生變化或技術創(chuàng)新的來臨。但是不管怎樣，辦公樓的基礎設施、內部系統(tǒng)、家具配備必須進行升級換代以應對這些需要。
技術創(chuàng)新正在飛速進行，特別是在電訊、照明、計算機領域。先進的辦公室必須通過有效采用不斷涌現的新技術，通過革新設備如電纜匯流、數模配電，來迎接技術的發(fā)展變化。