剛剛結(jié)束的市四屆人大常委會(huì)第八次會(huì)議表決通過了關(guān)于修改《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》的決定，禁止將高新區(qū)內(nèi)工業(yè)用地變成商業(yè)用地，禁止轉(zhuǎn)讓所有協(xié)議用地，并收回遷出企業(yè)的土地使用權(quán)，從而防止一些企業(yè)利用低價(jià)取得的協(xié)議土地牟利，確保真正的高新企業(yè)和高新項(xiàng)目能夠進(jìn)入高新區(qū)得到扶持發(fā)展。
企業(yè)遷出園區(qū)土地收歸政府
修改的首要一點(diǎn)，就是禁止轉(zhuǎn)讓所有協(xié)議用地。作為高新區(qū)土地管理的核心條款，原《條例》規(guī)定：“禁止轉(zhuǎn)讓高新區(qū)內(nèi)以協(xié)議方式出讓并減免土地使用權(quán)出讓金的土地及其地上建筑物?！贝舜涡薷膭h除了其中“并減免土地使用權(quán)出讓金”的規(guī)定，將禁止轉(zhuǎn)讓的范圍清晰定位到整個(gè)協(xié)議用地。
那如果取得協(xié)議用地的企業(yè)要遷出園區(qū)怎么辦？修改后的《條例》規(guī)定：因破產(chǎn)、清算、自愿或者強(qiáng)制遷出高新區(qū)等情形的，由市土地行政管理部門收回土地使用權(quán)；土地收回價(jià)格不得高于原出讓合同的剩余年期地價(jià)，建筑物補(bǔ)償價(jià)格不得高于建筑物成本價(jià)減折舊價(jià)。
對(duì)于企業(yè)以拍賣、投標(biāo)等非協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的情況，修改后的《條例》也限定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和出租的對(duì)象，規(guī)定受讓方和承租方資格須由政府認(rèn)定，保證其符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。
禁止工業(yè)用地變商業(yè)用地
針對(duì)存在將協(xié)議用地及廠房補(bǔ)交地價(jià)后，變成商品房經(jīng)營的現(xiàn)象，修改后的《條例》增加了“禁止改變高新區(qū)內(nèi)工業(yè)用地性質(zhì)和建筑物功能，禁止將非商品性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)”的硬性規(guī)定。
針對(duì)將以協(xié)議方式取得的土地使用權(quán)和地上建筑物進(jìn)行抵押融資時(shí)存在抵押不明晰，及部分企業(yè)利用高新區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行溢價(jià)抵押，給房地產(chǎn)處置帶來隱患的問題，修改后的《條例》增加了須經(jīng)國土和房產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)后，方可申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押登記的規(guī)定，且土地抵押價(jià)格不得高于原出讓合同的剩余地價(jià)，建筑物抵押價(jià)格不得高于建筑物成本價(jià)減折舊價(jià)的規(guī)定。
項(xiàng)目改變需重新認(rèn)定入園資格
在實(shí)際中，有些企業(yè)通過變更控股權(quán)或者投資主體的方式取得高新區(qū)土地使用權(quán)或地上建筑物后改變項(xiàng)目，不再從事高新技術(shù)產(chǎn)品的研究開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營和技術(shù)服務(wù)活動(dòng)。鑒于高新區(qū)土地和廠房的稀缺性和優(yōu)惠性，市人大常委會(huì)認(rèn)為凡項(xiàng)目發(fā)生變更的，其入?yún)^(qū)資格都應(yīng)當(dāng)重新認(rèn)定。因此，修改后的條例增加規(guī)定：已取得高新區(qū)土地使用權(quán)或地上建筑物的企業(yè)，第一，“其控股權(quán)變更時(shí)，工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)書面通知高新區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)”；第二，“其項(xiàng)目發(fā)生改變的，高新區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第三十六條重新認(rèn)定入?yún)^(qū)資格?！?
企業(yè)遷出園區(qū)土地收歸政府
修改的首要一點(diǎn)，就是禁止轉(zhuǎn)讓所有協(xié)議用地。作為高新區(qū)土地管理的核心條款，原《條例》規(guī)定：“禁止轉(zhuǎn)讓高新區(qū)內(nèi)以協(xié)議方式出讓并減免土地使用權(quán)出讓金的土地及其地上建筑物?！贝舜涡薷膭h除了其中“并減免土地使用權(quán)出讓金”的規(guī)定，將禁止轉(zhuǎn)讓的范圍清晰定位到整個(gè)協(xié)議用地。
那如果取得協(xié)議用地的企業(yè)要遷出園區(qū)怎么辦？修改后的《條例》規(guī)定：因破產(chǎn)、清算、自愿或者強(qiáng)制遷出高新區(qū)等情形的，由市土地行政管理部門收回土地使用權(quán)；土地收回價(jià)格不得高于原出讓合同的剩余年期地價(jià)，建筑物補(bǔ)償價(jià)格不得高于建筑物成本價(jià)減折舊價(jià)。
對(duì)于企業(yè)以拍賣、投標(biāo)等非協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的情況，修改后的《條例》也限定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和出租的對(duì)象，規(guī)定受讓方和承租方資格須由政府認(rèn)定，保證其符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。
禁止工業(yè)用地變商業(yè)用地
針對(duì)存在將協(xié)議用地及廠房補(bǔ)交地價(jià)后，變成商品房經(jīng)營的現(xiàn)象，修改后的《條例》增加了“禁止改變高新區(qū)內(nèi)工業(yè)用地性質(zhì)和建筑物功能，禁止將非商品性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)”的硬性規(guī)定。
針對(duì)將以協(xié)議方式取得的土地使用權(quán)和地上建筑物進(jìn)行抵押融資時(shí)存在抵押不明晰，及部分企業(yè)利用高新區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行溢價(jià)抵押，給房地產(chǎn)處置帶來隱患的問題，修改后的《條例》增加了須經(jīng)國土和房產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)后，方可申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押登記的規(guī)定，且土地抵押價(jià)格不得高于原出讓合同的剩余地價(jià)，建筑物抵押價(jià)格不得高于建筑物成本價(jià)減折舊價(jià)的規(guī)定。
項(xiàng)目改變需重新認(rèn)定入園資格
在實(shí)際中，有些企業(yè)通過變更控股權(quán)或者投資主體的方式取得高新區(qū)土地使用權(quán)或地上建筑物后改變項(xiàng)目，不再從事高新技術(shù)產(chǎn)品的研究開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營和技術(shù)服務(wù)活動(dòng)。鑒于高新區(qū)土地和廠房的稀缺性和優(yōu)惠性，市人大常委會(huì)認(rèn)為凡項(xiàng)目發(fā)生變更的，其入?yún)^(qū)資格都應(yīng)當(dāng)重新認(rèn)定。因此，修改后的條例增加規(guī)定：已取得高新區(qū)土地使用權(quán)或地上建筑物的企業(yè)，第一，“其控股權(quán)變更時(shí)，工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)書面通知高新區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)”；第二，“其項(xiàng)目發(fā)生改變的，高新區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第三十六條重新認(rèn)定入?yún)^(qū)資格?！?