如果土地像人類一樣有記憶，那么土地也許會(huì)因?yàn)楦袘焉硎蓝底源箿I。畢竟，在僅僅一年以前，土地還是各路房地產(chǎn)商打破頭爭(zhēng)搶的對(duì)象，“面粉比面包還貴”正是對(duì)土地價(jià)格飛漲的真實(shí)注解。但如今，土地儲(chǔ)備正由過(guò)去的“香餑餑”淪為今日的“雞肋”。
相應(yīng)的，原本已擁有巨額土地儲(chǔ)備而自豪的房地產(chǎn)商們也不得不面對(duì)“加分題”可能淪為“負(fù)分題的命運(yùn)?！?BR> 土地儲(chǔ)備驚現(xiàn)“貶值”
較早明確承認(rèn)土地貶值的是地處“斷供門”風(fēng)口浪尖的深圳市的房地產(chǎn)商鴻榮源置業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司。更準(zhǔn)確地說(shuō)，這種說(shuō)法是在鴻榮源潛在重組對(duì)象S*ST蘭光的一則公告中被發(fā)現(xiàn)的。
S*ST蘭光日前公告稱，鑒于鴻榮源的幾個(gè)項(xiàng)目尚未取得完整的土地使用權(quán)證以及2007年新進(jìn)的幾塊土地儲(chǔ)備市值出現(xiàn)低于賬面值等情況，客觀上造成鴻榮源房地產(chǎn)資產(chǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)“整體上市”。
“土地儲(chǔ)備市值出現(xiàn)低于賬面值”，通俗來(lái)說(shuō)就是，現(xiàn)價(jià)低于當(dāng)初的土地競(jìng)買價(jià)。有媒體根據(jù)公告中“2007年新進(jìn)的幾塊土地”作為線索并分析認(rèn)為，公告中提到的“市值出現(xiàn)低于賬面值的土地”可能暗指鴻榮源去年在深圳、佛山、惠州和廣州拿到的幾個(gè)地塊。
如果說(shuō)“斷供門”是炒樓者最深的痛，那么土地貶值無(wú)疑將是房地產(chǎn)商最深的痛。在房?jī)r(jià)的整個(gè)構(gòu)成中，眾所周知的問(wèn)題是，地價(jià)占據(jù)著絕對(duì)重要的部分。人們通常所說(shuō)的地價(jià)即土地費(fèi)用，它一般包括向政府繳納的土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地整理費(fèi)用等。土地費(fèi)用在房?jī)r(jià)中的比重，占到20%至30%左右。根據(jù)傳導(dǎo)效應(yīng)，地價(jià)下跌的效果一般要在幾個(gè)月后才能反映出來(lái)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)這樣的周期性較長(zhǎng)的行業(yè)而言。更重要的是，地價(jià)下跌意味著開發(fā)商開發(fā)成本的降低，這本身就使得房?jī)r(jià)有了下行空間；而地價(jià)下跌引發(fā)的房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，改變了人們的消費(fèi)選擇。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾經(jīng)指出，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商在土地儲(chǔ)備上沉淀的資金已達(dá)1.5萬(wàn)億元左右，即使以貶值20%計(jì)算，也是一個(gè)天文數(shù)字。
值得一提的是，土地貶值的提法目前并沒(méi)有獲得房地產(chǎn)商的普遍認(rèn)同，更能夠被接受的說(shuō)法是“地價(jià)近期沒(méi)有再漲”。但大多數(shù)房地產(chǎn)商同時(shí)以自己的實(shí)際行動(dòng)承認(rèn)了土地價(jià)值的今非昔比——流拍。
有媒體將最近的幾次土地流拍進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)：不久前，深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價(jià)回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍了兩塊，成交地塊的樓面價(jià)僅為1149元/平方米，相當(dāng)于同區(qū)位2005年的地價(jià)水平。隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍兩宗，拍賣現(xiàn)場(chǎng)氣氛冷清；廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣，結(jié)果仍有4幅流拍，成交地價(jià)則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%……。
蝸牛殼既是蝸牛的安身立命之所，也是它前行的負(fù)擔(dān)。土地儲(chǔ)備既是房地產(chǎn)企業(yè)的生命，也是其負(fù)債的主要源頭。雖然目前土地貶值的現(xiàn)象僅僅在少數(shù)部分地區(qū)出現(xiàn)，但是結(jié)合國(guó)內(nèi)多處省市發(fā)生的土地流拍來(lái)看，土地儲(chǔ)備已經(jīng)失去了曾經(jīng)的風(fēng)采。
錢比土地更稀缺
無(wú)論是流拍或者貶值，這些說(shuō)法都折射出了土地儲(chǔ)備如今的“尷尬”。土地是稀缺資源，這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。然而面臨緊縮的銀根，正如一位大型房地產(chǎn)商的高管所言——“錢比土地更稀缺”。
房地產(chǎn)商直接融資和間接融資的途徑原本很多，這也促成了房地產(chǎn)商敢于“以小博大”，即以較少的自有資產(chǎn)競(jìng)標(biāo)規(guī)模較大的地產(chǎn)項(xiàng)目。而這也從客觀上推高了土地價(jià)格，造成了土地估值的節(jié)節(jié)攀升。
但是，“錢多地少”的局面在2008年發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)。
目前，房地產(chǎn)商的融資渠道少得可憐：首先，銀行收緊銀根，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)公司的貸款變得更加謹(jǐn)慎；其次，上市房企原本擁有的股權(quán)再融資的優(yōu)勢(shì)也隨著A股市場(chǎng)連續(xù)數(shù)月的下跌而幾乎全部喪失；第三，以信托理財(cái)?shù)仁侄蔚哪技Y金方式主要是用于公用設(shè)施等行業(yè)，而對(duì)房地產(chǎn)則“SAY NO”。于是，發(fā)行債券融資成為房地產(chǎn)商不約而同的最后一招。但是，發(fā)行債券也要過(guò)幾關(guān)：例如發(fā)行公司債要獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)、企業(yè)債要獲得發(fā)改委核準(zhǔn)、發(fā)行短期融資券也需央行批準(zhǔn)。當(dāng)然，無(wú)論發(fā)行何種債券，房地產(chǎn)商都需要先過(guò)信用評(píng)級(jí)關(guān)，最終還要看市場(chǎng)（投資者）買不買賬。
此外值得一提的是，土地流拍及地價(jià)下滑也會(huì)使銀行的開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來(lái)，整體房貸風(fēng)險(xiǎn)也被放大。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)的貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，現(xiàn)在土地市場(chǎng)的不景氣，導(dǎo)致了開發(fā)商抵押給銀行的土地正在貶值，而進(jìn)一步影響到了銀行開發(fā)貸款的安全性。
相應(yīng)的，原本已擁有巨額土地儲(chǔ)備而自豪的房地產(chǎn)商們也不得不面對(duì)“加分題”可能淪為“負(fù)分題的命運(yùn)?！?BR> 土地儲(chǔ)備驚現(xiàn)“貶值”
較早明確承認(rèn)土地貶值的是地處“斷供門”風(fēng)口浪尖的深圳市的房地產(chǎn)商鴻榮源置業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司。更準(zhǔn)確地說(shuō)，這種說(shuō)法是在鴻榮源潛在重組對(duì)象S*ST蘭光的一則公告中被發(fā)現(xiàn)的。
S*ST蘭光日前公告稱，鑒于鴻榮源的幾個(gè)項(xiàng)目尚未取得完整的土地使用權(quán)證以及2007年新進(jìn)的幾塊土地儲(chǔ)備市值出現(xiàn)低于賬面值等情況，客觀上造成鴻榮源房地產(chǎn)資產(chǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)“整體上市”。
“土地儲(chǔ)備市值出現(xiàn)低于賬面值”，通俗來(lái)說(shuō)就是，現(xiàn)價(jià)低于當(dāng)初的土地競(jìng)買價(jià)。有媒體根據(jù)公告中“2007年新進(jìn)的幾塊土地”作為線索并分析認(rèn)為，公告中提到的“市值出現(xiàn)低于賬面值的土地”可能暗指鴻榮源去年在深圳、佛山、惠州和廣州拿到的幾個(gè)地塊。
如果說(shuō)“斷供門”是炒樓者最深的痛，那么土地貶值無(wú)疑將是房地產(chǎn)商最深的痛。在房?jī)r(jià)的整個(gè)構(gòu)成中，眾所周知的問(wèn)題是，地價(jià)占據(jù)著絕對(duì)重要的部分。人們通常所說(shuō)的地價(jià)即土地費(fèi)用，它一般包括向政府繳納的土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地整理費(fèi)用等。土地費(fèi)用在房?jī)r(jià)中的比重，占到20%至30%左右。根據(jù)傳導(dǎo)效應(yīng)，地價(jià)下跌的效果一般要在幾個(gè)月后才能反映出來(lái)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)這樣的周期性較長(zhǎng)的行業(yè)而言。更重要的是，地價(jià)下跌意味著開發(fā)商開發(fā)成本的降低，這本身就使得房?jī)r(jià)有了下行空間；而地價(jià)下跌引發(fā)的房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，改變了人們的消費(fèi)選擇。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾經(jīng)指出，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商在土地儲(chǔ)備上沉淀的資金已達(dá)1.5萬(wàn)億元左右，即使以貶值20%計(jì)算，也是一個(gè)天文數(shù)字。
值得一提的是，土地貶值的提法目前并沒(méi)有獲得房地產(chǎn)商的普遍認(rèn)同，更能夠被接受的說(shuō)法是“地價(jià)近期沒(méi)有再漲”。但大多數(shù)房地產(chǎn)商同時(shí)以自己的實(shí)際行動(dòng)承認(rèn)了土地價(jià)值的今非昔比——流拍。
有媒體將最近的幾次土地流拍進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)：不久前，深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價(jià)回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍了兩塊，成交地塊的樓面價(jià)僅為1149元/平方米，相當(dāng)于同區(qū)位2005年的地價(jià)水平。隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍兩宗，拍賣現(xiàn)場(chǎng)氣氛冷清；廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣，結(jié)果仍有4幅流拍，成交地價(jià)則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%……。
蝸牛殼既是蝸牛的安身立命之所，也是它前行的負(fù)擔(dān)。土地儲(chǔ)備既是房地產(chǎn)企業(yè)的生命，也是其負(fù)債的主要源頭。雖然目前土地貶值的現(xiàn)象僅僅在少數(shù)部分地區(qū)出現(xiàn)，但是結(jié)合國(guó)內(nèi)多處省市發(fā)生的土地流拍來(lái)看，土地儲(chǔ)備已經(jīng)失去了曾經(jīng)的風(fēng)采。
錢比土地更稀缺
無(wú)論是流拍或者貶值，這些說(shuō)法都折射出了土地儲(chǔ)備如今的“尷尬”。土地是稀缺資源，這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。然而面臨緊縮的銀根，正如一位大型房地產(chǎn)商的高管所言——“錢比土地更稀缺”。
房地產(chǎn)商直接融資和間接融資的途徑原本很多，這也促成了房地產(chǎn)商敢于“以小博大”，即以較少的自有資產(chǎn)競(jìng)標(biāo)規(guī)模較大的地產(chǎn)項(xiàng)目。而這也從客觀上推高了土地價(jià)格，造成了土地估值的節(jié)節(jié)攀升。
但是，“錢多地少”的局面在2008年發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)。
目前，房地產(chǎn)商的融資渠道少得可憐：首先，銀行收緊銀根，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)公司的貸款變得更加謹(jǐn)慎；其次，上市房企原本擁有的股權(quán)再融資的優(yōu)勢(shì)也隨著A股市場(chǎng)連續(xù)數(shù)月的下跌而幾乎全部喪失；第三，以信托理財(cái)?shù)仁侄蔚哪技Y金方式主要是用于公用設(shè)施等行業(yè)，而對(duì)房地產(chǎn)則“SAY NO”。于是，發(fā)行債券融資成為房地產(chǎn)商不約而同的最后一招。但是，發(fā)行債券也要過(guò)幾關(guān)：例如發(fā)行公司債要獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)、企業(yè)債要獲得發(fā)改委核準(zhǔn)、發(fā)行短期融資券也需央行批準(zhǔn)。當(dāng)然，無(wú)論發(fā)行何種債券，房地產(chǎn)商都需要先過(guò)信用評(píng)級(jí)關(guān)，最終還要看市場(chǎng)（投資者）買不買賬。
此外值得一提的是，土地流拍及地價(jià)下滑也會(huì)使銀行的開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來(lái)，整體房貸風(fēng)險(xiǎn)也被放大。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)的貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，現(xiàn)在土地市場(chǎng)的不景氣，導(dǎo)致了開發(fā)商抵押給銀行的土地正在貶值，而進(jìn)一步影響到了銀行開發(fā)貸款的安全性。