市場(chǎng)比較法(二)
三、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍及應(yīng)用實(shí)例
1、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍
市場(chǎng)比較法可用于不動(dòng)產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。
（1）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的價(jià)格
方法應(yīng)用時(shí)要選擇同類型的土地交易案例，修正時(shí)所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對(duì)建筑物價(jià)格的扣除。
（2）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估建筑物價(jià)格
比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。
（3）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地及建筑物為一整體的價(jià)格
注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問(wèn)題
（4）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估租金
一般選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比較分析
2、市場(chǎng)比較法應(yīng)用實(shí)例
基本步驟：
（1）如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正
（2）計(jì)算當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)或編制地價(jià)指數(shù)表
（3）計(jì)算容積率修正指數(shù)
（4）計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用權(quán)年限等對(duì)地價(jià)的修正
（5）計(jì)算各案例宗地修正后的價(jià)格
（6）綜合評(píng)估地價(jià)
3、市場(chǎng)比較法應(yīng)用中常見(jiàn)錯(cuò)誤
（1）比較基準(zhǔn)錯(cuò)誤
（2）修正公式錯(cuò)誤
（3）修正指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤
三、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍及應(yīng)用實(shí)例
1、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍
市場(chǎng)比較法可用于不動(dòng)產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。
（1）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的價(jià)格
方法應(yīng)用時(shí)要選擇同類型的土地交易案例，修正時(shí)所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對(duì)建筑物價(jià)格的扣除。
（2）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估建筑物價(jià)格
比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。
（3）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地及建筑物為一整體的價(jià)格
注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問(wèn)題
（4）利用市場(chǎng)比較法評(píng)估租金
一般選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比較分析
2、市場(chǎng)比較法應(yīng)用實(shí)例
基本步驟：
（1）如交易情況不一致，進(jìn)行交易情況修正
（2）計(jì)算當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)或編制地價(jià)指數(shù)表
（3）計(jì)算容積率修正指數(shù)
（4）計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用權(quán)年限等對(duì)地價(jià)的修正
（5）計(jì)算各案例宗地修正后的價(jià)格
（6）綜合評(píng)估地價(jià)
3、市場(chǎng)比較法應(yīng)用中常見(jiàn)錯(cuò)誤
（1）比較基準(zhǔn)錯(cuò)誤
（2）修正公式錯(cuò)誤
（3）修正指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤