房地產(chǎn)估價活動和其他經(jīng)濟(jì)活動一樣具有風(fēng)險性。但是，房地產(chǎn)估價又和其他經(jīng)濟(jì)活動有不一樣的一面，房地產(chǎn)估價風(fēng)險具有其特殊性。一般經(jīng)濟(jì)活動主要是從經(jīng)濟(jì)效益方面去考察風(fēng)險，控制、分散風(fēng)險。在一般經(jīng)濟(jì)活動中，人們所說的風(fēng)險往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性的存在使得經(jīng)濟(jì)活動主體的效益不確定。但是，房地產(chǎn)估價是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產(chǎn)生的。房地產(chǎn)估價活動會對社會很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響，帶來不同方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價活動不僅僅帶來估價機(jī)構(gòu)和人員的風(fēng)險，而且會對政府、經(jīng)濟(jì)活動涉及利益各方帶來不同的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)估價風(fēng)險的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險的涉及面廣，而且復(fù)雜。
本文分別從估價機(jī)構(gòu)和估價人員、政府、經(jīng)濟(jì)活動各方角度分析房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系構(gòu)成。分析房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系有助于幫助社會各個方面采取措施避免和規(guī)避風(fēng)險，從而促進(jìn)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全。
一、房地產(chǎn)估價風(fēng)險發(fā)生源
估價風(fēng)險主要是估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即風(fēng)險的發(fā)生源，主要包括三個方面：
（1）估價機(jī)構(gòu)和人員。估價機(jī)構(gòu)和人員法制觀念不強(qiáng)、技術(shù)水平不高、缺乏執(zhí)業(yè)道德等都會造成評估值與房地產(chǎn)真實價值的偏離，給經(jīng)濟(jì)活動主體以及未來的社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定埋下定時炸彈?！ ?BR> （2）經(jīng)濟(jì)活動主體。經(jīng)濟(jì)活動主體包括經(jīng)濟(jì)活動中涉及的利益各方，如土地出讓中的國家、土地使用者；房地產(chǎn)交易活動中交易各方；房地產(chǎn)抵押活動中的抵押人和抵押權(quán)人等等?！ ?BR> （3）估價技術(shù)。在實踐中采用的估價方法都是世界通行的成熟估價方法，但是在具體估價過程中。估價人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力更是如此。因此，估價技術(shù)也是一個風(fēng)險源?！?BR> 二、房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系
房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險以及經(jīng)濟(jì)活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險組成?！?BR> （一）政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險
經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動蕩往往會爆發(fā)深重的社會災(zāi)難，給社會經(jīng)濟(jì)帶來動蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機(jī)構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機(jī)”，無不例外與房地產(chǎn)價值估計過高有著一定的影響。
（二）估價機(jī)構(gòu)和估價人員面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險
估價機(jī)構(gòu)和估價人員是估價風(fēng)險的直接承擔(dān)者，估價機(jī)構(gòu)和估價人員面臨的風(fēng)險主要表
現(xiàn)在以下幾個方面：
1、技術(shù)風(fēng)險：為估價行業(yè)廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進(jìn)行估價時，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。
這樣使得估價機(jī)構(gòu)和估價人員將在房地產(chǎn)價格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機(jī)構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。再者就是估價人員素質(zhì)水平低。對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠，通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗，在參數(shù)選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產(chǎn)生一定的估價風(fēng)險。
2、政策風(fēng)險：房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價人員無法，或者說是沒有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發(fā)生了變化。
3、業(yè)務(wù)風(fēng)險：即估價業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在估價實踐中經(jīng)常遇到，給估價的結(jié)果帶來一定的風(fēng)險。另外一個方面，當(dāng)估價機(jī)構(gòu)或人員接受新業(yè)務(wù)時，對于估價方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給估價機(jī)構(gòu)和估價人員未來帶來風(fēng)險。
4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險：所謂經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指經(jīng)濟(jì)形勢短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動。使得估價結(jié)果與市場價格產(chǎn)生了較大偏離。這種結(jié)果是任何估價師和經(jīng)濟(jì)利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是估價機(jī)構(gòu)和估價人員的道德問題，甚至有些情況下也不是估價師能夠預(yù)期的，但是這種結(jié)果會對社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動某一主體帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。
（三）經(jīng)濟(jì)活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險
經(jīng)濟(jì)活動主體是指與估價對象房地產(chǎn)在估價目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟(jì)活動主體。房地產(chǎn)估價結(jié)果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款估價中，抵押物估價過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經(jīng)營困難，嚴(yán)重者在居民儲戶未來預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。
三、房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范與轉(zhuǎn)移
對于房地產(chǎn)估價風(fēng)險管理的措施包括風(fēng)險識別、分析、防范、處理等內(nèi)容。在這些內(nèi)容中，防范應(yīng)該是一種主要措施。根據(jù)長期的估價實踐和理論研究，房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范可以從以下兩個方面防范來自估價機(jī)構(gòu)和人員帶來的風(fēng)險：
1、規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理和日常跟蹤管理。我國實行房地產(chǎn)估價師資格認(rèn)證制度，若取得房地產(chǎn)估價師注冊資格，必須參加并通過全國注冊房地產(chǎn)估價師資格考試。對于符合條件的通過房地產(chǎn)估價師考試人員實行注冊制度。估價機(jī)構(gòu)實行資質(zhì)管理，從事房地產(chǎn)估價的機(jī)構(gòu)必須取得省級以上建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的資格證書方可執(zhí)業(yè)。實行注冊登記制度是一個手段，但不是全部手段，應(yīng)該從多個方面加強(qiáng)并規(guī)范對房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理和日常跟蹤管理。建立房地產(chǎn)估價師等級制度，通過房地產(chǎn)估價師考試取得注冊房地產(chǎn)估價師資格的人員是可以以房地產(chǎn)估價師名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的人員。僅僅通過考試就和長期從事估價實踐的人員同樣的身份，不利于社會對估價行業(yè)的認(rèn)可?？梢钥紤]這些人員的資格就是一個初級資格，這些人員必須在取得資格后在估價機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)若干年，方可獨立從事估價業(yè)務(wù)。在此基礎(chǔ)上設(shè)置高級房地產(chǎn)估價師和資深房地產(chǎn)估價師，使得估價人員不斷學(xué)習(xí)和進(jìn)取，提高自身素質(zhì)和水平，降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險?！ ?BR> 建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師定期向管理部門報告期間的估價業(yè)績，以便管理機(jī)構(gòu)及時掌握估價機(jī)構(gòu)和估價師的業(yè)務(wù)狀態(tài)，并進(jìn)而了解整個行業(yè)的狀態(tài)。
取消機(jī)構(gòu)評級制度，放寬估價機(jī)構(gòu)的申辦門檻。房地產(chǎn)估價行業(yè)其生命力主要在于有著一支生龍活虎的高素質(zhì)人才，機(jī)構(gòu)的級別劃分不能保證行業(yè)人員素質(zhì)和水平的提升。機(jī)構(gòu)門檻過高，使得一些很有能力的并且愿意從事房地產(chǎn)估價的人才無法真正獨立地從事估價業(yè)務(wù)?！ ?BR> 因此，筆者認(rèn)為，對于符合機(jī)構(gòu)條件的準(zhǔn)許設(shè)立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，這對于降低來自估價機(jī)構(gòu)給估價師帶來的經(jīng)濟(jì)利益風(fēng)險具有積極的意義。也就是說，將我國目前以機(jī)構(gòu)管理為核心的房地產(chǎn)估價管理延伸為以估價師管理為核心的房地產(chǎn)估價管理體系。這種體系利于行業(yè)有序競爭，并激勵估價師提高自身素質(zhì)的強(qiáng)烈愿望。在這種情況下，對于降低來自估價機(jī)構(gòu)和估價人員的風(fēng)險將會進(jìn)一步降低。
2、建立和完善估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系
建立和完善估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系就是在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險而設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價任務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品——估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。從而保證估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險低化。北京寶孚房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司在2002年成功通過了IS09000認(rèn)證，建立了一套完善的內(nèi)部管理制度體系，極大限度地減少了估價風(fēng)險的發(fā)生?！ ?BR> 3、建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度
利用保險是轉(zhuǎn)移估價風(fēng)險的一種制度選擇。在我國，一些地方已經(jīng)建立了醫(yī)師職業(yè)保險制度、律師職業(yè)保險制度和注冊會計師職業(yè)保險制度。這些制度的實踐給建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度提供了經(jīng)驗。我國大陸截止2001年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達(dá)到14000余人，加上2001年通過房地產(chǎn)估價師考試人員將超過17000人。這樣龐大的隊伍，依據(jù)保險的原則，對于保險公司來說，應(yīng)該是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。如果建立房地產(chǎn)估價風(fēng)險保險制度，那么對于估價師來說是具有督促作用的。如果某個估價師經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險，那么這些估價師就會失去估價市場，丟掉生存的空間。因此。通過估價風(fēng)險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質(zhì)水平，提高整個行業(yè)的水平和形象。
4、加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育和考核房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范與轉(zhuǎn)移美國和香港這些房地產(chǎn)估價比較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)的房地產(chǎn)估價行業(yè)管理組織非常重視房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育和考核工作。規(guī)定作為房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。截止2002年上半年，僅中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會在黃山培訓(xùn)基地就已經(jīng)相繼舉辦了九期、在海南舉辦了兩期房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)，而且這項工作還在繼續(xù)進(jìn)行。地方房地產(chǎn)估價管理部門，如北京、內(nèi)蒙古、山西、上海、遼寧、山東、江西等也相繼舉辦了面對地方的房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)。北京市僅2002年上半年就成功舉辦了兩期房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)。這項培訓(xùn)使得房地產(chǎn)估價師在百忙之中接受了估價前沿問題教育，如北京市舉行的一個專題拆遷評估，就是針對目前新的《城市房屋拆遷條例》的頒布使房地產(chǎn)估價出現(xiàn)的新課題進(jìn)行的，在此之前北京市國土資源和房屋管理局還曾經(jīng)專門對拆遷評估舉辦了房地產(chǎn)估價師的培訓(xùn)工作，取得了良好的效果，提高了房地產(chǎn)估價師的技術(shù)水平和知識層次。但是，從總體上講，我國房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育工作還沒有成為一種日常性的工作，而且沒有實現(xiàn)對房地產(chǎn)估價師的定期考核。加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育以及強(qiáng)化對房地產(chǎn)估價師的定期考核，對于降低由于房地產(chǎn)估價人員帶來的風(fēng)險具有極其重要的意義。成為一種日常性的工作，而且沒有實現(xiàn)對房地產(chǎn)估價師的定期考核。加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育以及強(qiáng)化對房地產(chǎn)估價師的定期考核，對于降低由于房地產(chǎn)估價人員帶來的風(fēng)險具有極其重要的意義。
本文分別從估價機(jī)構(gòu)和估價人員、政府、經(jīng)濟(jì)活動各方角度分析房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系構(gòu)成。分析房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系有助于幫助社會各個方面采取措施避免和規(guī)避風(fēng)險，從而促進(jìn)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全。
一、房地產(chǎn)估價風(fēng)險發(fā)生源
估價風(fēng)險主要是估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即風(fēng)險的發(fā)生源，主要包括三個方面：
（1）估價機(jī)構(gòu)和人員。估價機(jī)構(gòu)和人員法制觀念不強(qiáng)、技術(shù)水平不高、缺乏執(zhí)業(yè)道德等都會造成評估值與房地產(chǎn)真實價值的偏離，給經(jīng)濟(jì)活動主體以及未來的社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定埋下定時炸彈?！ ?BR> （2）經(jīng)濟(jì)活動主體。經(jīng)濟(jì)活動主體包括經(jīng)濟(jì)活動中涉及的利益各方，如土地出讓中的國家、土地使用者；房地產(chǎn)交易活動中交易各方；房地產(chǎn)抵押活動中的抵押人和抵押權(quán)人等等?！ ?BR> （3）估價技術(shù)。在實踐中采用的估價方法都是世界通行的成熟估價方法，但是在具體估價過程中。估價人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力更是如此。因此，估價技術(shù)也是一個風(fēng)險源?！?BR> 二、房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系
房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險、機(jī)構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險以及經(jīng)濟(jì)活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險組成?！?BR> （一）政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險
經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動蕩往往會爆發(fā)深重的社會災(zāi)難，給社會經(jīng)濟(jì)帶來動蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機(jī)構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機(jī)”，無不例外與房地產(chǎn)價值估計過高有著一定的影響。
（二）估價機(jī)構(gòu)和估價人員面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險
估價機(jī)構(gòu)和估價人員是估價風(fēng)險的直接承擔(dān)者，估價機(jī)構(gòu)和估價人員面臨的風(fēng)險主要表
現(xiàn)在以下幾個方面：
1、技術(shù)風(fēng)險：為估價行業(yè)廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進(jìn)行估價時，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。
這樣使得估價機(jī)構(gòu)和估價人員將在房地產(chǎn)價格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機(jī)構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。再者就是估價人員素質(zhì)水平低。對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠，通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗，在參數(shù)選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產(chǎn)生一定的估價風(fēng)險。
2、政策風(fēng)險：房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價人員無法，或者說是沒有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發(fā)生了變化。
3、業(yè)務(wù)風(fēng)險：即估價業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在估價實踐中經(jīng)常遇到，給估價的結(jié)果帶來一定的風(fēng)險。另外一個方面，當(dāng)估價機(jī)構(gòu)或人員接受新業(yè)務(wù)時，對于估價方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給估價機(jī)構(gòu)和估價人員未來帶來風(fēng)險。
4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險：所謂經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指經(jīng)濟(jì)形勢短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動。使得估價結(jié)果與市場價格產(chǎn)生了較大偏離。這種結(jié)果是任何估價師和經(jīng)濟(jì)利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是估價機(jī)構(gòu)和估價人員的道德問題，甚至有些情況下也不是估價師能夠預(yù)期的，但是這種結(jié)果會對社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動某一主體帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。
（三）經(jīng)濟(jì)活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險
經(jīng)濟(jì)活動主體是指與估價對象房地產(chǎn)在估價目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟(jì)活動主體。房地產(chǎn)估價結(jié)果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款估價中，抵押物估價過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經(jīng)營困難，嚴(yán)重者在居民儲戶未來預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。
三、房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范與轉(zhuǎn)移
對于房地產(chǎn)估價風(fēng)險管理的措施包括風(fēng)險識別、分析、防范、處理等內(nèi)容。在這些內(nèi)容中，防范應(yīng)該是一種主要措施。根據(jù)長期的估價實踐和理論研究，房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范可以從以下兩個方面防范來自估價機(jī)構(gòu)和人員帶來的風(fēng)險：
1、規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理和日常跟蹤管理。我國實行房地產(chǎn)估價師資格認(rèn)證制度，若取得房地產(chǎn)估價師注冊資格，必須參加并通過全國注冊房地產(chǎn)估價師資格考試。對于符合條件的通過房地產(chǎn)估價師考試人員實行注冊制度。估價機(jī)構(gòu)實行資質(zhì)管理，從事房地產(chǎn)估價的機(jī)構(gòu)必須取得省級以上建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的資格證書方可執(zhí)業(yè)。實行注冊登記制度是一個手段，但不是全部手段，應(yīng)該從多個方面加強(qiáng)并規(guī)范對房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理和日常跟蹤管理。建立房地產(chǎn)估價師等級制度，通過房地產(chǎn)估價師考試取得注冊房地產(chǎn)估價師資格的人員是可以以房地產(chǎn)估價師名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的人員。僅僅通過考試就和長期從事估價實踐的人員同樣的身份，不利于社會對估價行業(yè)的認(rèn)可?？梢钥紤]這些人員的資格就是一個初級資格，這些人員必須在取得資格后在估價機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)若干年，方可獨立從事估價業(yè)務(wù)。在此基礎(chǔ)上設(shè)置高級房地產(chǎn)估價師和資深房地產(chǎn)估價師，使得估價人員不斷學(xué)習(xí)和進(jìn)取，提高自身素質(zhì)和水平，降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險?！ ?BR> 建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師定期向管理部門報告期間的估價業(yè)績，以便管理機(jī)構(gòu)及時掌握估價機(jī)構(gòu)和估價師的業(yè)務(wù)狀態(tài)，并進(jìn)而了解整個行業(yè)的狀態(tài)。
取消機(jī)構(gòu)評級制度，放寬估價機(jī)構(gòu)的申辦門檻。房地產(chǎn)估價行業(yè)其生命力主要在于有著一支生龍活虎的高素質(zhì)人才，機(jī)構(gòu)的級別劃分不能保證行業(yè)人員素質(zhì)和水平的提升。機(jī)構(gòu)門檻過高，使得一些很有能力的并且愿意從事房地產(chǎn)估價的人才無法真正獨立地從事估價業(yè)務(wù)?！ ?BR> 因此，筆者認(rèn)為，對于符合機(jī)構(gòu)條件的準(zhǔn)許設(shè)立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，這對于降低來自估價機(jī)構(gòu)給估價師帶來的經(jīng)濟(jì)利益風(fēng)險具有積極的意義。也就是說，將我國目前以機(jī)構(gòu)管理為核心的房地產(chǎn)估價管理延伸為以估價師管理為核心的房地產(chǎn)估價管理體系。這種體系利于行業(yè)有序競爭，并激勵估價師提高自身素質(zhì)的強(qiáng)烈愿望。在這種情況下，對于降低來自估價機(jī)構(gòu)和估價人員的風(fēng)險將會進(jìn)一步降低。
2、建立和完善估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系
建立和完善估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系就是在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險而設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價任務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品——估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。從而保證估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險低化。北京寶孚房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司在2002年成功通過了IS09000認(rèn)證，建立了一套完善的內(nèi)部管理制度體系，極大限度地減少了估價風(fēng)險的發(fā)生?！ ?BR> 3、建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度
利用保險是轉(zhuǎn)移估價風(fēng)險的一種制度選擇。在我國，一些地方已經(jīng)建立了醫(yī)師職業(yè)保險制度、律師職業(yè)保險制度和注冊會計師職業(yè)保險制度。這些制度的實踐給建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度提供了經(jīng)驗。我國大陸截止2001年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達(dá)到14000余人，加上2001年通過房地產(chǎn)估價師考試人員將超過17000人。這樣龐大的隊伍，依據(jù)保險的原則，對于保險公司來說，應(yīng)該是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。如果建立房地產(chǎn)估價風(fēng)險保險制度，那么對于估價師來說是具有督促作用的。如果某個估價師經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險，那么這些估價師就會失去估價市場，丟掉生存的空間。因此。通過估價風(fēng)險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質(zhì)水平，提高整個行業(yè)的水平和形象。
4、加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育和考核房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范與轉(zhuǎn)移美國和香港這些房地產(chǎn)估價比較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)的房地產(chǎn)估價行業(yè)管理組織非常重視房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育和考核工作。規(guī)定作為房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。截止2002年上半年，僅中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會在黃山培訓(xùn)基地就已經(jīng)相繼舉辦了九期、在海南舉辦了兩期房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)，而且這項工作還在繼續(xù)進(jìn)行。地方房地產(chǎn)估價管理部門，如北京、內(nèi)蒙古、山西、上海、遼寧、山東、江西等也相繼舉辦了面對地方的房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)。北京市僅2002年上半年就成功舉辦了兩期房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓(xùn)。這項培訓(xùn)使得房地產(chǎn)估價師在百忙之中接受了估價前沿問題教育，如北京市舉行的一個專題拆遷評估，就是針對目前新的《城市房屋拆遷條例》的頒布使房地產(chǎn)估價出現(xiàn)的新課題進(jìn)行的，在此之前北京市國土資源和房屋管理局還曾經(jīng)專門對拆遷評估舉辦了房地產(chǎn)估價師的培訓(xùn)工作，取得了良好的效果，提高了房地產(chǎn)估價師的技術(shù)水平和知識層次。但是，從總體上講，我國房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育工作還沒有成為一種日常性的工作，而且沒有實現(xiàn)對房地產(chǎn)估價師的定期考核。加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育以及強(qiáng)化對房地產(chǎn)估價師的定期考核，對于降低由于房地產(chǎn)估價人員帶來的風(fēng)險具有極其重要的意義。成為一種日常性的工作，而且沒有實現(xiàn)對房地產(chǎn)估價師的定期考核。加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育以及強(qiáng)化對房地產(chǎn)估價師的定期考核，對于降低由于房地產(chǎn)估價人員帶來的風(fēng)險具有極其重要的意義。