10．5．2 收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費用
對收益性物業(yè)管理費用的測算，目前國家尚無統(tǒng)一的規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)在具體測算時，可參考國家計委、建設部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的基本原則與要求、當?shù)卣挠嘘P規(guī)定以及現(xiàn)行的會計核算辦法執(zhí)行。
由于大多數(shù)收益性物業(yè)都有其自身的特點，其費用項目還可能由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別，可根據(jù)實際需要將有關收支項目進一步細化或合并。但所有項目的收支情況都應記錄得清清楚楚。為了確保會計報表適合每宗物業(yè)的具體情況，物業(yè)管理企業(yè)可以通過咨詢專業(yè)會計師，來編制每一宗物業(yè)的會計報表。
收益性物業(yè)管理中的收人包括租金收入和其他收入（不含保證金和準備金）。而經(jīng)營費用的數(shù)量和類型，依物業(yè)類型和規(guī)模及所處地區(qū)的不同而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認的通用費用項目。在與國家規(guī)定的經(jīng)營費用構成不矛盾的前提下，每一個物業(yè)管理企業(yè)都可以用自己的方式來定義費用，某些費用項目還可能要進一步細分，以適應特定物業(yè)在管理過程中經(jīng)營費用管理的需要。此外，有時業(yè)主也會要求采用一種特定的費用分類方式。物業(yè)管理企業(yè)必須清楚本企業(yè)習慣的費用分類和業(yè)主要求的費用分類，并使二者有機地結(jié)合起來。
10．5．2．1 經(jīng)營費用的具體項目
（1）人工費
物業(yè)管理的人工費包括工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險）、統(tǒng)籌費、公積金（如住房公積金）等。人工費一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每兩周或每半個月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。所以，從財務管理的角度來說，月初可集中精力進行租金的收繳工作，月中就可以從本月收取的租金中支付人工費和其他費用，月末就可以得到可以交給業(yè)主的物業(yè)凈經(jīng)營收入。在需要加班工作時，還要計算并向員工支付加班費。
（2）公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費
該項費用在物業(yè)經(jīng)營費用中占較大比例，且分項較多。主要包括：
1）維修和保養(yǎng)費。指用于物業(yè)外部和內(nèi)部的總體維修和保養(yǎng)費用支出。建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查和維修、空調(diào)維修與保養(yǎng)、小型手動工具和防火設備購置等，通常都列在維修和保養(yǎng)費科目下。其他相關的費用，包括管件、供電設備、地面修補和地毯洗滌費等。支付給負責物業(yè)維修和保養(yǎng)工作的承包商的費用，應該在物業(yè)維修和保養(yǎng)費科目下分列。
2）室內(nèi)裝修費。室內(nèi)裝修是一項開支較大的經(jīng)常性費用，所以，經(jīng)常與維修和保養(yǎng)費分列子科目。此外，該工作可能與物業(yè)維修保養(yǎng)工作無關，而僅僅是為了改善物業(yè)的形象。室內(nèi)裝修費科目一般包括材料費（墻紙、涂料等）、工器具和設備使用費（攤銷）、人工費、管理費和承包商利潤（如果將該工作發(fā)包給承包商的話）。
3）生活用水和污水排放。該項費用隨季節(jié)變化而有所變化。大多數(shù)物業(yè)同時收取生活用水和污水排放費用，因為在一宗物業(yè)中污水排放的數(shù)量和生活用水的使用量有關。隨著城市用水數(shù)量的迅速增加，供水和污水處理的成本也在逐漸增長，采取一些節(jié)約用水的措施（如采用噴淋方式澆灌綠地、使用節(jié)水型衛(wèi)生潔具、及時更新漏水的供水管道），不僅可以減少水費支出，而且還可以保護寶貴的水資源。應當注意的是，更新供水管道的費用，應記在物業(yè)保養(yǎng)費或管件費子科目中。
4）能源費。該費用科目，通常要根據(jù)物業(yè)所消耗能源的類型，進一步劃分為水、電、氣、油料等詳細科目。能源費一般每月支付一次，各種能源的價格可能經(jīng)常調(diào)整，所以，盡管每月各類能源的使用量相對變化不大，但每月應支付的能源費也會有所差別。如果能源費由租戶承擔，則物業(yè)管理企業(yè)還要增加一個細目，以便按租金比例計算和收取每個租戶應繳納的能源費。對于公用部位的能源費，要視每個租戶使用物業(yè)的時間和方式不同，進行合理分攤。
5）康樂設施費。健身設備主要設在寫字樓物業(yè)中，供租戶的員工使用。健身設備、游泳池和其他康樂設施的維修、保養(yǎng)和日常使用費，屬于康樂設施費范疇，康樂設施中每一項具體的服務內(nèi)容，還可單獨分列費用細目，以便使物業(yè)管理企業(yè)可以通過匯總各單項設施的費用支出情況，得出所有康樂設施運營成本。救生員、器械使用指導員和其他康樂服務人員的工資，可以在這里計入，也可以在人工費項目中記錄。
6）雜項費用。指那些為保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)而需支出的非經(jīng)常性的、零星的費用項目。停車位劃線、配鑰匙、修理或重新油漆物業(yè)內(nèi)外的標志或符號等所支付的費用，常列在該科目下。還要考慮地區(qū)性和季節(jié)性的問題，例如，在我國北方地區(qū)，清掃積雪的費用可能要單列費用細目，但在我國的南方地區(qū)，就可以列入雜項費用；在南方防止蟲害就要分列細目，但在北方就可列入雜項費用。
（3）綠地管理費
該項費用主要取決于物業(yè)環(huán)境綠化面積的大小和美化大堂、樓道等公共部位而支付的花卉等費用支出。
（4）清潔衛(wèi)生
該項費用所包括的范圍，主要取決于清潔衛(wèi)生工作所負責的樓面面積大小。列入清潔衛(wèi)生費用的詳細科目，包括建筑物內(nèi)外地面的清掃、大堂和走道地面打蠟、洗手間的清掃和消毒以及垃圾清運費用。對單元內(nèi)部使用空間的清潔衛(wèi)生工作，要視租賃合約的情況而定，如物業(yè)管理企業(yè)負責單元內(nèi)部使用空間的清潔衛(wèi)生，則應單獨列項，即與公共部位的清潔衛(wèi)生費用分開管理。
大型物業(yè)一般要和城市的環(huán)衛(wèi)公司簽署合約，請其負責垃圾清運工作。垃圾清運費用的數(shù)量，主要取決于物業(yè)每月需清運的垃圾的數(shù)量（重量和體積），或需設置的垃圾筒的數(shù)量以及需要垃圾清運車的數(shù)量。由于城市垃圾數(shù)量的增加和垃圾處理能力的限制，國家和當?shù)卣荚诠膭钍褂每稍偕募垙垺⒉Ａ?、塑料和金屬，并將其分類存放，以減少垃圾處理時的工作量，減少資源的浪費。
對收益性物業(yè)管理費用的測算，目前國家尚無統(tǒng)一的規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)在具體測算時，可參考國家計委、建設部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的基本原則與要求、當?shù)卣挠嘘P規(guī)定以及現(xiàn)行的會計核算辦法執(zhí)行。
由于大多數(shù)收益性物業(yè)都有其自身的特點，其費用項目還可能由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別，可根據(jù)實際需要將有關收支項目進一步細化或合并。但所有項目的收支情況都應記錄得清清楚楚。為了確保會計報表適合每宗物業(yè)的具體情況，物業(yè)管理企業(yè)可以通過咨詢專業(yè)會計師，來編制每一宗物業(yè)的會計報表。
收益性物業(yè)管理中的收人包括租金收入和其他收入（不含保證金和準備金）。而經(jīng)營費用的數(shù)量和類型，依物業(yè)類型和規(guī)模及所處地區(qū)的不同而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認的通用費用項目。在與國家規(guī)定的經(jīng)營費用構成不矛盾的前提下，每一個物業(yè)管理企業(yè)都可以用自己的方式來定義費用，某些費用項目還可能要進一步細分，以適應特定物業(yè)在管理過程中經(jīng)營費用管理的需要。此外，有時業(yè)主也會要求采用一種特定的費用分類方式。物業(yè)管理企業(yè)必須清楚本企業(yè)習慣的費用分類和業(yè)主要求的費用分類，并使二者有機地結(jié)合起來。
10．5．2．1 經(jīng)營費用的具體項目
（1）人工費
物業(yè)管理的人工費包括工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險）、統(tǒng)籌費、公積金（如住房公積金）等。人工費一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每兩周或每半個月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。所以，從財務管理的角度來說，月初可集中精力進行租金的收繳工作，月中就可以從本月收取的租金中支付人工費和其他費用，月末就可以得到可以交給業(yè)主的物業(yè)凈經(jīng)營收入。在需要加班工作時，還要計算并向員工支付加班費。
（2）公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費
該項費用在物業(yè)經(jīng)營費用中占較大比例，且分項較多。主要包括：
1）維修和保養(yǎng)費。指用于物業(yè)外部和內(nèi)部的總體維修和保養(yǎng)費用支出。建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查和維修、空調(diào)維修與保養(yǎng)、小型手動工具和防火設備購置等，通常都列在維修和保養(yǎng)費科目下。其他相關的費用，包括管件、供電設備、地面修補和地毯洗滌費等。支付給負責物業(yè)維修和保養(yǎng)工作的承包商的費用，應該在物業(yè)維修和保養(yǎng)費科目下分列。
2）室內(nèi)裝修費。室內(nèi)裝修是一項開支較大的經(jīng)常性費用，所以，經(jīng)常與維修和保養(yǎng)費分列子科目。此外，該工作可能與物業(yè)維修保養(yǎng)工作無關，而僅僅是為了改善物業(yè)的形象。室內(nèi)裝修費科目一般包括材料費（墻紙、涂料等）、工器具和設備使用費（攤銷）、人工費、管理費和承包商利潤（如果將該工作發(fā)包給承包商的話）。
3）生活用水和污水排放。該項費用隨季節(jié)變化而有所變化。大多數(shù)物業(yè)同時收取生活用水和污水排放費用，因為在一宗物業(yè)中污水排放的數(shù)量和生活用水的使用量有關。隨著城市用水數(shù)量的迅速增加，供水和污水處理的成本也在逐漸增長，采取一些節(jié)約用水的措施（如采用噴淋方式澆灌綠地、使用節(jié)水型衛(wèi)生潔具、及時更新漏水的供水管道），不僅可以減少水費支出，而且還可以保護寶貴的水資源。應當注意的是，更新供水管道的費用，應記在物業(yè)保養(yǎng)費或管件費子科目中。
4）能源費。該費用科目，通常要根據(jù)物業(yè)所消耗能源的類型，進一步劃分為水、電、氣、油料等詳細科目。能源費一般每月支付一次，各種能源的價格可能經(jīng)常調(diào)整，所以，盡管每月各類能源的使用量相對變化不大，但每月應支付的能源費也會有所差別。如果能源費由租戶承擔，則物業(yè)管理企業(yè)還要增加一個細目，以便按租金比例計算和收取每個租戶應繳納的能源費。對于公用部位的能源費，要視每個租戶使用物業(yè)的時間和方式不同，進行合理分攤。
5）康樂設施費。健身設備主要設在寫字樓物業(yè)中，供租戶的員工使用。健身設備、游泳池和其他康樂設施的維修、保養(yǎng)和日常使用費，屬于康樂設施費范疇，康樂設施中每一項具體的服務內(nèi)容，還可單獨分列費用細目，以便使物業(yè)管理企業(yè)可以通過匯總各單項設施的費用支出情況，得出所有康樂設施運營成本。救生員、器械使用指導員和其他康樂服務人員的工資，可以在這里計入，也可以在人工費項目中記錄。
6）雜項費用。指那些為保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)而需支出的非經(jīng)常性的、零星的費用項目。停車位劃線、配鑰匙、修理或重新油漆物業(yè)內(nèi)外的標志或符號等所支付的費用，常列在該科目下。還要考慮地區(qū)性和季節(jié)性的問題，例如，在我國北方地區(qū)，清掃積雪的費用可能要單列費用細目，但在我國的南方地區(qū)，就可以列入雜項費用；在南方防止蟲害就要分列細目，但在北方就可列入雜項費用。
（3）綠地管理費
該項費用主要取決于物業(yè)環(huán)境綠化面積的大小和美化大堂、樓道等公共部位而支付的花卉等費用支出。
（4）清潔衛(wèi)生
該項費用所包括的范圍，主要取決于清潔衛(wèi)生工作所負責的樓面面積大小。列入清潔衛(wèi)生費用的詳細科目，包括建筑物內(nèi)外地面的清掃、大堂和走道地面打蠟、洗手間的清掃和消毒以及垃圾清運費用。對單元內(nèi)部使用空間的清潔衛(wèi)生工作，要視租賃合約的情況而定，如物業(yè)管理企業(yè)負責單元內(nèi)部使用空間的清潔衛(wèi)生，則應單獨列項，即與公共部位的清潔衛(wèi)生費用分開管理。
大型物業(yè)一般要和城市的環(huán)衛(wèi)公司簽署合約，請其負責垃圾清運工作。垃圾清運費用的數(shù)量，主要取決于物業(yè)每月需清運的垃圾的數(shù)量（重量和體積），或需設置的垃圾筒的數(shù)量以及需要垃圾清運車的數(shù)量。由于城市垃圾數(shù)量的增加和垃圾處理能力的限制，國家和當?shù)卣荚诠膭钍褂每稍偕募垙垺⒉Ａ?、塑料和金屬，并將其分類存放，以減少垃圾處理時的工作量，減少資源的浪費。