第六部分 維修管理
一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程
1、接到維修單，應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應(yīng)的班組進行維修工作。
2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。
3、根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達維修現(xiàn)場。
4、到達用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進入室內(nèi)。
5、當(dāng)判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)物管部維修收費標(biāo)準(zhǔn)向用戶報維修價格。
6、用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應(yīng)位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。
7、因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。
8、因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細(xì)向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。
9、根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。
10、故障修復(fù)后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認(rèn)。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。
11、維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復(fù)核簽名，于當(dāng)日交給物管部文員。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。
12、每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完成的維修單進行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應(yīng)追查，確實屬人為因素的應(yīng)追究維修工的責(zé)任。
消防系統(tǒng)管理
一、消防報警設(shè)備運行規(guī)定
1、消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備（報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等）24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。
2、如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知物管部進行維修處理。
3、當(dāng)日值班人員要負(fù)責(zé)消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬。
4、由物管部選定消防報警設(shè)備維保單位，對消防報警設(shè)備進行日常維護保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。
5、物管部和內(nèi)保部每月定期對大樓消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。
6、消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應(yīng)由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保大樓消防安全。
二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
1、按保養(yǎng)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。
2、保養(yǎng)時先斷開系統(tǒng)電源。
3、清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。
4、清潔錄音機磁頭和機械部分。
5、檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。
6、清潔擴音機散熱器上的灰塵。
7、保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。
三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機維修保養(yǎng)規(guī)程
1、按保養(yǎng)計劃進行機器的保養(yǎng)。
2、手動盤動風(fēng)機檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。
3、檢查風(fēng)機的風(fēng)葉，清除表面灰塵。
4、加注潤滑油，檢查緊固風(fēng)機接線端子。
5、清除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。
6、檢查風(fēng)機與風(fēng)管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。
7、手動啟動風(fēng)機檢查運行情況。
8、工作結(jié)束后，填寫消防風(fēng)機檢查表。
四、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程
1、按保養(yǎng)計劃進行系統(tǒng)保養(yǎng)，并記錄在設(shè)備日常保養(yǎng)表。
2、清除卷閘電機及傳動鏈條表面灰塵，并加潤滑油。
3、檢查控制箱內(nèi)器件，緊固接線端子，清潔箱內(nèi)及表面灰塵。
4、檢查手動開關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。
5、檢查卷閘上下行程開關(guān)，開關(guān)滑軌加潤滑油。
6、檢查電動剎車手動開關(guān)和手動起閘裝置。
7、手動上升和下降防火閘，檢查運行情況，并調(diào)整上下行程開關(guān)位置，令卷閘開啟或關(guān)閉處于適當(dāng)?shù)奈恢?。測試過程嚴(yán)防卷閘沖頂或沖底。
8、觸發(fā)卷閘附近的煙／溫感檢查自動落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動臺上測試遙控落閘功能。
五、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度
1、各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。
2、巡查人員每天檢查一次應(yīng)急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上用《維修單》物管部維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。
3、應(yīng)急燈具應(yīng)保持清潔
一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程
1、接到維修單，應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應(yīng)的班組進行維修工作。
2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。
3、根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達維修現(xiàn)場。
4、到達用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進入室內(nèi)。
5、當(dāng)判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)物管部維修收費標(biāo)準(zhǔn)向用戶報維修價格。
6、用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應(yīng)位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。
7、因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。
8、因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細(xì)向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。
9、根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。
10、故障修復(fù)后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認(rèn)。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。
11、維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復(fù)核簽名，于當(dāng)日交給物管部文員。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。
12、每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完成的維修單進行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應(yīng)追查，確實屬人為因素的應(yīng)追究維修工的責(zé)任。
消防系統(tǒng)管理
一、消防報警設(shè)備運行規(guī)定
1、消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備（報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等）24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。
2、如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知物管部進行維修處理。
3、當(dāng)日值班人員要負(fù)責(zé)消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬。
4、由物管部選定消防報警設(shè)備維保單位，對消防報警設(shè)備進行日常維護保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。
5、物管部和內(nèi)保部每月定期對大樓消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。
6、消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應(yīng)由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保大樓消防安全。
二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
1、按保養(yǎng)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。
2、保養(yǎng)時先斷開系統(tǒng)電源。
3、清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。
4、清潔錄音機磁頭和機械部分。
5、檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。
6、清潔擴音機散熱器上的灰塵。
7、保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。
三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機維修保養(yǎng)規(guī)程
1、按保養(yǎng)計劃進行機器的保養(yǎng)。
2、手動盤動風(fēng)機檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。
3、檢查風(fēng)機的風(fēng)葉，清除表面灰塵。
4、加注潤滑油，檢查緊固風(fēng)機接線端子。
5、清除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。
6、檢查風(fēng)機與風(fēng)管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。
7、手動啟動風(fēng)機檢查運行情況。
8、工作結(jié)束后，填寫消防風(fēng)機檢查表。
四、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程
1、按保養(yǎng)計劃進行系統(tǒng)保養(yǎng)，并記錄在設(shè)備日常保養(yǎng)表。
2、清除卷閘電機及傳動鏈條表面灰塵，并加潤滑油。
3、檢查控制箱內(nèi)器件，緊固接線端子，清潔箱內(nèi)及表面灰塵。
4、檢查手動開關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。
5、檢查卷閘上下行程開關(guān)，開關(guān)滑軌加潤滑油。
6、檢查電動剎車手動開關(guān)和手動起閘裝置。
7、手動上升和下降防火閘，檢查運行情況，并調(diào)整上下行程開關(guān)位置，令卷閘開啟或關(guān)閉處于適當(dāng)?shù)奈恢?。測試過程嚴(yán)防卷閘沖頂或沖底。
8、觸發(fā)卷閘附近的煙／溫感檢查自動落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動臺上測試遙控落閘功能。
五、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度
1、各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。
2、巡查人員每天檢查一次應(yīng)急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上用《維修單》物管部維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。
3、應(yīng)急燈具應(yīng)保持清潔