（一）單位建筑工程概算編制方法（掌握）
1.概算定額法：
（1）方法適用：要求初步設(shè)計達(dá)到一定深度，建筑結(jié)構(gòu)比較明確。
2.概算指標(biāo)法：
（1）方法適用：初步設(shè)計深度不夠，不能準(zhǔn)確地計算工程量，但工程設(shè)計是采用技術(shù)比較成熟而又有類似工程概算指標(biāo)可以利用的情況。
（2）計算方法：
①擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同時：
相同的條件：建設(shè)地點相同、工程特征和結(jié)構(gòu)特征基本相同、建筑面積相差不大。三個條件
兩種套算方法：
A、直接套：概算指標(biāo)×擬建工程建筑面積（體積）；
直接工程費(fèi)＝m2（m3）造價×擬建工程建筑面積（體積）
B、先調(diào)整差價，再套：
100m2建筑物面積的人工費(fèi)＝指標(biāo)規(guī)定的工日數(shù)×本地區(qū)工日單價
材料、機(jī)械同樣的。再求出m2建筑面積的直接工程費(fèi)的指標(biāo)，回到與a.直接套一樣了。
直接工程費(fèi)＝m2（m3）造價×擬建工程建筑面積（體積）
②擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部差異時的調(diào)整：
a.結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)（元/m2）＝原概算指標(biāo)＋換入－ 換出―――調(diào)價
量×價 量×價
b.結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)的量（元/m2）＝原概算指標(biāo)量＋換入量－ 換出量――調(diào)量
小結(jié)：1.相同時：
（1）直接套
（2）調(diào)整再套
2.不同時：
（1）調(diào)價
（2）調(diào)量
3.類似工程預(yù)算法：
（1）方法適用：擬建工程初步設(shè)計與已完工程或在建工程的設(shè)計相類似又沒有可用的概算指標(biāo)的情況。
（2）計算方法：必須進(jìn)行調(diào)整
A、建筑結(jié)構(gòu)差異的調(diào)整：與前面調(diào)價相同，新的量×價與舊的量×價的總價差加入（減出）總價中。
B、價差調(diào)整：兩種
其一：有人工、材料、機(jī)械的用量，乘以擬建工程所在地的人工、材料、機(jī)械的單價，匯總。
其二：只有人工、材料、機(jī)械的費(fèi)用，那么：
①求K：給了a%、b%、c%等等，就直接求K；沒給就求a%、b%、c%，再求K。
②求D：注意：這一步求出的指標(biāo)可能是直接工程費(fèi)；在這一步可能要加上換入的減去換出的；再加上綜合費(fèi)求出擬建工程概算造價。
③求造價：單位造價×建筑面積
注意：P413例題8－7
06年考試的綜合題！
評估人員在2005年底擬對l990年底建成的某鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)公寓樓進(jìn)行評估，其建筑面積經(jīng)測量為15000m2。
評估人員在未獲得該公寓樓圖紙的情況下，獲得了與待估公寓樓建筑面積相同的類似建筑物的有關(guān)技術(shù)資料，其中土建工程直接費(fèi)合計l680萬元。待估公寓樓與類似建筑物的工程特征略有不同，類似工程外墻面為普通花崗石，待估公寓樓外墻面為進(jìn)口花崗石。類似工程外墻面干掛花崗石工程的預(yù)算單價為390元／m2，其中花崗石的預(yù)算單價為220元／m2，每m2外墻裝飾花崗石消耗量為1.02m2；間接費(fèi)率、利潤率和稅率分別為l2%、7%和3.41%。經(jīng)評估人員調(diào)查，待估公寓樓使用的進(jìn)口花崗石的預(yù)算單價為500元／m2，外墻面工程量與類似建筑物的工程量同為4500m2。
問題：
1.計算待估公寓樓外墻面于掛花崗石工程的預(yù)算單價。
預(yù)算單價=普通花崗石預(yù)算單價+進(jìn)口花崗石調(diào)整部分=390+（500-220）×1.02=676（元/m2） （2分）
2.計算待估公寓樓土建工程的直接費(fèi)和造價。
①土建工程直接費(fèi)用=16800000+（676-390）×4500=18087000（元） （2分）
②土建工程造價=18087000×（1+12%）×（1+7%）×（1+3.41%）=22414594（元） （3分）
3.假定待估公寓樓的給排水、采暖、電氣工程造價占建安工程造價的12%，與工程項目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用為建安工程造價的10%。假設(shè)不發(fā)生資金成本和其他費(fèi)用，并不計開發(fā)利潤，計算待估公寓樓的水暖電工程造價、建安工程造價和總造價。
水暖電工程造價=22 414 594／88%×l2%=3 056 536（元） （2分）
公寓樓建安工程造價=22414594+3 056 536=25 471130（元） （1分）
公寓樓總造價=建安工程造價+其他費(fèi)用=25471130×（1+10%）=28018243（元） （2分）
4.待估公寓樓經(jīng)濟(jì)耐用年限按60年計算。經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察后對損耗率進(jìn)行打分：房屋結(jié)構(gòu)部分40分，裝修部分l0分，設(shè)備部分40分，三部分評分修正系數(shù)分別為0.75、0.12和0.13。分別用年限法和打分法確定待估公寓樓的成新率。
按年限法計算成新率：（60-15）/60×100%=75% （2分）
按打分法計算成新率：l-（40×0.75+10×0.12+40×0.13）／100=64% （2分）
5.評估人員考慮其他因素后確定的成新率為80%。如果取年限法、打分法和考慮其他因素確定成新率的方法的權(quán)重分別為40%、50%和l0%，按綜合法確定待估公寓樓的成新率。假定待估公寓樓的殘值為零，評估其價值（不含地價）。
（計算結(jié)果涉及金額的，以元為單位并保留整數(shù)；百分?jǐn)?shù)保留整數(shù)）
按綜合法計算成新率：75%×40%+64%×50%+80%×l0%=70% （1分）
公寓樓價值=28018243×70%=19612770（元） （1分）
（二）單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法（熟悉）
設(shè)備安裝工程概算的編制方法：注意使用條件
（1）預(yù)算單價法：當(dāng)初步設(shè)計較深，有清單；
（2）擴(kuò)大單價法：當(dāng)初步設(shè)計深度不夠，清單不完備；
（3）設(shè)備價值百分比法：當(dāng)初步設(shè)計深度不夠，常用于價格波動不大的設(shè)備產(chǎn)品；
（4）綜合噸位指標(biāo)法：有設(shè)備規(guī)格和重量時，常用于價格波動較大的設(shè)備產(chǎn)品。
1.概算定額法：
（1）方法適用：要求初步設(shè)計達(dá)到一定深度，建筑結(jié)構(gòu)比較明確。
2.概算指標(biāo)法：
（1）方法適用：初步設(shè)計深度不夠，不能準(zhǔn)確地計算工程量，但工程設(shè)計是采用技術(shù)比較成熟而又有類似工程概算指標(biāo)可以利用的情況。
（2）計算方法：
①擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同時：
相同的條件：建設(shè)地點相同、工程特征和結(jié)構(gòu)特征基本相同、建筑面積相差不大。三個條件
兩種套算方法：
A、直接套：概算指標(biāo)×擬建工程建筑面積（體積）；
直接工程費(fèi)＝m2（m3）造價×擬建工程建筑面積（體積）
B、先調(diào)整差價，再套：
100m2建筑物面積的人工費(fèi)＝指標(biāo)規(guī)定的工日數(shù)×本地區(qū)工日單價
材料、機(jī)械同樣的。再求出m2建筑面積的直接工程費(fèi)的指標(biāo)，回到與a.直接套一樣了。
直接工程費(fèi)＝m2（m3）造價×擬建工程建筑面積（體積）
②擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部差異時的調(diào)整：
a.結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)（元/m2）＝原概算指標(biāo)＋換入－ 換出―――調(diào)價
量×價 量×價
b.結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)的量（元/m2）＝原概算指標(biāo)量＋換入量－ 換出量――調(diào)量
小結(jié)：1.相同時：
（1）直接套
（2）調(diào)整再套
2.不同時：
（1）調(diào)價
（2）調(diào)量
3.類似工程預(yù)算法：
（1）方法適用：擬建工程初步設(shè)計與已完工程或在建工程的設(shè)計相類似又沒有可用的概算指標(biāo)的情況。
（2）計算方法：必須進(jìn)行調(diào)整
A、建筑結(jié)構(gòu)差異的調(diào)整：與前面調(diào)價相同，新的量×價與舊的量×價的總價差加入（減出）總價中。
B、價差調(diào)整：兩種
其一：有人工、材料、機(jī)械的用量，乘以擬建工程所在地的人工、材料、機(jī)械的單價，匯總。
其二：只有人工、材料、機(jī)械的費(fèi)用，那么：
①求K：給了a%、b%、c%等等，就直接求K；沒給就求a%、b%、c%，再求K。
②求D：注意：這一步求出的指標(biāo)可能是直接工程費(fèi)；在這一步可能要加上換入的減去換出的；再加上綜合費(fèi)求出擬建工程概算造價。
③求造價：單位造價×建筑面積
注意：P413例題8－7
06年考試的綜合題！
評估人員在2005年底擬對l990年底建成的某鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)公寓樓進(jìn)行評估，其建筑面積經(jīng)測量為15000m2。
評估人員在未獲得該公寓樓圖紙的情況下，獲得了與待估公寓樓建筑面積相同的類似建筑物的有關(guān)技術(shù)資料，其中土建工程直接費(fèi)合計l680萬元。待估公寓樓與類似建筑物的工程特征略有不同，類似工程外墻面為普通花崗石，待估公寓樓外墻面為進(jìn)口花崗石。類似工程外墻面干掛花崗石工程的預(yù)算單價為390元／m2，其中花崗石的預(yù)算單價為220元／m2，每m2外墻裝飾花崗石消耗量為1.02m2；間接費(fèi)率、利潤率和稅率分別為l2%、7%和3.41%。經(jīng)評估人員調(diào)查，待估公寓樓使用的進(jìn)口花崗石的預(yù)算單價為500元／m2，外墻面工程量與類似建筑物的工程量同為4500m2。
問題：
1.計算待估公寓樓外墻面于掛花崗石工程的預(yù)算單價。
預(yù)算單價=普通花崗石預(yù)算單價+進(jìn)口花崗石調(diào)整部分=390+（500-220）×1.02=676（元/m2） （2分）
2.計算待估公寓樓土建工程的直接費(fèi)和造價。
①土建工程直接費(fèi)用=16800000+（676-390）×4500=18087000（元） （2分）
②土建工程造價=18087000×（1+12%）×（1+7%）×（1+3.41%）=22414594（元） （3分）
3.假定待估公寓樓的給排水、采暖、電氣工程造價占建安工程造價的12%，與工程項目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用為建安工程造價的10%。假設(shè)不發(fā)生資金成本和其他費(fèi)用，并不計開發(fā)利潤，計算待估公寓樓的水暖電工程造價、建安工程造價和總造價。
水暖電工程造價=22 414 594／88%×l2%=3 056 536（元） （2分）
公寓樓建安工程造價=22414594+3 056 536=25 471130（元） （1分）
公寓樓總造價=建安工程造價+其他費(fèi)用=25471130×（1+10%）=28018243（元） （2分）
4.待估公寓樓經(jīng)濟(jì)耐用年限按60年計算。經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察后對損耗率進(jìn)行打分：房屋結(jié)構(gòu)部分40分，裝修部分l0分，設(shè)備部分40分，三部分評分修正系數(shù)分別為0.75、0.12和0.13。分別用年限法和打分法確定待估公寓樓的成新率。
按年限法計算成新率：（60-15）/60×100%=75% （2分）
按打分法計算成新率：l-（40×0.75+10×0.12+40×0.13）／100=64% （2分）
5.評估人員考慮其他因素后確定的成新率為80%。如果取年限法、打分法和考慮其他因素確定成新率的方法的權(quán)重分別為40%、50%和l0%，按綜合法確定待估公寓樓的成新率。假定待估公寓樓的殘值為零，評估其價值（不含地價）。
（計算結(jié)果涉及金額的，以元為單位并保留整數(shù)；百分?jǐn)?shù)保留整數(shù)）
按綜合法計算成新率：75%×40%+64%×50%+80%×l0%=70% （1分）
公寓樓價值=28018243×70%=19612770（元） （1分）
（二）單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法（熟悉）
設(shè)備安裝工程概算的編制方法：注意使用條件
（1）預(yù)算單價法：當(dāng)初步設(shè)計較深，有清單；
（2）擴(kuò)大單價法：當(dāng)初步設(shè)計深度不夠，清單不完備；
（3）設(shè)備價值百分比法：當(dāng)初步設(shè)計深度不夠，常用于價格波動不大的設(shè)備產(chǎn)品；
（4）綜合噸位指標(biāo)法：有設(shè)備規(guī)格和重量時，常用于價格波動較大的設(shè)備產(chǎn)品。