關(guān)于房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs）的討論越來越多。從投資理財(cái)?shù)慕嵌葋砜碦EITs，有必要回答這樣幾個(gè)問題：REITs的核心理念以及設(shè)立動(dòng)機(jī)是什么，REITs對(duì)于房地產(chǎn)金融的意義何在，REITs給投資者帶來了什么。我們也有必要關(guān)注REITs在國(guó)內(nèi)的發(fā)展。
REITs實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。
REITs的基本運(yùn)作模式如圖1所示。REITs通過在股票市場(chǎng)發(fā)行股票募集資金后，持有和管理房地產(chǎn)資產(chǎn)，投資者通過購(gòu)買REITs股票間接投資于房地產(chǎn)，并可以在股票市場(chǎng)進(jìn)行交易，獲得資本利得和流動(dòng)性。
REITs設(shè)立的動(dòng)機(jī)之一來自于房地產(chǎn)資本使用者想進(jìn)入公共資本市場(chǎng)融資的需求。
房地產(chǎn)投資開發(fā)是一個(gè)資本密集的行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商的傳統(tǒng)集資手段主要是兩方面：自有資金和向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這使得房地產(chǎn)開發(fā)商的集資來源受到限制，特別是國(guó)家宏觀調(diào)控收緊銀根或是銀行業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)的時(shí)候，這種資金來源限制愈加明顯。
REITs為房地產(chǎn)所有者提供了股權(quán)和債權(quán)兩種融資渠道。第一，股權(quán)融資。REIT可以通過發(fā)行股票為經(jīng)營(yíng)性合伙企業(yè)融資。在REITs推出以前，房地產(chǎn)融資對(duì)象主要是機(jī)構(gòu)投資者，而且房地產(chǎn)的種類也有限。但是REITs不同，它通過發(fā)行股票，具有集聚大量散戶投資者資金的功能，有助于提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和效率。第二，債權(quán)融資。例如美國(guó)對(duì)REITs進(jìn)行債權(quán)融資就沒有比例限制。
對(duì)于房地產(chǎn)所有者來說，REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。REITs使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠通過規(guī)范的REITs渠道及時(shí)回籠資金，投資于其他開發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。
投資者對(duì)一個(gè)流動(dòng)的、可交易的房地產(chǎn)投資工具的需求使得他們對(duì)投資REITs產(chǎn)生偏好。
房地產(chǎn)業(yè)和稀缺資源土地緊密關(guān)聯(lián)，歷史數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，房地產(chǎn)業(yè)是容易積累財(cái)富的行業(yè)。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要大量資金，一般大眾投資者很難參與其中，REITs的出現(xiàn)，為一般大眾投資者提供了投資于大型房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)。
投資者購(gòu)買REITs股票，能獲得以下好處：
REITs股票收益率相對(duì)較高
REITs股票的高收益主要有以下三方面的原因：
第一，股利支付比例高。由于REITs必須要把90%的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此，REITs的股東能夠獲得穩(wěn)定的即期收入。從歷來看，REITs的收益率比其他股票綜合指數(shù)的回報(bào)率相對(duì)要高一些。
第二，REITs的收入以相對(duì)穩(wěn)定的租金收入為主。由于股利源自REITs所持有房地產(chǎn)的定期租金收入，因此REITs的股利較為穩(wěn)定，波動(dòng)性小。而且，相對(duì)固定收益證券而言，REITs股票具有抗通貨膨脹的保值功能。
第三，稅收優(yōu)惠。對(duì)于投資者來說，稅收優(yōu)惠包括兩個(gè)方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大部分轉(zhuǎn)移給REITs股東，REITs在公司層面是免征公司所得稅的。另一方面，REITs在支付股利時(shí)具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因之一。
REITs股票的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低
REITs股票風(fēng)險(xiǎn)低的原因主要是：
1、專業(yè)化管理。REITs對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)化管理，這是散戶投資者所難以進(jìn)行的。在這個(gè)意義上，REITs具有基金產(chǎn)品的特點(diǎn)。
2、投資風(fēng)險(xiǎn)分散化。REITs一般擁有一系列房地產(chǎn)構(gòu)成的投資組合，比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，從而投資風(fēng)險(xiǎn)更為分散。
3、獨(dú)立的監(jiān)督。大部分REITs是屬于公募性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)，因此受到第三方監(jiān)督的力度越來越大。另外，隨著機(jī)構(gòu)投資者越來越多地參與到REITs市場(chǎng)，公眾獲得的信息也越來越多，REITs運(yùn)作的透明度越來越高。
REITs股票的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)
公開上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易流通。因此，相對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)實(shí)業(yè)投資而言，REITs股票的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。
2005年9月26日，在“2005 REITs國(guó)際合作論壇”上，銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部副主任李伏安作了“REITs在中國(guó)的市場(chǎng)需求和發(fā)展空間”的演講，他表示，在房地產(chǎn)行業(yè)與銀行高度依存、信托實(shí)際是銀行貸款替代的現(xiàn)狀下，銀行和信托作為給房地產(chǎn)提供金融的企業(yè)，面臨著信用、流動(dòng)性、利率和法律政策等四大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)比貸款、發(fā)債、證券化和IPO等融資渠道，REITs作為穩(wěn)定的、適當(dāng)?shù)?、多元化的融資工具應(yīng)該大力發(fā)展。
在這之前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、信托投資公司已經(jīng)開始關(guān)注和探索借助REITs開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。越秀投資擬以REITs方式把公司旗下?lián)碛械纳虉?chǎng)在香港上市；華銀投資計(jì)劃將國(guó)內(nèi)收購(gòu)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)組建成一個(gè)“資產(chǎn)池”，再拿到新加坡上市；深圳銅鑼灣集團(tuán)也打算采取REITs的方式在海外上市；大連萬達(dá)集團(tuán)在全國(guó)15個(gè)城市有15個(gè)購(gòu)物中心，明年商業(yè)廣場(chǎng)將增至30個(gè)以上，從今年開始，萬達(dá)不再分割出售而是自己長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)，資金的緊張使得萬達(dá)也計(jì)劃打包旗下購(gòu)物中心以REITs的形式境外上市。我國(guó)以往的房地產(chǎn)是以住宅為核心，沿襲了香港模式的運(yùn)作模式，操作比較簡(jiǎn)單。當(dāng)住宅開發(fā)商開始投資商業(yè)地產(chǎn)，美國(guó)模式的戰(zhàn)略意義就凸現(xiàn)出來。REITs管理公司通過資本市場(chǎng)不斷融資來開發(fā)、收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)金融的角色；同時(shí)它又能通過商業(yè)規(guī)劃、商家品牌管理、租戶調(diào)整，業(yè)態(tài)規(guī)劃、整合零售來提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，使租金收入穩(wěn)定、持久、提升。
從戰(zhàn)略角度來說，REITs將很可能是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)乃至房地產(chǎn)金融的發(fā)展方向。
REITs實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。
REITs的基本運(yùn)作模式如圖1所示。REITs通過在股票市場(chǎng)發(fā)行股票募集資金后，持有和管理房地產(chǎn)資產(chǎn)，投資者通過購(gòu)買REITs股票間接投資于房地產(chǎn)，并可以在股票市場(chǎng)進(jìn)行交易，獲得資本利得和流動(dòng)性。
REITs設(shè)立的動(dòng)機(jī)之一來自于房地產(chǎn)資本使用者想進(jìn)入公共資本市場(chǎng)融資的需求。
房地產(chǎn)投資開發(fā)是一個(gè)資本密集的行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商的傳統(tǒng)集資手段主要是兩方面：自有資金和向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這使得房地產(chǎn)開發(fā)商的集資來源受到限制，特別是國(guó)家宏觀調(diào)控收緊銀根或是銀行業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)的時(shí)候，這種資金來源限制愈加明顯。
REITs為房地產(chǎn)所有者提供了股權(quán)和債權(quán)兩種融資渠道。第一，股權(quán)融資。REIT可以通過發(fā)行股票為經(jīng)營(yíng)性合伙企業(yè)融資。在REITs推出以前，房地產(chǎn)融資對(duì)象主要是機(jī)構(gòu)投資者，而且房地產(chǎn)的種類也有限。但是REITs不同，它通過發(fā)行股票，具有集聚大量散戶投資者資金的功能，有助于提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和效率。第二，債權(quán)融資。例如美國(guó)對(duì)REITs進(jìn)行債權(quán)融資就沒有比例限制。
對(duì)于房地產(chǎn)所有者來說，REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。REITs使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠通過規(guī)范的REITs渠道及時(shí)回籠資金，投資于其他開發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。
投資者對(duì)一個(gè)流動(dòng)的、可交易的房地產(chǎn)投資工具的需求使得他們對(duì)投資REITs產(chǎn)生偏好。
房地產(chǎn)業(yè)和稀缺資源土地緊密關(guān)聯(lián)，歷史數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，房地產(chǎn)業(yè)是容易積累財(cái)富的行業(yè)。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要大量資金，一般大眾投資者很難參與其中，REITs的出現(xiàn)，為一般大眾投資者提供了投資于大型房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)。
投資者購(gòu)買REITs股票，能獲得以下好處：
REITs股票收益率相對(duì)較高
REITs股票的高收益主要有以下三方面的原因：
第一，股利支付比例高。由于REITs必須要把90%的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此，REITs的股東能夠獲得穩(wěn)定的即期收入。從歷來看，REITs的收益率比其他股票綜合指數(shù)的回報(bào)率相對(duì)要高一些。
第二，REITs的收入以相對(duì)穩(wěn)定的租金收入為主。由于股利源自REITs所持有房地產(chǎn)的定期租金收入，因此REITs的股利較為穩(wěn)定，波動(dòng)性小。而且，相對(duì)固定收益證券而言，REITs股票具有抗通貨膨脹的保值功能。
第三，稅收優(yōu)惠。對(duì)于投資者來說，稅收優(yōu)惠包括兩個(gè)方面。一方面，REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大部分轉(zhuǎn)移給REITs股東，REITs在公司層面是免征公司所得稅的。另一方面，REITs在支付股利時(shí)具有遞延納稅功能，這也是許多投資者投資REITs股票的主要原因之一。
REITs股票的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低
REITs股票風(fēng)險(xiǎn)低的原因主要是：
1、專業(yè)化管理。REITs對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)化管理，這是散戶投資者所難以進(jìn)行的。在這個(gè)意義上，REITs具有基金產(chǎn)品的特點(diǎn)。
2、投資風(fēng)險(xiǎn)分散化。REITs一般擁有一系列房地產(chǎn)構(gòu)成的投資組合，比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，從而投資風(fēng)險(xiǎn)更為分散。
3、獨(dú)立的監(jiān)督。大部分REITs是屬于公募性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)，因此受到第三方監(jiān)督的力度越來越大。另外，隨著機(jī)構(gòu)投資者越來越多地參與到REITs市場(chǎng)，公眾獲得的信息也越來越多，REITs運(yùn)作的透明度越來越高。
REITs股票的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)
公開上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易流通。因此，相對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)實(shí)業(yè)投資而言，REITs股票的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。
2005年9月26日，在“2005 REITs國(guó)際合作論壇”上，銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部副主任李伏安作了“REITs在中國(guó)的市場(chǎng)需求和發(fā)展空間”的演講，他表示，在房地產(chǎn)行業(yè)與銀行高度依存、信托實(shí)際是銀行貸款替代的現(xiàn)狀下，銀行和信托作為給房地產(chǎn)提供金融的企業(yè)，面臨著信用、流動(dòng)性、利率和法律政策等四大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)比貸款、發(fā)債、證券化和IPO等融資渠道，REITs作為穩(wěn)定的、適當(dāng)?shù)?、多元化的融資工具應(yīng)該大力發(fā)展。
在這之前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、信托投資公司已經(jīng)開始關(guān)注和探索借助REITs開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。越秀投資擬以REITs方式把公司旗下?lián)碛械纳虉?chǎng)在香港上市；華銀投資計(jì)劃將國(guó)內(nèi)收購(gòu)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)組建成一個(gè)“資產(chǎn)池”，再拿到新加坡上市；深圳銅鑼灣集團(tuán)也打算采取REITs的方式在海外上市；大連萬達(dá)集團(tuán)在全國(guó)15個(gè)城市有15個(gè)購(gòu)物中心，明年商業(yè)廣場(chǎng)將增至30個(gè)以上，從今年開始，萬達(dá)不再分割出售而是自己長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)，資金的緊張使得萬達(dá)也計(jì)劃打包旗下購(gòu)物中心以REITs的形式境外上市。我國(guó)以往的房地產(chǎn)是以住宅為核心，沿襲了香港模式的運(yùn)作模式，操作比較簡(jiǎn)單。當(dāng)住宅開發(fā)商開始投資商業(yè)地產(chǎn)，美國(guó)模式的戰(zhàn)略意義就凸現(xiàn)出來。REITs管理公司通過資本市場(chǎng)不斷融資來開發(fā)、收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)金融的角色；同時(shí)它又能通過商業(yè)規(guī)劃、商家品牌管理、租戶調(diào)整，業(yè)態(tài)規(guī)劃、整合零售來提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，使租金收入穩(wěn)定、持久、提升。
從戰(zhàn)略角度來說，REITs將很可能是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)乃至房地產(chǎn)金融的發(fā)展方向。