現(xiàn)金流量分析技術3

四、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標和方法
    房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的指標和方法很多，如靜態(tài)投資回收期、投資利潤率等。而且不同類型的房地產(chǎn)投資項目所適用的評價指標和方法可能不同。但這里僅對其中最主要、最常用的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期作一簡要介紹。
    (一)凈現(xiàn)值
    凈現(xiàn)值(NPV)又稱財務凈現(xiàn)值，是指按投資者可接受的最低收益率，將項目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項目起始點時的現(xiàn)值之和。其計算公式見教材133頁.
    計算凈現(xiàn)值具體有兩種方式：一是先分別計算現(xiàn)金流入量的觀值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，然后由現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值減去現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。二是先計算凈現(xiàn)金流量，然后計算凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。一般來說，第二種方式要簡便一些。
    投資者可接受的最低收益率，也稱為投資者所要求的最低收益率、投資者的最低滿意收益率、投資者的最低期望收益率，或投資者設定的目標收益率，一般取行業(yè)的基準收益率，通常應高于銀行貸款利率。
    計算出了凈現(xiàn)值NPV后，判斷項目是否可行如下：
    如果NPV≥0，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。
    如果NPV<0，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應被淘汰。
    例1—10見教材134頁.
    (二)內(nèi)部收益率
    內(nèi)部收益率(IRR)又稱財務內(nèi)部收益率，是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。計算公式見教材135頁
    為了求取IRR，是先采用試錯法，計算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法，即IRR是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。
    IRR通過線性內(nèi)插法求取的計算公式見教材135頁.
    求出內(nèi)部收益率IRR后，將其與基準收益率iC 相比較，判斷項是否可行如下：
    如果IRR≥iC，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。
    如果IRR    例1—11見教材136頁.
    題目：（A/P，I,n）稱為( )系數(shù)。
    A．等額支付終值系數(shù)
    B．等額支付現(xiàn)值系數(shù)
    C．償債基金系數(shù)
    D．資金回收系數(shù)
    答案：（D ）