10．5 物業(yè)管理費用的測算與財務報告
在物業(yè)管理中，會涉及到各種類型的經營收入和費用支出項目，這些收支項目，往往要按照有關合同的規(guī)定及時支付或收取。對于收益性物業(yè)來說，業(yè)主的主要目標，就是使其所持有物業(yè)的凈經營收入化。為此，對于受業(yè)主委托承擔物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)來說，要通過科學的財務管理工作，及時收取有關應收取的收入，嚴格控制物業(yè)管理費用的支出，并準確記錄與物業(yè)管理有關的各項經營收入和費用支出，以使業(yè)主的利益得到限度的保障。對于大多數(shù)用于出租經營的收益性物業(yè)，各項經營收入和費用支出主要與日常經營、準備金或保證基金相關。財務管理要求物業(yè)管理企業(yè)按照會計制度的要求，準確記錄各項應收或應支款項，并將其作為物業(yè)管理企業(yè)定期向業(yè)主呈交有關報告的依據，作為以預算方式對物業(yè)未來收支做出預測和安排的基礎。
有效的財務管理，還要求不斷地對物業(yè)的收支狀況進行分析。一般說來，物業(yè)在經營過程中的收入水平必須高于費用支出的水平，這樣才能獲得一個正的凈現(xiàn)金流。如果費用支出超過了收入，就要分析其原因，及時采取有關措施，以使這種狀況盡快得到改觀。所以，使收益性物業(yè)凈經營收入化的關鍵，是對物業(yè)經營收入和費用支出狀況做出準確合理的評估。
10．5．1 收益性物業(yè)經營狀況的評估
對于收益性物業(yè)投資而言，衡量其獲利能力大小的標準只有一個，即為投資者所帶來的凈經營收入的大小。而對于收租物業(yè)，該凈經營收入的大小，主要取決于物業(yè)經營過程中所產生的現(xiàn)金流。
10．5．1．1 現(xiàn)金流
從事物業(yè)管理工作的專業(yè)人員，通常使用其特定的專業(yè)術語，來描述與現(xiàn)金流相關的各種類型的收入和費用項目，這些術語包括：
（1）潛在毛租金收入
物業(yè)可以獲取的租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內全部可出租面積與可能租金水平的乘積。一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在每個月的報告中保持相對穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素，是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入；它只是在建筑物全部出租且所有的租戶均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。
（2）空置和收租損失
實際租金收人很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：一是空置的面積不能產生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期（通常為一個月）實際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開記錄，當欠繳的租金最終獲得支付時，仍可以計入收入項目下，只有最終不予支付的租金才是實際的租金損失。此外，空置雖然減少收入，但不是損失。物業(yè)管理企業(yè)有責任催收欠繳的租金。然而，如果拖欠租金的租戶拒絕繳納租金，物業(yè)管理企業(yè)就可以委托專業(yè)代理機構催收此項租金，或通過必要的法律程序強制租戶履行繳納租金的義務。
（3）其他收入
物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。
（4）有效毛收入
從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：
有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入
（5）經營費用
收益性物業(yè)的經營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本（建筑物及相關場地的維護、維修費）、為租戶提供服務的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產稅和法律費用等也屬于經營費用的范疇。跟蹤經營費用的目的主要是為了制定成本支出預算，控制經營費用支出的數(shù)量。
（6）凈經營收入
從有效毛收入中扣除經營費用后就可得到物業(yè)的凈經營收入。即：
凈經營收入＝有效毛收入－經營費用
凈經營收入的化，才是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低經營費用，以使交給業(yè)主的凈經營收入盡可能大。
當然，有些經營費用偶爾也從凈經營收人中支出。
（7）抵押貸款還本付息
業(yè)主對于物業(yè)經營情況的評價，并不僅僅停留在獲取的多少凈經營收入，物業(yè)還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從凈經營收入中扣除。當然，該項還本付息不是經營費用，它可以逐漸的轉人業(yè)主對物業(yè)擁有的權益的價值中去。業(yè)主非常關心的問題是，物業(yè)所產生的凈經營收人是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標。有些情況下，物業(yè)管理企業(yè)負責為業(yè)主辦理還本付息事宜，但也有些業(yè)主寧愿自己去處理這一事宜，這主要取決于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的委托合同是如何規(guī)定的。
在物業(yè)管理中，會涉及到各種類型的經營收入和費用支出項目，這些收支項目，往往要按照有關合同的規(guī)定及時支付或收取。對于收益性物業(yè)來說，業(yè)主的主要目標，就是使其所持有物業(yè)的凈經營收入化。為此，對于受業(yè)主委托承擔物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)來說，要通過科學的財務管理工作，及時收取有關應收取的收入，嚴格控制物業(yè)管理費用的支出，并準確記錄與物業(yè)管理有關的各項經營收入和費用支出，以使業(yè)主的利益得到限度的保障。對于大多數(shù)用于出租經營的收益性物業(yè)，各項經營收入和費用支出主要與日常經營、準備金或保證基金相關。財務管理要求物業(yè)管理企業(yè)按照會計制度的要求，準確記錄各項應收或應支款項，并將其作為物業(yè)管理企業(yè)定期向業(yè)主呈交有關報告的依據，作為以預算方式對物業(yè)未來收支做出預測和安排的基礎。
有效的財務管理，還要求不斷地對物業(yè)的收支狀況進行分析。一般說來，物業(yè)在經營過程中的收入水平必須高于費用支出的水平，這樣才能獲得一個正的凈現(xiàn)金流。如果費用支出超過了收入，就要分析其原因，及時采取有關措施，以使這種狀況盡快得到改觀。所以，使收益性物業(yè)凈經營收入化的關鍵，是對物業(yè)經營收入和費用支出狀況做出準確合理的評估。
10．5．1 收益性物業(yè)經營狀況的評估
對于收益性物業(yè)投資而言，衡量其獲利能力大小的標準只有一個，即為投資者所帶來的凈經營收入的大小。而對于收租物業(yè)，該凈經營收入的大小，主要取決于物業(yè)經營過程中所產生的現(xiàn)金流。
10．5．1．1 現(xiàn)金流
從事物業(yè)管理工作的專業(yè)人員，通常使用其特定的專業(yè)術語，來描述與現(xiàn)金流相關的各種類型的收入和費用項目，這些術語包括：
（1）潛在毛租金收入
物業(yè)可以獲取的租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內全部可出租面積與可能租金水平的乘積。一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在每個月的報告中保持相對穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素，是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入；它只是在建筑物全部出租且所有的租戶均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。
（2）空置和收租損失
實際租金收人很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：一是空置的面積不能產生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期（通常為一個月）實際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開記錄，當欠繳的租金最終獲得支付時，仍可以計入收入項目下，只有最終不予支付的租金才是實際的租金損失。此外，空置雖然減少收入，但不是損失。物業(yè)管理企業(yè)有責任催收欠繳的租金。然而，如果拖欠租金的租戶拒絕繳納租金，物業(yè)管理企業(yè)就可以委托專業(yè)代理機構催收此項租金，或通過必要的法律程序強制租戶履行繳納租金的義務。
（3）其他收入
物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。
（4）有效毛收入
從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：
有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入
（5）經營費用
收益性物業(yè)的經營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本（建筑物及相關場地的維護、維修費）、為租戶提供服務的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產稅和法律費用等也屬于經營費用的范疇。跟蹤經營費用的目的主要是為了制定成本支出預算，控制經營費用支出的數(shù)量。
（6）凈經營收入
從有效毛收入中扣除經營費用后就可得到物業(yè)的凈經營收入。即：
凈經營收入＝有效毛收入－經營費用
凈經營收入的化，才是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低經營費用，以使交給業(yè)主的凈經營收入盡可能大。
當然，有些經營費用偶爾也從凈經營收人中支出。
（7）抵押貸款還本付息
業(yè)主對于物業(yè)經營情況的評價，并不僅僅停留在獲取的多少凈經營收入，物業(yè)還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從凈經營收入中扣除。當然，該項還本付息不是經營費用，它可以逐漸的轉人業(yè)主對物業(yè)擁有的權益的價值中去。業(yè)主非常關心的問題是，物業(yè)所產生的凈經營收人是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標。有些情況下，物業(yè)管理企業(yè)負責為業(yè)主辦理還本付息事宜，但也有些業(yè)主寧愿自己去處理這一事宜，這主要取決于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的委托合同是如何規(guī)定的。