某房地產(chǎn)公司，于2004年2月25日開業(yè)，注冊資金1000萬元，2004年度實現(xiàn)新開發(fā)商品房銷售收入8000萬元（其中：預(yù)售商品房A樓收入1000萬元，稅務(wù)機關(guān)核定的利潤率為20%，預(yù)計2005年7月份完工）。開發(fā)銷售成本5000萬元（不含A樓），交納營業(yè)稅400萬元、城市維護建設(shè)稅和教育費附加40萬元、土地增值稅200萬元，已經(jīng)預(yù)交所得稅100萬元。其他期間費用列示項目為：業(yè)務(wù)招待費130萬元；廣告費650萬元；利息支出120萬元（含從母公司借入的用于商品房開發(fā)的流動資金借款600萬元發(fā)生的利息支出，借款日2004年3月1日，12月31日還本付息，借款年利率5%，同期銀行貸款的年基準利率為3%、浮動利率為1%），無其他調(diào)整項目。
2005年9月份商品房A樓完工，該公司采取銀行按揭方式，預(yù)售款轉(zhuǎn)為首付款，余款4000萬元已分別在2005年11月份和2005年12月份辦理了銀行貸款轉(zhuǎn)賬（其中：2005年11月份辦理了銀行貸款轉(zhuǎn)賬3000萬元，2005年12月份辦理了銀行貸款轉(zhuǎn)賬1000萬元），A樓的全部開發(fā)銷售成本2800萬元，當年共交納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅200萬元，當年預(yù)交所得稅300萬元。期間費用列示為：業(yè)務(wù)招待費30萬元；廣告費50萬元；支付開發(fā)產(chǎn)品的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費20萬元，提取的維修基金50萬元，無其他調(diào)整項目。
分析
2004年度：
（1）收入總額=8000－1000=7000（萬元）
企業(yè)會計按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算收入，稅法對房地產(chǎn)企業(yè)收入按收付實現(xiàn)制核算。這部分1000萬元預(yù)收賬款產(chǎn)生的應(yīng)納稅所得額應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)核定的利潤率20%調(diào)增應(yīng)納稅所得額。
（2）納稅調(diào)整前所得=7000－5000－400－40－200－（130＋650＋120）=460（萬元）
（3）納稅調(diào)整增加額=106＋90＋8.33＋200=404.33（萬元）
①業(yè)務(wù)招待費調(diào)整增加額=130－（1500×5‰＋5500×3‰）=106（萬元）
②廣告費調(diào)整增加額=650－7000×8%=90（萬元）
注：可無限期向后結(jié)轉(zhuǎn)，在2005年度可補扣。
③利息支出調(diào)整增加額=600×10/12×5%－1000×50%×10/12×4%=8.33（萬元）
注：由于任誠建筑公司為新辦房地產(chǎn)公司，于2004年2月25日開業(yè)，所以資料中的年利率應(yīng)將一年10個月的年利率換算為全年12個月的年利率調(diào)整利息費用。
④預(yù)售調(diào)整增加額=1000×20%=200（萬元）
（4）納稅調(diào)整后的所得=460＋404.33=864.33（萬元）
（5）應(yīng)納稅所得額=864.33（萬元）
（6）應(yīng)納稅額=864.33×33%－100=185.23（萬元）
會計分錄如下：
借：所得稅 185.23
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅 185.23
2005年度：
（1）收入總額=1000＋4000=5000（萬元）
（2）納稅調(diào)整前所得=5000－2800－200－（30＋50＋20＋50）=1850（萬元）
（3）納稅調(diào)整增加額=12＋50=62（萬元）
①業(yè)務(wù)招待費調(diào)整增加額=30－（1500×5‰＋3500×3‰）=12（萬元）
②維修基金調(diào)整增加額=50（萬元）
注：按稅法規(guī)定房屋維修基金不允許稅前列支，企業(yè)按會計制度已經(jīng)計入當期損益。
（4）納稅調(diào)整減少額=200＋90=290（萬元）
①預(yù)售利潤調(diào)減額=1000×20%=200（萬元）
②廣告費用結(jié)轉(zhuǎn)額=90萬元
（5）納稅調(diào)整后的所得=1850＋62－290=1622（萬元）
即應(yīng)納稅所得額=1622（萬元）
（6）應(yīng)納稅額=1622×33%－300=235.26（萬元）
會計分錄如下：
借：所得稅 235.26
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅235.26
2005年9月份商品房A樓完工，該公司采取銀行按揭方式，預(yù)售款轉(zhuǎn)為首付款，余款4000萬元已分別在2005年11月份和2005年12月份辦理了銀行貸款轉(zhuǎn)賬（其中：2005年11月份辦理了銀行貸款轉(zhuǎn)賬3000萬元，2005年12月份辦理了銀行貸款轉(zhuǎn)賬1000萬元），A樓的全部開發(fā)銷售成本2800萬元，當年共交納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅200萬元，當年預(yù)交所得稅300萬元。期間費用列示為：業(yè)務(wù)招待費30萬元；廣告費50萬元；支付開發(fā)產(chǎn)品的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費20萬元，提取的維修基金50萬元，無其他調(diào)整項目。
分析
2004年度：
（1）收入總額=8000－1000=7000（萬元）
企業(yè)會計按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算收入，稅法對房地產(chǎn)企業(yè)收入按收付實現(xiàn)制核算。這部分1000萬元預(yù)收賬款產(chǎn)生的應(yīng)納稅所得額應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)核定的利潤率20%調(diào)增應(yīng)納稅所得額。
（2）納稅調(diào)整前所得=7000－5000－400－40－200－（130＋650＋120）=460（萬元）
（3）納稅調(diào)整增加額=106＋90＋8.33＋200=404.33（萬元）
①業(yè)務(wù)招待費調(diào)整增加額=130－（1500×5‰＋5500×3‰）=106（萬元）
②廣告費調(diào)整增加額=650－7000×8%=90（萬元）
注：可無限期向后結(jié)轉(zhuǎn)，在2005年度可補扣。
③利息支出調(diào)整增加額=600×10/12×5%－1000×50%×10/12×4%=8.33（萬元）
注：由于任誠建筑公司為新辦房地產(chǎn)公司，于2004年2月25日開業(yè)，所以資料中的年利率應(yīng)將一年10個月的年利率換算為全年12個月的年利率調(diào)整利息費用。
④預(yù)售調(diào)整增加額=1000×20%=200（萬元）
（4）納稅調(diào)整后的所得=460＋404.33=864.33（萬元）
（5）應(yīng)納稅所得額=864.33（萬元）
（6）應(yīng)納稅額=864.33×33%－100=185.23（萬元）
會計分錄如下：
借：所得稅 185.23
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅 185.23
2005年度：
（1）收入總額=1000＋4000=5000（萬元）
（2）納稅調(diào)整前所得=5000－2800－200－（30＋50＋20＋50）=1850（萬元）
（3）納稅調(diào)整增加額=12＋50=62（萬元）
①業(yè)務(wù)招待費調(diào)整增加額=30－（1500×5‰＋3500×3‰）=12（萬元）
②維修基金調(diào)整增加額=50（萬元）
注：按稅法規(guī)定房屋維修基金不允許稅前列支，企業(yè)按會計制度已經(jīng)計入當期損益。
（4）納稅調(diào)整減少額=200＋90=290（萬元）
①預(yù)售利潤調(diào)減額=1000×20%=200（萬元）
②廣告費用結(jié)轉(zhuǎn)額=90萬元
（5）納稅調(diào)整后的所得=1850＋62－290=1622（萬元）
即應(yīng)納稅所得額=1622（萬元）
（6）應(yīng)納稅額=1622×33%－300=235.26（萬元）
會計分錄如下：
借：所得稅 235.26
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅235.26