10．3 寫(xiě)字樓物業(yè)管理
廣義的寫(xiě)字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物。但投資性物業(yè)中的寫(xiě)字樓，則是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地。自19世紀(jì)末以來(lái)，建筑技術(shù)的飛速發(fā)展使得世界各地的高層和超高層建筑大量涌現(xiàn)，這就使得集中大量辦公人員于一起成為可能。例如1972年投入經(jīng)營(yíng)的美國(guó)紐約世界貿(mào)易中心高378m（110層），能同時(shí)容納5萬(wàn)人在該中心工作。我國(guó)自20世紀(jì)70年代末期開(kāi)始，尤其是最近十幾年，大量高層和超高層建筑紛紛落成，并在這些建筑集中的地區(qū)形成了城市的“中心商務(wù)區(qū)”，如北京建國(guó)門(mén)至大北窯附近地區(qū)等。這些坐落在中心商務(wù)區(qū)的高樓大廈，有許多是寫(xiě)字樓物業(yè)。業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的主要目的，是希望通過(guò)該項(xiàng)投資，達(dá)到資本保值、資本增值和獲取周期性收益的目的。而完善的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)業(yè)主投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要。
寫(xiě)字樓物業(yè)管理和其他類型出租物業(yè)的管理一樣，也需要通過(guò)簽訂物業(yè)管理委托合同明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)；根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形式、業(yè)主投資目標(biāo)、物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況和對(duì)物業(yè)本身狀況的分析，制定物業(yè)本身的發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)管理目標(biāo)；進(jìn)行市場(chǎng)推廣工作，選擇租戶，簽訂租約，實(shí)施租賃期間的租戶與租約管理，適時(shí)收取并調(diào)整租金；制定物業(yè)維護(hù)和建筑物維修計(jì)劃，以確保寫(xiě)字樓建筑的結(jié)構(gòu)安全性、內(nèi)部設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀態(tài)、物業(yè)周圍有一個(gè)良好的環(huán)境；通過(guò)制定成本預(yù)算和定期的現(xiàn)金流分析進(jìn)行財(cái)務(wù)管理；以及物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員管理。除此之外，寫(xiě)字樓物業(yè)管理還有其自身的特點(diǎn)。對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行分類，并對(duì)影響寫(xiě)字樓分類級(jí)別的因素進(jìn)行分析，就是寫(xiě)字樓物業(yè)管理的基本特色之一。
10．3．1 寫(xiě)字樓物業(yè)的分類
進(jìn)行寫(xiě)字樓物業(yè)管理的第一步，就是通過(guò)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)查分析，并結(jié)合所管理的寫(xiě)字樓物業(yè)本身的狀況，對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行市場(chǎng)定位。為了做到這一點(diǎn)，寫(xiě)字樓物業(yè)管理人員通常先將寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行分類。寫(xiě)字樓分類在我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。
（1）甲級(jí)寫(xiě)字樓。具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的寫(xiě)字樓建筑媲美。甲級(jí)寫(xiě)字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
（2）乙級(jí)寫(xiě)字樓。具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
（3）丙級(jí)寫(xiě)字樓。物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對(duì)于乙級(jí)寫(xiě)字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。
10．3．2 寫(xiě)字樓分類過(guò)程中要考慮的因素
寫(xiě)字樓物業(yè)分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級(jí)寫(xiě)字樓和丙級(jí)寫(xiě)字樓，但如果要區(qū)別甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓就比較困難。實(shí)踐中，人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫(xiě)字樓時(shí)考慮的因素出發(fā)，通過(guò)判別寫(xiě)字樓的吸引力，來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行分類÷從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)寫(xiě)字樓分類一般要考慮12個(gè)因素，即寫(xiě)字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。下面就這些因素對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)分類過(guò)程中的影響進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。
10．3 位置
寫(xiě)字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。例如，隨著北京建國(guó)門(mén)地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫(xiě)字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)也使得某些寫(xiě)字樓建筑變得不再對(duì)租戶具有很強(qiáng)的吸引力。寫(xiě)字樓的級(jí)別，往往還受其周圍建筑物及環(huán)境的影響，如果寫(xiě)字樓建筑所處的位置周圍環(huán)境惡劣，會(huì)大大降低該寫(xiě)字樓物業(yè)的吸引力。寫(xiě)字樓建筑的位置還可能由于其鄰近某大公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對(duì)租戶的吸引力。良好的位置常?？梢匝谏w寫(xiě)字樓建筑的許多缺陷，如果某寫(xiě)字樓物業(yè)與主要商業(yè)金融區(qū)或政府辦公大樓鄰近，·則維護(hù)良好的百年老建筑與新落成的建筑不會(huì)有很大的差異。
10．3．2．2 交通方便性
大型寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，有沒(méi)有快捷有效的道路進(jìn)出寫(xiě)字樓，會(huì)極大地影響到寫(xiě)字樓的分類。寫(xiě)字樓建筑周圍如有多種交通方式（公共汽車、地鐵、高速公路等），可供選擇能極大地方便在寫(xiě)字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會(huì)影響到寫(xiě)字樓的易接近性。一般來(lái)說(shuō)，中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓不能像郊區(qū)寫(xiě)字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。
10．3．2．3 聲望或形象
聲望或形象在商業(yè)活動(dòng)中非常重要，位置能強(qiáng)化物業(yè)的形象。一個(gè)雄心勃勃的年輕律師，肯定希望他新成立的事務(wù)所與城市中最有聲望的律師事務(wù)所在同一個(gè)大樓內(nèi)或者至少是在同一個(gè)地區(qū)內(nèi)辦公。金融機(jī)構(gòu)，肯定希望其辦公地點(diǎn)處在金融區(qū)中最有吸引力的建筑內(nèi)或與該區(qū)域盡可能地接近。基于這些原因，有良好聲望或形象的寫(xiě)字樓建筑，會(huì)大大增加其吸引力。當(dāng)然，寫(xiě)字樓建筑的位置、業(yè)主的實(shí)力和聲望、物業(yè)建造的標(biāo)準(zhǔn)以及為租戶提供的服務(wù)內(nèi)容，會(huì)強(qiáng)化這個(gè)大廈的整體形象。建筑物的規(guī)模，對(duì)其形象也有很大的影響，如果一個(gè)寫(xiě)字樓建筑始終保持著一個(gè)城市中標(biāo)志性建筑的地位，則其租金就會(huì)很高。
10．3．2．4 建筑形式
一棟建筑物的建筑設(shè)計(jì)形式和物業(yè)外立面維護(hù)的水平，是影響物業(yè)吸引力的兩個(gè)重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點(diǎn)以至于難與其他建筑物區(qū)別或建筑物外立面維護(hù)狀況不好，肯定會(huì)大大影響寫(xiě)字樓建筑的吸引力。
10．3．2．5 大堂
建筑物大堂的外觀、平面設(shè)計(jì)和燈光布置等往往構(gòu)成了一棟寫(xiě)字樓建筑的特色。大廈內(nèi)的租戶經(jīng)常在寫(xiě)字樓的大堂與其客戶接洽，如果大堂顯得過(guò)時(shí)、陳舊或維護(hù)不良，就會(huì)大大降低寫(xiě)字樓物業(yè)的吸引力。應(yīng)該對(duì)租戶及其雇員、參觀者在大堂所需得到的初步服務(wù)給予足夠的重視，及時(shí)更新大廈指引牌（大廈指南等），以便令進(jìn)入大廈的人員能無(wú)障礙地到達(dá)電梯或樓梯間。
10．3．2．6 電梯
垂直交通對(duì)于高層或超高層建筑來(lái)說(shuō)非常重要，而且樓層越高對(duì)快速有效的垂直交通服務(wù)的需求就越大。在影響電梯服務(wù)質(zhì)量的因素中，電梯的位置是最重要的因素之一，如果進(jìn)入大廈的人員（租戶及其雇員、參觀者）從主人口進(jìn)入后需走很長(zhǎng)的距離才能到達(dá)電梯間、走出電梯后又需要走很長(zhǎng)的路才能到達(dá)他想去的地方，就會(huì)給人們留下一個(gè)很不好的印象，從而影響到大廈的吸引力。 電梯間人口和電梯內(nèi)部的狀況，也會(huì)從總體上影響到寫(xiě)字樓的吸引力。一部電梯，需要有足夠的照明、適當(dāng)?shù)牡蹴斞b修、容易識(shí)別的電梯控制符號(hào)和電梯內(nèi)地面的良好維護(hù)。為了使電梯內(nèi)的空間感開(kāi)闊一些，在電梯內(nèi)的后墻上安裝鏡子或其他反光材料非常有幫助。電梯的維護(hù)狀況不良，常會(huì)令電梯內(nèi)的客戶懷疑大廈內(nèi)租戶的信譽(yù)，甚至擔(dān)心在電梯內(nèi)的安全問(wèn)題。
電梯服務(wù)最重要的標(biāo)準(zhǔn)是安全和快速，但電梯乘客并不是僅僅計(jì)算電梯每分鐘能上多少層，而是計(jì)算上電梯前的等待時(shí)間以及乘上電梯后在中間各樓層停留的次數(shù)。因此，要合理配置電梯的數(shù)量，并根據(jù)建筑物的層數(shù)來(lái)確定每部電梯所停留的層數(shù)范圍，以提高電梯運(yùn)行的效率。
10．3．2．7 走廊
建筑物內(nèi)所有的通道都要進(jìn)行認(rèn)真的裝飾，并盡可能使走廊成為租戶辦公室空間的延展。走廊需要有充足的照明，宜用自然色調(diào)裝飾。如果在走廊兩側(cè)的墻壁上懸掛一些藝術(shù)品或指引牌，則應(yīng)保持其清潔和及時(shí)更新。
10．3．2．8 寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置
從滿足新租戶的需求和選擇意愿出發(fā)，寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置比室內(nèi)當(dāng)前的裝修水平要重要得多。許多室內(nèi)空間因素，如租用面積范圍內(nèi)窗戶的數(shù)量及其相對(duì)位置、現(xiàn)有照明情況、房間的進(jìn)深和開(kāi)間以及樓外的景觀等，都會(huì)影響到室內(nèi)空間的靈活使用。一些老式建筑的承重柱較多，使室內(nèi)有效使用面積和靈活調(diào)整非常困難。新寫(xiě)字樓建筑的柱間距（開(kāi)間）一般較大，為靈活空間布置和更有效地使用空間提供了可能。此外，室內(nèi)空間的質(zhì)量還與裝修、墻體質(zhì)量、燈具布置、照明和頂棚的高度等有關(guān)?！?BR> 10．3．2．9 為租戶提供的服務(wù)
尋租者在選擇寫(xiě)字樓時(shí)，通常還要看物業(yè)管理公司所提供服務(wù)的質(zhì)量與內(nèi)容，這些服務(wù)的費(fèi)用可能包含在租金之內(nèi)，也可能是另行收費(fèi)。這些服務(wù)中最重要的是辦公室內(nèi)管理（看管）服務(wù)、保安服務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理人員對(duì)租戶服務(wù)請(qǐng)求的反應(yīng)速度、下班后進(jìn)人寫(xiě)字樓人員的管理以及空調(diào)通風(fēng)設(shè)備的維護(hù)管理。
有些寫(xiě)字樓還為租戶提供一些特殊的服務(wù)，如提供具有良好聲像設(shè)備的會(huì)議中心、健身設(shè)施等。一些小型的購(gòu)物服務(wù)（小型商店）有時(shí)也會(huì)給寫(xiě)字樓內(nèi)的人員提供很多方便。這些特殊服務(wù)所直接或間接地增加的成本支出，要事先向租戶說(shuō)明并有可能影響其決策。
10．3．2．10 建筑設(shè)備系統(tǒng)
現(xiàn)代寫(xiě)字樓對(duì)動(dòng)力、通信線路的布置以及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的要求越來(lái)越高。寫(xiě)字樓的尋租者對(duì)寫(xiě)字樓建筑內(nèi)的建筑設(shè)備系統(tǒng)非常重視。新落成的甲級(jí)寫(xiě)字樓建筑常以智能化為目標(biāo)，安裝了很先進(jìn)的建筑設(shè)備系統(tǒng)，并能很好地滿足租戶的需要。在智能化寫(xiě)字樓建筑中，計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)可以統(tǒng)一管理空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、電梯或扶梯等垂直運(yùn)輸系統(tǒng)、大廈保安系統(tǒng)、火警自動(dòng)警報(bào)和自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)、電信系統(tǒng)（數(shù)字式交換機(jī)、衛(wèi)星通信網(wǎng)絡(luò)、電子郵遞、電子會(huì)議或視訊會(huì)議系統(tǒng)、公共衛(wèi)星電視天線系統(tǒng)）、自動(dòng)化電力管理系統(tǒng)和自動(dòng)照明設(shè)備系統(tǒng)等。缺乏這些現(xiàn)代化管理系統(tǒng)，就會(huì)降低大廈的吸引力。然而，許多現(xiàn)存的寫(xiě)字樓建筑物很難滿足安裝上述系統(tǒng)的要求，甚至是一些建成不久的建筑，在對(duì)這些建筑進(jìn)行現(xiàn)代化改造的過(guò)程中，有一個(gè)成本效益分析的問(wèn)題，如果大廈進(jìn)行現(xiàn)代化建筑設(shè)備系統(tǒng)改造所需支付的成本不能通過(guò)大廈租金收入的提高而收回，則進(jìn)行改造就沒(méi)有投資價(jià)值，令缺乏現(xiàn)代化建筑設(shè)備系統(tǒng)的寫(xiě)字樓物業(yè)降低等級(jí)，盡管其位置和管理狀況可能很好。
10．3．2．11 物業(yè)管理水平
寫(xiě)字樓物業(yè)管理的質(zhì)量會(huì)影響到其租金水平和市場(chǎng)價(jià)值。租戶非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性，尤其重要的是物業(yè)維護(hù)的水平。窗明幾靜和井井有條的寫(xiě)字樓維護(hù)管理，對(duì)當(dāng)前的租戶和潛在的租戶都會(huì)構(gòu)成極大的吸引。寫(xiě)字樓建筑內(nèi)建筑設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)是否良好以及建筑物的保安情況，也是評(píng)價(jià)物業(yè)管理質(zhì)量的重要指標(biāo)。物業(yè)管理的有效性，還會(huì)影響到對(duì)寫(xiě)字樓空間的使用需求，對(duì)提高大廈內(nèi)租戶的信譽(yù)也很有意義。
10．3．2．12 租戶類型
形象和聲譽(yù)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中至關(guān)重要。人住同一寫(xiě)字樓的租戶間的相互影響，會(huì)增加或減低它們各自的形象和聲譽(yù)。由于這個(gè)原因，租戶和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)租戶的類型都非常重視。 大廈內(nèi)的主要租戶，往往決定了一棟寫(xiě)字樓內(nèi)的租戶類型。例如，某寫(xiě)字樓內(nèi)的主要租戶是一家大銀行，其他金融或與金融密切相關(guān)的企業(yè)（投資信托公司、保險(xiǎn)公司、財(cái)務(wù)公司、顧問(wèn)代理公司、會(huì)計(jì)師或?qū)徲?jì)事務(wù)所等）就會(huì)爭(zhēng)相人住該大廈，因?yàn)殂y行的聲譽(yù)往往比較好。有時(shí)主要租戶的名字還會(huì)用于為寫(xiě)字樓物業(yè)命名，這可能會(huì)進(jìn)一步吸引某一特定類型的租戶來(lái)租住本物業(yè)。有些名聲不佳的公司人住，可能會(huì)影響到寫(xiě)字樓內(nèi)其他租戶和寫(xiě)字樓物業(yè)本身的聲譽(yù)，因此，對(duì)租戶類型的選擇，要引起業(yè)主和物業(yè)管理人員的高度重視。
10．3．3 寫(xiě)字樓租戶的選擇
正像租戶選擇寫(xiě)字樓非常慎重一樣，物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主對(duì)于選擇什么樣的租戶，并長(zhǎng)久與之保持友好關(guān)系也很重視?？紤]的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。雖然相對(duì)于居住物業(yè)的租戶來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓租戶的這些信息比較容易獲得（公開(kāi)的年度財(cái)務(wù)報(bào)告），但如果對(duì)這些信息研究不夠，也可能會(huì)給業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)?yè)p害。
10．3．3．1 商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況
一宗寫(xiě)字樓物業(yè)的價(jià)值，在某種程度上，取決于寫(xiě)字樓的使用者即租戶的商業(yè)信譽(yù)。物業(yè)管理經(jīng)理，必須認(rèn)真分析每個(gè)租戶的信譽(yù)對(duì)其租住的寫(xiě)字樓物業(yè)的影響。潛在租戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，應(yīng)該與寫(xiě)字樓中已有租戶所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容相協(xié)調(diào)，其信譽(yù)應(yīng)能加強(qiáng)或強(qiáng)化大廈的整體形象。
物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)分析潛在租戶在從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性，因?yàn)檫@關(guān)系到潛在租戶在租賃期限內(nèi)能否履行合約中規(guī)定的按期支付租金的義務(wù)。為了達(dá)到這個(gè)目的，物業(yè)管理企業(yè)常先請(qǐng)申請(qǐng)人住的租戶填寫(xiě)一個(gè)申請(qǐng)表，以了解其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、當(dāng)前的辦公地址及其承租的時(shí)間、從事業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的地區(qū)范圍、如果是某公司的分支機(jī)構(gòu)那它的總公司在什么地方、開(kāi)戶銀行的名稱、信譽(yù)擔(dān)保人或推薦人情況、對(duì)承租面積的具體要求等。物業(yè)管理企業(yè)還可以從稅務(wù)機(jī)構(gòu)、工商管理機(jī)構(gòu)、往來(lái)銀行、經(jīng)紀(jì)人及租戶提供的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)判斷其信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況。對(duì)每一個(gè)潛在的租戶，不管其規(guī)?；蜻^(guò)去的信譽(yù)情況如何都應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)的審查，因?yàn)槟承┐笮偷目鐕?guó)企業(yè)也可能會(huì)象一些小公司那樣面臨著轉(zhuǎn)手或破產(chǎn)的厄運(yùn)。
10．3．3．2 所需面積大小
選擇租戶過(guò)程中最復(fù)雜的工作之一，就是確定建筑物內(nèi)是否有足夠的空間來(lái)滿足某一特定租戶的需求。寫(xiě)字樓建筑內(nèi)是否有足夠的有效使用空間，來(lái)滿足尋租者對(duì)面積空間的特定需要，往往決定了潛在的租戶能否成為現(xiàn)實(shí)的租戶。在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常常要考慮以下三個(gè)方面的因素。
（1）可能面積的組合。同樣大小的面積，在不同的建筑物內(nèi)其使用的有效性是不可能一樣的。外墻、柱子、電梯井、樓梯間不可能為適合某一個(gè)租戶的需要而移動(dòng)或改變，所以這些建筑結(jié)構(gòu)因素常常決定了能否組合出一個(gè)獨(dú)立的出租單元，以滿足某一特定尋租者的需要。
（2）尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)。一些機(jī)構(gòu)需要許多分隔的辦公室，而且常常希望這些辦公室都能沿建筑物的外墻布置，以便能夠獲得充裕的自然光和開(kāi)闊的視野。但也有些公司可能不希望有太多的房間靠近外墻。
（3）尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃。如果一個(gè)公司在將來(lái)期望有較大規(guī)模的擴(kuò)展，必須要考慮在建筑物內(nèi)是否或如何滿足其未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，尤其是當(dāng)尋租者希望其辦公室集中布置時(shí)。
一般來(lái)說(shuō)，為每個(gè)辦公室工作人員提供15～20m2的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6m2，但接待室、會(huì)議室、交通面積、儲(chǔ)藏面積、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動(dòng)所需的面積等應(yīng)給予足夠的考慮。此外，如果出租單元的平面設(shè)計(jì)中私人辦公室數(shù)量較多，則人均辦公面積的指標(biāo)可適當(dāng)提高一些。
10．3．3．3 需要提供的物業(yè)管理服務(wù)
在挑選租戶的過(guò)程中，有些尋租者為了順利地開(kāi)展其業(yè)務(wù)，可能需要物業(yè)管理企業(yè)提供特殊服務(wù)。例如，尋租者可能要求物業(yè)管理企業(yè)提供更高標(biāo)準(zhǔn)的保安服務(wù)、對(duì)電力或空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)有更高的要求、辦公時(shí)間與大樓內(nèi)其他租戶有較大的差異、要求提供的服務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)已提供的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)有較大差異。如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有適當(dāng)?shù)目紤]這些問(wèn)題，在將來(lái)的物業(yè)管理過(guò)程中就可能會(huì)出現(xiàn)許多矛盾。然而，在接受或拒絕潛在租戶的特殊要求之前，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主應(yīng)該考慮整個(gè)租賃期限內(nèi)的實(shí)際費(fèi)用支出以及費(fèi)用效益比率，以便在日后簽訂租約時(shí)確定由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)特殊服務(wù)的費(fèi)用。
10．3．4 寫(xiě)字樓租金的確定
出租的寫(xiě)字樓常常是一個(gè)由外墻、隔墻、屋頂、樓面隔離出來(lái)的空殼子，當(dāng)然里面可能會(huì)有一些設(shè)備或設(shè)施。其地面、屋頂、墻面、燈具等常常由租戶根據(jù)自己的喜好進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修，即使前面的租戶已經(jīng)裝修過(guò)，新租戶往往還要根據(jù)自己的意愿進(jìn)行裝修。
租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。如果租戶初次裝修其承租部分面積時(shí)的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。物業(yè)的一些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（如房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修）可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收。租戶的電費(fèi)，可以根據(jù)其用電量由供電部門(mén)直接收取或由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。物業(yè)管理企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：
10．3．4．1 計(jì)算可出租或可使用面積
準(zhǔn)確地量測(cè)面積非常重要，它關(guān)系到能否確保物業(yè)的租金收入和物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的化。如果一棟寫(xiě)字樓的可出租面積為20000m2，1％的誤差就是200m2，而如果租金水平是3000元／年·m2，則年租金收入就會(huì)減少60萬(wàn)元。如果資本化率為10％，則物業(yè)的價(jià)值損失就是600萬(wàn)元。
在量測(cè)寫(xiě)字樓面積時(shí)，有三個(gè)概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國(guó)家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半；可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。應(yīng)該注意的是，不同國(guó)家對(duì)上述各類面積的計(jì)算方法是有差別的，但區(qū)別主要在可分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的范圍上。例如，美國(guó)大廈業(yè)主及物業(yè)管理經(jīng)理協(xié)會(huì)（BOMA）的規(guī)定與我國(guó)建設(shè)部的規(guī)定不同的是：垂直穿越各層樓面的電梯井、樓梯間、通風(fēng)豎井和建筑物外墻水平投影面積的一半不計(jì)人可分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，更不計(jì)人出租單元內(nèi)建筑面積。
在寫(xiě)字樓出租過(guò)程中，物業(yè)管理人員常要計(jì)算可出租面積和出租單元內(nèi)面積比例系數(shù)（R／U系數(shù)），實(shí)際劃歸租戶獨(dú)立使用的面積是單元內(nèi)建筑面積，但在計(jì)算租金時(shí)要將該單元內(nèi)建筑面積再乘以R／U系數(shù)。
10．3．4．2 基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金
租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額。寫(xiě)字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況（即市場(chǎng)供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過(guò)量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個(gè)階段）。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)管理企業(yè)還可根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)決定哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以計(jì)入租金，哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以單獨(dú)收取。
在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫(xiě)字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫(xiě)字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金，則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對(duì)高層建筑而言。在許多城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，樓層高、視野或景觀好的寫(xiě)字樓，出租單元租金也較高。物業(yè)管理人員在確定各寫(xiě)字樓出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來(lái)平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫(xiě)字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金水平上。
10．3．4．3 出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修
租戶選擇寫(xiě)字樓時(shí)非常關(guān)心其承租部分的有效使用和能否為其雇員提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，如果租戶不能充分使用其所承租的單元建筑面積，就會(huì)白白浪費(fèi)金錢(qián)，但如果為了少支付房租而使辦公空間過(guò)分擁擠，則會(huì)大大降低雇員的工作效率，這同樣也是在浪費(fèi)金錢(qián)。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)對(duì)出租單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來(lái)幫助租戶確定的承租面積大小。
出租單元的面積規(guī)劃，實(shí)際上就是通過(guò)綜合考慮租戶的規(guī)模、組織架構(gòu)、偏好與品位、需要安裝的設(shè)備和財(cái)務(wù)支付能力等，確定其所需承租的單元內(nèi)建筑面積的大小，并在其所承租的出租單元內(nèi)就房間布置、辦公設(shè)備布置、內(nèi)部通道的安排等進(jìn)行設(shè)計(jì)。室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)師或建筑師根據(jù)租戶的需要，借助于建筑CAD技術(shù)，可以很方便地做出若干可供選擇的規(guī)劃方案供租戶決策參考。
室內(nèi)裝修的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，經(jīng)常是租約談判過(guò)程中的焦點(diǎn)問(wèn)題。通常業(yè)主要就某些標(biāo)準(zhǔn)化的裝修項(xiàng)目支付一些費(fèi)用，例如每15m2安裝一個(gè)電話插孔的費(fèi)用、每30m2安裝一個(gè)門(mén)的費(fèi)用等。也可能由業(yè)主籠統(tǒng)地提供一筆按每平方米單元內(nèi)建筑面積計(jì)算的資金，來(lái)補(bǔ)貼租戶初次裝修需支付的費(fèi)用。
除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，一般視市場(chǎng)條件和寫(xiě)字樓內(nèi)人住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔(dān)、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內(nèi)按月等額償還本息（作為租金的一部分）。在市場(chǎng)狀況有利于承租人而非業(yè)主的情況下，為租戶提供裝修補(bǔ)貼，常常被業(yè)主或其物業(yè)管理企業(yè)用來(lái)作為吸引租戶的手段。
不論如何安排裝修費(fèi)用的支付，業(yè)主和其委托的物業(yè)管理企業(yè)保留對(duì)整棟寫(xiě)字樓建筑進(jìn)行統(tǒng)一裝修或進(jìn)行建筑物內(nèi)部功能調(diào)整的權(quán)利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶的人住按計(jì)劃進(jìn)行。
10．3．5 寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談判
租賃契約中對(duì)租戶與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)都有具體規(guī)定。由于該租約是租賃雙方共同簽署的法律文件，所以租賃雙方都應(yīng)嚴(yán)格遵守。鑒于租約條款的談判相當(dāng)復(fù)雜，所以在租約簽署前常常有一個(gè)很長(zhǎng)的談判周期。物業(yè)管理企業(yè)也常常參與到租約談判的過(guò)程中來(lái)。雖然物業(yè)管理企業(yè)一般代表業(yè)主的利益，但可以利用其特殊身份，向業(yè)主闡明租戶的意見(jiàn)，協(xié)助租賃雙方尋找一些折衷方案。
通常情況下，業(yè)主事先要準(zhǔn)備好一個(gè)適用于寫(xiě)字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，業(yè)主和潛在的租戶可在這個(gè)基礎(chǔ)上，針對(duì)某一特定的出租單元就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便在業(yè)主和租戶間就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只需要稍加討論即可，但有些重要問(wèn)題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判。談判中雙方關(guān)注的其他問(wèn)題還包括租金及其調(diào)整、所提供的服務(wù)及服務(wù)收費(fèi)、公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費(fèi)用的分擔(dān)方式等。
10．3．5．1 租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款
在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過(guò)程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；而對(duì)于潛在的租戶來(lái)說(shuō)，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異?就形成了在寫(xiě)字樓物業(yè)出租時(shí)須共同遵守的一系列特定條款。
由于寫(xiě)字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)（如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)），來(lái)確定租金定期增長(zhǎng)的數(shù)量或幅度。顯然，各城市的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)能比較準(zhǔn)確地反映當(dāng)?shù)赝ㄘ浥蛎浀乃剑捎谙M(fèi)者價(jià)格指數(shù)有時(shí)變化幅度非常大，尤其是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的地區(qū)或政治經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的地區(qū)，這就使得租戶很難接受用消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)作為租金向上調(diào)整的基礎(chǔ)這樣一個(gè)條件。因此，租戶和物業(yè)管理企業(yè)更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量，該增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長(zhǎng)10元／m2或每年上調(diào)8％；當(dāng)租期很長(zhǎng)時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了令租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定，租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的限，以便由租戶承擔(dān)限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，由業(yè)主承擔(dān)限以外的風(fēng)險(xiǎn)。
在寫(xiě)字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都必須包含在租金中。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費(fèi)用，并且要在所收取的租金中包括進(jìn)這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫(xiě)字樓出租中并不多見(jiàn)。通常的做法是，一些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用如能源費(fèi)用，可由寫(xiě)字樓內(nèi)的租戶以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理企業(yè)向租戶單獨(dú)收取后直接交給供電部門(mén)，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租戶歡迎，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將經(jīng)營(yíng)費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租戶多少會(huì)有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺(jué)。
當(dāng)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式叫“凈租”，由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳的費(fèi)用可按租賃面積基礎(chǔ)租金的一個(gè)固定比例計(jì)算。常用的“凈租”方式，根據(jù)代收代繳費(fèi)用所包括的項(xiàng)目多少還可以再進(jìn)行細(xì)分。但一般情況下，代收代繳的費(fèi)用越多，基礎(chǔ)租金就越低。換句話說(shuō)，寫(xiě)字樓物業(yè)“毛租”時(shí)的租金很高，因?yàn)闃I(yè)主要從所收租金中支付所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；采用“凈租”方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因?yàn)樽鈶糁苯臃謸?dān)了寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的部分或全部費(fèi)用。
具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱，以及每項(xiàng)費(fèi)用在租戶間按比例分?jǐn)傆?jì)算的方法。最常見(jiàn)的代收代繳費(fèi)用，是除房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)外的水、電、煤氣等資源的使用費(fèi)。此外，設(shè)備使用費(fèi)和寫(xiě)字樓公共空間的維護(hù)維修費(fèi)用，也常常單獨(dú)繳納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間進(jìn)行分?jǐn)?，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個(gè)租約的租賃周期間的關(guān)系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用額，例如每年每平方米40元或每年總計(jì)20萬(wàn)元，而超過(guò)這個(gè)數(shù)額的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用就要由租戶分擔(dān)。
10．3．5．2 折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予
折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫(xiě)字樓的租金開(kāi)支，但租約中規(guī)定的租金水平不會(huì)變化。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新人住的租戶一個(gè)免租期、為租戶從原來(lái)租住的寫(xiě)字樓遷至本寫(xiě)字樓提供一定的資金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫(xiě)字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、對(duì)租戶人住前的裝修投資提供資金幫助等。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租戶用于裝修投資或支付其他費(fèi)用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金仍要通過(guò)各種方式歸還業(yè)主。這樣做的一個(gè)好處，就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場(chǎng)所能承受的水平相當(dāng)。
另外的折讓優(yōu)惠，可能會(huì)體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。如果租戶預(yù)計(jì)由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會(huì)在未來(lái)增加承租面積，則一般希望業(yè)主在將來(lái)（一般是租約期滿）能滿足其擴(kuò)展辦公空間的要求。除非寫(xiě)字樓市場(chǎng)很不景氣，否則業(yè)主很難接受這一做法，因?yàn)橛袝r(shí)為了滿足當(dāng)前租戶的這一要求，可能會(huì)使其騰空的寫(xiě)字樓面積之空置時(shí)間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通?？梢越o租戶一個(gè)優(yōu)先權(quán)，即如果租戶想擴(kuò)大其所承租的寫(xiě)字樓面積，而其原租用的寫(xiě)字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租戶在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。有時(shí)租戶還會(huì)要求在租約中加上于原租約條件下續(xù)租的條款。
然而，業(yè)主不愿在租約期滿時(shí)賦予租戶過(guò)多的權(quán)利。這里主要有兩個(gè)方面的原因：首先，期限較長(zhǎng)的租約所規(guī)定的租金，在租賃期間內(nèi)很難趕上市場(chǎng)租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實(shí)際租金常常低于市場(chǎng)租金；另外，在租約期滿時(shí)賦予租戶一定的權(quán)利，也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時(shí)候，租約中還會(huì)包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租戶只要提前一定的時(shí)間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。賦予租戶一定的權(quán)利，在大多數(shù)情況下是業(yè)主不情愿的事，但業(yè)主為了保持物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有時(shí)不得不這樣做
廣義的寫(xiě)字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物。但投資性物業(yè)中的寫(xiě)字樓，則是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地。自19世紀(jì)末以來(lái)，建筑技術(shù)的飛速發(fā)展使得世界各地的高層和超高層建筑大量涌現(xiàn)，這就使得集中大量辦公人員于一起成為可能。例如1972年投入經(jīng)營(yíng)的美國(guó)紐約世界貿(mào)易中心高378m（110層），能同時(shí)容納5萬(wàn)人在該中心工作。我國(guó)自20世紀(jì)70年代末期開(kāi)始，尤其是最近十幾年，大量高層和超高層建筑紛紛落成，并在這些建筑集中的地區(qū)形成了城市的“中心商務(wù)區(qū)”，如北京建國(guó)門(mén)至大北窯附近地區(qū)等。這些坐落在中心商務(wù)區(qū)的高樓大廈，有許多是寫(xiě)字樓物業(yè)。業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的主要目的，是希望通過(guò)該項(xiàng)投資，達(dá)到資本保值、資本增值和獲取周期性收益的目的。而完善的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)業(yè)主投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要。
寫(xiě)字樓物業(yè)管理和其他類型出租物業(yè)的管理一樣，也需要通過(guò)簽訂物業(yè)管理委托合同明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)；根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形式、業(yè)主投資目標(biāo)、物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況和對(duì)物業(yè)本身狀況的分析，制定物業(yè)本身的發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)管理目標(biāo)；進(jìn)行市場(chǎng)推廣工作，選擇租戶，簽訂租約，實(shí)施租賃期間的租戶與租約管理，適時(shí)收取并調(diào)整租金；制定物業(yè)維護(hù)和建筑物維修計(jì)劃，以確保寫(xiě)字樓建筑的結(jié)構(gòu)安全性、內(nèi)部設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀態(tài)、物業(yè)周圍有一個(gè)良好的環(huán)境；通過(guò)制定成本預(yù)算和定期的現(xiàn)金流分析進(jìn)行財(cái)務(wù)管理；以及物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員管理。除此之外，寫(xiě)字樓物業(yè)管理還有其自身的特點(diǎn)。對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行分類，并對(duì)影響寫(xiě)字樓分類級(jí)別的因素進(jìn)行分析，就是寫(xiě)字樓物業(yè)管理的基本特色之一。
10．3．1 寫(xiě)字樓物業(yè)的分類
進(jìn)行寫(xiě)字樓物業(yè)管理的第一步，就是通過(guò)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)查分析，并結(jié)合所管理的寫(xiě)字樓物業(yè)本身的狀況，對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行市場(chǎng)定位。為了做到這一點(diǎn)，寫(xiě)字樓物業(yè)管理人員通常先將寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行分類。寫(xiě)字樓分類在我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。
（1）甲級(jí)寫(xiě)字樓。具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的寫(xiě)字樓建筑媲美。甲級(jí)寫(xiě)字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
（2）乙級(jí)寫(xiě)字樓。具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
（3）丙級(jí)寫(xiě)字樓。物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對(duì)于乙級(jí)寫(xiě)字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。
10．3．2 寫(xiě)字樓分類過(guò)程中要考慮的因素
寫(xiě)字樓物業(yè)分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級(jí)寫(xiě)字樓和丙級(jí)寫(xiě)字樓，但如果要區(qū)別甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓就比較困難。實(shí)踐中，人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫(xiě)字樓時(shí)考慮的因素出發(fā)，通過(guò)判別寫(xiě)字樓的吸引力，來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行分類÷從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)寫(xiě)字樓分類一般要考慮12個(gè)因素，即寫(xiě)字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。下面就這些因素對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)分類過(guò)程中的影響進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。
10．3 位置
寫(xiě)字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。例如，隨著北京建國(guó)門(mén)地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫(xiě)字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)也使得某些寫(xiě)字樓建筑變得不再對(duì)租戶具有很強(qiáng)的吸引力。寫(xiě)字樓的級(jí)別，往往還受其周圍建筑物及環(huán)境的影響，如果寫(xiě)字樓建筑所處的位置周圍環(huán)境惡劣，會(huì)大大降低該寫(xiě)字樓物業(yè)的吸引力。寫(xiě)字樓建筑的位置還可能由于其鄰近某大公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對(duì)租戶的吸引力。良好的位置常?？梢匝谏w寫(xiě)字樓建筑的許多缺陷，如果某寫(xiě)字樓物業(yè)與主要商業(yè)金融區(qū)或政府辦公大樓鄰近，·則維護(hù)良好的百年老建筑與新落成的建筑不會(huì)有很大的差異。
10．3．2．2 交通方便性
大型寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，有沒(méi)有快捷有效的道路進(jìn)出寫(xiě)字樓，會(huì)極大地影響到寫(xiě)字樓的分類。寫(xiě)字樓建筑周圍如有多種交通方式（公共汽車、地鐵、高速公路等），可供選擇能極大地方便在寫(xiě)字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會(huì)影響到寫(xiě)字樓的易接近性。一般來(lái)說(shuō)，中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓不能像郊區(qū)寫(xiě)字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。
10．3．2．3 聲望或形象
聲望或形象在商業(yè)活動(dòng)中非常重要，位置能強(qiáng)化物業(yè)的形象。一個(gè)雄心勃勃的年輕律師，肯定希望他新成立的事務(wù)所與城市中最有聲望的律師事務(wù)所在同一個(gè)大樓內(nèi)或者至少是在同一個(gè)地區(qū)內(nèi)辦公。金融機(jī)構(gòu)，肯定希望其辦公地點(diǎn)處在金融區(qū)中最有吸引力的建筑內(nèi)或與該區(qū)域盡可能地接近。基于這些原因，有良好聲望或形象的寫(xiě)字樓建筑，會(huì)大大增加其吸引力。當(dāng)然，寫(xiě)字樓建筑的位置、業(yè)主的實(shí)力和聲望、物業(yè)建造的標(biāo)準(zhǔn)以及為租戶提供的服務(wù)內(nèi)容，會(huì)強(qiáng)化這個(gè)大廈的整體形象。建筑物的規(guī)模，對(duì)其形象也有很大的影響，如果一個(gè)寫(xiě)字樓建筑始終保持著一個(gè)城市中標(biāo)志性建筑的地位，則其租金就會(huì)很高。
10．3．2．4 建筑形式
一棟建筑物的建筑設(shè)計(jì)形式和物業(yè)外立面維護(hù)的水平，是影響物業(yè)吸引力的兩個(gè)重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點(diǎn)以至于難與其他建筑物區(qū)別或建筑物外立面維護(hù)狀況不好，肯定會(huì)大大影響寫(xiě)字樓建筑的吸引力。
10．3．2．5 大堂
建筑物大堂的外觀、平面設(shè)計(jì)和燈光布置等往往構(gòu)成了一棟寫(xiě)字樓建筑的特色。大廈內(nèi)的租戶經(jīng)常在寫(xiě)字樓的大堂與其客戶接洽，如果大堂顯得過(guò)時(shí)、陳舊或維護(hù)不良，就會(huì)大大降低寫(xiě)字樓物業(yè)的吸引力。應(yīng)該對(duì)租戶及其雇員、參觀者在大堂所需得到的初步服務(wù)給予足夠的重視，及時(shí)更新大廈指引牌（大廈指南等），以便令進(jìn)入大廈的人員能無(wú)障礙地到達(dá)電梯或樓梯間。
10．3．2．6 電梯
垂直交通對(duì)于高層或超高層建筑來(lái)說(shuō)非常重要，而且樓層越高對(duì)快速有效的垂直交通服務(wù)的需求就越大。在影響電梯服務(wù)質(zhì)量的因素中，電梯的位置是最重要的因素之一，如果進(jìn)入大廈的人員（租戶及其雇員、參觀者）從主人口進(jìn)入后需走很長(zhǎng)的距離才能到達(dá)電梯間、走出電梯后又需要走很長(zhǎng)的路才能到達(dá)他想去的地方，就會(huì)給人們留下一個(gè)很不好的印象，從而影響到大廈的吸引力。 電梯間人口和電梯內(nèi)部的狀況，也會(huì)從總體上影響到寫(xiě)字樓的吸引力。一部電梯，需要有足夠的照明、適當(dāng)?shù)牡蹴斞b修、容易識(shí)別的電梯控制符號(hào)和電梯內(nèi)地面的良好維護(hù)。為了使電梯內(nèi)的空間感開(kāi)闊一些，在電梯內(nèi)的后墻上安裝鏡子或其他反光材料非常有幫助。電梯的維護(hù)狀況不良，常會(huì)令電梯內(nèi)的客戶懷疑大廈內(nèi)租戶的信譽(yù)，甚至擔(dān)心在電梯內(nèi)的安全問(wèn)題。
電梯服務(wù)最重要的標(biāo)準(zhǔn)是安全和快速，但電梯乘客并不是僅僅計(jì)算電梯每分鐘能上多少層，而是計(jì)算上電梯前的等待時(shí)間以及乘上電梯后在中間各樓層停留的次數(shù)。因此，要合理配置電梯的數(shù)量，并根據(jù)建筑物的層數(shù)來(lái)確定每部電梯所停留的層數(shù)范圍，以提高電梯運(yùn)行的效率。
10．3．2．7 走廊
建筑物內(nèi)所有的通道都要進(jìn)行認(rèn)真的裝飾，并盡可能使走廊成為租戶辦公室空間的延展。走廊需要有充足的照明，宜用自然色調(diào)裝飾。如果在走廊兩側(cè)的墻壁上懸掛一些藝術(shù)品或指引牌，則應(yīng)保持其清潔和及時(shí)更新。
10．3．2．8 寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置
從滿足新租戶的需求和選擇意愿出發(fā)，寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置比室內(nèi)當(dāng)前的裝修水平要重要得多。許多室內(nèi)空間因素，如租用面積范圍內(nèi)窗戶的數(shù)量及其相對(duì)位置、現(xiàn)有照明情況、房間的進(jìn)深和開(kāi)間以及樓外的景觀等，都會(huì)影響到室內(nèi)空間的靈活使用。一些老式建筑的承重柱較多，使室內(nèi)有效使用面積和靈活調(diào)整非常困難。新寫(xiě)字樓建筑的柱間距（開(kāi)間）一般較大，為靈活空間布置和更有效地使用空間提供了可能。此外，室內(nèi)空間的質(zhì)量還與裝修、墻體質(zhì)量、燈具布置、照明和頂棚的高度等有關(guān)?！?BR> 10．3．2．9 為租戶提供的服務(wù)
尋租者在選擇寫(xiě)字樓時(shí)，通常還要看物業(yè)管理公司所提供服務(wù)的質(zhì)量與內(nèi)容，這些服務(wù)的費(fèi)用可能包含在租金之內(nèi)，也可能是另行收費(fèi)。這些服務(wù)中最重要的是辦公室內(nèi)管理（看管）服務(wù)、保安服務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理人員對(duì)租戶服務(wù)請(qǐng)求的反應(yīng)速度、下班后進(jìn)人寫(xiě)字樓人員的管理以及空調(diào)通風(fēng)設(shè)備的維護(hù)管理。
有些寫(xiě)字樓還為租戶提供一些特殊的服務(wù)，如提供具有良好聲像設(shè)備的會(huì)議中心、健身設(shè)施等。一些小型的購(gòu)物服務(wù)（小型商店）有時(shí)也會(huì)給寫(xiě)字樓內(nèi)的人員提供很多方便。這些特殊服務(wù)所直接或間接地增加的成本支出，要事先向租戶說(shuō)明并有可能影響其決策。
10．3．2．10 建筑設(shè)備系統(tǒng)
現(xiàn)代寫(xiě)字樓對(duì)動(dòng)力、通信線路的布置以及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的要求越來(lái)越高。寫(xiě)字樓的尋租者對(duì)寫(xiě)字樓建筑內(nèi)的建筑設(shè)備系統(tǒng)非常重視。新落成的甲級(jí)寫(xiě)字樓建筑常以智能化為目標(biāo)，安裝了很先進(jìn)的建筑設(shè)備系統(tǒng)，并能很好地滿足租戶的需要。在智能化寫(xiě)字樓建筑中，計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)可以統(tǒng)一管理空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、電梯或扶梯等垂直運(yùn)輸系統(tǒng)、大廈保安系統(tǒng)、火警自動(dòng)警報(bào)和自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)、電信系統(tǒng)（數(shù)字式交換機(jī)、衛(wèi)星通信網(wǎng)絡(luò)、電子郵遞、電子會(huì)議或視訊會(huì)議系統(tǒng)、公共衛(wèi)星電視天線系統(tǒng)）、自動(dòng)化電力管理系統(tǒng)和自動(dòng)照明設(shè)備系統(tǒng)等。缺乏這些現(xiàn)代化管理系統(tǒng)，就會(huì)降低大廈的吸引力。然而，許多現(xiàn)存的寫(xiě)字樓建筑物很難滿足安裝上述系統(tǒng)的要求，甚至是一些建成不久的建筑，在對(duì)這些建筑進(jìn)行現(xiàn)代化改造的過(guò)程中，有一個(gè)成本效益分析的問(wèn)題，如果大廈進(jìn)行現(xiàn)代化建筑設(shè)備系統(tǒng)改造所需支付的成本不能通過(guò)大廈租金收入的提高而收回，則進(jìn)行改造就沒(méi)有投資價(jià)值，令缺乏現(xiàn)代化建筑設(shè)備系統(tǒng)的寫(xiě)字樓物業(yè)降低等級(jí)，盡管其位置和管理狀況可能很好。
10．3．2．11 物業(yè)管理水平
寫(xiě)字樓物業(yè)管理的質(zhì)量會(huì)影響到其租金水平和市場(chǎng)價(jià)值。租戶非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性，尤其重要的是物業(yè)維護(hù)的水平。窗明幾靜和井井有條的寫(xiě)字樓維護(hù)管理，對(duì)當(dāng)前的租戶和潛在的租戶都會(huì)構(gòu)成極大的吸引。寫(xiě)字樓建筑內(nèi)建筑設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)是否良好以及建筑物的保安情況，也是評(píng)價(jià)物業(yè)管理質(zhì)量的重要指標(biāo)。物業(yè)管理的有效性，還會(huì)影響到對(duì)寫(xiě)字樓空間的使用需求，對(duì)提高大廈內(nèi)租戶的信譽(yù)也很有意義。
10．3．2．12 租戶類型
形象和聲譽(yù)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中至關(guān)重要。人住同一寫(xiě)字樓的租戶間的相互影響，會(huì)增加或減低它們各自的形象和聲譽(yù)。由于這個(gè)原因，租戶和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)租戶的類型都非常重視。 大廈內(nèi)的主要租戶，往往決定了一棟寫(xiě)字樓內(nèi)的租戶類型。例如，某寫(xiě)字樓內(nèi)的主要租戶是一家大銀行，其他金融或與金融密切相關(guān)的企業(yè)（投資信托公司、保險(xiǎn)公司、財(cái)務(wù)公司、顧問(wèn)代理公司、會(huì)計(jì)師或?qū)徲?jì)事務(wù)所等）就會(huì)爭(zhēng)相人住該大廈，因?yàn)殂y行的聲譽(yù)往往比較好。有時(shí)主要租戶的名字還會(huì)用于為寫(xiě)字樓物業(yè)命名，這可能會(huì)進(jìn)一步吸引某一特定類型的租戶來(lái)租住本物業(yè)。有些名聲不佳的公司人住，可能會(huì)影響到寫(xiě)字樓內(nèi)其他租戶和寫(xiě)字樓物業(yè)本身的聲譽(yù)，因此，對(duì)租戶類型的選擇，要引起業(yè)主和物業(yè)管理人員的高度重視。
10．3．3 寫(xiě)字樓租戶的選擇
正像租戶選擇寫(xiě)字樓非常慎重一樣，物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主對(duì)于選擇什么樣的租戶，并長(zhǎng)久與之保持友好關(guān)系也很重視?？紤]的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。雖然相對(duì)于居住物業(yè)的租戶來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓租戶的這些信息比較容易獲得（公開(kāi)的年度財(cái)務(wù)報(bào)告），但如果對(duì)這些信息研究不夠，也可能會(huì)給業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)?yè)p害。
10．3．3．1 商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況
一宗寫(xiě)字樓物業(yè)的價(jià)值，在某種程度上，取決于寫(xiě)字樓的使用者即租戶的商業(yè)信譽(yù)。物業(yè)管理經(jīng)理，必須認(rèn)真分析每個(gè)租戶的信譽(yù)對(duì)其租住的寫(xiě)字樓物業(yè)的影響。潛在租戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，應(yīng)該與寫(xiě)字樓中已有租戶所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容相協(xié)調(diào)，其信譽(yù)應(yīng)能加強(qiáng)或強(qiáng)化大廈的整體形象。
物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)分析潛在租戶在從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性，因?yàn)檫@關(guān)系到潛在租戶在租賃期限內(nèi)能否履行合約中規(guī)定的按期支付租金的義務(wù)。為了達(dá)到這個(gè)目的，物業(yè)管理企業(yè)常先請(qǐng)申請(qǐng)人住的租戶填寫(xiě)一個(gè)申請(qǐng)表，以了解其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、當(dāng)前的辦公地址及其承租的時(shí)間、從事業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的地區(qū)范圍、如果是某公司的分支機(jī)構(gòu)那它的總公司在什么地方、開(kāi)戶銀行的名稱、信譽(yù)擔(dān)保人或推薦人情況、對(duì)承租面積的具體要求等。物業(yè)管理企業(yè)還可以從稅務(wù)機(jī)構(gòu)、工商管理機(jī)構(gòu)、往來(lái)銀行、經(jīng)紀(jì)人及租戶提供的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)判斷其信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況。對(duì)每一個(gè)潛在的租戶，不管其規(guī)?；蜻^(guò)去的信譽(yù)情況如何都應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)的審查，因?yàn)槟承┐笮偷目鐕?guó)企業(yè)也可能會(huì)象一些小公司那樣面臨著轉(zhuǎn)手或破產(chǎn)的厄運(yùn)。
10．3．3．2 所需面積大小
選擇租戶過(guò)程中最復(fù)雜的工作之一，就是確定建筑物內(nèi)是否有足夠的空間來(lái)滿足某一特定租戶的需求。寫(xiě)字樓建筑內(nèi)是否有足夠的有效使用空間，來(lái)滿足尋租者對(duì)面積空間的特定需要，往往決定了潛在的租戶能否成為現(xiàn)實(shí)的租戶。在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常常要考慮以下三個(gè)方面的因素。
（1）可能面積的組合。同樣大小的面積，在不同的建筑物內(nèi)其使用的有效性是不可能一樣的。外墻、柱子、電梯井、樓梯間不可能為適合某一個(gè)租戶的需要而移動(dòng)或改變，所以這些建筑結(jié)構(gòu)因素常常決定了能否組合出一個(gè)獨(dú)立的出租單元，以滿足某一特定尋租者的需要。
（2）尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)。一些機(jī)構(gòu)需要許多分隔的辦公室，而且常常希望這些辦公室都能沿建筑物的外墻布置，以便能夠獲得充裕的自然光和開(kāi)闊的視野。但也有些公司可能不希望有太多的房間靠近外墻。
（3）尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃。如果一個(gè)公司在將來(lái)期望有較大規(guī)模的擴(kuò)展，必須要考慮在建筑物內(nèi)是否或如何滿足其未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，尤其是當(dāng)尋租者希望其辦公室集中布置時(shí)。
一般來(lái)說(shuō)，為每個(gè)辦公室工作人員提供15～20m2的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6m2，但接待室、會(huì)議室、交通面積、儲(chǔ)藏面積、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動(dòng)所需的面積等應(yīng)給予足夠的考慮。此外，如果出租單元的平面設(shè)計(jì)中私人辦公室數(shù)量較多，則人均辦公面積的指標(biāo)可適當(dāng)提高一些。
10．3．3．3 需要提供的物業(yè)管理服務(wù)
在挑選租戶的過(guò)程中，有些尋租者為了順利地開(kāi)展其業(yè)務(wù)，可能需要物業(yè)管理企業(yè)提供特殊服務(wù)。例如，尋租者可能要求物業(yè)管理企業(yè)提供更高標(biāo)準(zhǔn)的保安服務(wù)、對(duì)電力或空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)有更高的要求、辦公時(shí)間與大樓內(nèi)其他租戶有較大的差異、要求提供的服務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)已提供的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)有較大差異。如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有適當(dāng)?shù)目紤]這些問(wèn)題，在將來(lái)的物業(yè)管理過(guò)程中就可能會(huì)出現(xiàn)許多矛盾。然而，在接受或拒絕潛在租戶的特殊要求之前，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主應(yīng)該考慮整個(gè)租賃期限內(nèi)的實(shí)際費(fèi)用支出以及費(fèi)用效益比率，以便在日后簽訂租約時(shí)確定由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)特殊服務(wù)的費(fèi)用。
10．3．4 寫(xiě)字樓租金的確定
出租的寫(xiě)字樓常常是一個(gè)由外墻、隔墻、屋頂、樓面隔離出來(lái)的空殼子，當(dāng)然里面可能會(huì)有一些設(shè)備或設(shè)施。其地面、屋頂、墻面、燈具等常常由租戶根據(jù)自己的喜好進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修，即使前面的租戶已經(jīng)裝修過(guò)，新租戶往往還要根據(jù)自己的意愿進(jìn)行裝修。
租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。如果租戶初次裝修其承租部分面積時(shí)的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。物業(yè)的一些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（如房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修）可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收。租戶的電費(fèi)，可以根據(jù)其用電量由供電部門(mén)直接收取或由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。物業(yè)管理企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：
10．3．4．1 計(jì)算可出租或可使用面積
準(zhǔn)確地量測(cè)面積非常重要，它關(guān)系到能否確保物業(yè)的租金收入和物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的化。如果一棟寫(xiě)字樓的可出租面積為20000m2，1％的誤差就是200m2，而如果租金水平是3000元／年·m2，則年租金收入就會(huì)減少60萬(wàn)元。如果資本化率為10％，則物業(yè)的價(jià)值損失就是600萬(wàn)元。
在量測(cè)寫(xiě)字樓面積時(shí)，有三個(gè)概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國(guó)家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半；可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。應(yīng)該注意的是，不同國(guó)家對(duì)上述各類面積的計(jì)算方法是有差別的，但區(qū)別主要在可分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的范圍上。例如，美國(guó)大廈業(yè)主及物業(yè)管理經(jīng)理協(xié)會(huì)（BOMA）的規(guī)定與我國(guó)建設(shè)部的規(guī)定不同的是：垂直穿越各層樓面的電梯井、樓梯間、通風(fēng)豎井和建筑物外墻水平投影面積的一半不計(jì)人可分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，更不計(jì)人出租單元內(nèi)建筑面積。
在寫(xiě)字樓出租過(guò)程中，物業(yè)管理人員常要計(jì)算可出租面積和出租單元內(nèi)面積比例系數(shù)（R／U系數(shù)），實(shí)際劃歸租戶獨(dú)立使用的面積是單元內(nèi)建筑面積，但在計(jì)算租金時(shí)要將該單元內(nèi)建筑面積再乘以R／U系數(shù)。
10．3．4．2 基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金
租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額。寫(xiě)字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況（即市場(chǎng)供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過(guò)量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個(gè)階段）。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)管理企業(yè)還可根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)決定哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以計(jì)入租金，哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以單獨(dú)收取。
在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫(xiě)字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫(xiě)字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金，則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對(duì)高層建筑而言。在許多城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，樓層高、視野或景觀好的寫(xiě)字樓，出租單元租金也較高。物業(yè)管理人員在確定各寫(xiě)字樓出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來(lái)平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫(xiě)字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金水平上。
10．3．4．3 出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修
租戶選擇寫(xiě)字樓時(shí)非常關(guān)心其承租部分的有效使用和能否為其雇員提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，如果租戶不能充分使用其所承租的單元建筑面積，就會(huì)白白浪費(fèi)金錢(qián)，但如果為了少支付房租而使辦公空間過(guò)分擁擠，則會(huì)大大降低雇員的工作效率，這同樣也是在浪費(fèi)金錢(qián)。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)對(duì)出租單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來(lái)幫助租戶確定的承租面積大小。
出租單元的面積規(guī)劃，實(shí)際上就是通過(guò)綜合考慮租戶的規(guī)模、組織架構(gòu)、偏好與品位、需要安裝的設(shè)備和財(cái)務(wù)支付能力等，確定其所需承租的單元內(nèi)建筑面積的大小，并在其所承租的出租單元內(nèi)就房間布置、辦公設(shè)備布置、內(nèi)部通道的安排等進(jìn)行設(shè)計(jì)。室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)師或建筑師根據(jù)租戶的需要，借助于建筑CAD技術(shù)，可以很方便地做出若干可供選擇的規(guī)劃方案供租戶決策參考。
室內(nèi)裝修的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，經(jīng)常是租約談判過(guò)程中的焦點(diǎn)問(wèn)題。通常業(yè)主要就某些標(biāo)準(zhǔn)化的裝修項(xiàng)目支付一些費(fèi)用，例如每15m2安裝一個(gè)電話插孔的費(fèi)用、每30m2安裝一個(gè)門(mén)的費(fèi)用等。也可能由業(yè)主籠統(tǒng)地提供一筆按每平方米單元內(nèi)建筑面積計(jì)算的資金，來(lái)補(bǔ)貼租戶初次裝修需支付的費(fèi)用。
除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，一般視市場(chǎng)條件和寫(xiě)字樓內(nèi)人住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔(dān)、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內(nèi)按月等額償還本息（作為租金的一部分）。在市場(chǎng)狀況有利于承租人而非業(yè)主的情況下，為租戶提供裝修補(bǔ)貼，常常被業(yè)主或其物業(yè)管理企業(yè)用來(lái)作為吸引租戶的手段。
不論如何安排裝修費(fèi)用的支付，業(yè)主和其委托的物業(yè)管理企業(yè)保留對(duì)整棟寫(xiě)字樓建筑進(jìn)行統(tǒng)一裝修或進(jìn)行建筑物內(nèi)部功能調(diào)整的權(quán)利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶的人住按計(jì)劃進(jìn)行。
10．3．5 寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談判
租賃契約中對(duì)租戶與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)都有具體規(guī)定。由于該租約是租賃雙方共同簽署的法律文件，所以租賃雙方都應(yīng)嚴(yán)格遵守。鑒于租約條款的談判相當(dāng)復(fù)雜，所以在租約簽署前常常有一個(gè)很長(zhǎng)的談判周期。物業(yè)管理企業(yè)也常常參與到租約談判的過(guò)程中來(lái)。雖然物業(yè)管理企業(yè)一般代表業(yè)主的利益，但可以利用其特殊身份，向業(yè)主闡明租戶的意見(jiàn)，協(xié)助租賃雙方尋找一些折衷方案。
通常情況下，業(yè)主事先要準(zhǔn)備好一個(gè)適用于寫(xiě)字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，業(yè)主和潛在的租戶可在這個(gè)基礎(chǔ)上，針對(duì)某一特定的出租單元就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便在業(yè)主和租戶間就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只需要稍加討論即可，但有些重要問(wèn)題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判。談判中雙方關(guān)注的其他問(wèn)題還包括租金及其調(diào)整、所提供的服務(wù)及服務(wù)收費(fèi)、公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費(fèi)用的分擔(dān)方式等。
10．3．5．1 租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款
在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過(guò)程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；而對(duì)于潛在的租戶來(lái)說(shuō)，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異?就形成了在寫(xiě)字樓物業(yè)出租時(shí)須共同遵守的一系列特定條款。
由于寫(xiě)字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)（如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)），來(lái)確定租金定期增長(zhǎng)的數(shù)量或幅度。顯然，各城市的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)能比較準(zhǔn)確地反映當(dāng)?shù)赝ㄘ浥蛎浀乃剑捎谙M(fèi)者價(jià)格指數(shù)有時(shí)變化幅度非常大，尤其是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的地區(qū)或政治經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的地區(qū)，這就使得租戶很難接受用消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)作為租金向上調(diào)整的基礎(chǔ)這樣一個(gè)條件。因此，租戶和物業(yè)管理企業(yè)更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量，該增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長(zhǎng)10元／m2或每年上調(diào)8％；當(dāng)租期很長(zhǎng)時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了令租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定，租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的限，以便由租戶承擔(dān)限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，由業(yè)主承擔(dān)限以外的風(fēng)險(xiǎn)。
在寫(xiě)字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都必須包含在租金中。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費(fèi)用，并且要在所收取的租金中包括進(jìn)這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫(xiě)字樓出租中并不多見(jiàn)。通常的做法是，一些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用如能源費(fèi)用，可由寫(xiě)字樓內(nèi)的租戶以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理企業(yè)向租戶單獨(dú)收取后直接交給供電部門(mén)，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租戶歡迎，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將經(jīng)營(yíng)費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租戶多少會(huì)有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺(jué)。
當(dāng)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式叫“凈租”，由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳的費(fèi)用可按租賃面積基礎(chǔ)租金的一個(gè)固定比例計(jì)算。常用的“凈租”方式，根據(jù)代收代繳費(fèi)用所包括的項(xiàng)目多少還可以再進(jìn)行細(xì)分。但一般情況下，代收代繳的費(fèi)用越多，基礎(chǔ)租金就越低。換句話說(shuō)，寫(xiě)字樓物業(yè)“毛租”時(shí)的租金很高，因?yàn)闃I(yè)主要從所收租金中支付所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；采用“凈租”方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因?yàn)樽鈶糁苯臃謸?dān)了寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的部分或全部費(fèi)用。
具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱，以及每項(xiàng)費(fèi)用在租戶間按比例分?jǐn)傆?jì)算的方法。最常見(jiàn)的代收代繳費(fèi)用，是除房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)外的水、電、煤氣等資源的使用費(fèi)。此外，設(shè)備使用費(fèi)和寫(xiě)字樓公共空間的維護(hù)維修費(fèi)用，也常常單獨(dú)繳納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間進(jìn)行分?jǐn)?，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個(gè)租約的租賃周期間的關(guān)系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用額，例如每年每平方米40元或每年總計(jì)20萬(wàn)元，而超過(guò)這個(gè)數(shù)額的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用就要由租戶分擔(dān)。
10．3．5．2 折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予
折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫(xiě)字樓的租金開(kāi)支，但租約中規(guī)定的租金水平不會(huì)變化。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新人住的租戶一個(gè)免租期、為租戶從原來(lái)租住的寫(xiě)字樓遷至本寫(xiě)字樓提供一定的資金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫(xiě)字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、對(duì)租戶人住前的裝修投資提供資金幫助等。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租戶用于裝修投資或支付其他費(fèi)用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金仍要通過(guò)各種方式歸還業(yè)主。這樣做的一個(gè)好處，就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場(chǎng)所能承受的水平相當(dāng)。
另外的折讓優(yōu)惠，可能會(huì)體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。如果租戶預(yù)計(jì)由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會(huì)在未來(lái)增加承租面積，則一般希望業(yè)主在將來(lái)（一般是租約期滿）能滿足其擴(kuò)展辦公空間的要求。除非寫(xiě)字樓市場(chǎng)很不景氣，否則業(yè)主很難接受這一做法，因?yàn)橛袝r(shí)為了滿足當(dāng)前租戶的這一要求，可能會(huì)使其騰空的寫(xiě)字樓面積之空置時(shí)間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通?？梢越o租戶一個(gè)優(yōu)先權(quán)，即如果租戶想擴(kuò)大其所承租的寫(xiě)字樓面積，而其原租用的寫(xiě)字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租戶在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。有時(shí)租戶還會(huì)要求在租約中加上于原租約條件下續(xù)租的條款。
然而，業(yè)主不愿在租約期滿時(shí)賦予租戶過(guò)多的權(quán)利。這里主要有兩個(gè)方面的原因：首先，期限較長(zhǎng)的租約所規(guī)定的租金，在租賃期間內(nèi)很難趕上市場(chǎng)租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實(shí)際租金常常低于市場(chǎng)租金；另外，在租約期滿時(shí)賦予租戶一定的權(quán)利，也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時(shí)候，租約中還會(huì)包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租戶只要提前一定的時(shí)間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。賦予租戶一定的權(quán)利，在大多數(shù)情況下是業(yè)主不情愿的事，但業(yè)主為了保持物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有時(shí)不得不這樣做