第二部分計算題
題1 計算結(jié)果
50年期可出讓土地平均單價：693．3元／平方米
題2 計算結(jié)果
宗地于2000年11月1日的土地單位面積價格：17156元／平方米
總地價：1715．6萬元
題3 計算結(jié)果
(1)該城市住宅地價指數(shù)
(2)待估宗地70年期于2000年10月1日單位面積價格：1454．79元／平方米
題4 計算結(jié)果
最低建筑容積率3．0
試卷四 土地 估價實務(wù)
第一部分綜合計算題
題1 計算結(jié)果
可抵押貸款額5924．43萬元
題2 計算結(jié)果
的結(jié)果是HA01、HA04兩個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)，地價為924．52元／平方米；HA01、HA03兩個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)也可，地價為906．33元／平方米。
第二部分案例綜合分析
1．答題要點
(1)簡單算術(shù)平均法。
(2)加權(quán)平均法。
(3)直接取市場比較法的評估結(jié)果。
(4)以市場比較法評估結(jié)果為主，以收益還原法做適當(dāng)減價修正。
2．答題要點
(1)收集的資料包括：
①國家或當(dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a償、安置補償以及地上附著物補償標(biāo)準文件；②當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)費用、市政設(shè)施開發(fā)費用或市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費的收取標(biāo)準；③征地過程中的有關(guān)稅費標(biāo)準或耕地占用稅、土地 管理 費等；④土地出讓金或土地增值收益資料；⑤國家或當(dāng)?shù)厥袌龅睦仕?；⑥市場或行業(yè)平均利潤率或投資回報率。
(2)基本步驟：
①求算土地取得費(或分別求算土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物賠償、征地稅費等)；②確定土地開發(fā)費；③計算 利息 ；④計算土地開發(fā)利潤；⑤計算土地增值收益；⑥計算有限年期土地使用權(quán)價格。
3．答題要點
(1)不同點：
①A宗地的處置方式是由 企業(yè) 取得土地使用權(quán)，土地使用者為企業(yè)而非股份公司，企業(yè)與股份公司是土地租賃關(guān)系，由股份公司向企業(yè)支付租金；②B宗地的處置方式是國家作價人股，國家持有國家股，土地使用者為股份公司。
(2)從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系說明對國家、國有企業(yè)、股份公司的利弊：
A宗地的處置方式：①對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風(fēng)險較小，但不能得到出讓后的土地增值部分；②對企業(yè)而言，可以取得完整的土地使用權(quán)，獲得較穩(wěn)定的租金收入，但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金；③對股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，只需每年支付租金。
B宗地處置方式：①對國家而言，以出讓金作價折為國家股，可參加分紅，和企業(yè)共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，國家不能一次性收取土地收益；②對企業(yè)而言，不能獲得土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金；③對股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權(quán)，可以不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，但增加了國家股本。
4．答題要點
(1)辦理的手續(xù)：
①股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù)；②辦理有關(guān)規(guī)劃變更、審批手續(xù)；③到土地管理部門辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù)；④辦理補交土地出讓金的手續(xù)；⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù)。
(2)評估方法選擇、估價思路及程序：
可在以下方法中選擇兩種：市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、剩余法和路線價法。
估價思路：(略)。
市場比較法的估價程序：①選擇市場比較案例；②確定比較因素；③因素描述及比較分析；④確定比較因素的修正系數(shù)；⑤求算比準地價。
收益還原法估價程序：①確定房地出租總收益；②確定房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房屋純收益；⑤計算 土地 純收益；⑥計算土地價格。
基準地價系數(shù)修正法估價的程序：①確定土地及基準地價；②因素描述及比較分析；③確定修正系數(shù)；④計算地價。
剩余法估價的程序：①計算房地出租總收益；②計算房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房地產(chǎn)總價格；⑤計算房屋現(xiàn)值；⑥計算土地價格。
路線價法評估的程序：①確定路線價；②確定宗地的臨街深度、寬度等條件；③確定條件修正系數(shù)；④計算土地價格。
題1 計算結(jié)果
50年期可出讓土地平均單價：693．3元／平方米
題2 計算結(jié)果
宗地于2000年11月1日的土地單位面積價格：17156元／平方米
總地價：1715．6萬元
題3 計算結(jié)果
(1)該城市住宅地價指數(shù)
(2)待估宗地70年期于2000年10月1日單位面積價格：1454．79元／平方米
題4 計算結(jié)果
最低建筑容積率3．0
試卷四 土地 估價實務(wù)
第一部分綜合計算題
題1 計算結(jié)果
可抵押貸款額5924．43萬元
題2 計算結(jié)果
的結(jié)果是HA01、HA04兩個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)，地價為924．52元／平方米；HA01、HA03兩個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)也可，地價為906．33元／平方米。
第二部分案例綜合分析
1．答題要點
(1)簡單算術(shù)平均法。
(2)加權(quán)平均法。
(3)直接取市場比較法的評估結(jié)果。
(4)以市場比較法評估結(jié)果為主，以收益還原法做適當(dāng)減價修正。
2．答題要點
(1)收集的資料包括：
①國家或當(dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a償、安置補償以及地上附著物補償標(biāo)準文件；②當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)費用、市政設(shè)施開發(fā)費用或市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費的收取標(biāo)準；③征地過程中的有關(guān)稅費標(biāo)準或耕地占用稅、土地 管理 費等；④土地出讓金或土地增值收益資料；⑤國家或當(dāng)?shù)厥袌龅睦仕?；⑥市場或行業(yè)平均利潤率或投資回報率。
(2)基本步驟：
①求算土地取得費(或分別求算土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物賠償、征地稅費等)；②確定土地開發(fā)費；③計算 利息 ；④計算土地開發(fā)利潤；⑤計算土地增值收益；⑥計算有限年期土地使用權(quán)價格。
3．答題要點
(1)不同點：
①A宗地的處置方式是由 企業(yè) 取得土地使用權(quán)，土地使用者為企業(yè)而非股份公司，企業(yè)與股份公司是土地租賃關(guān)系，由股份公司向企業(yè)支付租金；②B宗地的處置方式是國家作價人股，國家持有國家股，土地使用者為股份公司。
(2)從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系說明對國家、國有企業(yè)、股份公司的利弊：
A宗地的處置方式：①對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風(fēng)險較小，但不能得到出讓后的土地增值部分；②對企業(yè)而言，可以取得完整的土地使用權(quán)，獲得較穩(wěn)定的租金收入，但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金；③對股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，只需每年支付租金。
B宗地處置方式：①對國家而言，以出讓金作價折為國家股，可參加分紅，和企業(yè)共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，國家不能一次性收取土地收益；②對企業(yè)而言，不能獲得土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金；③對股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權(quán)，可以不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，但增加了國家股本。
4．答題要點
(1)辦理的手續(xù)：
①股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù)；②辦理有關(guān)規(guī)劃變更、審批手續(xù)；③到土地管理部門辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù)；④辦理補交土地出讓金的手續(xù)；⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù)。
(2)評估方法選擇、估價思路及程序：
可在以下方法中選擇兩種：市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、剩余法和路線價法。
估價思路：(略)。
市場比較法的估價程序：①選擇市場比較案例；②確定比較因素；③因素描述及比較分析；④確定比較因素的修正系數(shù)；⑤求算比準地價。
收益還原法估價程序：①確定房地出租總收益；②確定房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房屋純收益；⑤計算 土地 純收益；⑥計算土地價格。
基準地價系數(shù)修正法估價的程序：①確定土地及基準地價；②因素描述及比較分析；③確定修正系數(shù)；④計算地價。
剩余法估價的程序：①計算房地出租總收益；②計算房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房地產(chǎn)總價格；⑤計算房屋現(xiàn)值；⑥計算土地價格。
路線價法評估的程序：①確定路線價；②確定宗地的臨街深度、寬度等條件；③確定條件修正系數(shù)；④計算土地價格。