退燒后的亞洲房地產(chǎn)
亞洲人對房地產(chǎn)投資情有獨(dú)鐘，不過經(jīng)過一場經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊， 人們對房地產(chǎn)持久性的信念正面臨考驗(yàn)。
舉例來說，新加坡的私人住宅價(jià)格，從高峰期算起已經(jīng)退跌了超 過45%。死硬的房地產(chǎn)“信徒”，對此感到震驚、沮喪并不奇怪。對 很多人來說，過去支持房地產(chǎn)投資的理性基礎(chǔ)，也正現(xiàn)露出破綻。像 “土地有限”的論點(diǎn)，在市場大好時(shí)很有說服力，但現(xiàn)在被很多人看 成是“學(xué)理垃圾”。房地產(chǎn)投資具有長期前景，這個(gè)說法也不完全錯(cuò) ，但它和其他投資形式一樣，逃不過周期、利率和政府政策改變的影 響。因此投資時(shí)，如果像亞洲人過去幾年那樣，把所有的蛋都放在房 地產(chǎn)籃子里，就不可能制訂出平衡的投資策略。 房地產(chǎn)投資是長期的，它有兩個(gè)往往被忽略掉的重要特質(zhì)：高額 借貸和套現(xiàn)困難。因?yàn)檫@些特質(zhì)，投資者在市場猛漲時(shí)，能撈取可觀 的資本收益；但遇到衰退期，“燒傷程度”也同樣會(huì)加重。
舉例來說，一個(gè)人如果出資20萬，再借貸50萬元購買一個(gè)售價(jià)70 萬元的房地產(chǎn)，只要房地產(chǎn)價(jià)格在一年之中上漲10%，他從20萬元投 資中所取得的回報(bào)就有約21%之多，這是扣掉利息成本（假設(shè)年利率 為5.5%）后算出的。以相同利率計(jì)算，價(jià)格如果跌10%，20萬元投資 的虧損就大約是48%，這是高額借貸的痛苦結(jié)局。 投資房地產(chǎn)，很重要的另一點(diǎn)考慮是套現(xiàn)不容易。從房地產(chǎn)投資 中退出是需要時(shí)間和耐性的，在不利環(huán)境下尤其如此。由于是大手筆 投資，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也都具有獨(dú)特性，普通投資者因此不能掉以 輕心。一旦市場環(huán)境起了變化或投資需要改變，而必須重組投資來配 合時(shí)，套現(xiàn)如果困難，伸縮的余地就受到限制。 房地產(chǎn)屬于長線投資，它要求投資者有穩(wěn)定、長期的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能 力。因此對諸如收入增長、利率走勢和租金回報(bào)等，都先得做一些假 設(shè)，而一旦情況和所計(jì)劃的有出入（或事與愿違），投資的棋就走錯(cuò) 了。
另外，由于得先墊出一大筆資金，也就很難做到分散投資。少數(shù) 幾個(gè)房地產(chǎn)就能把投資者的大部分資金套牢，從這個(gè)角度看，房地產(chǎn) 投資可說是高風(fēng)險(xiǎn)的。這種風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)隨著時(shí)間的推移而淡化。但從新 加坡人的房地產(chǎn)買賣頻率來看，一般人的進(jìn)場態(tài)度，都屬于短線和具 冒險(xiǎn)性。
過去，亞洲人是在簡易貸款以及政府鼓勵(lì)性政策的推波助瀾下， 對房地產(chǎn)產(chǎn)生迷戀的。今天情況不同了。從房地產(chǎn)投資中謀取暴利的 日子已經(jīng)不再。銀行因收不回貸款而元?dú)獯髠?，對借錢給人投資房地 產(chǎn)（比較買樓自?。┑氖拢F(xiàn)在是心有余悸。
經(jīng)歷過狂熱后，這些因素在未來日子里，不可能繼續(xù)發(fā)揮同樣效 應(yīng)。在新亞洲，一些舊有的大膽假設(shè)——像穩(wěn)定的利率、鐵飯碗、“ 包有”的租戶等都必須稍作調(diào)整。從今以后價(jià)格的漲勢將變得平緩些 ，也會(huì)趨向和通脹同步。其他投資渠道必須加以考慮，以配合一個(gè)人 的年齡、承擔(dān)和財(cái)務(wù)期望。
亞洲人對房地產(chǎn)投資情有獨(dú)鐘，不過經(jīng)過一場經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊， 人們對房地產(chǎn)持久性的信念正面臨考驗(yàn)。
舉例來說，新加坡的私人住宅價(jià)格，從高峰期算起已經(jīng)退跌了超 過45%。死硬的房地產(chǎn)“信徒”，對此感到震驚、沮喪并不奇怪。對 很多人來說，過去支持房地產(chǎn)投資的理性基礎(chǔ)，也正現(xiàn)露出破綻。像 “土地有限”的論點(diǎn)，在市場大好時(shí)很有說服力，但現(xiàn)在被很多人看 成是“學(xué)理垃圾”。房地產(chǎn)投資具有長期前景，這個(gè)說法也不完全錯(cuò) ，但它和其他投資形式一樣，逃不過周期、利率和政府政策改變的影 響。因此投資時(shí)，如果像亞洲人過去幾年那樣，把所有的蛋都放在房 地產(chǎn)籃子里，就不可能制訂出平衡的投資策略。 房地產(chǎn)投資是長期的，它有兩個(gè)往往被忽略掉的重要特質(zhì)：高額 借貸和套現(xiàn)困難。因?yàn)檫@些特質(zhì)，投資者在市場猛漲時(shí)，能撈取可觀 的資本收益；但遇到衰退期，“燒傷程度”也同樣會(huì)加重。
舉例來說，一個(gè)人如果出資20萬，再借貸50萬元購買一個(gè)售價(jià)70 萬元的房地產(chǎn)，只要房地產(chǎn)價(jià)格在一年之中上漲10%，他從20萬元投 資中所取得的回報(bào)就有約21%之多，這是扣掉利息成本（假設(shè)年利率 為5.5%）后算出的。以相同利率計(jì)算，價(jià)格如果跌10%，20萬元投資 的虧損就大約是48%，這是高額借貸的痛苦結(jié)局。 投資房地產(chǎn)，很重要的另一點(diǎn)考慮是套現(xiàn)不容易。從房地產(chǎn)投資 中退出是需要時(shí)間和耐性的，在不利環(huán)境下尤其如此。由于是大手筆 投資，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也都具有獨(dú)特性，普通投資者因此不能掉以 輕心。一旦市場環(huán)境起了變化或投資需要改變，而必須重組投資來配 合時(shí)，套現(xiàn)如果困難，伸縮的余地就受到限制。 房地產(chǎn)屬于長線投資，它要求投資者有穩(wěn)定、長期的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能 力。因此對諸如收入增長、利率走勢和租金回報(bào)等，都先得做一些假 設(shè)，而一旦情況和所計(jì)劃的有出入（或事與愿違），投資的棋就走錯(cuò) 了。
另外，由于得先墊出一大筆資金，也就很難做到分散投資。少數(shù) 幾個(gè)房地產(chǎn)就能把投資者的大部分資金套牢，從這個(gè)角度看，房地產(chǎn) 投資可說是高風(fēng)險(xiǎn)的。這種風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)隨著時(shí)間的推移而淡化。但從新 加坡人的房地產(chǎn)買賣頻率來看，一般人的進(jìn)場態(tài)度，都屬于短線和具 冒險(xiǎn)性。
過去，亞洲人是在簡易貸款以及政府鼓勵(lì)性政策的推波助瀾下， 對房地產(chǎn)產(chǎn)生迷戀的。今天情況不同了。從房地產(chǎn)投資中謀取暴利的 日子已經(jīng)不再。銀行因收不回貸款而元?dú)獯髠?，對借錢給人投資房地 產(chǎn)（比較買樓自?。┑氖拢F(xiàn)在是心有余悸。
經(jīng)歷過狂熱后，這些因素在未來日子里，不可能繼續(xù)發(fā)揮同樣效 應(yīng)。在新亞洲，一些舊有的大膽假設(shè)——像穩(wěn)定的利率、鐵飯碗、“ 包有”的租戶等都必須稍作調(diào)整。從今以后價(jià)格的漲勢將變得平緩些 ，也會(huì)趨向和通脹同步。其他投資渠道必須加以考慮，以配合一個(gè)人 的年齡、承擔(dān)和財(cái)務(wù)期望。