二、估價方法與估價過程
(一)估價方法的選擇
估價人員通過現(xiàn)場查勘，在認真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。
(二)估價過程
1．收益還原法
(l)計算估價對象總樓價:
計算公式為:
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]
其中:P為總樓價。
a為房地年純收益。其參數(shù)是通過房地的正常租金水平測得。
r為綜合還原率。
n為房地尚可使用年限。
估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元/平方米，殘值率為0。
根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀察和對照 《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金:
應(yīng)用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實例；
根據(jù)收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見 《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正 (略)。
③客觀租金的計算及確定。
比準價格A=243。60元/平方米
比準價格B=233。40元/平方米
比準價格C=249。09元/平方米
取比準價格A、比準價格B、比準價格C的算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的客觀租金，即:
客觀租金＝(243。60+233。40+240。09)÷3＝242。03元/平方米
(3)計算房地總收益:
年總收益＝2914。5O×0。8×242。03＝564317。15元
(4)計算年總費用
① 管理 費:
根據(jù)調(diào)查了解，當?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費為房屋租金的3%，即：
房屋出租經(jīng)營管理費＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元
②維修費:
根據(jù)××市 建設(shè) 和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經(jīng)營維修費為房屋重置價格的2%，即：房屋出租經(jīng)營維修費＝房屋重置價×2%＝2914。50×700×2%＝40803元
③ 保險 費：
根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險費率為房屋現(xiàn)值的2‰，即：
房屋年保險費＝房屋現(xiàn)值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額＝房屋重置價／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元
⑤租金損失：
根據(jù)調(diào)查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元
年總費用＝①+②+③+④+⑤＝118308．22元
(5)房地年純收益：
房地年純收益＝房地年出租總收益—房地年出租總費用
?。?64317．15—118308．22＝ 446008．93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10％。
(7)計算總樓價：
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元
(8)房屋現(xiàn)值
房屋現(xiàn)值＝房屋重置價×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元
(9)總地價
總地價＝總樓價—房屋現(xiàn)值＝4398900．39—1530112＝2868788．39元
2．市場比較法
(1)選擇房地出售實例：
估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析后，選擇了三宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表：
(2)房屋占地地價計算
①房屋現(xiàn)值計算：
房屋現(xiàn)值＝房屋重置價×成新率
實例A房屋現(xiàn)值＝580×2356×80％＝1093184元
實例B房屋現(xiàn)值＝600×1848×75％＝831600元
實例C房屋現(xiàn)值＝580×2187．90×70％＝888287．40元
②實例地價計算：
據(jù)調(diào)查，房屋買賣中，賣方應(yīng)支付的稅費為正常交易價的8．5％，則：
單位地價＝(房屋交易價—房屋現(xiàn)值—賣方應(yīng)支付的稅費)／房屋用地面積
實例A單位面積地價＝(3100000—1093184—3100000×8．5％)／496
＝3514．75元／平方米
實例B單位面積地價＝(2600000—831600—2600000×8．5％)／385
＝4019．22元／平方米
實例C單位面積地價＝(2750000—888287．40—2750000×8．5％)／442
＝3683．17元／平方米
③比較因素條件指數(shù)：
⑤計算比準價格：
將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數(shù)代人計算公式，則
比準價格A＝3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103
＝4000．69元/平方米
比準價格B＝4019．22 ×ll0／100×100／100×100／100×100／96×100／108
＝4264．22元／平方米
比準價格C＝4072．63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100
＝4072．63元／平方米
通過對上述三個比準價格分析比較，確定 土地 單位面積地價為4264．22元／平方米。
三、地價的確定
估價人員鑒于估價對象特定目的，認為應(yīng)取市場比較法和收益還原法的估價結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的最終估價結(jié)果，即：
單位面積地價＝4816．80×0．4＋4264．22×0．6＝4485．25元／平方米
樓面地價＝4485．25÷4．9＝915．36元／平方米
總地價＝4485．25×595．58＝2671325元(取整)
(一)估價方法的選擇
估價人員通過現(xiàn)場查勘，在認真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。
(二)估價過程
1．收益還原法
(l)計算估價對象總樓價:
計算公式為:
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]
其中:P為總樓價。
a為房地年純收益。其參數(shù)是通過房地的正常租金水平測得。
r為綜合還原率。
n為房地尚可使用年限。
估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元/平方米，殘值率為0。
根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀察和對照 《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金:
應(yīng)用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實例；
根據(jù)收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見 《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正 (略)。
③客觀租金的計算及確定。
比準價格A=243。60元/平方米
比準價格B=233。40元/平方米
比準價格C=249。09元/平方米
取比準價格A、比準價格B、比準價格C的算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的客觀租金，即:
客觀租金＝(243。60+233。40+240。09)÷3＝242。03元/平方米
(3)計算房地總收益:
年總收益＝2914。5O×0。8×242。03＝564317。15元
(4)計算年總費用
① 管理 費:
根據(jù)調(diào)查了解，當?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費為房屋租金的3%，即：
房屋出租經(jīng)營管理費＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元
②維修費:
根據(jù)××市 建設(shè) 和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經(jīng)營維修費為房屋重置價格的2%，即：房屋出租經(jīng)營維修費＝房屋重置價×2%＝2914。50×700×2%＝40803元
③ 保險 費：
根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險費率為房屋現(xiàn)值的2‰，即：
房屋年保險費＝房屋現(xiàn)值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額＝房屋重置價／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元
⑤租金損失：
根據(jù)調(diào)查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元
年總費用＝①+②+③+④+⑤＝118308．22元
(5)房地年純收益：
房地年純收益＝房地年出租總收益—房地年出租總費用
?。?64317．15—118308．22＝ 446008．93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10％。
(7)計算總樓價：
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元
(8)房屋現(xiàn)值
房屋現(xiàn)值＝房屋重置價×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元
(9)總地價
總地價＝總樓價—房屋現(xiàn)值＝4398900．39—1530112＝2868788．39元
2．市場比較法
(1)選擇房地出售實例：
估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析后，選擇了三宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表：
(2)房屋占地地價計算
①房屋現(xiàn)值計算：
房屋現(xiàn)值＝房屋重置價×成新率
實例A房屋現(xiàn)值＝580×2356×80％＝1093184元
實例B房屋現(xiàn)值＝600×1848×75％＝831600元
實例C房屋現(xiàn)值＝580×2187．90×70％＝888287．40元
②實例地價計算：
據(jù)調(diào)查，房屋買賣中，賣方應(yīng)支付的稅費為正常交易價的8．5％，則：
單位地價＝(房屋交易價—房屋現(xiàn)值—賣方應(yīng)支付的稅費)／房屋用地面積
實例A單位面積地價＝(3100000—1093184—3100000×8．5％)／496
＝3514．75元／平方米
實例B單位面積地價＝(2600000—831600—2600000×8．5％)／385
＝4019．22元／平方米
實例C單位面積地價＝(2750000—888287．40—2750000×8．5％)／442
＝3683．17元／平方米
③比較因素條件指數(shù)：
⑤計算比準價格：
將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數(shù)代人計算公式，則
比準價格A＝3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103
＝4000．69元/平方米
比準價格B＝4019．22 ×ll0／100×100／100×100／100×100／96×100／108
＝4264．22元／平方米
比準價格C＝4072．63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100
＝4072．63元／平方米
通過對上述三個比準價格分析比較，確定 土地 單位面積地價為4264．22元／平方米。
三、地價的確定
估價人員鑒于估價對象特定目的，認為應(yīng)取市場比較法和收益還原法的估價結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的最終估價結(jié)果，即：
單位面積地價＝4816．80×0．4＋4264．22×0．6＝4485．25元／平方米
樓面地價＝4485．25÷4．9＝915．36元／平方米
總地價＝4485．25×595．58＝2671325元(取整)