土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,財政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》,決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。
土地增值稅有以下幾個特點(diǎn):1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象;2、征稅面比較廣;3、采用扣除法和評估法計算增值額;4、實行超率累進(jìn)稅率;5、實行按次征收。
一、土地增值稅的納稅人
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人.
二、土地增值稅的課稅對象和范圍
課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
三、土地增值稅的稅率
級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率(%)稅率(%)速算扣除系數(shù)(%)
1 不超過50%的部分 30 0
2 超過50%~100%的部分 40 5
3 超過100%~200%的部分 50 15
4 超過200%的部分 60 35
四、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額,是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
計算增值額的扣除項目:
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;
(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評估價格;
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評估價格計算征收:
(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;
(二)提供扣除項目金額不實的;
(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當(dāng)理由的。
五、應(yīng)納稅額的計算
1、計算增值額。增值額=收入額-扣除項目金額
2、計算增值率。增值率=增值額÷扣除項目金額
3、依據(jù)增值率確定適用稅率。更多內(nèi)容請訪問中國地產(chǎn)商
4、依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
六、土地增值稅的申報納稅程序
納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi),向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報.
七、納稅時間和繳納方法
以交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,應(yīng)在辦理過戶、登記手續(xù)前性繳納全部稅款。以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,可根據(jù)收款日期來確定具體的納稅期限。項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,可以預(yù)征土地增值稅。
八、土地增值稅的納稅地點(diǎn)
不論納稅人的機(jī)構(gòu)所在地、經(jīng)營所在地、居住所在地設(shè)在何處,均應(yīng)在房地產(chǎn)的所在地申報納稅。
九、土地增值稅的稅收優(yōu)惠
(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的;
(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
土地增值稅有以下幾個特點(diǎn):1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象;2、征稅面比較廣;3、采用扣除法和評估法計算增值額;4、實行超率累進(jìn)稅率;5、實行按次征收。
一、土地增值稅的納稅人
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人.
二、土地增值稅的課稅對象和范圍
課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
三、土地增值稅的稅率
級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率(%)稅率(%)速算扣除系數(shù)(%)
1 不超過50%的部分 30 0
2 超過50%~100%的部分 40 5
3 超過100%~200%的部分 50 15
4 超過200%的部分 60 35
四、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額,是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
計算增值額的扣除項目:
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;
(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評估價格;
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評估價格計算征收:
(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;
(二)提供扣除項目金額不實的;
(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當(dāng)理由的。
五、應(yīng)納稅額的計算
1、計算增值額。增值額=收入額-扣除項目金額
2、計算增值率。增值率=增值額÷扣除項目金額
3、依據(jù)增值率確定適用稅率。更多內(nèi)容請訪問中國地產(chǎn)商
4、依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
六、土地增值稅的申報納稅程序
納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi),向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報.
七、納稅時間和繳納方法
以交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,應(yīng)在辦理過戶、登記手續(xù)前性繳納全部稅款。以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,可根據(jù)收款日期來確定具體的納稅期限。項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,可以預(yù)征土地增值稅。
八、土地增值稅的納稅地點(diǎn)
不論納稅人的機(jī)構(gòu)所在地、經(jīng)營所在地、居住所在地設(shè)在何處,均應(yīng)在房地產(chǎn)的所在地申報納稅。
九、土地增值稅的稅收優(yōu)惠
(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的;
(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。