土地調(diào)控風暴愈演愈烈。本月初新華社受權(quán)發(fā)布的《國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》中，再次重申“規(guī)范土地出讓收支管理”、“建立工業(yè)用地出讓標準統(tǒng)一公布制度”等事關(guān)土地調(diào)控大方向的字眼。粗略算來，這已是自今年5月以來政府出臺的第10余個相關(guān)文件。
今年土地調(diào)控的密集程度前所未有。中國人民大學土地管理系教授、合富輝煌高級顧問鄭華在接受本報專訪時表示，這是一場直指中國房地產(chǎn)源頭的“革命”，它所蘊涵的對中國房地產(chǎn)業(yè)的“*性力量”將在今后逐一顯現(xiàn)。
中國房地產(chǎn)報：土地參與宏觀調(diào)控雖然早在幾年前就已開始，但政策從沒有像今年5月份以來這么密集、深入過。目前你所能預見到它對房地產(chǎn)業(yè)的影響是什么？
鄭華：土地調(diào)控雖然早就開始了，但它和房地產(chǎn)調(diào)控是兩個方向上的調(diào)控，各有背景。對房產(chǎn)市場的調(diào)控目的是穩(wěn)定房價，對土地市場的調(diào)控旨在控制土地供應。實際上，兩個市場的調(diào)控都反映了政府的被動性?？梢赃@么說，單靠土地供應量的吞吐來調(diào)控房地產(chǎn)，影響和效果都是很有限的。
中國房地產(chǎn)報：那么在你看來，什么樣的調(diào)控手段更有效？
鄭華：這次調(diào)控所涉及到的“改革現(xiàn)有的土地收益分配制度”是一個有效的辦法，它或許能有效地抑制地方政府過量供地的沖動，但并不能根本解決土地市場供求矛盾和土地資源有效利用問題，它改變的只是博弈的格局。所以要提高土地市場的效率、提升土地應有的價值，還要在規(guī)劃控制上做大量艱苦工作，甚至要對現(xiàn)有的規(guī)劃管理制度進行較大改革。
土地利用是否有效，不僅在于控制土地供應，更在于供應前的規(guī)劃。規(guī)劃要符合市場要求，不僅要分區(qū)定功能，還要合理地確定各功能區(qū)的面積配比。比如，目前的規(guī)劃配建指標就有改革的余地。過去由于對商業(yè)用地的配建面積偏大，造成很多人為的商業(yè)用房空置。另外還要同時確定開發(fā)各功能區(qū)的時序，比如酒店功能和住宅功能一起開發(fā)就無助于提升土地價值，這也是以前的規(guī)劃沒有注意到的。
再有就是對土地供應后的管理和跟蹤。目前信息資源雖已公開，但沒有一個統(tǒng)一的信息整合，更沒有跟蹤機制，土地出讓以后到底有多少閑置地？控制在哪些企業(yè)手中？閑置了多少年？土地管理部門、建設(shè)管理部門無法及時了解，甚至根本就不了解。這些必須改變。
中國房地產(chǎn)報：這次調(diào)控中的亮點，就是提出了今后國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。有人說它將徹底*此前的土地收益分配機制，*地方政府的“地皮財政”，你認為會是這樣嗎？
鄭華：這一政策將有力抑制地方政府的供地沖動，在供地源頭上設(shè)置了一個分流緩沖機制。它不會影響近年來的房地產(chǎn)開發(fā)用地，但大企業(yè)搞大規(guī)劃土地一級開發(fā)的機會理論上說是小了。地方政府借此機會可以完善和細化制度，消化現(xiàn)有的空置土地，開發(fā)區(qū)的土地利用和優(yōu)化問題也將被認真對待。所以我認為這是一個具有實質(zhì)性的政策，其影響力將不亞于2002年的“招拍掛”土地新政。但也很可能再一次被當作房價上漲的理由。
中國房地產(chǎn)報：在你看來，一個真正成熟的土地市場應該是什么樣的？
鄭華：在土地出讓過程中，應當把不同性質(zhì)的土地區(qū)別開來對待。對于成片土地的大規(guī)模開發(fā)，特別是政府重點工程、經(jīng)濟適用房等項目，政府需要改變出讓機制，比如采用綜合評標機制，成立由房管部門、規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有關(guān)部門聯(lián)合成立的專家評標小組，由各部門專家對競標單位進行綜合評標確定中標單位。
而對于完全商業(yè)化的項目、小型項目、用地單位委托政府組織的項目，可以主要采取“拍賣”或“掛牌競價”的方式，價高者得，拍賣和掛牌所得的溢價直接以廉租房建設(shè)和租金補貼的方式反哺社會。
這樣既可以體現(xiàn)市場經(jīng)濟的競爭原則，又體現(xiàn)了政府的“人性化”的服務理念，實現(xiàn)了經(jīng)濟發(fā)展和社會福利的雙贏。
今年土地調(diào)控的密集程度前所未有。中國人民大學土地管理系教授、合富輝煌高級顧問鄭華在接受本報專訪時表示，這是一場直指中國房地產(chǎn)源頭的“革命”，它所蘊涵的對中國房地產(chǎn)業(yè)的“*性力量”將在今后逐一顯現(xiàn)。
中國房地產(chǎn)報：土地參與宏觀調(diào)控雖然早在幾年前就已開始，但政策從沒有像今年5月份以來這么密集、深入過。目前你所能預見到它對房地產(chǎn)業(yè)的影響是什么？
鄭華：土地調(diào)控雖然早就開始了，但它和房地產(chǎn)調(diào)控是兩個方向上的調(diào)控，各有背景。對房產(chǎn)市場的調(diào)控目的是穩(wěn)定房價，對土地市場的調(diào)控旨在控制土地供應。實際上，兩個市場的調(diào)控都反映了政府的被動性?？梢赃@么說，單靠土地供應量的吞吐來調(diào)控房地產(chǎn)，影響和效果都是很有限的。
中國房地產(chǎn)報：那么在你看來，什么樣的調(diào)控手段更有效？
鄭華：這次調(diào)控所涉及到的“改革現(xiàn)有的土地收益分配制度”是一個有效的辦法，它或許能有效地抑制地方政府過量供地的沖動，但并不能根本解決土地市場供求矛盾和土地資源有效利用問題，它改變的只是博弈的格局。所以要提高土地市場的效率、提升土地應有的價值，還要在規(guī)劃控制上做大量艱苦工作，甚至要對現(xiàn)有的規(guī)劃管理制度進行較大改革。
土地利用是否有效，不僅在于控制土地供應，更在于供應前的規(guī)劃。規(guī)劃要符合市場要求，不僅要分區(qū)定功能，還要合理地確定各功能區(qū)的面積配比。比如，目前的規(guī)劃配建指標就有改革的余地。過去由于對商業(yè)用地的配建面積偏大，造成很多人為的商業(yè)用房空置。另外還要同時確定開發(fā)各功能區(qū)的時序，比如酒店功能和住宅功能一起開發(fā)就無助于提升土地價值，這也是以前的規(guī)劃沒有注意到的。
再有就是對土地供應后的管理和跟蹤。目前信息資源雖已公開，但沒有一個統(tǒng)一的信息整合，更沒有跟蹤機制，土地出讓以后到底有多少閑置地？控制在哪些企業(yè)手中？閑置了多少年？土地管理部門、建設(shè)管理部門無法及時了解，甚至根本就不了解。這些必須改變。
中國房地產(chǎn)報：這次調(diào)控中的亮點，就是提出了今后國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。有人說它將徹底*此前的土地收益分配機制，*地方政府的“地皮財政”，你認為會是這樣嗎？
鄭華：這一政策將有力抑制地方政府的供地沖動，在供地源頭上設(shè)置了一個分流緩沖機制。它不會影響近年來的房地產(chǎn)開發(fā)用地，但大企業(yè)搞大規(guī)劃土地一級開發(fā)的機會理論上說是小了。地方政府借此機會可以完善和細化制度，消化現(xiàn)有的空置土地，開發(fā)區(qū)的土地利用和優(yōu)化問題也將被認真對待。所以我認為這是一個具有實質(zhì)性的政策，其影響力將不亞于2002年的“招拍掛”土地新政。但也很可能再一次被當作房價上漲的理由。
中國房地產(chǎn)報：在你看來，一個真正成熟的土地市場應該是什么樣的？
鄭華：在土地出讓過程中，應當把不同性質(zhì)的土地區(qū)別開來對待。對于成片土地的大規(guī)模開發(fā)，特別是政府重點工程、經(jīng)濟適用房等項目，政府需要改變出讓機制，比如采用綜合評標機制，成立由房管部門、規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有關(guān)部門聯(lián)合成立的專家評標小組，由各部門專家對競標單位進行綜合評標確定中標單位。
而對于完全商業(yè)化的項目、小型項目、用地單位委托政府組織的項目，可以主要采取“拍賣”或“掛牌競價”的方式，價高者得，拍賣和掛牌所得的溢價直接以廉租房建設(shè)和租金補貼的方式反哺社會。
這樣既可以體現(xiàn)市場經(jīng)濟的競爭原則，又體現(xiàn)了政府的“人性化”的服務理念，實現(xiàn)了經(jīng)濟發(fā)展和社會福利的雙贏。