第一章
第一節(jié) 資產評估的含義
一、 資產評估的概念
資產評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟活動，它是市場經(jīng)濟條件下客觀存在的經(jīng)濟范疇。
一般地說，資產評估是指通過對資歷產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。具體地說，資產評估是指由專門機構和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產價值進行評定和估算的過程。
資產評估主要由六大要素組成，即資產評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。評估的主體是指資產評估由誰來承擔，它是資產評估工作得以進行的重要保證；評估的客體是指資產評估的對象，它是對資產評估內容上的界定；評估的特定目的是指資產業(yè)務發(fā)生的經(jīng)濟行為，直接決定和制約資產評估價值類型和方法的選擇；評估的價值類型是對評估價值的質的規(guī)定，對資產評估方法的選擇具有約束性；資產評估方法是確定資產評估價值的手段和途徑。
二、 資產評估的特點
一般來說，資產評估具有以下特點：
（一）現(xiàn)實性
現(xiàn)實性是指以評估基準期為時間參照，按這一時點的資產實際狀況對資產進行的評定估算。
資產評估只能是評估某一時點的資產價值，評估基準期一般以“日”為基準時點。
資產評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：
1.資產評估直接以現(xiàn)實存在的資產作為估價的依據(jù)，只要求說明當前資產狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當前狀況。
2.以現(xiàn)實狀況為基礎反映未來。
3.現(xiàn)實性強調客觀存在。
（二）市場性
資產評估是服務于市場的活動，在市場交易活動發(fā)生的條件下，資產評估通過模擬市場條件對資產價值作出評定估算和報告，并且，這一估算和報告結果必須接受市場檢驗。
（三）預測性
資產評估的預測性是指用資產的未來時空的潛能說明現(xiàn)實。現(xiàn)實的評估價值必須反映資的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產，現(xiàn)實評估價值是不存在的。
（四）公正性
公正性是指資產評估行為對于評估當事人具有獨立性，它服務于資產業(yè)務的需要，而不是服務于資產業(yè)務當事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點：一是資產評估是按公允、法定的準則和規(guī)程進行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的技術基礎；二是評估人員通常是與資產業(yè)務沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織基礎。
（五）咨詢性
咨詢性指資產評估結論是為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力。
三、資產評估和會計計價的不同
（一）二者發(fā)生的前提條件不同
會計學中的資產計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設前提的。而資產評估則是用于發(fā)生產權變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產經(jīng)營活動中斷，以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產計價無法反映企業(yè)資產價值時間的估價行為。
（二）二者的目的不同
會計學中的資產計價是就資產論資產，使貨幣量能夠客觀地反映資產的實際價值量。資產評估則是就資產論權益，資產評估價值反映資產的效用。資產評估則是就資產論權益，資產評估價值反映資的實際價值量。資產評估則是就資產論權益，資產評估價值反映資產的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、實體中的權益的依據(jù)。
（三）執(zhí)行操作者不同
資產計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的。資產評估則是由獨立于企業(yè)以外的具有資產評估的社會中介機構完成的。
當然，資產評估與會計計價也有聯(lián)系的，會計計價有時需要以資產評估價值為依據(jù)，還在會計制度中有相應規(guī)定。
第二節(jié) 資產評估的對象
一、資產的含義
資產評估的對象，是指被評估的資產，即資產評估的客體。
對于作為資產評估對象的資產，可以從以下幾個方面理解。
（一）資產是一種權利
（二）資產是一種獲利能力
（三）資產必須為某一主體所擁有和支配
二、資產的分類
（一）按資產存在形態(tài)分類
按資產存在的形態(tài)可以分有形資產和無形資產。
有形資產是指那些具有實體形態(tài)的資產，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產等。
無形資產是指那些沒有物質而以某種特殊權利和技術知識等經(jīng)濟資源存在并發(fā)揮作用的資產，包括專利權、商標權、非專利技術、土地使用權、商譽等。
（二）按資產是否具有綜合獲利能力分類
按資產是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產和整體資產。
單項資產是指單臺、單件的資產。
整體資產是指由一組單項資產組成的具有獲利能力的資產綜合體。
（三）按資產能否獨立存在分類
按資產能否獨立存在可以分為可確指的資產和不可確指的資產。
可確指的資產是指能獨立存在的資產，不可確指的資產是指不能獨立于有形資產而單獨存在的資產，如商譽。
第三節(jié) 資產評估的價值類型
一、 資產評估的特定目的
根據(jù)我國現(xiàn)行制度規(guī)定，對占有國有資產的單位發(fā)生下列經(jīng)濟行為時需要評估：
1.資產轉讓。
2.企業(yè)兼并。
3.企業(yè)出售。
4.企業(yè)聯(lián)營。
5.股份經(jīng)營。
6.中外合資、合作。
7.企業(yè)清算。
8.抵押。
9.擔保。
10.企業(yè)租賃。
對于上述經(jīng)濟行為，前7種屬于必須評估的范圍，后3種則根據(jù)具體情況，當事只可自行決定是否可以評估。
二、資產評估價值的含義
資產評估價值是資產評估的結果。
資產評估價值的含義可以通過以下方面理解。
1.資產使用價值決定資產評估價值，資的效用是確定資產評估價值的重要依據(jù)。
2.資產評估價值與馬克思《資本論》中所稱的價值不是同一概念。
3.資產評估價值與會計記錄的價值也有很大差別。
通過對資產評估價值的分析，可以看出資產評估價值具有以下特點：
1.時效性。資產評估價值反映的是特定時點的價值。同樣的資產，在不同的時期內價值是不一樣的。評估基準日是資產評估報告的重要內容，而評估報告有效期的規(guī)定（政策規(guī)定為一年），則是對報告使用人的約束。
2.目的性。相同的資產，因評估目的不同而適用不同的價值類型，具有不同的價值。
3.意見性。資產評估價值只是為資產評估委托者提供的參考意見，是買賣雙方交易的底價，并不是實際成交價，最后的成交價由資產買賣雙方確定。
4.估計性。資產評估價值是基于客觀事實，憑借評估機構及操作人員經(jīng)驗和專業(yè)知識，對資產價值進行系統(tǒng)分析和邏輯判斷，從而根據(jù)資產的功能及評估目的對該資產在某一時間內的價值作出合理的結論。
三、 資產評估價值類型
資產評估價值由于其評估特定目的不同，價值含義也不一樣，表現(xiàn)不為的同價值類型。
不同的評估目的，決定了不同的價值類型。一般地，評估價值類型主要有以下幾種。
（一）公開市場價值
公開市場價值是指資產在公開市場上應該實現(xiàn)的價值。
（二）投資價值
投資價值是指以資產的收益能力為依據(jù)確定評估價值。
（三）重置價值
重置價值是指在現(xiàn)在市場條件下，按功能重置資產并使資產處于在用狀態(tài)所耗費的成本作為資產評估價值。
（四）清算價格
清算價格是指在非正常市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現(xiàn)行市價，這是由市場供求狀況決定的。
一般來說，在市場機制比較健全的情況下，資產價值會因競爭而趨于合理，以市場售價評定其清算價格仍有一定意義。清算價格一般取決于下列幾個因素。
1.資產的通用性。專用設備的清算價格一般會較大幅度地低于市場價格。一項具有某一特殊屬性（使用價值）的財產對于所有者來說并不具有特殊價值。
2.清算時間的限制。一般地，清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大，清算價格會越高。
第四節(jié) 資產評估的假設
資產評估與其倔學科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設條件之上的。適用資產評估的假設有以下幾種。
一、繼續(xù)使用假設
從資產評估角度看，繼續(xù)使用假設是指資產將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉換用途繼續(xù)使用。
在確認繼續(xù)使用的資產時，必須充分考慮以下條件：
1.資產能以其提供的服務或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；
2.資產尚有顯著的剩余使用壽命；
3.資產所有權明確，并保持完好；
4.資產從經(jīng)濟上、法律上允許轉作他用；
5.資產的使用功能完好或較為完好。
二、公開市場假設
公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件。公開市場假設，是假定在市場上市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場住處的機會和時間，以便對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。
公開市場假設是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產在市場上可以公開買賣。
所謂效用是指資產在可的范圍內，用于最有利又可行和法律上允許的用途。
三、清算（清償）假設
清算（清償）假設是指資產所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開廣場上出售。
在資產評估中，由于資產未來效用不同而形成了“三種假設”。在不同假設條件下，評估結果各不相同。在繼續(xù)使用假設前提下，要求評估資產的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設前提下要求評估資產的公平市場價值；在清算（清償）假設前提下，要求評估資產的清算價格。
第五節(jié) 資產評估的原則
資產評估的原則是調節(jié)資產評估委托者、評估業(yè)務承擔者以及資產業(yè)務有關權益各方在資產評估中的相互關系，規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則。它包括兩個層次的內容，即資產評估的工作原則和資產評估的經(jīng)濟原則。
一、資產評估的工作原則
（一）獨立性原則
獨立性原則要求在資產評估過程中擺脫資產業(yè)務當事人利益的影響，評估工作始終堅持獨立的第三者立場。評估機構是獨立的社會公正性機構，不能為資產業(yè)務各方的任何一方所擁有，評估工作不應受外界干擾和委托者意圖影響。評估機構和評估人員不應與資產業(yè)務有任何利益上的聯(lián)系。
（二）客觀性原則
客觀性原則是指評估結果應以充分的事實為依據(jù)。
（三）科學性原則
科學性原則是指在資產評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適用的價值類型和方法，制定科學的評估實施方案，使資產評估結果科學合理。
（四）專業(yè)性原則
專業(yè)性原則要求資產評估機構必須是提供資產評估服務的專業(yè)技術機構。
二、資產評估的經(jīng)濟原則
（一）貢獻原則
貢獻原則是指某一資產或資產 的某一構成部分的價值，取決于它對其他相關的資產或資產整體的價值貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。貢獻原則要求在評估一項由多個資產構成的整體資產的價值時，必須綜合考慮該項資產在整體資產構成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產的價值。
（二）替代原則
替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產時，的資產需求。
（三）預期原則
預期原則是指在資產評估過程中，資產的價值可以不按照過去的生產成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。
應當說明的是，被評估資產的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是一個量。資產評估就是要通過對資產的全面認識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一般來說，要使評估值與資產客觀價值完全一致，那是很難的，資產評估者的目標或任務應是努力縮小這個差距。
第二章 資產評估的基本方法 第一節(jié) 市場法
一、市場法與其適用的前提條件 ?。ㄒ唬┦袌龇ǖ暮x 市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法?！ 。ǘ┦袌龇☉玫那疤釛l件 應用市場法進行資產評估，必須具備以下前提條件?！ ?.需要有一個充分發(fā)育活躍的資產市場?！ ?.參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數(shù)等資料是可搜集到的?！ 《?、運用市場法進行資產評估的方式 一般地說，在市場上如能找到與被評估資產完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進行價格高速因此市場法也稱作市場成交價格比較法，是指一項被評估資產需要評估時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產，但在公開市場上能找到與之相類似的資產，以此為參照物，并依其價格再做相應的差異調整，確定被評估資產價值。參照物差異調整因素主要包括三方面； 一是時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產評估基準日相差時間所影響的被評估資產價格的差異。 二是地域因素。地域因素是指資產所在地區(qū)或地段條件對資產價格的影響差異?！ ∪枪δ芤蛩亍９δ芤蛩厥侵纲Y產實體功能過剩和不足對價格的影響。 三、運用市場法評估資產的程序及其優(yōu)缺點分析 （一）運用市場法評估資產程序 1.明確評估對象。 2.進行公開市場調查，收集相同或類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物。
3.分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。 4.把被評估資產與參照物比較?！ ?.分析調整差異，做出結論?！ 。ǘ┦袌龇ǖ膬?yōu)缺點 市場法是資產評估中最簡單、的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在： 1.能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得?！ ?.評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結果易于被各方面理解和接受?！ ∈袌龇ǖ娜秉c表現(xiàn)在： 1.需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應用。
2.不適用于專用機器設備、大部分的無形資產，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產的評估。
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
（一）成本法的含義
成本法是指在評估資產時按被評估資產的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。
采用成本法對資產進行評估的理論依據(jù)如下。
1.資產的價值取決于資產的成本。資產的原始成本越高，資產階級的原始價值越大，反之則小，二者在質和量的內涵上是一致的。采用成本法對資產進行評估，必須首先確定資產的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重工業(yè)新購建軍一項全新資產所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內容構成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產評估日期的市場物價水平，后者反映的是當初購建資產時的物價水平。在其他條件既定時，資產的重置成本越高，其重置價值越大。
2.資產的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應變化。
（1）資產投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。
（2）新技術的推廣和運用，使用企業(yè)原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比較，在技術上明顯落后、性能降低，其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產的功能性損耗，也稱功能性貶值。
（3）由于資產以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產的經(jīng)濟性損耗，也稱經(jīng)濟性貶值。
二、成本法應用的前提條件
采用成本法評估資產具備的前提條件
1.應當具備可利用的歷史資料。
2.形成資產價值的耗費是必須的。
三、成本法運用的思路及其各項指標的估算
被評估資產評估值=重置成本×成新率
（一）重置成本及其估算
重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。
復原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產所發(fā)生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標準、設計及格式，以現(xiàn)時價格生產或建造具有同等功能的全新資產所需的成本。
選擇重置成本時，在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，就選擇更新重置成本。在無更新重置成本時可采用復原重置成本。一般來說，復原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。
更新重置成本和復原重置成本的相同方面于采用的都是資產的現(xiàn)時價格，不同的在于技術、設計、標準方面的差異。
重置成本的估算一般可以彩下列方法：
1.重置核算法。是指按資產成本的構成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。
直接成本是指直接可以構成資產成本支出的部分，直接成本應按現(xiàn)時價格逐項加總。
間接成本是指為建造、購買資產而發(fā)生的管理費、總體設計制圖等項支出。 間接成本可以通過下列方法計算。
（1）按人工成本比例法計算，計算公式為：
間接成本=人工成本總額×成本分配率
其中：
（2）單位價格法。計算公式為：
間接成本=工作量（按工日或工時）×單位價格/工日或工時
（3）直接成本百分率法，計算公式為：
間接成本=直接成本×間接成本占直接成本百分率
2.物價指數(shù)法。這種方法是在資產歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計算公式為：
或：
物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：
（1）物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。
（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。
3.功能價值法，也稱生產能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，計算其每一單位生產能力價格或參照物與被評估資產生產能力的比例，據(jù)以估算被評估資產的重置成本。計算公式為：
4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。公式為：
推導可得：
公式中的X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，秋為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4~0.7 ，房地產行業(yè)一般為0.9.我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹慎使用這種方法。
另外，在用成本法對企業(yè)整體資產及某一相同類型資產進行評估時，為了簡化評估業(yè)務，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產重置成本，這種方法運用的步驟是：
（1）在核實資產數(shù)量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類別。
（2）在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性資產，應用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。
（3）依據(jù)婁類抽樣估算資產的重置成本額與帳面歷史成本計算出分類資產的調整系數(shù)，其計算公式為：
K=R/R 式中：K——資產重置成本與歷史成本的調整系數(shù)
R——某類抽樣資產的重置成本；
R——某類抽樣資產的歷史成本。
根據(jù)調整系數(shù)K估算被評估資產的重置成本，計算公式為：
被評估資產重置成本=某類資產的賬面歷史成本*K
（二）實體性貶值及其估算
資產的實體性貶值是資產由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法。
1.觀察法，也稱成新率法。計算公式為：
資產實體性貶值=重置成本×（1-成新率）
2.公式計算法。其計算公式為：
總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為：
總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限
實際已使用年限=名義已使用年限*資產利用率
由于資產在使用中負荷程度的影響，必須將資產的名義已使用年限調整為實際已使用年限。名義已使用年限是指資產從購進使用到評估時的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產利用率來調整。
二、功能性貶值及估算
功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。
通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：
1.將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。
2.計算二者的差異，確定凈超額運營成本。
3.估計被評估資產的剩余壽命。
4.以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值），計算公式為：
功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：
功能性貶值=復原重置成本—更新重置成本
三、經(jīng)濟性貶值及其估算 經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產的貶值。計算經(jīng)濟性貶值時，主要是根據(jù)由于產品銷售困難而開工不足或停止生產形成資產的閑置，價值得不到實現(xiàn)等因素，確定其貶值額。評估人員應根據(jù)資產的具體情況加以分析確定。婁資產使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值?！ ∷摹⒊尚侣始捌涔浪恪 〕尚侣史从吃u估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有以下幾種?！ ?.觀察法，即由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術人員對資產的實體各主要部位進行技術鑒定，以判斷確定被評估資產的成新率?！ ?.使用年限法，即根據(jù)資產預計尚可使用年限與其總使用年限的比率確定成新率，計算公式為： 3.修復費用法，即通過估算資產恢復原有全新功能所需要的修復費用占該資產的重置成本（再生產價值）的百分比確定成新率，計算公式為： 評估工作中，有些評估人員直接按照會計學中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的。這是因為： 第一、折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗?！ 〉诙?、折舊年限的確定，以資產的維修是為了保證資產正常運轉為前提的?！ 〉谌?、折舊年限的確定與評估中成新率確定的基礎——損耗本身具有差異性?！ 〉谒?、資產評估過程中，如果一些評估機構和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當然可以采用折舊年限?！ ?五、運用成本法評估資產的程序及其優(yōu)缺點分析 ?。ㄒ唬┻\用成本法評估資產的程序 運用成本法評估資產一般按下列程序進行： 1.確定被評估資產，并估算重置成本。 2.確定被評估資產的使用年限。 3.估算被評估資產的損耗或貶值?！ ?.計算確定被評估資產的價值?！ 。ǘ┏杀痉ǖ膬?yōu)缺點 采用成本成法評估資產的優(yōu)點有： 1.比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨于公平合理?！ ?.有利于單項資產和特定用途資產的評估?！ ?.在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應用?！ ?.有利于企業(yè)資產保值。 采用成本法的缺點是工作量較大。
第三節(jié) 收益法
一、收益法及其適用的前提條件
（一）收益法的含義
收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
采用收益法對資產進行評估，所確定的資產價值，是指為獲得該項資產以取得預期收益的效用或有用程度密切相關。資產的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。
（二）收益法應用的前提條件
應用收益法評估資產必須具備的前提條件是：
1.被評估資產必須是能用傾向衡量其未來期望收益的單項或整體資產。
2.資產所有者所承擔的風險也必須也必須是能用貨幣衡量的。
二、收益法應用的形式
收益法的應用，實際上就是對被評估資產未來預期收益進行折現(xiàn)或本金化過程。一般來說，有以下幾種情況。
（一）資產未來收益期有限的情況
在資產未來預期收益具有特定時期的情況下，通地預測有限期限內各期的收益額，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)，各年預期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值，基本公式是：
式中：——未來第i個收益期的預期收益額，收益期有， 中還包括期末資產剩余凈額；
n——收益年期；
r——折現(xiàn)率。
（二）資產未來收益無限期的情況
無限收益期的情況下，有兩種情形：
1.未來收益年金化的情形。在這種情形下，首先預測其年收益額，然后對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值。基本公式為：
資產評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率
有的資產評估時，其未來預期收益盡管不完全相等，但生產經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，
各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，其步驟如下：
第一步，預測該項資未來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。
第二步，通過折現(xiàn)之和求取年等值收益額。
因此，
其中：為各年現(xiàn)值系數(shù)，可查表求得。
第三步，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產評估值。
2.未來收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預測未來若干年內（一般為5年）的各年預期收益額，對其進行折現(xiàn)。再假設從若干年的最后一年開始，以后各年預期收益額相同，將這些收益額進行本金處理，最后，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。
三、收益法中各項指標的確定
（一）收益額
收益法運用中，收益額的確定是關鍵。
1.收益額指提是資產使用帶來的未來收益期望值，是通過預測分析獲得的。
2.收益額必須是由被估資產直接形成的，不是由該項資產形成的收益分離出來，切莫張冠李戴。
關于收益額的構成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點：
第一、稅后利潤，即凈利潤；
第二、現(xiàn)金流量；
第三、利潤總額。
（二）折現(xiàn)率和本金化率
確定折現(xiàn)率，首先應該明確折現(xiàn)的內涵。一般來說，折現(xiàn)率應包含無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。
本金化率與折現(xiàn)率在本質上是沒有區(qū)別的。只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預期收益還原，本金化率則是將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率。
（三）收益期限
收益期限是指資產收益的期間，通常指益年期。收益期限由評估人員根據(jù)未來獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據(jù)法律、契約和合同規(guī)定確定。
四、收益法評估資產的程序及其優(yōu)缺點分析
（一）收益法評估資產的步驟
1.收集驗證有關經(jīng)營、財務狀況的信息資料。
2.計算和對比分析有關指標及其變化趨勢。
3.預測資產未來預期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率。
4.將預期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評估資產價值。
（二）收益法評估資產的優(yōu)缺點
采用法評估資產的優(yōu)點是：
1.能真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價值；
2.與投資決策相結合，應用此法評估的資產價值，易為買賣雙方所接受。
采用收益法評估資產的缺點是：
1.預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預風因素的影響。
2.在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。
第一節(jié) 資產評估的含義
一、 資產評估的概念
資產評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟活動，它是市場經(jīng)濟條件下客觀存在的經(jīng)濟范疇。
一般地說，資產評估是指通過對資歷產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。具體地說，資產評估是指由專門機構和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產價值進行評定和估算的過程。
資產評估主要由六大要素組成，即資產評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。評估的主體是指資產評估由誰來承擔，它是資產評估工作得以進行的重要保證；評估的客體是指資產評估的對象，它是對資產評估內容上的界定；評估的特定目的是指資產業(yè)務發(fā)生的經(jīng)濟行為，直接決定和制約資產評估價值類型和方法的選擇；評估的價值類型是對評估價值的質的規(guī)定，對資產評估方法的選擇具有約束性；資產評估方法是確定資產評估價值的手段和途徑。
二、 資產評估的特點
一般來說，資產評估具有以下特點：
（一）現(xiàn)實性
現(xiàn)實性是指以評估基準期為時間參照，按這一時點的資產實際狀況對資產進行的評定估算。
資產評估只能是評估某一時點的資產價值，評估基準期一般以“日”為基準時點。
資產評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：
1.資產評估直接以現(xiàn)實存在的資產作為估價的依據(jù)，只要求說明當前資產狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當前狀況。
2.以現(xiàn)實狀況為基礎反映未來。
3.現(xiàn)實性強調客觀存在。
（二）市場性
資產評估是服務于市場的活動，在市場交易活動發(fā)生的條件下，資產評估通過模擬市場條件對資產價值作出評定估算和報告，并且，這一估算和報告結果必須接受市場檢驗。
（三）預測性
資產評估的預測性是指用資產的未來時空的潛能說明現(xiàn)實。現(xiàn)實的評估價值必須反映資的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產，現(xiàn)實評估價值是不存在的。
（四）公正性
公正性是指資產評估行為對于評估當事人具有獨立性，它服務于資產業(yè)務的需要，而不是服務于資產業(yè)務當事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點：一是資產評估是按公允、法定的準則和規(guī)程進行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的技術基礎；二是評估人員通常是與資產業(yè)務沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織基礎。
（五）咨詢性
咨詢性指資產評估結論是為資產業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力。
三、資產評估和會計計價的不同
（一）二者發(fā)生的前提條件不同
會計學中的資產計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設前提的。而資產評估則是用于發(fā)生產權變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產經(jīng)營活動中斷，以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產計價無法反映企業(yè)資產價值時間的估價行為。
（二）二者的目的不同
會計學中的資產計價是就資產論資產，使貨幣量能夠客觀地反映資產的實際價值量。資產評估則是就資產論權益，資產評估價值反映資產的效用。資產評估則是就資產論權益，資產評估價值反映資的實際價值量。資產評估則是就資產論權益，資產評估價值反映資產的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、實體中的權益的依據(jù)。
（三）執(zhí)行操作者不同
資產計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的。資產評估則是由獨立于企業(yè)以外的具有資產評估的社會中介機構完成的。
當然，資產評估與會計計價也有聯(lián)系的，會計計價有時需要以資產評估價值為依據(jù)，還在會計制度中有相應規(guī)定。
第二節(jié) 資產評估的對象
一、資產的含義
資產評估的對象，是指被評估的資產，即資產評估的客體。
對于作為資產評估對象的資產，可以從以下幾個方面理解。
（一）資產是一種權利
（二）資產是一種獲利能力
（三）資產必須為某一主體所擁有和支配
二、資產的分類
（一）按資產存在形態(tài)分類
按資產存在的形態(tài)可以分有形資產和無形資產。
有形資產是指那些具有實體形態(tài)的資產，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產等。
無形資產是指那些沒有物質而以某種特殊權利和技術知識等經(jīng)濟資源存在并發(fā)揮作用的資產，包括專利權、商標權、非專利技術、土地使用權、商譽等。
（二）按資產是否具有綜合獲利能力分類
按資產是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產和整體資產。
單項資產是指單臺、單件的資產。
整體資產是指由一組單項資產組成的具有獲利能力的資產綜合體。
（三）按資產能否獨立存在分類
按資產能否獨立存在可以分為可確指的資產和不可確指的資產。
可確指的資產是指能獨立存在的資產，不可確指的資產是指不能獨立于有形資產而單獨存在的資產，如商譽。
第三節(jié) 資產評估的價值類型
一、 資產評估的特定目的
根據(jù)我國現(xiàn)行制度規(guī)定，對占有國有資產的單位發(fā)生下列經(jīng)濟行為時需要評估：
1.資產轉讓。
2.企業(yè)兼并。
3.企業(yè)出售。
4.企業(yè)聯(lián)營。
5.股份經(jīng)營。
6.中外合資、合作。
7.企業(yè)清算。
8.抵押。
9.擔保。
10.企業(yè)租賃。
對于上述經(jīng)濟行為，前7種屬于必須評估的范圍，后3種則根據(jù)具體情況，當事只可自行決定是否可以評估。
二、資產評估價值的含義
資產評估價值是資產評估的結果。
資產評估價值的含義可以通過以下方面理解。
1.資產使用價值決定資產評估價值，資的效用是確定資產評估價值的重要依據(jù)。
2.資產評估價值與馬克思《資本論》中所稱的價值不是同一概念。
3.資產評估價值與會計記錄的價值也有很大差別。
通過對資產評估價值的分析，可以看出資產評估價值具有以下特點：
1.時效性。資產評估價值反映的是特定時點的價值。同樣的資產，在不同的時期內價值是不一樣的。評估基準日是資產評估報告的重要內容，而評估報告有效期的規(guī)定（政策規(guī)定為一年），則是對報告使用人的約束。
2.目的性。相同的資產，因評估目的不同而適用不同的價值類型，具有不同的價值。
3.意見性。資產評估價值只是為資產評估委托者提供的參考意見，是買賣雙方交易的底價，并不是實際成交價，最后的成交價由資產買賣雙方確定。
4.估計性。資產評估價值是基于客觀事實，憑借評估機構及操作人員經(jīng)驗和專業(yè)知識，對資產價值進行系統(tǒng)分析和邏輯判斷，從而根據(jù)資產的功能及評估目的對該資產在某一時間內的價值作出合理的結論。
三、 資產評估價值類型
資產評估價值由于其評估特定目的不同，價值含義也不一樣，表現(xiàn)不為的同價值類型。
不同的評估目的，決定了不同的價值類型。一般地，評估價值類型主要有以下幾種。
（一）公開市場價值
公開市場價值是指資產在公開市場上應該實現(xiàn)的價值。
（二）投資價值
投資價值是指以資產的收益能力為依據(jù)確定評估價值。
（三）重置價值
重置價值是指在現(xiàn)在市場條件下，按功能重置資產并使資產處于在用狀態(tài)所耗費的成本作為資產評估價值。
（四）清算價格
清算價格是指在非正常市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現(xiàn)行市價，這是由市場供求狀況決定的。
一般來說，在市場機制比較健全的情況下，資產價值會因競爭而趨于合理，以市場售價評定其清算價格仍有一定意義。清算價格一般取決于下列幾個因素。
1.資產的通用性。專用設備的清算價格一般會較大幅度地低于市場價格。一項具有某一特殊屬性（使用價值）的財產對于所有者來說并不具有特殊價值。
2.清算時間的限制。一般地，清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大，清算價格會越高。
第四節(jié) 資產評估的假設
資產評估與其倔學科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設條件之上的。適用資產評估的假設有以下幾種。
一、繼續(xù)使用假設
從資產評估角度看，繼續(xù)使用假設是指資產將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉換用途繼續(xù)使用。
在確認繼續(xù)使用的資產時，必須充分考慮以下條件：
1.資產能以其提供的服務或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；
2.資產尚有顯著的剩余使用壽命；
3.資產所有權明確，并保持完好；
4.資產從經(jīng)濟上、法律上允許轉作他用；
5.資產的使用功能完好或較為完好。
二、公開市場假設
公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件。公開市場假設，是假定在市場上市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場住處的機會和時間，以便對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。
公開市場假設是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產在市場上可以公開買賣。
所謂效用是指資產在可的范圍內，用于最有利又可行和法律上允許的用途。
三、清算（清償）假設
清算（清償）假設是指資產所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開廣場上出售。
在資產評估中，由于資產未來效用不同而形成了“三種假設”。在不同假設條件下，評估結果各不相同。在繼續(xù)使用假設前提下，要求評估資產的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設前提下要求評估資產的公平市場價值；在清算（清償）假設前提下，要求評估資產的清算價格。
第五節(jié) 資產評估的原則
資產評估的原則是調節(jié)資產評估委托者、評估業(yè)務承擔者以及資產業(yè)務有關權益各方在資產評估中的相互關系，規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則。它包括兩個層次的內容，即資產評估的工作原則和資產評估的經(jīng)濟原則。
一、資產評估的工作原則
（一）獨立性原則
獨立性原則要求在資產評估過程中擺脫資產業(yè)務當事人利益的影響，評估工作始終堅持獨立的第三者立場。評估機構是獨立的社會公正性機構，不能為資產業(yè)務各方的任何一方所擁有，評估工作不應受外界干擾和委托者意圖影響。評估機構和評估人員不應與資產業(yè)務有任何利益上的聯(lián)系。
（二）客觀性原則
客觀性原則是指評估結果應以充分的事實為依據(jù)。
（三）科學性原則
科學性原則是指在資產評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適用的價值類型和方法，制定科學的評估實施方案，使資產評估結果科學合理。
（四）專業(yè)性原則
專業(yè)性原則要求資產評估機構必須是提供資產評估服務的專業(yè)技術機構。
二、資產評估的經(jīng)濟原則
（一）貢獻原則
貢獻原則是指某一資產或資產 的某一構成部分的價值，取決于它對其他相關的資產或資產整體的價值貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。貢獻原則要求在評估一項由多個資產構成的整體資產的價值時，必須綜合考慮該項資產在整體資產構成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產的價值。
（二）替代原則
替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產時，的資產需求。
（三）預期原則
預期原則是指在資產評估過程中，資產的價值可以不按照過去的生產成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。
應當說明的是，被評估資產的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是一個量。資產評估就是要通過對資產的全面認識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一般來說，要使評估值與資產客觀價值完全一致，那是很難的，資產評估者的目標或任務應是努力縮小這個差距。
第二章 資產評估的基本方法 第一節(jié) 市場法
一、市場法與其適用的前提條件 ?。ㄒ唬┦袌龇ǖ暮x 市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法?！ 。ǘ┦袌龇☉玫那疤釛l件 應用市場法進行資產評估，必須具備以下前提條件?！ ?.需要有一個充分發(fā)育活躍的資產市場?！ ?.參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數(shù)等資料是可搜集到的?！ 《?、運用市場法進行資產評估的方式 一般地說，在市場上如能找到與被評估資產完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進行價格高速因此市場法也稱作市場成交價格比較法，是指一項被評估資產需要評估時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產，但在公開市場上能找到與之相類似的資產，以此為參照物，并依其價格再做相應的差異調整，確定被評估資產價值。參照物差異調整因素主要包括三方面； 一是時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產評估基準日相差時間所影響的被評估資產價格的差異。 二是地域因素。地域因素是指資產所在地區(qū)或地段條件對資產價格的影響差異?！ ∪枪δ芤蛩亍９δ芤蛩厥侵纲Y產實體功能過剩和不足對價格的影響。 三、運用市場法評估資產的程序及其優(yōu)缺點分析 （一）運用市場法評估資產程序 1.明確評估對象。 2.進行公開市場調查，收集相同或類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物。
3.分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。 4.把被評估資產與參照物比較?！ ?.分析調整差異，做出結論?！ 。ǘ┦袌龇ǖ膬?yōu)缺點 市場法是資產評估中最簡單、的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在： 1.能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得?！ ?.評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結果易于被各方面理解和接受?！ ∈袌龇ǖ娜秉c表現(xiàn)在： 1.需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應用。
2.不適用于專用機器設備、大部分的無形資產，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產的評估。
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
（一）成本法的含義
成本法是指在評估資產時按被評估資產的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。
采用成本法對資產進行評估的理論依據(jù)如下。
1.資產的價值取決于資產的成本。資產的原始成本越高，資產階級的原始價值越大，反之則小，二者在質和量的內涵上是一致的。采用成本法對資產進行評估，必須首先確定資產的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重工業(yè)新購建軍一項全新資產所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內容構成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產評估日期的市場物價水平，后者反映的是當初購建資產時的物價水平。在其他條件既定時，資產的重置成本越高，其重置價值越大。
2.資產的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應變化。
（1）資產投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。
（2）新技術的推廣和運用，使用企業(yè)原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比較，在技術上明顯落后、性能降低，其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產的功能性損耗，也稱功能性貶值。
（3）由于資產以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產的經(jīng)濟性損耗，也稱經(jīng)濟性貶值。
二、成本法應用的前提條件
采用成本法評估資產具備的前提條件
1.應當具備可利用的歷史資料。
2.形成資產價值的耗費是必須的。
三、成本法運用的思路及其各項指標的估算
被評估資產評估值=重置成本×成新率
（一）重置成本及其估算
重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。
復原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產所發(fā)生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標準、設計及格式，以現(xiàn)時價格生產或建造具有同等功能的全新資產所需的成本。
選擇重置成本時，在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，就選擇更新重置成本。在無更新重置成本時可采用復原重置成本。一般來說，復原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。
更新重置成本和復原重置成本的相同方面于采用的都是資產的現(xiàn)時價格，不同的在于技術、設計、標準方面的差異。
重置成本的估算一般可以彩下列方法：
1.重置核算法。是指按資產成本的構成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。
直接成本是指直接可以構成資產成本支出的部分，直接成本應按現(xiàn)時價格逐項加總。
間接成本是指為建造、購買資產而發(fā)生的管理費、總體設計制圖等項支出。 間接成本可以通過下列方法計算。
（1）按人工成本比例法計算，計算公式為：
間接成本=人工成本總額×成本分配率
其中：
（2）單位價格法。計算公式為：
間接成本=工作量（按工日或工時）×單位價格/工日或工時
（3）直接成本百分率法，計算公式為：
間接成本=直接成本×間接成本占直接成本百分率
2.物價指數(shù)法。這種方法是在資產歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計算公式為：
或：
物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：
（1）物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。
（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。
3.功能價值法，也稱生產能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，計算其每一單位生產能力價格或參照物與被評估資產生產能力的比例，據(jù)以估算被評估資產的重置成本。計算公式為：
4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。公式為：
推導可得：
公式中的X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，秋為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4~0.7 ，房地產行業(yè)一般為0.9.我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹慎使用這種方法。
另外，在用成本法對企業(yè)整體資產及某一相同類型資產進行評估時，為了簡化評估業(yè)務，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產重置成本，這種方法運用的步驟是：
（1）在核實資產數(shù)量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類別。
（2）在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性資產，應用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。
（3）依據(jù)婁類抽樣估算資產的重置成本額與帳面歷史成本計算出分類資產的調整系數(shù)，其計算公式為：
K=R/R 式中：K——資產重置成本與歷史成本的調整系數(shù)
R——某類抽樣資產的重置成本；
R——某類抽樣資產的歷史成本。
根據(jù)調整系數(shù)K估算被評估資產的重置成本，計算公式為：
被評估資產重置成本=某類資產的賬面歷史成本*K
（二）實體性貶值及其估算
資產的實體性貶值是資產由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法。
1.觀察法，也稱成新率法。計算公式為：
資產實體性貶值=重置成本×（1-成新率）
2.公式計算法。其計算公式為：
總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為：
總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限
實際已使用年限=名義已使用年限*資產利用率
由于資產在使用中負荷程度的影響，必須將資產的名義已使用年限調整為實際已使用年限。名義已使用年限是指資產從購進使用到評估時的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產利用率來調整。
二、功能性貶值及估算
功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。
通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：
1.將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。
2.計算二者的差異，確定凈超額運營成本。
3.估計被評估資產的剩余壽命。
4.以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值），計算公式為：
功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：
功能性貶值=復原重置成本—更新重置成本
三、經(jīng)濟性貶值及其估算 經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產的貶值。計算經(jīng)濟性貶值時，主要是根據(jù)由于產品銷售困難而開工不足或停止生產形成資產的閑置，價值得不到實現(xiàn)等因素，確定其貶值額。評估人員應根據(jù)資產的具體情況加以分析確定。婁資產使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值?！ ∷摹⒊尚侣始捌涔浪恪 〕尚侣史从吃u估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有以下幾種?！ ?.觀察法，即由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術人員對資產的實體各主要部位進行技術鑒定，以判斷確定被評估資產的成新率?！ ?.使用年限法，即根據(jù)資產預計尚可使用年限與其總使用年限的比率確定成新率，計算公式為： 3.修復費用法，即通過估算資產恢復原有全新功能所需要的修復費用占該資產的重置成本（再生產價值）的百分比確定成新率，計算公式為： 評估工作中，有些評估人員直接按照會計學中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的。這是因為： 第一、折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗?！ 〉诙?、折舊年限的確定，以資產的維修是為了保證資產正常運轉為前提的?！ 〉谌?、折舊年限的確定與評估中成新率確定的基礎——損耗本身具有差異性?！ 〉谒?、資產評估過程中，如果一些評估機構和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當然可以采用折舊年限?！ ?五、運用成本法評估資產的程序及其優(yōu)缺點分析 ?。ㄒ唬┻\用成本法評估資產的程序 運用成本法評估資產一般按下列程序進行： 1.確定被評估資產，并估算重置成本。 2.確定被評估資產的使用年限。 3.估算被評估資產的損耗或貶值?！ ?.計算確定被評估資產的價值?！ 。ǘ┏杀痉ǖ膬?yōu)缺點 采用成本成法評估資產的優(yōu)點有： 1.比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨于公平合理?！ ?.有利于單項資產和特定用途資產的評估?！ ?.在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應用?！ ?.有利于企業(yè)資產保值。 采用成本法的缺點是工作量較大。
第三節(jié) 收益法
一、收益法及其適用的前提條件
（一）收益法的含義
收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
采用收益法對資產進行評估，所確定的資產價值，是指為獲得該項資產以取得預期收益的效用或有用程度密切相關。資產的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。
（二）收益法應用的前提條件
應用收益法評估資產必須具備的前提條件是：
1.被評估資產必須是能用傾向衡量其未來期望收益的單項或整體資產。
2.資產所有者所承擔的風險也必須也必須是能用貨幣衡量的。
二、收益法應用的形式
收益法的應用，實際上就是對被評估資產未來預期收益進行折現(xiàn)或本金化過程。一般來說，有以下幾種情況。
（一）資產未來收益期有限的情況
在資產未來預期收益具有特定時期的情況下，通地預測有限期限內各期的收益額，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)，各年預期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值，基本公式是：
式中：——未來第i個收益期的預期收益額，收益期有， 中還包括期末資產剩余凈額；
n——收益年期；
r——折現(xiàn)率。
（二）資產未來收益無限期的情況
無限收益期的情況下，有兩種情形：
1.未來收益年金化的情形。在這種情形下，首先預測其年收益額，然后對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值。基本公式為：
資產評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率
有的資產評估時，其未來預期收益盡管不完全相等，但生產經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，
各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，其步驟如下：
第一步，預測該項資未來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。
第二步，通過折現(xiàn)之和求取年等值收益額。
因此，
其中：為各年現(xiàn)值系數(shù)，可查表求得。
第三步，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產評估值。
2.未來收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預測未來若干年內（一般為5年）的各年預期收益額，對其進行折現(xiàn)。再假設從若干年的最后一年開始，以后各年預期收益額相同，將這些收益額進行本金處理，最后，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。
三、收益法中各項指標的確定
（一）收益額
收益法運用中，收益額的確定是關鍵。
1.收益額指提是資產使用帶來的未來收益期望值，是通過預測分析獲得的。
2.收益額必須是由被估資產直接形成的，不是由該項資產形成的收益分離出來，切莫張冠李戴。
關于收益額的構成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點：
第一、稅后利潤，即凈利潤；
第二、現(xiàn)金流量；
第三、利潤總額。
（二）折現(xiàn)率和本金化率
確定折現(xiàn)率，首先應該明確折現(xiàn)的內涵。一般來說，折現(xiàn)率應包含無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。
本金化率與折現(xiàn)率在本質上是沒有區(qū)別的。只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預期收益還原，本金化率則是將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率。
（三）收益期限
收益期限是指資產收益的期間，通常指益年期。收益期限由評估人員根據(jù)未來獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據(jù)法律、契約和合同規(guī)定確定。
四、收益法評估資產的程序及其優(yōu)缺點分析
（一）收益法評估資產的步驟
1.收集驗證有關經(jīng)營、財務狀況的信息資料。
2.計算和對比分析有關指標及其變化趨勢。
3.預測資產未來預期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率。
4.將預期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評估資產價值。
（二）收益法評估資產的優(yōu)缺點
采用法評估資產的優(yōu)點是：
1.能真實和較準確地反映企業(yè)本金化的價值；
2.與投資決策相結合，應用此法評估的資產價值，易為買賣雙方所接受。
采用收益法評估資產的缺點是：
1.預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預風因素的影響。
2.在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。