8.6.2 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)
按照前述報(bào)告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容，現(xiàn)將寫作要點(diǎn)介紹如下。
（1）項(xiàng)目總說明
在項(xiàng)目總說明中，應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。
（2）項(xiàng)目概況
在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。
（3）投資環(huán)境研究
主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。
（4）市場(chǎng)研究
按照所評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場(chǎng)、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓物業(yè)市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行分析研究。市場(chǎng)研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市場(chǎng)信息資料，通過列舉市場(chǎng)交易實(shí)例，令讀者信服你對(duì)市場(chǎng)價(jià)格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢(shì)等方面的理解。
（5）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目
這一部分主要應(yīng)就項(xiàng)目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀<熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作）和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說明。競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目的介紹十分重要，它能幫助開發(fā)商做到知己知彼，正確地為自己所發(fā)展的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位。
（6）規(guī)劃方案及建設(shè)條件
主要介紹開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。在介紹規(guī)劃建設(shè)方案的過程中，可行性研究報(bào)告撰寫者能根據(jù)所掌握的市場(chǎng)情況，就項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、建筑物裝修標(biāo)準(zhǔn)和功能面積分配等提出建議。
（7）建設(shè)方式及進(jìn)度安排
項(xiàng)目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。這一部分中還應(yīng)就建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng)（主要建筑材料的需要量）做出估計(jì)或估算，以便為投資估算作好準(zhǔn)備。
（8）投資估算及資金籌措
這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算，并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。項(xiàng)目總投資的估算，應(yīng)包括項(xiàng)目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和開發(fā)期稅費(fèi)。投資分年度使用計(jì)劃實(shí)際是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過程中有關(guān)現(xiàn)金流人的主要部分，應(yīng)該分別就開發(fā)建設(shè)投資和建設(shè)投資利息分別列出。資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售（租）收入三個(gè)部分。應(yīng)該特別指出的是，當(dāng)資金來源中包括預(yù)售（租）收入時(shí)，還要和后面的銷售（出租）收入計(jì)劃配合考慮。
（9）項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定
這一部分通常包括銷售收入測(cè)算、成本及稅金和利潤(rùn)分配三個(gè)部分。要測(cè)算銷售收入，首先要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況確定按功能分類的可銷售或出租面積的數(shù)量；再依市場(chǎng)研究結(jié)果確定項(xiàng)目各部分功能面積的租金或售價(jià)水平；然后再根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度安排和開發(fā)商的市場(chǎng)銷售策略，確定項(xiàng)目分期的銷售或出租面積及收款計(jì)劃；最后匯總出分年度的銷售收入。成本和稅金部分，一是要對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成本、流動(dòng)資金、銷售費(fèi)用和投入運(yùn)營(yíng)后的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行估算；二是對(duì)項(xiàng)目需要交納的稅費(fèi)種類及其征收方式和時(shí)間、稅率等做出說明，以便為后面的現(xiàn)金流分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。利潤(rùn)分配，主要反映項(xiàng)目的獲利能力和可分配利潤(rùn)的數(shù)量，屬于項(xiàng)目盈利性分析的內(nèi)容。
（10）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
這是項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中最關(guān)鍵的部分，在這里，要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析。這部分的內(nèi)容，一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來源與運(yùn)用表與貸款償還分析?，F(xiàn)金流量分析，要從全部投資和資本金兩個(gè)方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測(cè)算。資金來源與運(yùn)用表，集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身資金收支平衡的能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。貸款償還分析，主要是就項(xiàng)目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項(xiàng)目在何時(shí)開始、從哪項(xiàng)收人中償還貸款本息，以及所需的時(shí)間長(zhǎng)度，以幫助開發(fā)商安排融資計(jì)劃。
（11）風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析
一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，根據(jù)委托方的要求，有時(shí)還要進(jìn)行概率分析。分析的目的，是就項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素（如建造成本、售價(jià)、租金水平、開發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)建筑面積等）的變化對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等）的影響程度進(jìn)行定量研究；-對(duì)當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件可能變化的影響進(jìn)行定性分析。
其中，盈虧平衡分析主要是求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，以說明項(xiàng)目的安全程度；敏感性分析則要說明影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素（如總開發(fā)成本、售價(jià)、開發(fā)建設(shè)周期和貸款利率等）在一定幅度內(nèi)變化時(shí)，對(duì)全部投資和資本金的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響情況。
敏感性分析一般分單因素敏感分析和多因素敏感分析（兩種或兩種以上因素同時(shí)變化）。敏感性分析的關(guān)鍵是找出對(duì)項(xiàng)目影響的敏感性因素和最可能、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項(xiàng)目實(shí)施過程中的操作人員及時(shí)采取對(duì)策并進(jìn)行有效的控制。
概率分析目前在我國(guó)應(yīng)用尚不十分普遍，因?yàn)楦怕史治鏊枰罁?jù)的大量市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)目前還很難收集。但精確的概率分析在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的應(yīng)用日漸流行，因?yàn)楦怕史治瞿芡ㄟ^模擬市場(chǎng)可能發(fā)生的情況，就項(xiàng)目獲利的數(shù)量及其概率分布、最可能獲取的收益及其可能性大小給出定量的分析結(jié)果。
（12）可行性研究的結(jié)論
可行性研究的結(jié)論，主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（是否達(dá)到了同類項(xiàng)目的社會(huì)平均收益率標(biāo)準(zhǔn)）、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及項(xiàng)目是否可行。
按照前述報(bào)告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容，現(xiàn)將寫作要點(diǎn)介紹如下。
（1）項(xiàng)目總說明
在項(xiàng)目總說明中，應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。
（2）項(xiàng)目概況
在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。
（3）投資環(huán)境研究
主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。
（4）市場(chǎng)研究
按照所評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場(chǎng)、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓物業(yè)市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行分析研究。市場(chǎng)研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市場(chǎng)信息資料，通過列舉市場(chǎng)交易實(shí)例，令讀者信服你對(duì)市場(chǎng)價(jià)格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢(shì)等方面的理解。
（5）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目
這一部分主要應(yīng)就項(xiàng)目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀<熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作）和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說明。競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目的介紹十分重要，它能幫助開發(fā)商做到知己知彼，正確地為自己所發(fā)展的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位。
（6）規(guī)劃方案及建設(shè)條件
主要介紹開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。在介紹規(guī)劃建設(shè)方案的過程中，可行性研究報(bào)告撰寫者能根據(jù)所掌握的市場(chǎng)情況，就項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、建筑物裝修標(biāo)準(zhǔn)和功能面積分配等提出建議。
（7）建設(shè)方式及進(jìn)度安排
項(xiàng)目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。這一部分中還應(yīng)就建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng)（主要建筑材料的需要量）做出估計(jì)或估算，以便為投資估算作好準(zhǔn)備。
（8）投資估算及資金籌措
這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算，并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。項(xiàng)目總投資的估算，應(yīng)包括項(xiàng)目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和開發(fā)期稅費(fèi)。投資分年度使用計(jì)劃實(shí)際是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過程中有關(guān)現(xiàn)金流人的主要部分，應(yīng)該分別就開發(fā)建設(shè)投資和建設(shè)投資利息分別列出。資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售（租）收入三個(gè)部分。應(yīng)該特別指出的是，當(dāng)資金來源中包括預(yù)售（租）收入時(shí)，還要和后面的銷售（出租）收入計(jì)劃配合考慮。
（9）項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定
這一部分通常包括銷售收入測(cè)算、成本及稅金和利潤(rùn)分配三個(gè)部分。要測(cè)算銷售收入，首先要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況確定按功能分類的可銷售或出租面積的數(shù)量；再依市場(chǎng)研究結(jié)果確定項(xiàng)目各部分功能面積的租金或售價(jià)水平；然后再根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度安排和開發(fā)商的市場(chǎng)銷售策略，確定項(xiàng)目分期的銷售或出租面積及收款計(jì)劃；最后匯總出分年度的銷售收入。成本和稅金部分，一是要對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成本、流動(dòng)資金、銷售費(fèi)用和投入運(yùn)營(yíng)后的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行估算；二是對(duì)項(xiàng)目需要交納的稅費(fèi)種類及其征收方式和時(shí)間、稅率等做出說明，以便為后面的現(xiàn)金流分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。利潤(rùn)分配，主要反映項(xiàng)目的獲利能力和可分配利潤(rùn)的數(shù)量，屬于項(xiàng)目盈利性分析的內(nèi)容。
（10）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
這是項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中最關(guān)鍵的部分，在這里，要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析。這部分的內(nèi)容，一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來源與運(yùn)用表與貸款償還分析?，F(xiàn)金流量分析，要從全部投資和資本金兩個(gè)方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測(cè)算。資金來源與運(yùn)用表，集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身資金收支平衡的能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。貸款償還分析，主要是就項(xiàng)目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項(xiàng)目在何時(shí)開始、從哪項(xiàng)收人中償還貸款本息，以及所需的時(shí)間長(zhǎng)度，以幫助開發(fā)商安排融資計(jì)劃。
（11）風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析
一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，根據(jù)委托方的要求，有時(shí)還要進(jìn)行概率分析。分析的目的，是就項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素（如建造成本、售價(jià)、租金水平、開發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)建筑面積等）的變化對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等）的影響程度進(jìn)行定量研究；-對(duì)當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件可能變化的影響進(jìn)行定性分析。
其中，盈虧平衡分析主要是求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，以說明項(xiàng)目的安全程度；敏感性分析則要說明影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素（如總開發(fā)成本、售價(jià)、開發(fā)建設(shè)周期和貸款利率等）在一定幅度內(nèi)變化時(shí)，對(duì)全部投資和資本金的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響情況。
敏感性分析一般分單因素敏感分析和多因素敏感分析（兩種或兩種以上因素同時(shí)變化）。敏感性分析的關(guān)鍵是找出對(duì)項(xiàng)目影響的敏感性因素和最可能、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項(xiàng)目實(shí)施過程中的操作人員及時(shí)采取對(duì)策并進(jìn)行有效的控制。
概率分析目前在我國(guó)應(yīng)用尚不十分普遍，因?yàn)楦怕史治鏊枰罁?jù)的大量市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)目前還很難收集。但精確的概率分析在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的應(yīng)用日漸流行，因?yàn)楦怕史治瞿芡ㄟ^模擬市場(chǎng)可能發(fā)生的情況，就項(xiàng)目獲利的數(shù)量及其概率分布、最可能獲取的收益及其可能性大小給出定量的分析結(jié)果。
（12）可行性研究的結(jié)論
可行性研究的結(jié)論，主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（是否達(dá)到了同類項(xiàng)目的社會(huì)平均收益率標(biāo)準(zhǔn)）、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及項(xiàng)目是否可行。