日本建設(shè)省從2000年9月即開始實施《不動產(chǎn)投資顧問注冊制度》。本制度實施以后，反映熱烈，日本社會的各個層面對不動產(chǎn)投資咨詢業(yè)的興趣都很濃厚。
現(xiàn)對日本的《不動產(chǎn)投資顧問注冊制度》(以下稱《制度》)簡要介紹如下:
一、何謂不動產(chǎn)投資顧問
所謂不動產(chǎn)投資顧問是指為投資組合或投資集團的不動產(chǎn)投資行為進行投資分析，并預測其投資效益者。
通過不動產(chǎn)投資的咨詢業(yè)務(wù)，不動產(chǎn)投資顧問能將金融市場的資金引向不動產(chǎn)市場。
二、《制度》制定的背景
日本金融危機爆發(fā)后，地價暴跌，以土地擔保為基礎(chǔ)的金融體系職能下降。此外，因受日本國內(nèi)個人資本比率規(guī)定等的約束，金融機構(gòu)的貸款手續(xù)也越管越嚴。不動產(chǎn)投資市場的活躍，是有關(guān)國計民生的一件大事。在金融環(huán)境發(fā)生較大變化的形勢下，運用好企業(yè)與個人所積存的資本，從而激活不動產(chǎn)的投資市場，十分重要。估計通過投資市場能夠吸引約1400兆日元的企業(yè)與個人的資金。
為激活不動產(chǎn)的投資市場，日本設(shè)立了不動產(chǎn)特征共同機構(gòu)和不動產(chǎn)特征目的公司(s p c)等新的投資法人，并完善了不動產(chǎn)投資組合的規(guī)定，以期擴大對不動產(chǎn)的投資。這些政策措施也都需要不動產(chǎn)投資顧問的參與。
三、《制度》概要提出以下要求:
(1)注冊不動產(chǎn)投資顧問必須具備一定的知識和經(jīng)驗，能夠完成一定水準的咨詢業(yè)務(wù)。
(2)為信息的公開和保護投資者的利益，注冊不動產(chǎn)投資顧問在咨詢業(yè)務(wù)合同簽定前要提交有關(guān)所收取咨詢報酬的金額、咨詢收費的內(nèi)容、咨詢中所采取的評價方法等書面資料，以及在咨詢業(yè)務(wù)合同中寫明這些具體事項以及取消合同時的相關(guān)義務(wù)等，從而保證投資者能夠放心地委托不動產(chǎn)投資顧問提供服務(wù)。
另外，該制度還規(guī)定了違反本制度或者其他不當行為發(fā)生時，將注消注冊不動產(chǎn)投資顧問注冊等內(nèi)容。
四、不動產(chǎn)投資顧問注冊時的基本要求
《制度》將從事不動產(chǎn)投資咨詢的顧問分為兩種:即“一般不動產(chǎn)投資顧問”和“綜合不動產(chǎn)投資顧問”等兩類。一般不動產(chǎn)投資顧問可進行不動產(chǎn)收益預測的服務(wù)，綜合不動產(chǎn)投資顧問除了進行不動產(chǎn)收益預測的服務(wù)之外，還可以進行不動產(chǎn)投資交易的服務(wù)。兩者注冊時的具體要求如下:
1、一般不動產(chǎn)投資顧問注冊時的基本要求
個人和法人都可以進行該類顧問的注冊。其注冊要求為:具備正確預測不動產(chǎn)投資收益的知識和經(jīng)驗。這里所指的具備的知識和經(jīng)驗者是指:
(1)已進行不動產(chǎn)咨詢技能注冊者、大廈經(jīng)營管理師或不動產(chǎn)鑒定師;
(2)律師或注冊會計師中具備不動產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗者;
(3)具備類似知識者。
具備以上知識和經(jīng)驗之一者，均可登記注冊。所謂具備“不動產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗者”是指，從事一般不動產(chǎn)投資相關(guān)業(yè)務(wù)二年以上者或具有一項價值達一億日元以上不動產(chǎn)投資判斷、預測收益、貸款、管理等業(yè)務(wù)的經(jīng)驗者。
一般不動產(chǎn)投資顧問的注冊，需要填寫標準樣式的履歷表“登記申請者履歷表第3號”，詳細敘述其業(yè)務(wù)經(jīng)歷。
2、綜合不動產(chǎn)投資顧問注冊的基本要求
(1)為執(zhí)行業(yè)務(wù)的需要，申請注冊者要求擁有足夠的財產(chǎn)作為擔保或者其業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況良好(制度第6條第2項第1款)。財產(chǎn)擔保要件是:如是有限公司注冊資本要求達1億日元以上(制度第6條第2項第1款)。
(2)充分考慮申請注冊者執(zhí)業(yè)的客觀、公正性與其業(yè)務(wù)知識和經(jīng)驗，并且具有社會公信力(制度第6條第2項第2款)。
另外，不動產(chǎn)共同機構(gòu)執(zhí)業(yè)人員的構(gòu)成要求滿足以下條件:
(1)執(zhí)行重要業(yè)務(wù)時，應(yīng)設(shè)有執(zhí)業(yè)總負責人。
(2)執(zhí)業(yè)總負責人，應(yīng)具備正確完成較大規(guī)模的投資項目、不動產(chǎn)交易與管理項目的相關(guān)知識和經(jīng)驗。這里所謂的“較大規(guī)模”，是指投資規(guī)模在數(shù)十億日元以上。執(zhí)業(yè)總負責人應(yīng)具有從事相關(guān)業(yè)務(wù)二年以上的經(jīng)歷，并且，該經(jīng)歷已得到相應(yīng)的認可。
(3)某一不動產(chǎn)特征共同機構(gòu)之外的不動產(chǎn)投資機構(gòu)的負責人或領(lǐng)導人員不能兼任不動產(chǎn)共同機構(gòu)的執(zhí)業(yè)總負責人或領(lǐng)導人員。
五、登記程序
登記注冊的主管部門是建設(shè)省。申請注冊時，可直接向建設(shè)省建設(shè)經(jīng)濟局不動產(chǎn)課不動產(chǎn)市場整備室的投資顧問申請負責人提出申請，也可以通過信函形式申請。但在信函申請時，郵寄所需的郵票、信封及申請書式樣由建設(shè)省提供。申請人不支付任何信函費用。
六、關(guān)于業(yè)務(wù)行為規(guī)范
不動產(chǎn)投資顧問注冊者有關(guān)業(yè)務(wù)的行為規(guī)范如下:
不動產(chǎn)投資顧問應(yīng)烙守竭誠為客戶服務(wù)的基本服務(wù)原則(制度第11條第1項)。主要義務(wù)如下:
(1)機構(gòu)招牌放置規(guī)定
機構(gòu)招牌應(yīng)在公眾容易看得見的位置展示。
(2)廣告規(guī)定(制度第14條)
服務(wù)報酬要明示，禁止收受現(xiàn)金或有價證券等禮金。與此同時，不得暗示與事實較大差距或容易人們引起誤解的服務(wù)能力介紹。
(3)簽定合同前的有關(guān)服務(wù)報酬的書面文件的交換(制度第15條)
雙方在簽定服務(wù)合同前，有關(guān)服務(wù)報酬應(yīng)以書面文件形式事前交換意見。
(4)簽定合同時有關(guān)書面文件的交換(制度第16條)
簽定合同時交換明確說明預期收益內(nèi)容、評價方法和投資判斷具體范圍等的書面文件。
(5)合同的書面解除(制度第17條)
解除合同時，雙方遵守有關(guān)保證制度的義務(wù)。
(6)提交報告書(制度第18條)
完成詳細說明資產(chǎn)現(xiàn)況的報告書后，向合同相關(guān)的客戶提交。
(7)公布帳務(wù)等資料(制度第19條)
根據(jù)客戶請求，可提供有關(guān)資產(chǎn)帳務(wù)等資料。
(8)禁止收受現(xiàn)金或有價證券等的禮金(制度第20條)
(9)禁止現(xiàn)金、有價證券等的代付或中介代付(制度第21條)。
(10)關(guān)于小額交易(制度第22條)
委托運營資金不足一億日元時，可免除簽定合同。
(11)禁止損害客戶利益的行為(制度第23條)。
(12)提交記載不動產(chǎn)交易內(nèi)容等的書面文件(綜合不動產(chǎn)投資顧問接洽的業(yè)務(wù))。
(13)禁止接受客戶超范圍投資判斷的委托(制度第25條)。
(14)禁止簽定事前約定投資收益相關(guān)內(nèi)容的合同(一般不動產(chǎn)投資顧問接洽的業(yè)務(wù))。
七、行政管理方面的要求
不動產(chǎn)投資顧問應(yīng)將報告書及帳務(wù)等檔案資料按客戶類別分別裝訂，并承擔自出報告書之日起保管5年的義務(wù)(制度第27條第1項)。
不動產(chǎn)投資顧問應(yīng)按每營業(yè)年度編制營業(yè)報告書，并在營業(yè)年度結(jié)束3個月內(nèi)向建設(shè)省報告。營業(yè)報告書原則上可向公眾開放(制度第28條第2項)。
如果作為不動產(chǎn)投資顧問的是法人(相當于我國的有限責任公司)，應(yīng)將其前一年營業(yè)年度的資產(chǎn)負債表、損益表、利潤分配表及本期純損益表等向建設(shè)省報告(制度第28條第1項)。
建設(shè)省為保護投資者利益，在一定的范圍內(nèi)，將向不動產(chǎn)投資顧問提出改善業(yè)務(wù)等勸告意見。(制度第29條)
登記注冊時要件不合格的予以取消資格。
八、《為日本新生的新發(fā)展政策》
在2000年10月19日的經(jīng)濟對策閣僚會議上，通過的《為日本新生的新發(fā)展政策》。根據(jù)此政策，今后對于不動產(chǎn)投資顧問的注冊信息，將予以數(shù)據(jù)基礎(chǔ)化管理。
九、終述
對于一般不動產(chǎn)投資顧問和綜合不動產(chǎn)顧問來說，重要的是怎樣公正、正確地完成業(yè)務(wù)。
一方面，由不動產(chǎn)證券化來連接不動產(chǎn)市場和金融市場，另一方面，人們期待著代表資金供給者一一投資者利益的不動產(chǎn)投資顧問的作用的不斷完善。我們期待著不動產(chǎn)投資顧問擁有足夠的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的知識儲備和業(yè)務(wù)能力，同時，期待著能對投資者提供適當預期收益分析者來參與不動產(chǎn)投資咨詢業(yè)。
現(xiàn)對日本的《不動產(chǎn)投資顧問注冊制度》(以下稱《制度》)簡要介紹如下:
一、何謂不動產(chǎn)投資顧問
所謂不動產(chǎn)投資顧問是指為投資組合或投資集團的不動產(chǎn)投資行為進行投資分析，并預測其投資效益者。
通過不動產(chǎn)投資的咨詢業(yè)務(wù)，不動產(chǎn)投資顧問能將金融市場的資金引向不動產(chǎn)市場。
二、《制度》制定的背景
日本金融危機爆發(fā)后，地價暴跌，以土地擔保為基礎(chǔ)的金融體系職能下降。此外，因受日本國內(nèi)個人資本比率規(guī)定等的約束，金融機構(gòu)的貸款手續(xù)也越管越嚴。不動產(chǎn)投資市場的活躍，是有關(guān)國計民生的一件大事。在金融環(huán)境發(fā)生較大變化的形勢下，運用好企業(yè)與個人所積存的資本，從而激活不動產(chǎn)的投資市場，十分重要。估計通過投資市場能夠吸引約1400兆日元的企業(yè)與個人的資金。
為激活不動產(chǎn)的投資市場，日本設(shè)立了不動產(chǎn)特征共同機構(gòu)和不動產(chǎn)特征目的公司(s p c)等新的投資法人，并完善了不動產(chǎn)投資組合的規(guī)定，以期擴大對不動產(chǎn)的投資。這些政策措施也都需要不動產(chǎn)投資顧問的參與。
三、《制度》概要提出以下要求:
(1)注冊不動產(chǎn)投資顧問必須具備一定的知識和經(jīng)驗，能夠完成一定水準的咨詢業(yè)務(wù)。
(2)為信息的公開和保護投資者的利益，注冊不動產(chǎn)投資顧問在咨詢業(yè)務(wù)合同簽定前要提交有關(guān)所收取咨詢報酬的金額、咨詢收費的內(nèi)容、咨詢中所采取的評價方法等書面資料，以及在咨詢業(yè)務(wù)合同中寫明這些具體事項以及取消合同時的相關(guān)義務(wù)等，從而保證投資者能夠放心地委托不動產(chǎn)投資顧問提供服務(wù)。
另外，該制度還規(guī)定了違反本制度或者其他不當行為發(fā)生時，將注消注冊不動產(chǎn)投資顧問注冊等內(nèi)容。
四、不動產(chǎn)投資顧問注冊時的基本要求
《制度》將從事不動產(chǎn)投資咨詢的顧問分為兩種:即“一般不動產(chǎn)投資顧問”和“綜合不動產(chǎn)投資顧問”等兩類。一般不動產(chǎn)投資顧問可進行不動產(chǎn)收益預測的服務(wù)，綜合不動產(chǎn)投資顧問除了進行不動產(chǎn)收益預測的服務(wù)之外，還可以進行不動產(chǎn)投資交易的服務(wù)。兩者注冊時的具體要求如下:
1、一般不動產(chǎn)投資顧問注冊時的基本要求
個人和法人都可以進行該類顧問的注冊。其注冊要求為:具備正確預測不動產(chǎn)投資收益的知識和經(jīng)驗。這里所指的具備的知識和經(jīng)驗者是指:
(1)已進行不動產(chǎn)咨詢技能注冊者、大廈經(jīng)營管理師或不動產(chǎn)鑒定師;
(2)律師或注冊會計師中具備不動產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗者;
(3)具備類似知識者。
具備以上知識和經(jīng)驗之一者，均可登記注冊。所謂具備“不動產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗者”是指，從事一般不動產(chǎn)投資相關(guān)業(yè)務(wù)二年以上者或具有一項價值達一億日元以上不動產(chǎn)投資判斷、預測收益、貸款、管理等業(yè)務(wù)的經(jīng)驗者。
一般不動產(chǎn)投資顧問的注冊，需要填寫標準樣式的履歷表“登記申請者履歷表第3號”，詳細敘述其業(yè)務(wù)經(jīng)歷。
2、綜合不動產(chǎn)投資顧問注冊的基本要求
(1)為執(zhí)行業(yè)務(wù)的需要，申請注冊者要求擁有足夠的財產(chǎn)作為擔保或者其業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況良好(制度第6條第2項第1款)。財產(chǎn)擔保要件是:如是有限公司注冊資本要求達1億日元以上(制度第6條第2項第1款)。
(2)充分考慮申請注冊者執(zhí)業(yè)的客觀、公正性與其業(yè)務(wù)知識和經(jīng)驗，并且具有社會公信力(制度第6條第2項第2款)。
另外，不動產(chǎn)共同機構(gòu)執(zhí)業(yè)人員的構(gòu)成要求滿足以下條件:
(1)執(zhí)行重要業(yè)務(wù)時，應(yīng)設(shè)有執(zhí)業(yè)總負責人。
(2)執(zhí)業(yè)總負責人，應(yīng)具備正確完成較大規(guī)模的投資項目、不動產(chǎn)交易與管理項目的相關(guān)知識和經(jīng)驗。這里所謂的“較大規(guī)模”，是指投資規(guī)模在數(shù)十億日元以上。執(zhí)業(yè)總負責人應(yīng)具有從事相關(guān)業(yè)務(wù)二年以上的經(jīng)歷，并且，該經(jīng)歷已得到相應(yīng)的認可。
(3)某一不動產(chǎn)特征共同機構(gòu)之外的不動產(chǎn)投資機構(gòu)的負責人或領(lǐng)導人員不能兼任不動產(chǎn)共同機構(gòu)的執(zhí)業(yè)總負責人或領(lǐng)導人員。
五、登記程序
登記注冊的主管部門是建設(shè)省。申請注冊時，可直接向建設(shè)省建設(shè)經(jīng)濟局不動產(chǎn)課不動產(chǎn)市場整備室的投資顧問申請負責人提出申請，也可以通過信函形式申請。但在信函申請時，郵寄所需的郵票、信封及申請書式樣由建設(shè)省提供。申請人不支付任何信函費用。
六、關(guān)于業(yè)務(wù)行為規(guī)范
不動產(chǎn)投資顧問注冊者有關(guān)業(yè)務(wù)的行為規(guī)范如下:
不動產(chǎn)投資顧問應(yīng)烙守竭誠為客戶服務(wù)的基本服務(wù)原則(制度第11條第1項)。主要義務(wù)如下:
(1)機構(gòu)招牌放置規(guī)定
機構(gòu)招牌應(yīng)在公眾容易看得見的位置展示。
(2)廣告規(guī)定(制度第14條)
服務(wù)報酬要明示，禁止收受現(xiàn)金或有價證券等禮金。與此同時，不得暗示與事實較大差距或容易人們引起誤解的服務(wù)能力介紹。
(3)簽定合同前的有關(guān)服務(wù)報酬的書面文件的交換(制度第15條)
雙方在簽定服務(wù)合同前，有關(guān)服務(wù)報酬應(yīng)以書面文件形式事前交換意見。
(4)簽定合同時有關(guān)書面文件的交換(制度第16條)
簽定合同時交換明確說明預期收益內(nèi)容、評價方法和投資判斷具體范圍等的書面文件。
(5)合同的書面解除(制度第17條)
解除合同時，雙方遵守有關(guān)保證制度的義務(wù)。
(6)提交報告書(制度第18條)
完成詳細說明資產(chǎn)現(xiàn)況的報告書后，向合同相關(guān)的客戶提交。
(7)公布帳務(wù)等資料(制度第19條)
根據(jù)客戶請求，可提供有關(guān)資產(chǎn)帳務(wù)等資料。
(8)禁止收受現(xiàn)金或有價證券等的禮金(制度第20條)
(9)禁止現(xiàn)金、有價證券等的代付或中介代付(制度第21條)。
(10)關(guān)于小額交易(制度第22條)
委托運營資金不足一億日元時，可免除簽定合同。
(11)禁止損害客戶利益的行為(制度第23條)。
(12)提交記載不動產(chǎn)交易內(nèi)容等的書面文件(綜合不動產(chǎn)投資顧問接洽的業(yè)務(wù))。
(13)禁止接受客戶超范圍投資判斷的委托(制度第25條)。
(14)禁止簽定事前約定投資收益相關(guān)內(nèi)容的合同(一般不動產(chǎn)投資顧問接洽的業(yè)務(wù))。
七、行政管理方面的要求
不動產(chǎn)投資顧問應(yīng)將報告書及帳務(wù)等檔案資料按客戶類別分別裝訂，并承擔自出報告書之日起保管5年的義務(wù)(制度第27條第1項)。
不動產(chǎn)投資顧問應(yīng)按每營業(yè)年度編制營業(yè)報告書，并在營業(yè)年度結(jié)束3個月內(nèi)向建設(shè)省報告。營業(yè)報告書原則上可向公眾開放(制度第28條第2項)。
如果作為不動產(chǎn)投資顧問的是法人(相當于我國的有限責任公司)，應(yīng)將其前一年營業(yè)年度的資產(chǎn)負債表、損益表、利潤分配表及本期純損益表等向建設(shè)省報告(制度第28條第1項)。
建設(shè)省為保護投資者利益，在一定的范圍內(nèi)，將向不動產(chǎn)投資顧問提出改善業(yè)務(wù)等勸告意見。(制度第29條)
登記注冊時要件不合格的予以取消資格。
八、《為日本新生的新發(fā)展政策》
在2000年10月19日的經(jīng)濟對策閣僚會議上，通過的《為日本新生的新發(fā)展政策》。根據(jù)此政策，今后對于不動產(chǎn)投資顧問的注冊信息，將予以數(shù)據(jù)基礎(chǔ)化管理。
九、終述
對于一般不動產(chǎn)投資顧問和綜合不動產(chǎn)顧問來說，重要的是怎樣公正、正確地完成業(yè)務(wù)。
一方面，由不動產(chǎn)證券化來連接不動產(chǎn)市場和金融市場，另一方面，人們期待著代表資金供給者一一投資者利益的不動產(chǎn)投資顧問的作用的不斷完善。我們期待著不動產(chǎn)投資顧問擁有足夠的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的知識儲備和業(yè)務(wù)能力，同時，期待著能對投資者提供適當預期收益分析者來參與不動產(chǎn)投資咨詢業(yè)。