(一)評估價格類型的選擇
企業(yè)土地進行估價前，必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式，搞清土地的各種處置方式的適用條件，各種處置方式之間的本質(zhì)區(qū)別，辦理各種處置方式的程序，才能使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料，根據(jù)改制企業(yè)的性質(zhì)，處置方式及權(quán)利狀況，科學(xué)選擇評估方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定評估的價格類型，做好企業(yè)的土地改制評估。企業(yè)改制前，土地使用權(quán)類型主要包括劃撥和出讓兩種方式。而在企業(yè)改制后土地使用權(quán)類型主要有出讓、劃撥、租賃、作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營五種形式?，F(xiàn)就以上對應(yīng)的五種形式對應(yīng)的土地使用權(quán)價格的評估方法加以分述。
(1)出讓土地使用權(quán)的評估
出讓土地使用權(quán)評估思路按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的原理和方法進行評估即可。根據(jù)土地用途以及收集的資料綜合分析后，選擇成本逼近法、市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、剩余法、收益還原法等方法中的兩種或兩種以上常規(guī)土地估價方法，評估出出讓土地使用權(quán)價格。
(2)劃撥土地使用權(quán)評估
劃撥土地使用權(quán)評估的基本思路，主要是在《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的基本原理和方法的基礎(chǔ)上，考慮劃撥土地使用權(quán)的無限年期，有限收益等基本特點，在幾種不同的基本評估方法中，不考慮年期修正，并扣除土地出讓金或劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)、從而測算出劃撥土地使用權(quán)價格。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定：
劃撥土地使用權(quán)價格＝出讓土地使用權(quán)價格－土地出讓金
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定，采用成本逼近法評估土地使用權(quán)價格為土地的成本價格和土地增值收益之和。根據(jù)國土資源部國土資發(fā)[2001]44號文《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，“為支持和促進企業(yè)改革，企業(yè)改制時，可以依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格”。因此，在測算過程中不需要考慮土地增值收益，也不需要年期修正。但土地成本應(yīng)以待估宗地所在區(qū)域劃撥土地平均取得成本為依據(jù)來評估待估宗地的劃撥土地使用權(quán)價格。此時的基本公式為：
劃撥土地使用權(quán)價格＝土地取得費用＋土地開發(fā)費＋稅費＋投資利息十投資利潤
(3)國有租賃土地使用權(quán)評估
國有土地租賃是指土地使用者與土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有租賃土地使用權(quán)是指國家將國有土地出租給使用者使用而設(shè)定的。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，國有租賃土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓。在國企改制中，若國有企業(yè)原租賃土地經(jīng)土地部門批準(zhǔn)仍保留租賃形式，則該宗地的評估價格類型為國有租賃土地使用權(quán)價格。國有租賃土地使用權(quán)價格等于承租土地使用權(quán)合同租金與市場租金的差值在租期內(nèi)的資本化。估價方法可采用市場比較法和收益還原法。
(4)作價出資(入股)評估
鑒于國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)，是國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資或折為股份投入改組或改制后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，其權(quán)能可比照出讓土地依法進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。其具備出讓土地的各種權(quán)利內(nèi)涵。因此可按照上述五種估價方法進行評估。
(5)國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營
國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是指國家根據(jù)需要以一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司，作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司或集團公司經(jīng)營管理。其實質(zhì)，是在讓渡土地使用權(quán)時本應(yīng)收取的土地有償使用收益，以授權(quán)經(jīng)營方式重新投入國有企業(yè)，用于增加國有企業(yè)的國家資本金。是一種政府的投資行為。在授權(quán)經(jīng)營的權(quán)限和期限內(nèi)，租賃土地價格應(yīng)該是完整的土地使用權(quán)價格，包含出讓金；但授權(quán)經(jīng)營的土地處分權(quán)受到一定限制，一般只能在被授權(quán)集團內(nèi)部(子公司之間)流轉(zhuǎn)，如果需要對外轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營、交換、抵押等，則必須補交出讓金。因此，授權(quán)經(jīng)營土地價格與完全公開市場價值應(yīng)有一定差別。可按上述五種估價方法進行評估。
企業(yè)土地進行估價前，必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式，搞清土地的各種處置方式的適用條件，各種處置方式之間的本質(zhì)區(qū)別，辦理各種處置方式的程序，才能使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料，根據(jù)改制企業(yè)的性質(zhì)，處置方式及權(quán)利狀況，科學(xué)選擇評估方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定評估的價格類型，做好企業(yè)的土地改制評估。企業(yè)改制前，土地使用權(quán)類型主要包括劃撥和出讓兩種方式。而在企業(yè)改制后土地使用權(quán)類型主要有出讓、劃撥、租賃、作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營五種形式?，F(xiàn)就以上對應(yīng)的五種形式對應(yīng)的土地使用權(quán)價格的評估方法加以分述。
(1)出讓土地使用權(quán)的評估
出讓土地使用權(quán)評估思路按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的原理和方法進行評估即可。根據(jù)土地用途以及收集的資料綜合分析后，選擇成本逼近法、市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、剩余法、收益還原法等方法中的兩種或兩種以上常規(guī)土地估價方法，評估出出讓土地使用權(quán)價格。
(2)劃撥土地使用權(quán)評估
劃撥土地使用權(quán)評估的基本思路，主要是在《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的基本原理和方法的基礎(chǔ)上，考慮劃撥土地使用權(quán)的無限年期，有限收益等基本特點，在幾種不同的基本評估方法中，不考慮年期修正，并扣除土地出讓金或劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)、從而測算出劃撥土地使用權(quán)價格。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定：
劃撥土地使用權(quán)價格＝出讓土地使用權(quán)價格－土地出讓金
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定，采用成本逼近法評估土地使用權(quán)價格為土地的成本價格和土地增值收益之和。根據(jù)國土資源部國土資發(fā)[2001]44號文《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，“為支持和促進企業(yè)改革，企業(yè)改制時，可以依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格”。因此，在測算過程中不需要考慮土地增值收益，也不需要年期修正。但土地成本應(yīng)以待估宗地所在區(qū)域劃撥土地平均取得成本為依據(jù)來評估待估宗地的劃撥土地使用權(quán)價格。此時的基本公式為：
劃撥土地使用權(quán)價格＝土地取得費用＋土地開發(fā)費＋稅費＋投資利息十投資利潤
(3)國有租賃土地使用權(quán)評估
國有土地租賃是指土地使用者與土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有租賃土地使用權(quán)是指國家將國有土地出租給使用者使用而設(shè)定的。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，國有租賃土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓。在國企改制中，若國有企業(yè)原租賃土地經(jīng)土地部門批準(zhǔn)仍保留租賃形式，則該宗地的評估價格類型為國有租賃土地使用權(quán)價格。國有租賃土地使用權(quán)價格等于承租土地使用權(quán)合同租金與市場租金的差值在租期內(nèi)的資本化。估價方法可采用市場比較法和收益還原法。
(4)作價出資(入股)評估
鑒于國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)，是國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資或折為股份投入改組或改制后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，其權(quán)能可比照出讓土地依法進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。其具備出讓土地的各種權(quán)利內(nèi)涵。因此可按照上述五種估價方法進行評估。
(5)國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營
國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是指國家根據(jù)需要以一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司，作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司或集團公司經(jīng)營管理。其實質(zhì)，是在讓渡土地使用權(quán)時本應(yīng)收取的土地有償使用收益，以授權(quán)經(jīng)營方式重新投入國有企業(yè)，用于增加國有企業(yè)的國家資本金。是一種政府的投資行為。在授權(quán)經(jīng)營的權(quán)限和期限內(nèi)，租賃土地價格應(yīng)該是完整的土地使用權(quán)價格，包含出讓金；但授權(quán)經(jīng)營的土地處分權(quán)受到一定限制，一般只能在被授權(quán)集團內(nèi)部(子公司之間)流轉(zhuǎn)，如果需要對外轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營、交換、抵押等，則必須補交出讓金。因此，授權(quán)經(jīng)營土地價格與完全公開市場價值應(yīng)有一定差別。可按上述五種估價方法進行評估。