本章大綱
（一）概述1、熟悉契稅的概念2、熟悉契稅的特點3、了解契稅的立法原則
（二）征稅范圍、納稅人和稅率1、掌握契稅的征稅范圍2、熟悉契稅的納稅人3、了解契稅的稅率
（三）計稅依據及應納稅額的計算1、掌握契稅的計稅依據2、掌握契稅應納稅額的計算
（四）減免稅優(yōu)惠1、熟悉契稅減免的基本規(guī)定2、熟悉財政部規(guī)定的其他減免契稅的項目
（五）申報和繳納1、熟悉契稅納稅義務發(fā)生的時間2、了解契稅的納稅期限3、熟悉契稅的納稅地點4、了解契稅的征收管理
二、本章重點與難點
第一節(jié)概述
一、契稅的特點：
1、契稅屬于財產轉移稅；2、契稅由財產承受人繳納；
第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍1、國有土地使用權出讓。
2、土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換。不包括農村集體土地承包經營權的轉讓。
3、房屋買賣。
以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：
（1）以房產抵債或實物交換房屋。
（2）以房產作投資或作股權轉讓。
（3）買房拆料或翻建新房，應征收契稅。
4、房屋贈與。
以獲獎方式取得房屋產權的，其實質是接受贈與財產，應征收契稅。
5、房屋交換。
交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。
6、企業(yè)改革中的契稅政策7、房屋附屬設施契稅政策二、納稅人在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。
三、稅率契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%。
第三節(jié)計稅依據及應納稅額的計算
一、計稅依據1、土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據為成交價格。
2、土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。
3、土地使用權交換、房屋交換，計稅依據為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。
對于成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。
4、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
（1）以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可以按照評估價格或者土地基準地價確定。
（2）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。
（3）先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其契稅計稅價格為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。
（4）已購公有住房補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的，免征土地權屬轉移的契稅。
（5）房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。二、契稅應納稅額的計算應納稅額的計算公式為：應納稅額＝計稅依據×稅率應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，折合成人民幣計算。
第四節(jié)減免稅優(yōu)惠
一、契稅減免的基本規(guī)定1、國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。
2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。
3、因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。
4、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。
5、承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業(yè)生產的，免征契稅。
6、經外交部確認，依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定，應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，免征契稅。
7、對國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司的土地、房屋權屬免征契稅。
二、財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。
稅法規(guī)定，經批準減征、免征契稅的納稅人改變有關土地、房屋的用途，不再屬于減免稅的范圍，應當補繳已經減征、免征的稅款。
符合減免稅規(guī)定的納稅人，應在土地、房屋權屬轉移合同生效的10日內向土地、房屋所在地的征收機關提出減免稅申報，自2004年10月1日起，計稅金額在10000萬元（含10000萬元）以上的，由省級征收機關辦理減免手續(xù)，辦理完減免手續(xù)后30日內報國家稅務總局備案。
第五節(jié)申報和繳納1、契稅的納稅義務發(fā)生時間：為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。
2、納稅期限：納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。
3、契稅在土地、房屋所在地的征收機關繳納。
（一）概述1、熟悉契稅的概念2、熟悉契稅的特點3、了解契稅的立法原則
（二）征稅范圍、納稅人和稅率1、掌握契稅的征稅范圍2、熟悉契稅的納稅人3、了解契稅的稅率
（三）計稅依據及應納稅額的計算1、掌握契稅的計稅依據2、掌握契稅應納稅額的計算
（四）減免稅優(yōu)惠1、熟悉契稅減免的基本規(guī)定2、熟悉財政部規(guī)定的其他減免契稅的項目
（五）申報和繳納1、熟悉契稅納稅義務發(fā)生的時間2、了解契稅的納稅期限3、熟悉契稅的納稅地點4、了解契稅的征收管理
二、本章重點與難點
第一節(jié)概述
一、契稅的特點：
1、契稅屬于財產轉移稅；2、契稅由財產承受人繳納；
第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍1、國有土地使用權出讓。
2、土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換。不包括農村集體土地承包經營權的轉讓。
3、房屋買賣。
以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：
（1）以房產抵債或實物交換房屋。
（2）以房產作投資或作股權轉讓。
（3）買房拆料或翻建新房，應征收契稅。
4、房屋贈與。
以獲獎方式取得房屋產權的，其實質是接受贈與財產，應征收契稅。
5、房屋交換。
交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。
6、企業(yè)改革中的契稅政策7、房屋附屬設施契稅政策二、納稅人在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。
三、稅率契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%。
第三節(jié)計稅依據及應納稅額的計算
一、計稅依據1、土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據為成交價格。
2、土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。
3、土地使用權交換、房屋交換，計稅依據為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。
對于成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。
4、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
（1）以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可以按照評估價格或者土地基準地價確定。
（2）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。
（3）先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其契稅計稅價格為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。
（4）已購公有住房補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的，免征土地權屬轉移的契稅。
（5）房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。二、契稅應納稅額的計算應納稅額的計算公式為：應納稅額＝計稅依據×稅率應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，折合成人民幣計算。
第四節(jié)減免稅優(yōu)惠
一、契稅減免的基本規(guī)定1、國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。
2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。
3、因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。
4、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。
5、承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業(yè)生產的，免征契稅。
6、經外交部確認，依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定，應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，免征契稅。
7、對國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司的土地、房屋權屬免征契稅。
二、財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。
稅法規(guī)定，經批準減征、免征契稅的納稅人改變有關土地、房屋的用途，不再屬于減免稅的范圍，應當補繳已經減征、免征的稅款。
符合減免稅規(guī)定的納稅人，應在土地、房屋權屬轉移合同生效的10日內向土地、房屋所在地的征收機關提出減免稅申報，自2004年10月1日起，計稅金額在10000萬元（含10000萬元）以上的，由省級征收機關辦理減免手續(xù)，辦理完減免手續(xù)后30日內報國家稅務總局備案。
第五節(jié)申報和繳納1、契稅的納稅義務發(fā)生時間：為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。
2、納稅期限：納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。
3、契稅在土地、房屋所在地的征收機關繳納。