對某新建成的寫字樓進(jìn)行估價，/考*試*大/估價人員掌握了在估價時點(diǎn)時的相關(guān)資料見表1，并用收益法評估該寫字樓的市場價值。
名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值
總建筑面積 25000㎡ 房屋重置價格 2000元/㎡
可出租建筑面積 22000㎡ 房屋耐用年限 50年
設(shè)備用房建筑面 2500㎡ 房屋維修費(fèi)率（年） 房屋重置價格的2%
管理用房建筑面積 500㎡ 月物業(yè)管理費(fèi) 5元/㎡
營業(yè)稅及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年
接租金收入計的房產(chǎn)稅率 12% 年報酬率 5%
平均正?？罩寐?10% 管理費(fèi)用率（含保險費(fèi)、租賃費(fèi)用） 租金的3%
可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費(fèi)） 50元/㎡ —— ——
估價測算如下（節(jié)選）：
（一）年有效毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10％）元/㎡=13068000元
（二）年運(yùn)營費(fèi)用
1.年維修費(fèi)用
25000㎡×2000元/㎡×2％=1000000元
2.年管理費(fèi)用
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失
=13068000×3％+500×50％=692040（元）
3.年營業(yè)稅及附加=13068000元×5.55％=725274元
4.年運(yùn)營費(fèi)用小計
年運(yùn)營費(fèi)用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
（三）年凈收益年凈收益=（一）項(xiàng)-（二）項(xiàng)=13068000元-2417314元=10650686元
（四）估價結(jié)果估價結(jié)果=10650686/5%[1-1/（1+5%）50]元=194438130元
答案：
（1）年有效毛收入計算錯誤，物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)計算。應(yīng)為；
22000㎡×50元/㎡×12×（1-10％）=11880000元
（2）年管理費(fèi)用計算錯誤，不應(yīng)計人管理用房租金損失。應(yīng)為：
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×3％=11880000元×3％=356400元
（3）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加應(yīng)為：11880000×（12％+5.55%）=2084940元
因此年運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)為三項(xiàng)之和：/考*試*大/
年維修費(fèi)用+年管理費(fèi)用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元；
年凈收益（年凈租金）=11880000-3441340=8438660元。
（4）估價結(jié)果計算時收益年限取值錯誤，應(yīng)取45年，即：
估價結(jié)果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989335元=14999萬元
名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值
總建筑面積 25000㎡ 房屋重置價格 2000元/㎡
可出租建筑面積 22000㎡ 房屋耐用年限 50年
設(shè)備用房建筑面 2500㎡ 房屋維修費(fèi)率（年） 房屋重置價格的2%
管理用房建筑面積 500㎡ 月物業(yè)管理費(fèi) 5元/㎡
營業(yè)稅及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年
接租金收入計的房產(chǎn)稅率 12% 年報酬率 5%
平均正?？罩寐?10% 管理費(fèi)用率（含保險費(fèi)、租賃費(fèi)用） 租金的3%
可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費(fèi)） 50元/㎡ —— ——
估價測算如下（節(jié)選）：
（一）年有效毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10％）元/㎡=13068000元
（二）年運(yùn)營費(fèi)用
1.年維修費(fèi)用
25000㎡×2000元/㎡×2％=1000000元
2.年管理費(fèi)用
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失
=13068000×3％+500×50％=692040（元）
3.年營業(yè)稅及附加=13068000元×5.55％=725274元
4.年運(yùn)營費(fèi)用小計
年運(yùn)營費(fèi)用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
（三）年凈收益年凈收益=（一）項(xiàng)-（二）項(xiàng)=13068000元-2417314元=10650686元
（四）估價結(jié)果估價結(jié)果=10650686/5%[1-1/（1+5%）50]元=194438130元
答案：
（1）年有效毛收入計算錯誤，物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)計算。應(yīng)為；
22000㎡×50元/㎡×12×（1-10％）=11880000元
（2）年管理費(fèi)用計算錯誤，不應(yīng)計人管理用房租金損失。應(yīng)為：
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×3％=11880000元×3％=356400元
（3）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加應(yīng)為：11880000×（12％+5.55%）=2084940元
因此年運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)為三項(xiàng)之和：/考*試*大/
年維修費(fèi)用+年管理費(fèi)用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元；
年凈收益（年凈租金）=11880000-3441340=8438660元。
（4）估價結(jié)果計算時收益年限取值錯誤，應(yīng)取45年，即：
估價結(jié)果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989335元=14999萬元