一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)
(一)某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷．拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自 營副食店。
請問：
1．你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告？
2．你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
(二)2004年，某百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
請問：
1．該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實(shí)例．可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?
2．確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?
3．確定自營部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?
<三)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元／㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利啟、。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18OO元／㎡。
請問：
1．估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?
2．在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，]0小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))
(一)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工．尚未封頂。
1．甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款．下列表述中正確的是( )。
A.甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動(dòng)資金貸款
B．甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔(dān)保
C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款
D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款
2．下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是( )。
A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記
B．該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)．因己取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記
C。該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后。才能辦理抵押登記手續(xù)
D。該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖末取得施工許
可證，也可辦理抵押登記手續(xù)
3．若該在建王程已整體抵押．在無法定優(yōu)先更償款的情況下．欲信算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測算結(jié)果應(yīng)為( )。
A。抵押價(jià)值
B．處分抵押物時(shí)的市場價(jià)值
C。抵押價(jià)值—處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
D．處分抵押物時(shí)的市場價(jià)值—處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
4．若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出．甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款．則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是( )：
A。土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
B．建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
C施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
D．商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
(二)張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出．租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元㎡，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/㎡，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。
5．在2006年10月時(shí)，張某的權(quán)益價(jià)格為( )。
A。沒有租賃條件下的正常市場價(jià)格
B剩余3年租期的月租金為180元／㎡條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和
C．剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值
D張某與李某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格
6．在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為( )。
A剩余3年租期、月租金為200元／㎡條件下的凈，收益于2006年10月的現(xiàn)值之和
B．剩余3年租期、月租金為180元／㎡條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和
C該店面在2006年10月的正常市場價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格
D．剩余3年租期、正常市場租金與180元/㎡條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和
7．如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價(jià)格為10000/元㎡．建筑面積為500㎡，首付款比例為20％，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為( )。
A 20％的首付款．加上該苣付款2年的利息
B．20％的首付款，加上該首付款2年的利啟、和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值
C．該店面無債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場價(jià)格．減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本啟、值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和
D．2004年10月的購買價(jià)格，加上20％的首付款的二年利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和
（三）某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。
以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價(jià)格的影響結(jié)果為( )。
A 市場價(jià)格上升 B 廣市場價(jià)格下降
C 市場價(jià)格不變 D 市場價(jià)格變化不確定
9．以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)住宅用房價(jià)格的影響結(jié)果為( )。
A 市場價(jià)格上升 B 市揚(yáng)價(jià)格下降
C 市場價(jià)格不變 D 市場價(jià)格變化不確定
10．2006年9月需對臨該道路的一底層商業(yè)用房市場價(jià)格進(jìn)行評估．估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過( )：
A 6個(gè)月 B．9個(gè)月
C 1年 D 2年
(一)某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷．拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自 營副食店。
請問：
1．你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告？
2．你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
(二)2004年，某百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
請問：
1．該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實(shí)例．可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?
2．確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?
3．確定自營部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?
<三)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元／㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利啟、。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18OO元／㎡。
請問：
1．估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?
2．在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，]0小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))
(一)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工．尚未封頂。
1．甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款．下列表述中正確的是( )。
A.甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動(dòng)資金貸款
B．甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔(dān)保
C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款
D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款
2．下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是( )。
A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記
B．該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)．因己取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記
C。該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后。才能辦理抵押登記手續(xù)
D。該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖末取得施工許
可證，也可辦理抵押登記手續(xù)
3．若該在建王程已整體抵押．在無法定優(yōu)先更償款的情況下．欲信算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測算結(jié)果應(yīng)為( )。
A。抵押價(jià)值
B．處分抵押物時(shí)的市場價(jià)值
C。抵押價(jià)值—處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
D．處分抵押物時(shí)的市場價(jià)值—處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
4．若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出．甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款．則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是( )：
A。土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
B．建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
C施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
D．商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
(二)張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出．租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元㎡，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/㎡，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。
5．在2006年10月時(shí)，張某的權(quán)益價(jià)格為( )。
A。沒有租賃條件下的正常市場價(jià)格
B剩余3年租期的月租金為180元／㎡條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和
C．剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值
D張某與李某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格
6．在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為( )。
A剩余3年租期、月租金為200元／㎡條件下的凈，收益于2006年10月的現(xiàn)值之和
B．剩余3年租期、月租金為180元／㎡條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和
C該店面在2006年10月的正常市場價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格
D．剩余3年租期、正常市場租金與180元/㎡條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和
7．如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價(jià)格為10000/元㎡．建筑面積為500㎡，首付款比例為20％，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為( )。
A 20％的首付款．加上該苣付款2年的利息
B．20％的首付款，加上該首付款2年的利啟、和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值
C．該店面無債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場價(jià)格．減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本啟、值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和
D．2004年10月的購買價(jià)格，加上20％的首付款的二年利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和
（三）某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。
以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價(jià)格的影響結(jié)果為( )。
A 市場價(jià)格上升 B 廣市場價(jià)格下降
C 市場價(jià)格不變 D 市場價(jià)格變化不確定
9．以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)住宅用房價(jià)格的影響結(jié)果為( )。
A 市場價(jià)格上升 B 市揚(yáng)價(jià)格下降
C 市場價(jià)格不變 D 市場價(jià)格變化不確定
10．2006年9月需對臨該道路的一底層商業(yè)用房市場價(jià)格進(jìn)行評估．估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過( )：
A 6個(gè)月 B．9個(gè)月
C 1年 D 2年