一、房地產(chǎn)評估的重要性
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)不僅是基本的生活資料（如住宅），也是基本的生產(chǎn)資料（如耕地、廠房）。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的良好對象。在一國總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占60％～70％，在家庭財(cái)產(chǎn)中，房地產(chǎn)也往往是主要部分。房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。故房地產(chǎn)評估既可以是對單純土地或建筑物的評估，又可以是對土地和建筑物的有機(jī)結(jié)合體進(jìn)行評估。而房地產(chǎn)評估市場則是房地產(chǎn)評估主客體間各種關(guān)系的總和。目前，土地使用權(quán)出讓；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅；企業(yè)合營、改制、上市、破產(chǎn)；涉案房地產(chǎn)價(jià)格復(fù)核或鑒定；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等經(jīng)濟(jì)行為，都離不開房地產(chǎn)估價(jià)。而且隨著社會發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)的作用還會越來越大，服務(wù)領(lǐng)域也將越來越廣。我國現(xiàn)有從事房地產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)，雖然為推進(jìn)改革做出了貢獻(xiàn)，但是由于我國的房地產(chǎn)評估市場剛剛建立，房地產(chǎn)評估市場缺乏統(tǒng)一管理等原因，使我國的房地產(chǎn)評估市場也存在不少問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估市場已成為一項(xiàng)刻不容緩的任務(wù)。
二、我國房地產(chǎn)評估市場的現(xiàn)狀與存在的問題
1．條塊分割嚴(yán)重，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與評估規(guī)程各異
目前，在我國對房地產(chǎn)評估市場的管理分屬不同的部門，評估主管部門從中央到地方分屬建設(shè)、國土、財(cái)政等多個(gè)部門。如以土地資產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估（地價(jià)評估）要按國土資源部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評估、以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估要按建設(shè)部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評估，以至于相類似的工作要分別按不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按不同的技術(shù)規(guī)程規(guī)范出具評估報(bào)告。企業(yè)要進(jìn)行評估，往往要穿梭于數(shù)家評估機(jī)構(gòu)和其行業(yè)主管部門之間，并要分別交費(fèi)，既加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，也降低了辦事效率，社會反響特別強(qiáng)烈。
2．涉及的中介機(jī)構(gòu)大小懸殊，魚龍混雜，整體素質(zhì)偏低
我國的房地產(chǎn)評估實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)評估起步較晚、考試頻率低等原因，目前有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師專業(yè)人員總共不超過 6萬人，而實(shí)際辦理人事代理并在房地產(chǎn)評估的各類機(jī)構(gòu)中工作的大概只有不到4萬人，以至于有的地方如按照有關(guān)規(guī)定尚不具備法定的專業(yè)評估人員，無法成立評估中介機(jī)構(gòu)。各類中介機(jī)構(gòu)對專業(yè)人員數(shù)量上的要求也不一樣，有的只要求兩名具有執(zhí)業(yè)資格的評估人員，就可申請機(jī)構(gòu)資|考試大|質(zhì)。即使如此有的地方主管部門在專業(yè)人員的數(shù)量要求上也未嚴(yán)格把關(guān)，以至于有的評估機(jī)構(gòu)只有一名專業(yè)人員，也同樣取得了估價(jià)資質(zhì)，有的評估機(jī)構(gòu)甚至只有一人，是名符其實(shí)的一人公司。尤其是在中介評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制期間，各地普遍存在政策偏寬現(xiàn)象。專業(yè)技術(shù)人員達(dá)不到規(guī)定數(shù)量、專職技術(shù)人員沒有按規(guī)定與政府有關(guān)部門脫鉤、沒有委托人事代理、在注冊資金上弄虛作假，這種狀況嚴(yán)重影響了評估能力和評估質(zhì)量。
3．中介機(jī)構(gòu)之間惡性競爭
為了多爭取業(yè)務(wù)，有的機(jī)構(gòu)拿錢開路、大搞錢權(quán)交易；有的機(jī)構(gòu)迎合顧客的不合理要求，置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧；有的機(jī)構(gòu)過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大搞價(jià)格戰(zhàn)。這些現(xiàn)象既影響了評估報(bào)告的權(quán)威、公正和客觀，損害了國家和集體的合法利益，同時(shí)也形成了滋生腐敗現(xiàn)象的溫床。
4．有爭議的評估結(jié)果得不到及時(shí)、公正、合理的處理
例如，當(dāng)一份土地評估報(bào)告有爭議時(shí)，其他房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)無法對其進(jìn)行評價(jià)，因?yàn)樗鼈儧]有土地估價(jià)資質(zhì)。而目前同一城市（尤其是中小城市）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)還很少，故對這些有爭議的報(bào)告進(jìn)行處理比較困難。
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)不僅是基本的生活資料（如住宅），也是基本的生產(chǎn)資料（如耕地、廠房）。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的良好對象。在一國總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占60％～70％，在家庭財(cái)產(chǎn)中，房地產(chǎn)也往往是主要部分。房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。故房地產(chǎn)評估既可以是對單純土地或建筑物的評估，又可以是對土地和建筑物的有機(jī)結(jié)合體進(jìn)行評估。而房地產(chǎn)評估市場則是房地產(chǎn)評估主客體間各種關(guān)系的總和。目前，土地使用權(quán)出讓；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅；企業(yè)合營、改制、上市、破產(chǎn)；涉案房地產(chǎn)價(jià)格復(fù)核或鑒定；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等經(jīng)濟(jì)行為，都離不開房地產(chǎn)估價(jià)。而且隨著社會發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)的作用還會越來越大，服務(wù)領(lǐng)域也將越來越廣。我國現(xiàn)有從事房地產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)，雖然為推進(jìn)改革做出了貢獻(xiàn)，但是由于我國的房地產(chǎn)評估市場剛剛建立，房地產(chǎn)評估市場缺乏統(tǒng)一管理等原因，使我國的房地產(chǎn)評估市場也存在不少問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估市場已成為一項(xiàng)刻不容緩的任務(wù)。
二、我國房地產(chǎn)評估市場的現(xiàn)狀與存在的問題
1．條塊分割嚴(yán)重，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與評估規(guī)程各異
目前，在我國對房地產(chǎn)評估市場的管理分屬不同的部門，評估主管部門從中央到地方分屬建設(shè)、國土、財(cái)政等多個(gè)部門。如以土地資產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估（地價(jià)評估）要按國土資源部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評估、以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估要按建設(shè)部頒布的規(guī)程規(guī)章進(jìn)行評估，以至于相類似的工作要分別按不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按不同的技術(shù)規(guī)程規(guī)范出具評估報(bào)告。企業(yè)要進(jìn)行評估，往往要穿梭于數(shù)家評估機(jī)構(gòu)和其行業(yè)主管部門之間，并要分別交費(fèi)，既加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，也降低了辦事效率，社會反響特別強(qiáng)烈。
2．涉及的中介機(jī)構(gòu)大小懸殊，魚龍混雜，整體素質(zhì)偏低
我國的房地產(chǎn)評估實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)評估起步較晚、考試頻率低等原因，目前有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師專業(yè)人員總共不超過 6萬人，而實(shí)際辦理人事代理并在房地產(chǎn)評估的各類機(jī)構(gòu)中工作的大概只有不到4萬人，以至于有的地方如按照有關(guān)規(guī)定尚不具備法定的專業(yè)評估人員，無法成立評估中介機(jī)構(gòu)。各類中介機(jī)構(gòu)對專業(yè)人員數(shù)量上的要求也不一樣，有的只要求兩名具有執(zhí)業(yè)資格的評估人員，就可申請機(jī)構(gòu)資|考試大|質(zhì)。即使如此有的地方主管部門在專業(yè)人員的數(shù)量要求上也未嚴(yán)格把關(guān)，以至于有的評估機(jī)構(gòu)只有一名專業(yè)人員，也同樣取得了估價(jià)資質(zhì)，有的評估機(jī)構(gòu)甚至只有一人，是名符其實(shí)的一人公司。尤其是在中介評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制期間，各地普遍存在政策偏寬現(xiàn)象。專業(yè)技術(shù)人員達(dá)不到規(guī)定數(shù)量、專職技術(shù)人員沒有按規(guī)定與政府有關(guān)部門脫鉤、沒有委托人事代理、在注冊資金上弄虛作假，這種狀況嚴(yán)重影響了評估能力和評估質(zhì)量。
3．中介機(jī)構(gòu)之間惡性競爭
為了多爭取業(yè)務(wù)，有的機(jī)構(gòu)拿錢開路、大搞錢權(quán)交易；有的機(jī)構(gòu)迎合顧客的不合理要求，置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧；有的機(jī)構(gòu)過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大搞價(jià)格戰(zhàn)。這些現(xiàn)象既影響了評估報(bào)告的權(quán)威、公正和客觀，損害了國家和集體的合法利益，同時(shí)也形成了滋生腐敗現(xiàn)象的溫床。
4．有爭議的評估結(jié)果得不到及時(shí)、公正、合理的處理
例如，當(dāng)一份土地評估報(bào)告有爭議時(shí)，其他房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)無法對其進(jìn)行評價(jià)，因?yàn)樗鼈儧]有土地估價(jià)資質(zhì)。而目前同一城市（尤其是中小城市）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)還很少，故對這些有爭議的報(bào)告進(jìn)行處理比較困難。