過去，在亞洲房地產狂飆時，大部分的購物中心在開發(fā)階段 資金的籌措都采取自有資金以及向金融機構擔保貸款的方式，然 而，大環(huán)境已經改變，房地產的不景氣使得房地產開發(fā)商在籌措 私人資金上有更多的限制，而資金流動性的降低更使得金融機構 對房地產業(yè)者的放款卻步；因此，房地產業(yè)需要有新的資金籌措 方法去滿足這樣的需求，這一點在競爭激烈且風險較高的購物中 心開發(fā)上特別地明顯。
以目前亞洲購物中心開發(fā)的情況，“只要蓋了就會有人 來”的觀念已經不適用，購物中心失敗的風險加大，結果就是傳 統(tǒng)型態(tài)的貸款(銀行聯(lián)貸)的方式失效。歸根結底，其原因乃是目前亞洲的經濟情況不佳，消費者在花費他們辛苦所 賺來的錢時會更加審慎和斤斤計較；因此購物中心需要下更多的功夫去吸引消費者前來消費，當然購物中心本身也 必須要有競爭力才能在市場中生存--這一點，在過去房地產狂飆，資金取得容易的時期并沒有被當成開發(fā)的首要 考量；而專案集資(Project Financing)的方法可以幫助購物中心提升競爭力及“建立一個好的誘餌”去擄獲消費者。
建立一個好的誘餌
國際專案集資特別適合在今日亞洲的經濟環(huán)境，它可使開發(fā)商或所有權人減少投入的資金及風險，同時又能促 進購物中心的競爭力，究其原因可分為兩個層面：
第一、專案貸款的標準不是建立在開發(fā)商或所有權人的信用能力或者財產的本身價值，現(xiàn)金缺乏的開發(fā)商或所 有權人會最渴望這種型式的貸款，因為透過這種方法，他們在一開始僅需投入很少的現(xiàn)金或自有資本就能集資到整 個開發(fā)案所需的資金。
第二、專案貸款不須仰賴開發(fā)商或所有權人的資本或信用的背書，也不須依賴財產的價值，而是依據購物中心 短期及長期的競爭力，競爭力的要求意味著新的購物中心必須要有完善的考量以及合適的規(guī)劃和設計，也需要有策 略性的規(guī)劃和招商，以及適當的市場行銷，以確保購物中心的可行性；這些競爭力的考量在過去房地產狂飆，資金 取得容易的時期并非當然的首要考量。
要怎么收獲，先怎么栽
因為能降低自有投資的風險以及提升競爭力，國際專案集資因此被泛濫的開發(fā)商或所有權人視為萬靈丹，當然 這種高風險的集資有著可觀的代價，主要的原因有下列幾點：
第一、財務上的風險已由貸方(Lender)承受，同時貸方又背負大部份甚至是全部的開發(fā)費用。
第二、貸方會設法藉由購物中心的經營成果去降低他們的風險。因此，為了確保貸款，開發(fā)商或所有權人將被 要求必須符合貸方的標準與條件，并且對于購物中心整體開發(fā)須有更嚴格的準則。
專案貸款原則上是無追索權的，即貸方可能不會將開發(fā)商或所有權人的信用能力或者財產本身的價值列入貸款 要件，相對地，此種貸款的擔保主要來自于對個案資產本身的抵押權以及對未來從招商所產生的現(xiàn)金流量的讓渡權 利，因此，貸方承受較多來自于個案本身在技術上及經濟上的可行性的風險，個案整體在經濟上和技術上的可行性 也就會被仔細地考量。
參與開發(fā)
為了確保個案整體在經濟上和技術上的可行性，貸方通常都會在開發(fā)團隊中成為活躍的參與者；也就是說，貸 方會更仔細地監(jiān)查開發(fā)商的業(yè)務以及購物中心的表現(xiàn)；此一參與的程度可深入到對個案要用的專家或顧問的聘雇表 達意見，或參與購物中心的規(guī)劃、設計、營運以及商場的招商，而貸方的參與甚至可能是獲得貸款的要件。
專案貸款的貸方會希望購物中心開發(fā)過程、整體的效能及完成后的表現(xiàn)能滿足他們的要求，通常這代表貸方的 權利優(yōu)先于開發(fā)商或所有權人、個案的股東，或其它借款人或股東權益，貸方也可能會對未來購物中心完成后的營 運和維護謹慎考慮，以確保能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流量以及貸方的最終目標--投資報酬。
合作關系
然而，對于專案貸款，貸方與開發(fā)商或所有權人必須建立在合作關系上。當然貸方可能希望能夠積極參與開 發(fā)，但畢竟這不是貸方的生意，貸方不會想要有購物中心的控制權或經營權，在提供此種高風險貸款時，貸方須依 賴開發(fā)商或所有權人在興建、營運和維護購物中心上的專業(yè)，相同地，開發(fā)商或所有權人也需要依賴貸方的know- how和專業(yè)以確保開發(fā)案在財務上的成功，并使投資報酬率達到極大。
貸款的關鍵即在于貸方對于開發(fā)商或所有權人執(zhí)行開發(fā)能力的信任程度。有些時候，開發(fā)商或所有權人是擁有 可觀資源、專業(yè)和多年經驗的大集團；而有些開發(fā)商或所有權人則可能僅是只有有限資源和經驗的小企業(yè)，但他們 也可能有足夠的專業(yè)和進展，讓貸方信任他們的執(zhí)行開發(fā)能力。
實務上和經濟上的考量
另外一個取得專案貸款的關鍵因素是開發(fā)商或所有權人了解購物中心開發(fā)過程的能力。直到今日，很多亞洲購 物中心開發(fā)都忽略考慮開發(fā)過程的重要性，而適當的市場研究與可行性分析、區(qū)位分析以及規(guī)劃和設計也因急著開 發(fā)而被忽略了，這結果就是很糟糕的營運表現(xiàn)及招商失敗。
以目前亞洲購物中心開發(fā)的情況，“只要蓋了就會有人 來”的觀念已經不適用，購物中心失敗的風險加大，結果就是傳 統(tǒng)型態(tài)的貸款(銀行聯(lián)貸)的方式失效。歸根結底，其原因乃是目前亞洲的經濟情況不佳，消費者在花費他們辛苦所 賺來的錢時會更加審慎和斤斤計較；因此購物中心需要下更多的功夫去吸引消費者前來消費，當然購物中心本身也 必須要有競爭力才能在市場中生存--這一點，在過去房地產狂飆，資金取得容易的時期并沒有被當成開發(fā)的首要 考量；而專案集資(Project Financing)的方法可以幫助購物中心提升競爭力及“建立一個好的誘餌”去擄獲消費者。
建立一個好的誘餌
國際專案集資特別適合在今日亞洲的經濟環(huán)境，它可使開發(fā)商或所有權人減少投入的資金及風險，同時又能促 進購物中心的競爭力，究其原因可分為兩個層面：
第一、專案貸款的標準不是建立在開發(fā)商或所有權人的信用能力或者財產的本身價值，現(xiàn)金缺乏的開發(fā)商或所 有權人會最渴望這種型式的貸款，因為透過這種方法，他們在一開始僅需投入很少的現(xiàn)金或自有資本就能集資到整 個開發(fā)案所需的資金。
第二、專案貸款不須仰賴開發(fā)商或所有權人的資本或信用的背書，也不須依賴財產的價值，而是依據購物中心 短期及長期的競爭力，競爭力的要求意味著新的購物中心必須要有完善的考量以及合適的規(guī)劃和設計，也需要有策 略性的規(guī)劃和招商，以及適當的市場行銷，以確保購物中心的可行性；這些競爭力的考量在過去房地產狂飆，資金 取得容易的時期并非當然的首要考量。
要怎么收獲，先怎么栽
因為能降低自有投資的風險以及提升競爭力，國際專案集資因此被泛濫的開發(fā)商或所有權人視為萬靈丹，當然 這種高風險的集資有著可觀的代價，主要的原因有下列幾點：
第一、財務上的風險已由貸方(Lender)承受，同時貸方又背負大部份甚至是全部的開發(fā)費用。
第二、貸方會設法藉由購物中心的經營成果去降低他們的風險。因此，為了確保貸款，開發(fā)商或所有權人將被 要求必須符合貸方的標準與條件，并且對于購物中心整體開發(fā)須有更嚴格的準則。
專案貸款原則上是無追索權的，即貸方可能不會將開發(fā)商或所有權人的信用能力或者財產本身的價值列入貸款 要件，相對地，此種貸款的擔保主要來自于對個案資產本身的抵押權以及對未來從招商所產生的現(xiàn)金流量的讓渡權 利，因此，貸方承受較多來自于個案本身在技術上及經濟上的可行性的風險，個案整體在經濟上和技術上的可行性 也就會被仔細地考量。
參與開發(fā)
為了確保個案整體在經濟上和技術上的可行性，貸方通常都會在開發(fā)團隊中成為活躍的參與者；也就是說，貸 方會更仔細地監(jiān)查開發(fā)商的業(yè)務以及購物中心的表現(xiàn)；此一參與的程度可深入到對個案要用的專家或顧問的聘雇表 達意見，或參與購物中心的規(guī)劃、設計、營運以及商場的招商，而貸方的參與甚至可能是獲得貸款的要件。
專案貸款的貸方會希望購物中心開發(fā)過程、整體的效能及完成后的表現(xiàn)能滿足他們的要求，通常這代表貸方的 權利優(yōu)先于開發(fā)商或所有權人、個案的股東，或其它借款人或股東權益，貸方也可能會對未來購物中心完成后的營 運和維護謹慎考慮，以確保能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流量以及貸方的最終目標--投資報酬。
合作關系
然而，對于專案貸款，貸方與開發(fā)商或所有權人必須建立在合作關系上。當然貸方可能希望能夠積極參與開 發(fā)，但畢竟這不是貸方的生意，貸方不會想要有購物中心的控制權或經營權，在提供此種高風險貸款時，貸方須依 賴開發(fā)商或所有權人在興建、營運和維護購物中心上的專業(yè)，相同地，開發(fā)商或所有權人也需要依賴貸方的know- how和專業(yè)以確保開發(fā)案在財務上的成功，并使投資報酬率達到極大。
貸款的關鍵即在于貸方對于開發(fā)商或所有權人執(zhí)行開發(fā)能力的信任程度。有些時候，開發(fā)商或所有權人是擁有 可觀資源、專業(yè)和多年經驗的大集團；而有些開發(fā)商或所有權人則可能僅是只有有限資源和經驗的小企業(yè)，但他們 也可能有足夠的專業(yè)和進展，讓貸方信任他們的執(zhí)行開發(fā)能力。
實務上和經濟上的考量
另外一個取得專案貸款的關鍵因素是開發(fā)商或所有權人了解購物中心開發(fā)過程的能力。直到今日，很多亞洲購 物中心開發(fā)都忽略考慮開發(fā)過程的重要性，而適當的市場研究與可行性分析、區(qū)位分析以及規(guī)劃和設計也因急著開 發(fā)而被忽略了，這結果就是很糟糕的營運表現(xiàn)及招商失敗。