土地管理基礎(chǔ)精講班第20講課件講義
（五）城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測（熟悉）
1、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測概念
城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)城市土地市場的特點(diǎn)，通過設(shè)立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測、描述和評價(jià)的過程。
2、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測的目的與作用
通過城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測，可以調(diào)查城市地價(jià)的水平及變化趨勢，及時(shí)向社會(huì)提供客觀、公正、合理的地價(jià)信息，為政府加強(qiáng)地價(jià)管理和宏觀調(diào)控土地市場提供決策依據(jù)。
3、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測的基本程序
城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測的基本技術(shù)程序如下：
（1）確定地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測的范圍；
（2）建立以地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)為基礎(chǔ)的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)源；
（3）采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)；
（4）根據(jù)監(jiān)測目標(biāo)選擇地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測指標(biāo)；
（5）計(jì)算各類地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測指標(biāo)；
（6）對城市地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評價(jià)；
（7）編制城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告；
（8）發(fā)布城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測信息?！?BR> 4、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)設(shè)立及信息采集的基本要求
(1)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立原則
1)代表性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)在所在區(qū)段內(nèi)，其地價(jià)水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面具有代表性；
2)確定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)為一具體宗地，其周圍條件及自身?xiàng)l件都比較確定；
3)穩(wěn)定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的土地條件、利用狀況以及周圍土地的，利用條件比較穩(wěn)定，在較長時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生分割、合并或重新規(guī)劃等情況；
4)標(biāo)識(shí)性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)易于識(shí)別，具有一定的標(biāo)識(shí)性。
(2)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)設(shè)立的基本步驟
1）在土地定級基礎(chǔ)上地價(jià)區(qū)段的劃分
①地價(jià)區(qū)段劃分的要求
(A)在土地定級基礎(chǔ)上分用途劃定；
(B)在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，地價(jià)水平比較接近或者一致；
(C)在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，土地的利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃引件等基本相同；
(D)各地價(jià)區(qū)段的面積規(guī)模適當(dāng)，小為一個(gè)街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性；
(E)各地價(jià)區(qū)段彼此相連，能夠完全覆蓋被監(jiān)測范圍。
②地價(jià)區(qū)段劃分的方法
(A)以土地級別、基準(zhǔn)地價(jià)或交易樣本地價(jià)為依據(jù)，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價(jià)等值線；
(B)在地價(jià)等值線的基礎(chǔ)上，以土地級別界線、宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其它線狀地物為依據(jù)，在工作底圖上勾勒出各地價(jià)區(qū)段的邊界；
(C)在實(shí)地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地條件、土地利用狀況和土地開發(fā)程度等，調(diào)整初步劃分出的地價(jià)區(qū)段邊界，并落實(shí)在工作底圖上，通過編號(hào)、圖形整飾形成地價(jià)區(qū)段分布圖；
(D)以城市地價(jià)區(qū)段分布圖為依據(jù)，量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實(shí)際土地面積等，并進(jìn)行地價(jià)區(qū)段登記。各用途實(shí)際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查結(jié)果計(jì)算。
2）地價(jià)區(qū)段內(nèi)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的布設(shè)要求
①地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)為形狀規(guī)則，獨(dú)立宗地或者地塊，具有明確的界限；
②地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)現(xiàn)狀的容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等，應(yīng)與所在級別和地價(jià)區(qū)段的設(shè)定狀況相近；
③地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)總數(shù)應(yīng)綜合考慮城市規(guī)模等級、建成區(qū)面積等因素確定，直轄市不應(yīng)低于200個(gè)，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市不應(yīng)低于120個(gè)，其它城市不應(yīng)低于60個(gè)；各用途地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的數(shù)量應(yīng)盡可能均衡；
④地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的分布密度至少應(yīng)達(dá)到每區(qū)段l～2個(gè)。
3）地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)初始資料的采集
地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)布設(shè)與初始資料采集的方法如下：
①以標(biāo)有地價(jià)區(qū)段界線的工作底圖為基礎(chǔ)，在各個(gè)地價(jià)區(qū)段范圍內(nèi)選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測點(diǎn)，并將初選的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)標(biāo)注在工作草圖上；
②查閱土地登記檔案，對初選監(jiān)測點(diǎn)的登記資料進(jìn)行整理，記入監(jiān)測點(diǎn)登記表，沒有登記資料的初選監(jiān)測點(diǎn)根據(jù)實(shí)地勘察調(diào)查的情況填寫監(jiān)測點(diǎn)登記表；
③根據(jù)工作草圖的標(biāo)注及登記資料，對初選監(jiān)測點(diǎn)逐一進(jìn)行實(shí)地勘察，包括對登記資料的核實(shí)和補(bǔ)充、宗地周邊環(huán)境的調(diào)查、土地實(shí)際利用狀況的調(diào)查、宗地影像資料的獲取等；
④根據(jù)勘察的資料對初選監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的分析和篩選，確定地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)；
⑤對監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，編號(hào)包含全國行政區(qū)劃序號(hào)信息、城市類別信息、土地級別序號(hào)信息、土地用途類別信息、城市內(nèi)監(jiān)測點(diǎn)序號(hào)信息；
⑥經(jīng)分析和篩選整理后確定的監(jiān)測點(diǎn)資料要進(jìn)行正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括：監(jiān)測點(diǎn)權(quán)利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設(shè)定條件資料、價(jià)格狀況資料和其它資料等。
（五）城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測（熟悉）
1、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測概念
城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)城市土地市場的特點(diǎn)，通過設(shè)立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測、描述和評價(jià)的過程。
2、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測的目的與作用
通過城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測，可以調(diào)查城市地價(jià)的水平及變化趨勢，及時(shí)向社會(huì)提供客觀、公正、合理的地價(jià)信息，為政府加強(qiáng)地價(jià)管理和宏觀調(diào)控土地市場提供決策依據(jù)。
3、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測的基本程序
城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測的基本技術(shù)程序如下：
（1）確定地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測的范圍；
（2）建立以地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)為基礎(chǔ)的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)源；
（3）采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)；
（4）根據(jù)監(jiān)測目標(biāo)選擇地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測指標(biāo)；
（5）計(jì)算各類地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測指標(biāo)；
（6）對城市地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評價(jià)；
（7）編制城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告；
（8）發(fā)布城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測信息?！?BR> 4、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)設(shè)立及信息采集的基本要求
(1)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立原則
1)代表性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)在所在區(qū)段內(nèi)，其地價(jià)水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面具有代表性；
2)確定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)為一具體宗地，其周圍條件及自身?xiàng)l件都比較確定；
3)穩(wěn)定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的土地條件、利用狀況以及周圍土地的，利用條件比較穩(wěn)定，在較長時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生分割、合并或重新規(guī)劃等情況；
4)標(biāo)識(shí)性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)易于識(shí)別，具有一定的標(biāo)識(shí)性。
(2)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)設(shè)立的基本步驟
1）在土地定級基礎(chǔ)上地價(jià)區(qū)段的劃分
①地價(jià)區(qū)段劃分的要求
(A)在土地定級基礎(chǔ)上分用途劃定；
(B)在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，地價(jià)水平比較接近或者一致；
(C)在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，土地的利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃引件等基本相同；
(D)各地價(jià)區(qū)段的面積規(guī)模適當(dāng)，小為一個(gè)街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性；
(E)各地價(jià)區(qū)段彼此相連，能夠完全覆蓋被監(jiān)測范圍。
②地價(jià)區(qū)段劃分的方法
(A)以土地級別、基準(zhǔn)地價(jià)或交易樣本地價(jià)為依據(jù)，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價(jià)等值線；
(B)在地價(jià)等值線的基礎(chǔ)上，以土地級別界線、宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其它線狀地物為依據(jù)，在工作底圖上勾勒出各地價(jià)區(qū)段的邊界；
(C)在實(shí)地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地條件、土地利用狀況和土地開發(fā)程度等，調(diào)整初步劃分出的地價(jià)區(qū)段邊界，并落實(shí)在工作底圖上，通過編號(hào)、圖形整飾形成地價(jià)區(qū)段分布圖；
(D)以城市地價(jià)區(qū)段分布圖為依據(jù)，量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實(shí)際土地面積等，并進(jìn)行地價(jià)區(qū)段登記。各用途實(shí)際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查結(jié)果計(jì)算。
2）地價(jià)區(qū)段內(nèi)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的布設(shè)要求
①地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)為形狀規(guī)則，獨(dú)立宗地或者地塊，具有明確的界限；
②地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)現(xiàn)狀的容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等，應(yīng)與所在級別和地價(jià)區(qū)段的設(shè)定狀況相近；
③地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)總數(shù)應(yīng)綜合考慮城市規(guī)模等級、建成區(qū)面積等因素確定，直轄市不應(yīng)低于200個(gè)，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市不應(yīng)低于120個(gè)，其它城市不應(yīng)低于60個(gè)；各用途地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的數(shù)量應(yīng)盡可能均衡；
④地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的分布密度至少應(yīng)達(dá)到每區(qū)段l～2個(gè)。
3）地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)初始資料的采集
地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)布設(shè)與初始資料采集的方法如下：
①以標(biāo)有地價(jià)區(qū)段界線的工作底圖為基礎(chǔ)，在各個(gè)地價(jià)區(qū)段范圍內(nèi)選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測點(diǎn)，并將初選的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)標(biāo)注在工作草圖上；
②查閱土地登記檔案，對初選監(jiān)測點(diǎn)的登記資料進(jìn)行整理，記入監(jiān)測點(diǎn)登記表，沒有登記資料的初選監(jiān)測點(diǎn)根據(jù)實(shí)地勘察調(diào)查的情況填寫監(jiān)測點(diǎn)登記表；
③根據(jù)工作草圖的標(biāo)注及登記資料，對初選監(jiān)測點(diǎn)逐一進(jìn)行實(shí)地勘察，包括對登記資料的核實(shí)和補(bǔ)充、宗地周邊環(huán)境的調(diào)查、土地實(shí)際利用狀況的調(diào)查、宗地影像資料的獲取等；
④根據(jù)勘察的資料對初選監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的分析和篩選，確定地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)；
⑤對監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，編號(hào)包含全國行政區(qū)劃序號(hào)信息、城市類別信息、土地級別序號(hào)信息、土地用途類別信息、城市內(nèi)監(jiān)測點(diǎn)序號(hào)信息；
⑥經(jīng)分析和篩選整理后確定的監(jiān)測點(diǎn)資料要進(jìn)行正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括：監(jiān)測點(diǎn)權(quán)利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設(shè)定條件資料、價(jià)格狀況資料和其它資料等。