這是一個令人尷尬的市場：“面包”賣不出去的同時，過去因漲價預(yù)期被瘋搶的“面粉”也沒人要了。
最近幾個月來，全國各地土地“流標(biāo)”、“流拍”的聲音不絕于耳，且大量土地以底價成交。去年火熱無比的土地市場，仿佛瞬間成為棄兒，盡管廉價也乏人問津。顯然，對一些資金鏈緊繃的開發(fā)商而言，“占有土地資源”已顯次要，怎樣“消化”這些資源則越來越急迫。
本期專題，我們特別選取了北京、南京、廣州的三個土地樣本，這些地塊在當(dāng)?shù)亍奥暶@赫”，但卻命運多舛，或流標(biāo)，或被退地。從它們身上，可以折射出目前土地市場面臨的前所未有的困境。
廣渠路15號地至今仍“孤零零”地等待買主。
在復(fù)地Peking House、后現(xiàn)代城、美羅城三面建筑的包圍下，一大片雜草樹木叢生的空地突兀地出現(xiàn)在北京CBD繁華區(qū)域。隔著“政府儲備用地”字樣的白色磚墻，一匹馬駒正在悠閑地吃草。工作人員向《第一財經(jīng)日報》證實，這里就是今年1月中旬流拍的廣渠路15號“地王”。
從廣渠路15號往西走大約15分鐘，一片棕色外立面的樓群拔地而起，現(xiàn)場工人在烈日下忙碌施工。據(jù)說是在趕工期。這里則是經(jīng)過60多家開發(fā)商激烈角逐，最終超出底價近50% “低價成交”的36號“地王”。
拍賣時間相差1年多，距離相隔1條街，兩塊“地王”由于不同境遇，上演了完全不同的悲喜劇。
“地王”命運迥異迄今為止，很多開發(fā)商仍能清晰地回憶起2006年11月，規(guī)劃建筑面積46萬平方米的36號“地王”爭奪戰(zhàn)的熱鬧景象：為了買36號地，潘石屹據(jù)說把售房款捂在手里已經(jīng)一年有余。任志強也說那段時間沒敢買地，是為把資金留給廣渠路36號地。
華遠、SOHO與富力早早開始在為廣渠路36號地估價，任志強說可能拍到60億元，并且說如果是40億元的話華遠就鐵了心要，潘石屹與李思廉說值40億元。
購買標(biāo)書的共60多家知名房地產(chǎn)公司，雖然中間經(jīng)歷了廣渠路36號地被一分為二的曲折，但依然毫無退意，最終13家實力企業(yè)參與招標(biāo)，底價為17億元。
華潤出價30.5億元，上海世茂30.1億元，北京金融街控股29.8億元，合生28.68億元……但最終勝出的則是出價26億元、有國企背景的北京城開與北京城建聯(lián)合體。最終的樓面地價定格為5849元/平方米。
即便如此，當(dāng)時眾多業(yè)內(nèi)人士依然認為，這塊地的價格被低估了，這其中包括中原地產(chǎn)華北地區(qū)總經(jīng)理李文杰。李文杰曾公開表示：廣渠路36號地沒有必要在當(dāng)前的市場條件下匆忙上市，應(yīng)該等等，在市場條件寬松的時候，以拍賣的方式上市才能真正體現(xiàn)這塊土地價值。
但時隔一年多時間之后，36號地的“鄰居”，廣渠路15號地運氣則差了許多。
15號地規(guī)劃建筑面積近42萬平方米，原屬北京化工廠。2003年北京化工廠就已經(jīng)搬走。2004年4月，該地塊曾在258輪競價后，被首都城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以18.2億元購得。但因未按時交齊土地出讓金，2005年又被市土地整理儲備中心收回。
據(jù)媒體報道，早在2006年國慶前后，也就是“36號地”成交前的一個多月，北京市國土資源局便推出18塊入圍限價位、限面積商品房備選地塊，而42萬平方米的地王廣渠路15號也首次進入人們的視野，并被認為將是第一批入市的兩限房用地。2007年年末，15號地終于入市，卻由“限價房用地”變身“商品房用地”。
同樣位于四環(huán)內(nèi)炙手可熱的北京CBD區(qū)域，同樣是眾地產(chǎn)商垂涎已久的“絕版地王”，相似的面積和容積率，廣渠路15號地被凱德置地、合生、SOHO中國、華潤置地等眾多地產(chǎn)大鱷早就言明看中，而且該塊地賣出去的標(biāo)書至少也有十幾份。
然而，2008年1月，廣渠路15號地并沒有再現(xiàn)眾人預(yù)想的“眾星捧月”的場景。該地塊因參與競標(biāo)開發(fā)商不足3家而慘遭流拍。
對于黃金地塊為何無人響應(yīng)，復(fù)地集團華北區(qū)營銷副總監(jiān)賈安寧告訴《第一財經(jīng)日報》，40個億的地價對于目前資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑是太貴了，估計能一下拿出來的還是少數(shù)。
李文杰也曾表示，首先是今年實行貨幣從緊政策，開發(fā)商從銀行獲取資金難度增加。其次是土地新政的影響，開發(fā)商對土地的心理預(yù)期仍不明朗。
土地市場遇冷有資料顯示，最近半年的時間內(nèi)，一線城市已有超過40宗的土地流標(biāo)。2008年7月10日，北京市國土局相關(guān)負責(zé)人在公布2008年的土地供應(yīng)計劃時透露，盡管今年時間已過半，但北京1720公頃的住宅用地計劃僅完成了24%，到目前為止全市的商品住宅用地和政策性土地供應(yīng)量均未完成一半的計劃量。
來自北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)則顯示，今年二季度原定入市和當(dāng)時正在交易的地塊50宗，目前有37塊土地未按計劃出讓，導(dǎo)致二季度74%未完成入市計劃的地塊被順延到三季度出讓。這其中依然包括廣渠路15號地。北京土地整理儲備中心至今仍顯示這一地塊順延至第三季度即將入市。
而對于未來入市的廣渠路15號地是受到熱捧還是繼續(xù)冷遇，曾對這一地塊表示有興趣的合生創(chuàng)展北京地區(qū)公司策劃總監(jiān)劉志龍向本報記者表示，現(xiàn)在還不好說，要依公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃而定。
北京虎杰投資咨詢有限公司首席投資分析員張寅告訴記者：“上半年北京、上海、廣州、深圳四地，流標(biāo)量已經(jīng)達到30%，標(biāo)底成交亦不在少數(shù)。”張寅同時認為，目前由一線城市開始的成交量下跌將逐步擴散到二線城市。目前對房地產(chǎn)來說還只是溫和調(diào)整，低迷現(xiàn)狀至少要持續(xù)到今年年底。而未來，房地產(chǎn)企業(yè)也許會面臨更為嚴(yán)峻的價格調(diào)整。
最近幾個月來，全國各地土地“流標(biāo)”、“流拍”的聲音不絕于耳，且大量土地以底價成交。去年火熱無比的土地市場，仿佛瞬間成為棄兒，盡管廉價也乏人問津。顯然，對一些資金鏈緊繃的開發(fā)商而言，“占有土地資源”已顯次要，怎樣“消化”這些資源則越來越急迫。
本期專題，我們特別選取了北京、南京、廣州的三個土地樣本，這些地塊在當(dāng)?shù)亍奥暶@赫”，但卻命運多舛，或流標(biāo)，或被退地。從它們身上，可以折射出目前土地市場面臨的前所未有的困境。
廣渠路15號地至今仍“孤零零”地等待買主。
在復(fù)地Peking House、后現(xiàn)代城、美羅城三面建筑的包圍下，一大片雜草樹木叢生的空地突兀地出現(xiàn)在北京CBD繁華區(qū)域。隔著“政府儲備用地”字樣的白色磚墻，一匹馬駒正在悠閑地吃草。工作人員向《第一財經(jīng)日報》證實，這里就是今年1月中旬流拍的廣渠路15號“地王”。
從廣渠路15號往西走大約15分鐘，一片棕色外立面的樓群拔地而起，現(xiàn)場工人在烈日下忙碌施工。據(jù)說是在趕工期。這里則是經(jīng)過60多家開發(fā)商激烈角逐，最終超出底價近50% “低價成交”的36號“地王”。
拍賣時間相差1年多，距離相隔1條街，兩塊“地王”由于不同境遇，上演了完全不同的悲喜劇。
“地王”命運迥異迄今為止，很多開發(fā)商仍能清晰地回憶起2006年11月，規(guī)劃建筑面積46萬平方米的36號“地王”爭奪戰(zhàn)的熱鬧景象：為了買36號地，潘石屹據(jù)說把售房款捂在手里已經(jīng)一年有余。任志強也說那段時間沒敢買地，是為把資金留給廣渠路36號地。
華遠、SOHO與富力早早開始在為廣渠路36號地估價，任志強說可能拍到60億元，并且說如果是40億元的話華遠就鐵了心要，潘石屹與李思廉說值40億元。
購買標(biāo)書的共60多家知名房地產(chǎn)公司，雖然中間經(jīng)歷了廣渠路36號地被一分為二的曲折，但依然毫無退意，最終13家實力企業(yè)參與招標(biāo)，底價為17億元。
華潤出價30.5億元，上海世茂30.1億元，北京金融街控股29.8億元，合生28.68億元……但最終勝出的則是出價26億元、有國企背景的北京城開與北京城建聯(lián)合體。最終的樓面地價定格為5849元/平方米。
即便如此，當(dāng)時眾多業(yè)內(nèi)人士依然認為，這塊地的價格被低估了，這其中包括中原地產(chǎn)華北地區(qū)總經(jīng)理李文杰。李文杰曾公開表示：廣渠路36號地沒有必要在當(dāng)前的市場條件下匆忙上市，應(yīng)該等等，在市場條件寬松的時候，以拍賣的方式上市才能真正體現(xiàn)這塊土地價值。
但時隔一年多時間之后，36號地的“鄰居”，廣渠路15號地運氣則差了許多。
15號地規(guī)劃建筑面積近42萬平方米，原屬北京化工廠。2003年北京化工廠就已經(jīng)搬走。2004年4月，該地塊曾在258輪競價后，被首都城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以18.2億元購得。但因未按時交齊土地出讓金，2005年又被市土地整理儲備中心收回。
據(jù)媒體報道，早在2006年國慶前后，也就是“36號地”成交前的一個多月，北京市國土資源局便推出18塊入圍限價位、限面積商品房備選地塊，而42萬平方米的地王廣渠路15號也首次進入人們的視野，并被認為將是第一批入市的兩限房用地。2007年年末，15號地終于入市，卻由“限價房用地”變身“商品房用地”。
同樣位于四環(huán)內(nèi)炙手可熱的北京CBD區(qū)域，同樣是眾地產(chǎn)商垂涎已久的“絕版地王”，相似的面積和容積率，廣渠路15號地被凱德置地、合生、SOHO中國、華潤置地等眾多地產(chǎn)大鱷早就言明看中，而且該塊地賣出去的標(biāo)書至少也有十幾份。
然而，2008年1月，廣渠路15號地并沒有再現(xiàn)眾人預(yù)想的“眾星捧月”的場景。該地塊因參與競標(biāo)開發(fā)商不足3家而慘遭流拍。
對于黃金地塊為何無人響應(yīng)，復(fù)地集團華北區(qū)營銷副總監(jiān)賈安寧告訴《第一財經(jīng)日報》，40個億的地價對于目前資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑是太貴了，估計能一下拿出來的還是少數(shù)。
李文杰也曾表示，首先是今年實行貨幣從緊政策，開發(fā)商從銀行獲取資金難度增加。其次是土地新政的影響，開發(fā)商對土地的心理預(yù)期仍不明朗。
土地市場遇冷有資料顯示，最近半年的時間內(nèi)，一線城市已有超過40宗的土地流標(biāo)。2008年7月10日，北京市國土局相關(guān)負責(zé)人在公布2008年的土地供應(yīng)計劃時透露，盡管今年時間已過半，但北京1720公頃的住宅用地計劃僅完成了24%，到目前為止全市的商品住宅用地和政策性土地供應(yīng)量均未完成一半的計劃量。
來自北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)則顯示，今年二季度原定入市和當(dāng)時正在交易的地塊50宗，目前有37塊土地未按計劃出讓，導(dǎo)致二季度74%未完成入市計劃的地塊被順延到三季度出讓。這其中依然包括廣渠路15號地。北京土地整理儲備中心至今仍顯示這一地塊順延至第三季度即將入市。
而對于未來入市的廣渠路15號地是受到熱捧還是繼續(xù)冷遇，曾對這一地塊表示有興趣的合生創(chuàng)展北京地區(qū)公司策劃總監(jiān)劉志龍向本報記者表示，現(xiàn)在還不好說，要依公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃而定。
北京虎杰投資咨詢有限公司首席投資分析員張寅告訴記者：“上半年北京、上海、廣州、深圳四地，流標(biāo)量已經(jīng)達到30%，標(biāo)底成交亦不在少數(shù)。”張寅同時認為，目前由一線城市開始的成交量下跌將逐步擴散到二線城市。目前對房地產(chǎn)來說還只是溫和調(diào)整，低迷現(xiàn)狀至少要持續(xù)到今年年底。而未來，房地產(chǎn)企業(yè)也許會面臨更為嚴(yán)峻的價格調(diào)整。