二、內(nèi)容講解
2.1 房地產(chǎn)市場概述
2.1.1 房地產(chǎn)市場的概念
房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動，但它可以被某個人或機構擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)交易行為。房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟學中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。
與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。
2.1.2房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境
房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。在整個市場經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)市場并不是孤立存在的，它時刻受到社會經(jīng)濟體系中各方面因素的影響，同時也會對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質，我們將其分為八類，包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。
（1）社會環(huán)境，是指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結構，家庭的數(shù)量及其結構，各地的風俗習慣和民族特點等。
（2）政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。
（3）經(jīng)濟環(huán)境，是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等。
（4）金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務、金融支持的力度和狀況等。
（5）房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關政策等。
（6）技術環(huán)境，是指一個國家或地區(qū)的技術水平、技術政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術發(fā)展動向等。
（7）資源環(huán)境，指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。
（8）國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所做出的反應兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。
2.1.3 房地產(chǎn)市場的影響因素
2.1.3.1 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素
房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會經(jīng)濟環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟因素，包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權與交易政策、房地產(chǎn)價格政策。
2.1.3.2 影響房地產(chǎn)市場轉變的社會經(jīng)濟力量
隨著全球經(jīng)濟一體化進程的逐步推進和信息技術的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展息息相關，其中影響房地產(chǎn)市場轉變的主要社會經(jīng)濟力量包括：
（1）金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)租金價格水平的預期，從而導致市場空置情況及實際租金水平的變化。
（2）信息、通訊技術水平的提高。信息、通訊技術水平的提高和交通條件的根本改善，會縮短不同物業(yè)之間的相對距離、推動不同地域消費品的交流、減少勞動力成本和時間費用。這無疑會改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機會，促進不同地區(qū)間的資本流動。
（3）生產(chǎn)和工作方式的轉變。第三產(chǎn)業(yè)的壯大、勞動密集型向資金技術密集型的轉變、高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉變。
（4）人文環(huán)境的變化。社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認識產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應運而生。
（5）自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、窮人大量涌人城市所產(chǎn)生的社會問題等導致住宅郊區(qū)化；環(huán)境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。
（6）政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內(nèi)容（如香港回歸后，政府提出每年建設8.5萬套住宅的計劃，對香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響。
2.1.4 房地產(chǎn)市場的參與者
房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務的人員或機構組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設過程、交易過程和使用過程。每個過程內(nèi)的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產(chǎn)領域的生產(chǎn)、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序，逐一加以介紹。應該指出的是，由于所處階段的特點不同，各參與者的重要程度是有差異的，也不是每一個過程都需要這些人或機構的參與。
2.1 房地產(chǎn)市場概述
2.1.1 房地產(chǎn)市場的概念
房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動，但它可以被某個人或機構擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)交易行為。房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟學中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。
與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。
2.1.2房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境
房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。在整個市場經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)市場并不是孤立存在的，它時刻受到社會經(jīng)濟體系中各方面因素的影響，同時也會對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質，我們將其分為八類，包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。
（1）社會環(huán)境，是指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結構，家庭的數(shù)量及其結構，各地的風俗習慣和民族特點等。
（2）政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。
（3）經(jīng)濟環(huán)境，是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等。
（4）金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務、金融支持的力度和狀況等。
（5）房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關政策等。
（6）技術環(huán)境，是指一個國家或地區(qū)的技術水平、技術政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術發(fā)展動向等。
（7）資源環(huán)境，指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。
（8）國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所做出的反應兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。
2.1.3 房地產(chǎn)市場的影響因素
2.1.3.1 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素
房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會經(jīng)濟環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟因素，包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權與交易政策、房地產(chǎn)價格政策。
2.1.3.2 影響房地產(chǎn)市場轉變的社會經(jīng)濟力量
隨著全球經(jīng)濟一體化進程的逐步推進和信息技術的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展息息相關，其中影響房地產(chǎn)市場轉變的主要社會經(jīng)濟力量包括：
（1）金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)租金價格水平的預期，從而導致市場空置情況及實際租金水平的變化。
（2）信息、通訊技術水平的提高。信息、通訊技術水平的提高和交通條件的根本改善，會縮短不同物業(yè)之間的相對距離、推動不同地域消費品的交流、減少勞動力成本和時間費用。這無疑會改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機會，促進不同地區(qū)間的資本流動。
（3）生產(chǎn)和工作方式的轉變。第三產(chǎn)業(yè)的壯大、勞動密集型向資金技術密集型的轉變、高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉變。
（4）人文環(huán)境的變化。社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認識產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應運而生。
（5）自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、窮人大量涌人城市所產(chǎn)生的社會問題等導致住宅郊區(qū)化；環(huán)境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。
（6）政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內(nèi)容（如香港回歸后，政府提出每年建設8.5萬套住宅的計劃，對香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響。
2.1.4 房地產(chǎn)市場的參與者
房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務的人員或機構組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設過程、交易過程和使用過程。每個過程內(nèi)的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產(chǎn)領域的生產(chǎn)、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序，逐一加以介紹。應該指出的是，由于所處階段的特點不同，各參與者的重要程度是有差異的，也不是每一個過程都需要這些人或機構的參與。