四、成套房屋建筑面積的測算
(一)成套房屋建筑面積的內(nèi)涵
對于整幢為單一產(chǎn)權(quán)人的房屋，房屋建筑面積的測算一般以幢為單位進(jìn)行。隨著同一幢房屋內(nèi)產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)多元化及功能出現(xiàn)多樣化，如多層、高層住宅樓中每戶居民各擁有其中一套，除單一功能的住宅樓外還有商住樓、綜合樓等，從而還需要房屋建筑面積測算分層、分單元、分戶進(jìn)行，由此產(chǎn)生了分幢建筑面積、分層建筑面積、分單元建筑面積和分戶建筑面積等概念。
分幢建筑面積是指以整幢房屋為單位的建筑面積。分層建筑面積是指以房屋某層或某幾層為單位的建筑面積。分單元建筑面積是指以房屋某梯或某幾個(gè)套間為單位的建筑面積。分戶建筑面積是指以一個(gè)套間為單位的建筑面積。分層建筑面積的總和，分單元建筑面積的總和，分戶建筑面積的總和，均等于分幢建筑面積。成套房屋建筑面積通常是指分戶建筑面積。
(二)成套房屋建筑面積的組成
成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，即：
建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成，即：
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽
臺建筑面積
題目：獨(dú)立丘是屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元房屋用地的地塊，一般可以劃分為獨(dú)立丘的房屋用地單位有( )。(2004年考題)
A.一個(gè)單位
B.一個(gè)住宅小區(qū)
C.一個(gè)門牌號
D.一處院落
E.一個(gè)胡同
答案：(ACD)
(三)套內(nèi)房屋使用面積的計(jì)算
套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：
1.套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。
2.套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。
3.不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)人使用面積。
4.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。
(四)套內(nèi)墻體面積的計(jì)算
套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面積。
題目：成套房屋的套內(nèi)建筑面積是指由( )組成的面積。
A.套內(nèi)房屋使用面積
B.套內(nèi)房屋建筑面積
C.套內(nèi)陽臺建筑面積
D.套內(nèi)墻體面積
E.套內(nèi)樓梯面積
答案：(ACD)
(五)套內(nèi)陽臺建筑面積的計(jì)算
套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中，封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
(六)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的計(jì)算
1.共有建筑面積的類型
根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能(如住宅、商業(yè)、辦公等)，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分為幢共有建筑面積、功能共有建筑面積、本層共有建筑面積三大類。
2.共有建筑面積的內(nèi)容
共有建筑面積的內(nèi)容包括：作為公共使用的電梯井、管道井、
樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算;套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
不計(jì)入共有建筑面積的內(nèi)容有：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層;為建筑造型而建、但無實(shí)用功能的建筑面積。
建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外與本幢不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有建筑面積。
3.共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t
產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偂?BR> 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?BR> 4.共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算公式
按套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，各套?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的計(jì)算公式如下：
8Si=K·Si
K=∑3Si/∑Si
式中8Si——各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e(M2);
K——共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù);
Si——參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積(m2);
∑8Si——應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e(m2);
∑8Si——參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積之和(m2)。
5.共有建筑面積分?jǐn)偟姆椒?BR> 將房屋分為單一住宅功能的住宅樓，商業(yè)與住宅兩種功能的商住樓，商業(yè)、辦公等多種功能的綜合樓三種類型，分別說明其共有建筑面積分?jǐn)偟姆椒ㄈ缦拢?BR> (1)住宅樓：以幢為單位，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪?BR> 筑面積。
(2)商住樓：以幢為單位，首先根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能，將應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分為住宅專用的共有建筑面積(住宅功能共有建筑面積)，商業(yè)專用的共有建筑面積(商業(yè)功能共有建筑面積)，住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積(幢共有建筑面積)。住宅專用的共有建筑面積直接作為住宅部分的共有建筑面積;商業(yè)專用的共有建筑面積直接作為商業(yè)部分的共有建筑面積;住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積，按住宅與商業(yè)的建筑面積比例分別分?jǐn)偨o住宅和商業(yè)。然后將住宅部分的共有建筑面積
住宅專用的面積加上按比例分?jǐn)偟拿娣e)按住宅各套建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?將商業(yè)部分的共有建筑面積(商業(yè)專用的面積加上按比例分?jǐn)偟拿娣e)，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傊辽虡I(yè)各層，作為商業(yè)各層共有建筑面積的一部分，加上商業(yè)相應(yīng)各層本身的共有建筑面積，得到商業(yè)各層總的共有建筑面積，再將該各層總的共有建筑面積按相應(yīng)層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?BR> (3)綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照上述商住樓分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?BR> 題目：根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分為( )。
A.幢共有建筑面積
B.丘共有建筑面積
C.功能共有建筑面積
D.智能化共有建筑面積
E.本層共有建筑面積
答案：(ACE)
(一)成套房屋建筑面積的內(nèi)涵
對于整幢為單一產(chǎn)權(quán)人的房屋，房屋建筑面積的測算一般以幢為單位進(jìn)行。隨著同一幢房屋內(nèi)產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)多元化及功能出現(xiàn)多樣化，如多層、高層住宅樓中每戶居民各擁有其中一套，除單一功能的住宅樓外還有商住樓、綜合樓等，從而還需要房屋建筑面積測算分層、分單元、分戶進(jìn)行，由此產(chǎn)生了分幢建筑面積、分層建筑面積、分單元建筑面積和分戶建筑面積等概念。
分幢建筑面積是指以整幢房屋為單位的建筑面積。分層建筑面積是指以房屋某層或某幾層為單位的建筑面積。分單元建筑面積是指以房屋某梯或某幾個(gè)套間為單位的建筑面積。分戶建筑面積是指以一個(gè)套間為單位的建筑面積。分層建筑面積的總和，分單元建筑面積的總和，分戶建筑面積的總和，均等于分幢建筑面積。成套房屋建筑面積通常是指分戶建筑面積。
(二)成套房屋建筑面積的組成
成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，即：
建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成，即：
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽
臺建筑面積
題目：獨(dú)立丘是屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元房屋用地的地塊，一般可以劃分為獨(dú)立丘的房屋用地單位有( )。(2004年考題)
A.一個(gè)單位
B.一個(gè)住宅小區(qū)
C.一個(gè)門牌號
D.一處院落
E.一個(gè)胡同
答案：(ACD)
(三)套內(nèi)房屋使用面積的計(jì)算
套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：
1.套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。
2.套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。
3.不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)人使用面積。
4.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。
(四)套內(nèi)墻體面積的計(jì)算
套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面積。
題目：成套房屋的套內(nèi)建筑面積是指由( )組成的面積。
A.套內(nèi)房屋使用面積
B.套內(nèi)房屋建筑面積
C.套內(nèi)陽臺建筑面積
D.套內(nèi)墻體面積
E.套內(nèi)樓梯面積
答案：(ACD)
(五)套內(nèi)陽臺建筑面積的計(jì)算
套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中，封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
(六)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的計(jì)算
1.共有建筑面積的類型
根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能(如住宅、商業(yè)、辦公等)，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分為幢共有建筑面積、功能共有建筑面積、本層共有建筑面積三大類。
2.共有建筑面積的內(nèi)容
共有建筑面積的內(nèi)容包括：作為公共使用的電梯井、管道井、
樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算;套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
不計(jì)入共有建筑面積的內(nèi)容有：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層;為建筑造型而建、但無實(shí)用功能的建筑面積。
建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外與本幢不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有建筑面積。
3.共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t
產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偂?BR> 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?BR> 4.共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算公式
按套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，各套?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的計(jì)算公式如下：
8Si=K·Si
K=∑3Si/∑Si
式中8Si——各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e(M2);
K——共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù);
Si——參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積(m2);
∑8Si——應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e(m2);
∑8Si——參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積之和(m2)。
5.共有建筑面積分?jǐn)偟姆椒?BR> 將房屋分為單一住宅功能的住宅樓，商業(yè)與住宅兩種功能的商住樓，商業(yè)、辦公等多種功能的綜合樓三種類型，分別說明其共有建筑面積分?jǐn)偟姆椒ㄈ缦拢?BR> (1)住宅樓：以幢為單位，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪?BR> 筑面積。
(2)商住樓：以幢為單位，首先根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能，將應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分為住宅專用的共有建筑面積(住宅功能共有建筑面積)，商業(yè)專用的共有建筑面積(商業(yè)功能共有建筑面積)，住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積(幢共有建筑面積)。住宅專用的共有建筑面積直接作為住宅部分的共有建筑面積;商業(yè)專用的共有建筑面積直接作為商業(yè)部分的共有建筑面積;住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積，按住宅與商業(yè)的建筑面積比例分別分?jǐn)偨o住宅和商業(yè)。然后將住宅部分的共有建筑面積
住宅專用的面積加上按比例分?jǐn)偟拿娣e)按住宅各套建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?將商業(yè)部分的共有建筑面積(商業(yè)專用的面積加上按比例分?jǐn)偟拿娣e)，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傊辽虡I(yè)各層，作為商業(yè)各層共有建筑面積的一部分，加上商業(yè)相應(yīng)各層本身的共有建筑面積，得到商業(yè)各層總的共有建筑面積，再將該各層總的共有建筑面積按相應(yīng)層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?BR> (3)綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照上述商住樓分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?BR> 題目：根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分為( )。
A.幢共有建筑面積
B.丘共有建筑面積
C.功能共有建筑面積
D.智能化共有建筑面積
E.本層共有建筑面積
答案：(ACE)