房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律（一）
一、大綱要求
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場的特性、市場結(jié)構(gòu)與描述指標、市場運行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段與方法等知識的掌握程度。
考試基本要求
掌握：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、細分方式，反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標。
熟悉：房地產(chǎn)市場的含義，房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)特征，房地產(chǎn)市場與資本市場的關(guān)系，房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱問題。
了解：房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境、影響因素和主要參與者，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。
要點說明
1.房地產(chǎn)市場概述
房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒右约耙磺薪灰椎耐緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。
2.房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境
包括：社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法制環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。
3.房地產(chǎn)市場的影響因素
（1）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素；
（2）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟因素。
4.房地產(chǎn)市場的參與者
包括：土地所有者或當(dāng)前的使用者、開發(fā)商、政府及政府機構(gòu)、金融機構(gòu)、建筑承包商、專業(yè)顧問、消費者或買家。
5.房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)
包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。
6.房地產(chǎn)市場細分方式
從識別和掌握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產(chǎn)市場進行細分。
7.反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標
（1）供給指標
1）存量是指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報告期存量＝上期存量+報告期新竣工量－報告期滅失量；可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。
2）新竣工量是指報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國竣工量統(tǒng)計指標是竣工面積，指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經(jīng)驗收合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。
3）滅失量是指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。
4）空置量是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
5）空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6）可供租售量是指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。可供租售量＝上期可供租售數(shù)量一上期吸納量＋本期新竣工量；實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數(shù)量。
7）房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填為層建筑面積之和。
8）房屋新開工面積是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。
9）平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積／新竣工面積。
10）竣工房屋價值是指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造；辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用；遷移補償費和場地平整的費用及城市建設(shè)配套投資。竣工房屋價值一般按結(jié)算價格計算。
（2）需求指標
1）房屋空間使用數(shù)量是指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。
2）商品零售價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。商品零售物價的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關(guān)系。
3）城市居民消費價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費品的零售價格和服務(wù)項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。
（3）市場交易指標
1）銷售量是指報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。
2）出租量是指報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中的出租面積，是指在報告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。
3）吸納量是指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。
4）吸納率是指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數(shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。
5）吸納周期是指按報告期內(nèi)的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。
6）預(yù)售面積是指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報告期預(yù)售又在報告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。
7）房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。我國目前的各類房地產(chǎn)價格指數(shù)，通?；谄骄鶅r格?！ ?）房地產(chǎn)價格是指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均價格的統(tǒng)計。
9）房地產(chǎn)租金是指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。
8.房地產(chǎn)市場的特性
包括四個方面：市場供給特點、市場需求特點、市場交易特點和市場價格特點。
9.房地產(chǎn)市場的功能
（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益；
（2）顯示房地產(chǎn)市場需求變化；
（3）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；
（4）指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計劃；
（5）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。
10.房地產(chǎn)市場與資產(chǎn)市場
房地產(chǎn)屬于一種耐用品，兼有消費晶和投資品的雙重特征。因此，房地產(chǎn)市場也存在空間市場和資產(chǎn)市場這兩個層面。房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。
11.房地產(chǎn)市場周期循環(huán)
是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。
12.房地產(chǎn)泡沫
是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果。
房地產(chǎn)泡沫的成因：土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)，投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫的助燃劑。
過度開發(fā)的誘因：開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。
13.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施原則：
目標的確定性、政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性、政策的針對性和導(dǎo)向性、政策的公平性和效率。
手段：土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、租金控制。
措施：健全市場準入制度、推動行業(yè)誠信體系建設(shè)、規(guī)范交易程序、加強產(chǎn)權(quán)管理。
一、大綱要求
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場的特性、市場結(jié)構(gòu)與描述指標、市場運行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段與方法等知識的掌握程度。
考試基本要求
掌握：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、細分方式，反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標。
熟悉：房地產(chǎn)市場的含義，房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)特征，房地產(chǎn)市場與資本市場的關(guān)系，房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱問題。
了解：房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境、影響因素和主要參與者，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。
要點說明
1.房地產(chǎn)市場概述
房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒右约耙磺薪灰椎耐緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。
2.房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境
包括：社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法制環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。
3.房地產(chǎn)市場的影響因素
（1）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素；
（2）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟因素。
4.房地產(chǎn)市場的參與者
包括：土地所有者或當(dāng)前的使用者、開發(fā)商、政府及政府機構(gòu)、金融機構(gòu)、建筑承包商、專業(yè)顧問、消費者或買家。
5.房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)
包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。
6.房地產(chǎn)市場細分方式
從識別和掌握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產(chǎn)市場進行細分。
7.反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標
（1）供給指標
1）存量是指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報告期存量＝上期存量+報告期新竣工量－報告期滅失量；可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。
2）新竣工量是指報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國竣工量統(tǒng)計指標是竣工面積，指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經(jīng)驗收合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。
3）滅失量是指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。
4）空置量是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
5）空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6）可供租售量是指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。可供租售量＝上期可供租售數(shù)量一上期吸納量＋本期新竣工量；實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數(shù)量。
7）房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填為層建筑面積之和。
8）房屋新開工面積是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。
9）平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積／新竣工面積。
10）竣工房屋價值是指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造；辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用；遷移補償費和場地平整的費用及城市建設(shè)配套投資。竣工房屋價值一般按結(jié)算價格計算。
（2）需求指標
1）房屋空間使用數(shù)量是指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。
2）商品零售價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。商品零售物價的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關(guān)系。
3）城市居民消費價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費品的零售價格和服務(wù)項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。
（3）市場交易指標
1）銷售量是指報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中采用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。
2）出租量是指報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中的出租面積，是指在報告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。
3）吸納量是指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。
4）吸納率是指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數(shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。
5）吸納周期是指按報告期內(nèi)的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。
6）預(yù)售面積是指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報告期預(yù)售又在報告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。
7）房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。我國目前的各類房地產(chǎn)價格指數(shù)，通?；谄骄鶅r格?！ ?）房地產(chǎn)價格是指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均價格的統(tǒng)計。
9）房地產(chǎn)租金是指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。
8.房地產(chǎn)市場的特性
包括四個方面：市場供給特點、市場需求特點、市場交易特點和市場價格特點。
9.房地產(chǎn)市場的功能
（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益；
（2）顯示房地產(chǎn)市場需求變化；
（3）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；
（4）指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計劃；
（5）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。
10.房地產(chǎn)市場與資產(chǎn)市場
房地產(chǎn)屬于一種耐用品，兼有消費晶和投資品的雙重特征。因此，房地產(chǎn)市場也存在空間市場和資產(chǎn)市場這兩個層面。房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。
11.房地產(chǎn)市場周期循環(huán)
是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。
12.房地產(chǎn)泡沫
是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果。
房地產(chǎn)泡沫的成因：土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)，投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫的助燃劑。
過度開發(fā)的誘因：開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。
13.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施原則：
目標的確定性、政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性、政策的針對性和導(dǎo)向性、政策的公平性和效率。
手段：土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、租金控制。
措施：健全市場準入制度、推動行業(yè)誠信體系建設(shè)、規(guī)范交易程序、加強產(chǎn)權(quán)管理。