第四十二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容與形式
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要流程
1、項(xiàng)目策劃
2、立項(xiàng)與企業(yè)審批
3、項(xiàng)目規(guī)劃
4、土地使用權(quán)取得
5、工程建設(shè)
6、房地產(chǎn)營(yíng)銷
7、物業(yè)管理
第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究
一、可行性研究的涵義與劃分階段
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容的步驟
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容和程序
（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的方法
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)物評(píng)價(jià)主要采取現(xiàn)金流量分析，靜態(tài)獲利性分析，動(dòng)態(tài)獲利分析和財(cái)務(wù)報(bào)表分析等方法。
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)計(jì)算
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定分析
1、盈虧平衡分析
2、敏感性分析
3、概率分析
第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金籌措
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的含義與分類
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是指房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)產(chǎn)和物資的貨幣表現(xiàn)。從不同的角度可以分成如下類型:
1、按資金所有權(quán)歸屬的不同可分為所有者自有資金（或稱為資本權(quán)益）和企業(yè)負(fù)債（或非自有資金）
2、按資金使用的時(shí)間長(zhǎng)短不同可分為短期資金和長(zhǎng)期資金
3、按資金轉(zhuǎn)移的方式不同，可分為固定資金和流動(dòng)資金
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的籌措渠道
（一）企業(yè)自有資金
（二）銀行貸款
（三）預(yù)售預(yù)租房屋及樓花買(mǎi)賣(mài)
（四）引進(jìn)外資
（五）發(fā)行有價(jià)證券
第四節(jié)土地使用權(quán)的獲取
一、土地使用權(quán)獲取的主要途徑與方式
1、政府行政劃撥
2、土地使用權(quán)的有償出讓與轉(zhuǎn)讓
3、補(bǔ)地價(jià)方式
二、土地征用
第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程勘察和規(guī)劃設(shè)計(jì)
一、工程勘察
（1）地形測(cè)量
（2）工程土質(zhì)勘察
（3）地表水和地下水勘察
（4）氣象調(diào)查
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系
1、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須符合城市規(guī)劃
第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
一、基礎(chǔ)設(shè)施的工程要點(diǎn)
二、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的原則和要求
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的原則可歸納成四句話:先場(chǎng)外，后場(chǎng)內(nèi)，場(chǎng)外由遠(yuǎn)及近；先全場(chǎng)，后單項(xiàng)，全場(chǎng)從平土開(kāi)始；先地下，后地上，地下先深后淺；管線道路先完成主干，再完成分支。
第七節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程建設(shè)與管理
一、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)
（一）建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的分類
1、全過(guò)程招標(biāo)投標(biāo)
2、材料，設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)投標(biāo)，也稱貨物采購(gòu)的招標(biāo)投標(biāo)
3、工程施工招標(biāo)投標(biāo)
4、勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)
（二）建設(shè)工程招標(biāo)的方法
1、公開(kāi)招標(biāo)
2、邀請(qǐng)招標(biāo)
3、協(xié)議招標(biāo)
（三）建設(shè)工程招標(biāo)的步驟
1、準(zhǔn)備階段
2、組織招標(biāo)
3、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)
（四）建設(shè)工程投標(biāo)
1、報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)
2、填寫(xiě)標(biāo)書(shū)
3、合理報(bào)標(biāo)、提交標(biāo)書(shū)、參與投標(biāo)
二、建設(shè)工程的施工管理
（一）建設(shè)工程施工管理的特點(diǎn)和任務(wù)
（二）建設(shè)工程的施工控制
1、工程進(jìn)度控制
2、質(zhì)量控制
3、成本控制
三、建設(shè)工程監(jiān)理
四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收
第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容與形式
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要流程
1、項(xiàng)目策劃
2、立項(xiàng)與企業(yè)審批
3、項(xiàng)目規(guī)劃
4、土地使用權(quán)取得
5、工程建設(shè)
6、房地產(chǎn)營(yíng)銷
7、物業(yè)管理
第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究
一、可行性研究的涵義與劃分階段
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容的步驟
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容和程序
（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的方法
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)物評(píng)價(jià)主要采取現(xiàn)金流量分析，靜態(tài)獲利性分析，動(dòng)態(tài)獲利分析和財(cái)務(wù)報(bào)表分析等方法。
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)計(jì)算
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定分析
1、盈虧平衡分析
2、敏感性分析
3、概率分析
第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金籌措
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的含義與分類
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是指房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)產(chǎn)和物資的貨幣表現(xiàn)。從不同的角度可以分成如下類型:
1、按資金所有權(quán)歸屬的不同可分為所有者自有資金（或稱為資本權(quán)益）和企業(yè)負(fù)債（或非自有資金）
2、按資金使用的時(shí)間長(zhǎng)短不同可分為短期資金和長(zhǎng)期資金
3、按資金轉(zhuǎn)移的方式不同，可分為固定資金和流動(dòng)資金
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的籌措渠道
（一）企業(yè)自有資金
（二）銀行貸款
（三）預(yù)售預(yù)租房屋及樓花買(mǎi)賣(mài)
（四）引進(jìn)外資
（五）發(fā)行有價(jià)證券
第四節(jié)土地使用權(quán)的獲取
一、土地使用權(quán)獲取的主要途徑與方式
1、政府行政劃撥
2、土地使用權(quán)的有償出讓與轉(zhuǎn)讓
3、補(bǔ)地價(jià)方式
二、土地征用
第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程勘察和規(guī)劃設(shè)計(jì)
一、工程勘察
（1）地形測(cè)量
（2）工程土質(zhì)勘察
（3）地表水和地下水勘察
（4）氣象調(diào)查
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系
1、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須符合城市規(guī)劃
第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
一、基礎(chǔ)設(shè)施的工程要點(diǎn)
二、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的原則和要求
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的原則可歸納成四句話:先場(chǎng)外，后場(chǎng)內(nèi)，場(chǎng)外由遠(yuǎn)及近；先全場(chǎng)，后單項(xiàng)，全場(chǎng)從平土開(kāi)始；先地下，后地上，地下先深后淺；管線道路先完成主干，再完成分支。
第七節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程建設(shè)與管理
一、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)
（一）建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的分類
1、全過(guò)程招標(biāo)投標(biāo)
2、材料，設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)投標(biāo)，也稱貨物采購(gòu)的招標(biāo)投標(biāo)
3、工程施工招標(biāo)投標(biāo)
4、勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)
（二）建設(shè)工程招標(biāo)的方法
1、公開(kāi)招標(biāo)
2、邀請(qǐng)招標(biāo)
3、協(xié)議招標(biāo)
（三）建設(shè)工程招標(biāo)的步驟
1、準(zhǔn)備階段
2、組織招標(biāo)
3、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)
（四）建設(shè)工程投標(biāo)
1、報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)
2、填寫(xiě)標(biāo)書(shū)
3、合理報(bào)標(biāo)、提交標(biāo)書(shū)、參與投標(biāo)
二、建設(shè)工程的施工管理
（一）建設(shè)工程施工管理的特點(diǎn)和任務(wù)
（二）建設(shè)工程的施工控制
1、工程進(jìn)度控制
2、質(zhì)量控制
3、成本控制
三、建設(shè)工程監(jiān)理
四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收