房地產(chǎn)開發(fā)程序（上）
一、大綱要求
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)開發(fā)程序中各階段的主要工作等概念和內(nèi)容的掌握程度。重點考核應(yīng)考人員對房地產(chǎn)開發(fā)程序各階段工作內(nèi)容的掌握和熟悉程度，以及對獲取土地使用權(quán)、建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的掌握和熟悉程度。
考試基本要求
掌握：房地產(chǎn)開發(fā)的概念、主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。
熟悉：投資機會選擇與決策分析的方法，土地使用權(quán)獲取方式，建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的內(nèi)涵，房地產(chǎn)開發(fā)項目租售階段物業(yè)銷售形式，制定租售方案。
了解：規(guī)劃審批、開工審批、建設(shè)工程招標的工作程序和內(nèi)容，租售階段的宣傳與廣告策略。
要點說明：
1.房地產(chǎn)開發(fā)程序概述
房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。房地產(chǎn)開發(fā)程序包括投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷等步驟。這些步驟可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。
2.投資機會選擇與決策分析
投資機會選擇主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。投資決策分析主要包括市場分析和項目的財務(wù)評價兩部分工作。
3.前期工作
（1）獲取土地使用權(quán)
土地收購儲備是指城市政府通過設(shè)立的專責機構(gòu)，統(tǒng)一負責行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制度。
獲取土地使用權(quán)的途徑：
1）土地使用權(quán)出讓方式包括：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議；
2）土地使用權(quán)劃撥；
3）原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)；
4）與當前土地使用權(quán)擁有者合作。
（2）確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可
規(guī)劃設(shè)計條件的內(nèi)容包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他要求。附圖應(yīng)當包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標、標高，道路紅線坐標、標高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。
房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。
（3）建設(shè)工程招標
建設(shè)工程招標方式可以分為公開招標和邀請招標。
公開招標是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。進行公開招標時，開發(fā)商或其委托的招標代理機構(gòu)，可通過海報、報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)，如全市、全國，大項目甚至可在全世界，公開發(fā)布招標公告，或直接將招標公告寄給具有投標潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切承包商前來投標。
邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。邀請招標也稱選擇性招標。進行邀請招標時，由開發(fā)商或其委托的招標代理機構(gòu)可向所信任的、具有相應(yīng)資格的建筑承包商發(fā)送招標通知書或招標邀請函，邀請其參加開發(fā)項目建設(shè)投標競爭的一種發(fā)包方式。
房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程招標程序：申請招標，編制招標文件，編制招標工程標底，確定招標方式并發(fā)布招標公告或邀請投標函，投標人資格審查，招標工程交底及答疑，開標、評標和決標，簽訂合同。
（4）開工申請與審批
4.建設(shè)階段
建設(shè)階段是指開發(fā)項目從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作目標，是要在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項目開發(fā)進度計劃的要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，使項目按時投入使用。開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。
（1）質(zhì)量控制是指項目管理機構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制。
（2）進度控制是指以項目進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等手段，對建設(shè)工程項目實施的時間管理。建設(shè)工程進度控制工作的主要內(nèi)容包括：對項目建設(shè)總周期目標的論證與分析；編制項目建設(shè)工程進度計劃；編制其他配套進度計劃；監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。
橫道圖法是一種用直線線條，在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。
網(wǎng)絡(luò)計劃是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達工程的進度計劃，在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系；其次是可以計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，從而可以找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。
（3）成本控制的主要工作：編制成本計劃，確定成本控制的目標；審查施工組織設(shè)計和施工方案；控制工程款的動態(tài)結(jié)算；控制工程變更。
（4）合同管理開發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。
承包商的主要合同關(guān)系，工程承包合同、分包合同、供應(yīng)（采購）合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。
（5）安全管理原則是安全第一、預(yù)防為主。
（6）竣工驗收依據(jù)：經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標準，以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款。
工作程序分為兩大階段：單項工程竣工驗收、綜合驗收。
5.租售階段
（1）選擇物業(yè)銷售形式有開發(fā)商自行租售為主和委托物業(yè)代理兩鐘。
物業(yè)代理的形式：聯(lián)合代理與代理，買方代理、賣方代理和雙重代理，首席代理和分代理。
委托物業(yè)代理公司的應(yīng)注意的問題：充分了解物業(yè)代理公司及其職員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源，物業(yè)代理公司過往的業(yè)績，針對物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理，認真簽訂物業(yè)代理合同。
（2）制定租售方案
1）成本導向定價法包括成本加成定價法和目標定價法。成本加成定價法指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。目標定價法指根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。
2）購買者導向定價法包括認知價值定價法和價值定價法。認知價值定價法是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。
3）競爭導向定價法。
（3）制定宣傳與廣告策略
一、大綱要求
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)開發(fā)程序中各階段的主要工作等概念和內(nèi)容的掌握程度。重點考核應(yīng)考人員對房地產(chǎn)開發(fā)程序各階段工作內(nèi)容的掌握和熟悉程度，以及對獲取土地使用權(quán)、建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的掌握和熟悉程度。
考試基本要求
掌握：房地產(chǎn)開發(fā)的概念、主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。
熟悉：投資機會選擇與決策分析的方法，土地使用權(quán)獲取方式，建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的內(nèi)涵，房地產(chǎn)開發(fā)項目租售階段物業(yè)銷售形式，制定租售方案。
了解：規(guī)劃審批、開工審批、建設(shè)工程招標的工作程序和內(nèi)容，租售階段的宣傳與廣告策略。
要點說明：
1.房地產(chǎn)開發(fā)程序概述
房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。房地產(chǎn)開發(fā)程序包括投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷等步驟。這些步驟可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。
2.投資機會選擇與決策分析
投資機會選擇主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。投資決策分析主要包括市場分析和項目的財務(wù)評價兩部分工作。
3.前期工作
（1）獲取土地使用權(quán)
土地收購儲備是指城市政府通過設(shè)立的專責機構(gòu)，統(tǒng)一負責行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制度。
獲取土地使用權(quán)的途徑：
1）土地使用權(quán)出讓方式包括：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議；
2）土地使用權(quán)劃撥；
3）原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)；
4）與當前土地使用權(quán)擁有者合作。
（2）確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可
規(guī)劃設(shè)計條件的內(nèi)容包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他要求。附圖應(yīng)當包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標、標高，道路紅線坐標、標高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。
房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。
（3）建設(shè)工程招標
建設(shè)工程招標方式可以分為公開招標和邀請招標。
公開招標是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。進行公開招標時，開發(fā)商或其委托的招標代理機構(gòu)，可通過海報、報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)，如全市、全國，大項目甚至可在全世界，公開發(fā)布招標公告，或直接將招標公告寄給具有投標潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切承包商前來投標。
邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。邀請招標也稱選擇性招標。進行邀請招標時，由開發(fā)商或其委托的招標代理機構(gòu)可向所信任的、具有相應(yīng)資格的建筑承包商發(fā)送招標通知書或招標邀請函，邀請其參加開發(fā)項目建設(shè)投標競爭的一種發(fā)包方式。
房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程招標程序：申請招標，編制招標文件，編制招標工程標底，確定招標方式并發(fā)布招標公告或邀請投標函，投標人資格審查，招標工程交底及答疑，開標、評標和決標，簽訂合同。
（4）開工申請與審批
4.建設(shè)階段
建設(shè)階段是指開發(fā)項目從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作目標，是要在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項目開發(fā)進度計劃的要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，使項目按時投入使用。開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的管理工作，是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。
（1）質(zhì)量控制是指項目管理機構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制。
（2）進度控制是指以項目進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等手段，對建設(shè)工程項目實施的時間管理。建設(shè)工程進度控制工作的主要內(nèi)容包括：對項目建設(shè)總周期目標的論證與分析；編制項目建設(shè)工程進度計劃；編制其他配套進度計劃；監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。
橫道圖法是一種用直線線條，在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。
網(wǎng)絡(luò)計劃是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達工程的進度計劃，在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系；其次是可以計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，從而可以找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。
（3）成本控制的主要工作：編制成本計劃，確定成本控制的目標；審查施工組織設(shè)計和施工方案；控制工程款的動態(tài)結(jié)算；控制工程變更。
（4）合同管理開發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。
承包商的主要合同關(guān)系，工程承包合同、分包合同、供應(yīng)（采購）合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。
（5）安全管理原則是安全第一、預(yù)防為主。
（6）竣工驗收依據(jù)：經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標準，以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款。
工作程序分為兩大階段：單項工程竣工驗收、綜合驗收。
5.租售階段
（1）選擇物業(yè)銷售形式有開發(fā)商自行租售為主和委托物業(yè)代理兩鐘。
物業(yè)代理的形式：聯(lián)合代理與代理，買方代理、賣方代理和雙重代理，首席代理和分代理。
委托物業(yè)代理公司的應(yīng)注意的問題：充分了解物業(yè)代理公司及其職員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源，物業(yè)代理公司過往的業(yè)績，針對物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理，認真簽訂物業(yè)代理合同。
（2）制定租售方案
1）成本導向定價法包括成本加成定價法和目標定價法。成本加成定價法指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。目標定價法指根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。
2）購買者導向定價法包括認知價值定價法和價值定價法。認知價值定價法是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。
3）競爭導向定價法。
（3）制定宣傳與廣告策略