一、內(nèi)容提要：本講主要講述了房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)市場概述、房地產(chǎn)市場競爭和房地產(chǎn)市場波動的相關(guān)內(nèi)容，在房地產(chǎn)供給與需求中主要講述了房地產(chǎn)供給與需求的相關(guān)內(nèi)容，以及房地產(chǎn)供求平衡及房地產(chǎn)供求彈性的內(nèi)容。
二、重點(diǎn)、難點(diǎn)
大綱要求：掌握房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)和分類，房地產(chǎn)供給、需求和供求平衡
熟悉房地產(chǎn)市場競爭和波動
了解房地產(chǎn)市場的概念，房地產(chǎn)供求彈性
一、房地產(chǎn)市場
（一）房地產(chǎn)市場概述
（1）房地產(chǎn)市場的概念（了解）
人們對于什么是市場，有許多定義或表述，例如：（1）市場是商品交換的場所（2）市場是指商品交易的任何場合；（3）市場是使商品交易雙方接觸的任何安排；（4）市場是連接商品生產(chǎn)者和商品消費(fèi)者之間的橋梁；（5）市場是商品交換關(guān)系的總和（6）市場是指某一特定商品或服務(wù)的現(xiàn)有目標(biāo)客戶群；（7）市場是一種商品或服務(wù)的所有潛在購買者的需求總和。
拿“市場是一種商品或服務(wù)的所有潛在購買者的需求總和”來講，它是從市場營銷的角度來定義市場，突出了消費(fèi)者的需求。這個市場定義可以用下列簡明的公式來概括：
市場=人口+購買能力+購買動機(jī)
該公式說明，人口、購買能力和購買動機(jī)三個因素，缺少一個都不能構(gòu)成市場。一個市場至少要具備3個要素：（1）賣方；（2）買方；（3）可供交易的商品。賣方和買方又被稱為市場主體，可供交易的商品又被稱為市場客體。
房地產(chǎn)市場是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場，交易包括買賣、互換、租賃、抵押等。房地產(chǎn)市場既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地產(chǎn)市場是指固定的房地產(chǎn)交易場所。
題目：市場定義可以用下列簡明的公式來概括：市場=（ ）+購買能力+購買動機(jī)。
A.家庭戶數(shù)
B.成人人口
C.人口
D.就業(yè)人數(shù)
答案：（C）
（2）房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)
房地產(chǎn)市場有許多特點(diǎn)，其中主要的是：
1、交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。
2、交易的對象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個產(chǎn)品差異化的市場。
3、供求狀況、價格水平和價格走勢等在不同地區(qū)各不相同，是一個地區(qū)性市場。
4、容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。
5、較多地受到法規(guī)政策的影響和限制。
6、一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經(jīng)歷。
7、交易的金額較大，依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。
8、交易程序較復(fù)雜，需要簽定書面交易合同，辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)等；
9、廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。
（3）房地產(chǎn)市場的分類
根據(jù)不同的需要，可以從不同的角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分類。其中主要的幾種分類如下：
1.按用途（功能）劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場兩大類。居住房地產(chǎn)市場可進(jìn)一步分為普通住宅市場、高檔公寓市場、別墅市場等。非居住房地產(chǎn)市場可進(jìn)一步分為寫字樓市場、商鋪市場、工業(yè)用房市場等。
2.按檔次劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場。
3.按區(qū)域范圍劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為整體房產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場兩大類。
4.按交易方式劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場兩大類。
5.按交易目的劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場兩大類。房地產(chǎn)使用市場是買賣或租賃房地產(chǎn)的目的是自用的市場。房地產(chǎn)投資市場是買賣或租賃房地產(chǎn)的目的是投資（再賣、出租或轉(zhuǎn)租）的市場。從購買房地產(chǎn)的目的來看，具體還可分為自用、出租、消極性保值、準(zhǔn)備積極轉(zhuǎn)手。
6.按流轉(zhuǎn)次數(shù)劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為房地產(chǎn)一級市場（具體為土地使用權(quán)出讓市場）、房地產(chǎn)二級市場（具體為開發(fā)的商品房的初次交易市場）和房地產(chǎn)三級市場（具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購公有住房等的再次交易市場）。相關(guān)的分類還有新房市場和舊房市場。其中的舊房市場又稱為二手房市場、住房二級市場、存量房市場等。
7.按達(dá)成交易與入住的時間劃分，可分為現(xiàn)房市場和期房市場
8.按時間劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為過去的房地產(chǎn)市場、現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場。
題目：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房等的再次交易市場稱為（?。┦袌觥?BR> A.一級
B.二級
C.三級
D.四級
答案：（C）
題目：房地產(chǎn)交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動，只能是（?。┑霓D(zhuǎn)移，這是房地產(chǎn)市場特點(diǎn)之一。
A.房地產(chǎn)檔案
B.權(quán)益
C.價值
D.經(jīng)濟(jì)
答案：（B）
（二）房地產(chǎn)市場競爭
（1）房地產(chǎn)市場競爭的概念
房地產(chǎn)市場競爭是指在房地產(chǎn)市場上交易雙方為各自利的
化而進(jìn)行的努力。根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場區(qū)分為賣方市場和買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。
（2）房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)
在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個專門術(shù)語來描述市場競爭狀態(tài)，即市場結(jié)構(gòu)。根據(jù)競爭程度的不同，市場結(jié)構(gòu)可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。
1.完全競爭
完全競爭是市場競爭不受任何阻礙和干擾的市場結(jié)構(gòu)。完全競爭市場必須具備以下幾個條件：（1）所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買者不在乎從哪個賣者手里購買商品，不會對某個賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場；
（2）有相當(dāng)多的買者和賣者，每個買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場上僅占微小的份額，因而單個買者或賣者都不能影響市場價格，而只能是價格的接受者；（3）市場信息完全，買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完整信息，并能預(yù)測未來的價格；（4）買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場；（5）買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預(yù)。
2.壟斷競爭
壟斷競爭是一種既有壟斷又有競爭、以競爭為主的市場結(jié)構(gòu)。壟斷競爭市場主要具有如下幾個特點(diǎn)：（1）賣者和買者都比較多；（2）產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別；（3）市場信息比較完全。
3.寡頭壟斷
寡頭壟斷是少數(shù)幾個生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場上，生產(chǎn)者之間存在著競爭，但寡頭生產(chǎn)者在競爭中往往傾向于非價格競爭。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達(dá)成某種妥協(xié)。這種競爭主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無多大差異的情況下，非價格競爭難以進(jìn)行，寡頭生產(chǎn)者在定價方面就會進(jìn)行勾結(jié)。
4.完全壟斷
完全壟斷是市場由一個賣者或一個買者控制的市場結(jié)構(gòu)。又可分為賣方壟斷、買方壟斷和雙邊壟斷。
一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。賣方壟斷市場具有以下幾個特點(diǎn)：（1）只有一個賣者，而買者很多；（2）產(chǎn)品無相近替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異；（3）新生產(chǎn)者不能入市場，潛在競爭與實(shí)際競爭一樣是不存在的。
造成賣方壟斷的原因有資源控制（如果一種產(chǎn)品的生產(chǎn)必某些特定資源，那么對這些資源的控制就會形成壟斷）、政府許可制（如許可證、特許權(quán)、資格證等均可造成壟斷）、專利、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等。
題目：房地產(chǎn)市場競爭是指交易雙方為各自利益的（?。┒M(jìn)行的努力。
A.獲得
B.保證
C.保護(hù)
D.化
答案：（D）
題目：造成完全壟斷的原因有（?。?BR> A.資源控制
B.政府許可限制
C.專利
D.規(guī)模經(jīng)濟(jì)
E.地方保護(hù)
答案：（ABCD）
二、重點(diǎn)、難點(diǎn)
大綱要求：掌握房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)和分類，房地產(chǎn)供給、需求和供求平衡
熟悉房地產(chǎn)市場競爭和波動
了解房地產(chǎn)市場的概念，房地產(chǎn)供求彈性
一、房地產(chǎn)市場
（一）房地產(chǎn)市場概述
（1）房地產(chǎn)市場的概念（了解）
人們對于什么是市場，有許多定義或表述，例如：（1）市場是商品交換的場所（2）市場是指商品交易的任何場合；（3）市場是使商品交易雙方接觸的任何安排；（4）市場是連接商品生產(chǎn)者和商品消費(fèi)者之間的橋梁；（5）市場是商品交換關(guān)系的總和（6）市場是指某一特定商品或服務(wù)的現(xiàn)有目標(biāo)客戶群；（7）市場是一種商品或服務(wù)的所有潛在購買者的需求總和。
拿“市場是一種商品或服務(wù)的所有潛在購買者的需求總和”來講，它是從市場營銷的角度來定義市場，突出了消費(fèi)者的需求。這個市場定義可以用下列簡明的公式來概括：
市場=人口+購買能力+購買動機(jī)
該公式說明，人口、購買能力和購買動機(jī)三個因素，缺少一個都不能構(gòu)成市場。一個市場至少要具備3個要素：（1）賣方；（2）買方；（3）可供交易的商品。賣方和買方又被稱為市場主體，可供交易的商品又被稱為市場客體。
房地產(chǎn)市場是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場，交易包括買賣、互換、租賃、抵押等。房地產(chǎn)市場既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地產(chǎn)市場是指固定的房地產(chǎn)交易場所。
題目：市場定義可以用下列簡明的公式來概括：市場=（ ）+購買能力+購買動機(jī)。
A.家庭戶數(shù)
B.成人人口
C.人口
D.就業(yè)人數(shù)
答案：（C）
（2）房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)
房地產(chǎn)市場有許多特點(diǎn)，其中主要的是：
1、交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。
2、交易的對象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個產(chǎn)品差異化的市場。
3、供求狀況、價格水平和價格走勢等在不同地區(qū)各不相同，是一個地區(qū)性市場。
4、容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。
5、較多地受到法規(guī)政策的影響和限制。
6、一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經(jīng)歷。
7、交易的金額較大，依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。
8、交易程序較復(fù)雜，需要簽定書面交易合同，辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)等；
9、廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。
（3）房地產(chǎn)市場的分類
根據(jù)不同的需要，可以從不同的角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分類。其中主要的幾種分類如下：
1.按用途（功能）劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場兩大類。居住房地產(chǎn)市場可進(jìn)一步分為普通住宅市場、高檔公寓市場、別墅市場等。非居住房地產(chǎn)市場可進(jìn)一步分為寫字樓市場、商鋪市場、工業(yè)用房市場等。
2.按檔次劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場。
3.按區(qū)域范圍劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為整體房產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場兩大類。
4.按交易方式劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場兩大類。
5.按交易目的劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場兩大類。房地產(chǎn)使用市場是買賣或租賃房地產(chǎn)的目的是自用的市場。房地產(chǎn)投資市場是買賣或租賃房地產(chǎn)的目的是投資（再賣、出租或轉(zhuǎn)租）的市場。從購買房地產(chǎn)的目的來看，具體還可分為自用、出租、消極性保值、準(zhǔn)備積極轉(zhuǎn)手。
6.按流轉(zhuǎn)次數(shù)劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為房地產(chǎn)一級市場（具體為土地使用權(quán)出讓市場）、房地產(chǎn)二級市場（具體為開發(fā)的商品房的初次交易市場）和房地產(chǎn)三級市場（具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購公有住房等的再次交易市場）。相關(guān)的分類還有新房市場和舊房市場。其中的舊房市場又稱為二手房市場、住房二級市場、存量房市場等。
7.按達(dá)成交易與入住的時間劃分，可分為現(xiàn)房市場和期房市場
8.按時間劃分。根據(jù)這種劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為過去的房地產(chǎn)市場、現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場。
題目：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房等的再次交易市場稱為（?。┦袌觥?BR> A.一級
B.二級
C.三級
D.四級
答案：（C）
題目：房地產(chǎn)交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動，只能是（?。┑霓D(zhuǎn)移，這是房地產(chǎn)市場特點(diǎn)之一。
A.房地產(chǎn)檔案
B.權(quán)益
C.價值
D.經(jīng)濟(jì)
答案：（B）
（二）房地產(chǎn)市場競爭
（1）房地產(chǎn)市場競爭的概念
房地產(chǎn)市場競爭是指在房地產(chǎn)市場上交易雙方為各自利的
化而進(jìn)行的努力。根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場區(qū)分為賣方市場和買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。
（2）房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)
在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個專門術(shù)語來描述市場競爭狀態(tài)，即市場結(jié)構(gòu)。根據(jù)競爭程度的不同，市場結(jié)構(gòu)可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。
1.完全競爭
完全競爭是市場競爭不受任何阻礙和干擾的市場結(jié)構(gòu)。完全競爭市場必須具備以下幾個條件：（1）所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買者不在乎從哪個賣者手里購買商品，不會對某個賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場；
（2）有相當(dāng)多的買者和賣者，每個買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場上僅占微小的份額，因而單個買者或賣者都不能影響市場價格，而只能是價格的接受者；（3）市場信息完全，買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完整信息，并能預(yù)測未來的價格；（4）買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場；（5）買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預(yù)。
2.壟斷競爭
壟斷競爭是一種既有壟斷又有競爭、以競爭為主的市場結(jié)構(gòu)。壟斷競爭市場主要具有如下幾個特點(diǎn)：（1）賣者和買者都比較多；（2）產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別；（3）市場信息比較完全。
3.寡頭壟斷
寡頭壟斷是少數(shù)幾個生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場上，生產(chǎn)者之間存在著競爭，但寡頭生產(chǎn)者在競爭中往往傾向于非價格競爭。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達(dá)成某種妥協(xié)。這種競爭主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無多大差異的情況下，非價格競爭難以進(jìn)行，寡頭生產(chǎn)者在定價方面就會進(jìn)行勾結(jié)。
4.完全壟斷
完全壟斷是市場由一個賣者或一個買者控制的市場結(jié)構(gòu)。又可分為賣方壟斷、買方壟斷和雙邊壟斷。
一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。賣方壟斷市場具有以下幾個特點(diǎn)：（1）只有一個賣者，而買者很多；（2）產(chǎn)品無相近替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異；（3）新生產(chǎn)者不能入市場，潛在競爭與實(shí)際競爭一樣是不存在的。
造成賣方壟斷的原因有資源控制（如果一種產(chǎn)品的生產(chǎn)必某些特定資源，那么對這些資源的控制就會形成壟斷）、政府許可制（如許可證、特許權(quán)、資格證等均可造成壟斷）、專利、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等。
題目：房地產(chǎn)市場競爭是指交易雙方為各自利益的（?。┒M(jìn)行的努力。
A.獲得
B.保證
C.保護(hù)
D.化
答案：（D）
題目：造成完全壟斷的原因有（?。?BR> A.資源控制
B.政府許可限制
C.專利
D.規(guī)模經(jīng)濟(jì)
E.地方保護(hù)
答案：（ABCD）